Podczas gdy VAT, PIT i CIT od lat pozostają na niezmienionym poziomie, podatek od nieruchomości rośnie z żelazną regularnością. Nie wynika to z politycznych decyzji ani nowych ustaw, lecz z automatycznego mechanizmu waloryzacji powiązanego z inflacją. To proces, który działa niezależnie od kondycji gospodarki, a przedsiębiorcy często zauważają go dopiero wtedy, gdy otrzymują wyższe decyzje podatkowe. Sposób odczuwania podwyżek zależy jednak w dużej mierze od tego, jak firma zakwalifikuje swoje nieruchomości.
Indeksacja, która dzieje się sama
Jednym z paradoksów polskiego systemu podatkowego jest to, że podatek od nieruchomości zwiększa się nawet wtedy, gdy ustawodawca formalnie nic nie zmienia. Mechanizm waloryzacji wpisany w ustawę o podatkach i opłatach lokalnych działa automatycznie: Ministerstwo Finansów co roku ogłasza nowe górne limity, podnosząc je zgodnie z odczytem inflacji z pierwszego półrocza. Samorządy nie mogą tych limitów przekroczyć, ale w praktyce rzadko stosują stawki niższe.
– To mechanizm o wysokiej bezwładności – raz zapisany w ustawie powoduje coroczne podwyżki, które odczuwają przede wszystkim firmy z dużym portfelem nieruchomości. I nie ma tu znaczenia, czy rynek przeżywa wzrost, czy spowolnienie: stawki i tak rosną. Ta logika sprawiła, że w 2023 roku przedsiębiorcy obserwowali rekordowy skok stawek nawet o 12%, a w 2025 – kolejne 2,7% – zauważa Wojciech Pławiak, partner w kancelarii LITIGATO.
Rola gmin: maksymalne stawki i lokalne niespodzianki
Choć ramy wyznacza Ministerstwo Finansów, prawdziwy ciężar decyzji spoczywa na samorządach. To one ustalają faktycznie obowiązujące stawki, a te – zwłaszcza w dużych miastach – niemal zawsze sięgają poziomu maksymalnego. Ale to nie jedyne wyzwanie, jakie gminy stawiają przed przedsiębiorcami.
Coraz powszechniejsze stają się tzw. stawki szczególne, które pozwalają różnicować opodatkowanie w zależności od rodzaju zabudowy czy sposobu użytkowania gruntu. Niekiedy ta sama hala – różniąca się jedynie powierzchnią – może być opodatkowana różnymi stawkami. W innych gminach domki letniskowe, obiekty sportowe czy budynki sezonowe mają swoje własne stawki, które potrafią znacząco odbiegać od ogólnych.
– Podatek od nieruchomości nie jest rozliczany wyłącznie na bazie ustawy. Równie istotną rolę odgrywa lokalna uchwała – i to ona często decyduje o tym, czy przedsiębiorca zapłaci kilkanaście, czy kilkadziesiąt procent więcej – zaznacza Pławiak.
Jedyna stała: podatek od budowli
Mimo corocznych podwyżek jedna część systemu pozostaje niezmienna: podatek od budowli. Jego stawka zawsze wynosi 2% wartości początkowej obiektu i nie podlega inflacyjnej waloryzacji. Nie upraszcza to jednak sytuacji przedsiębiorców, którzy muszą ustalić, czy dany obiekt w ogóle jest budowlą, jakie ma części składowe, co stanowi jego wartość początkową – i czy na pewno podlega opodatkowaniu. W praktyce błędne rozpoznanie statusu budowli należy do najczęstszych przyczyn sporów z gminami.
[fragment artykułu]
Źródło: Kancelaria LITIGATO Pławiak Prokurat Karcz
materiał prasowy
