Dlaczego kredyt stanowi dobre wyjście przy zakupie mieszkania?
Jeszcze dwa lata temu wielu inwestorów mówiło wprost: „na kredyt się już nie da kupić mieszkania na wynajem”. Wysokie stopy procentowe, rekordowe raty i niska dostępność kredytu skutecznie zniechęcały nawet najbardziej doświadczonych graczy. Na rynku dominowało przekonanie, że jedynym rozsądnym ruchem jest czekanie. Czekanie, aż stopy spadną, aż banki poluzują, aż ceny się ustabilizują. Dziś sytuacja zaczyna się odwracać – i to szybciej, niż wielu się spodziewało.
Rada Polityki Pieniężnej ponownie obniżyła stopy procentowe, w listopadzie 2025 roku o 0,25 pkt proc., sprowadzając stopę referencyjną NBP do 4,25%. To już czwarta obniżka w tym roku i wyraźny sygnał, że koszt pieniądza w Polsce wchodzi w nową, łagodniejszą fazę. Co to oznacza dla rynku mieszkaniowego i dla tych, którzy myślą o zakupie mieszkania na wynajem? O tym opowiada Maciej Gołębiewski, ekspert do spraw inwestowania w nieruchomości i twórca dobregonajmu.pl.
Kredyt tanieje – ale nie dla każdego tak samo
Średnie oprocentowanie kredytów mieszkaniowych i inwestycyjnych oscyluje dziś w granicach 6,5-7,5%, w zależności od marży banku, rodzaju oprocentowania i profilu klienta. W takich warunkach różnica 0,25 czy 0,5 punktu procentowego ma realne przełożenie na portfel inwestora. Przy kredycie na 500 000 zł to około 100 zł mniej w miesięcznej racie. Jeśli w 2026 roku dojdzie do kolejnych cięć, miesięczna oszczędność może sięgnąć nawet kilkuset złotych. Dla kogoś, kto finansuje zakup mieszkania na wynajem, to często ta kwota decyduje o tym, czy inwestycja się „spina”.
– Chodzi o to, by lokal zarabiał sam na siebie, a inwestor nie dopłacał z własnej kieszeni ani złotówki. Jeśli rata kredytu wynosi na przykład 3200 zł, a czynsz z najmu 3000 zł, nieruchomość jest nierentowna. Każda obniżka stóp procentowych powoduje jednak, że inwestorowi zostaje więcej pieniędzy w kieszeni. Rata maleje o kilkadziesiąt złotych, a inwestycja, która jeszcze wczoraj wymagała dopłat, dziś wychodzi na zero lub zaczyna generować nadwyżkę. To właśnie ten moment, na który zwracam uwagę klientom: kiedy nieruchomość nie tylko rośnie na wartości, ale też pracuje na Twój kapitał – mówi Maciej Gołębiewski.
– Już teraz widzę, że coraz więcej inwestorów kupuje mieszkania tak, by rata kapitałowo-odsetkowa pokrywana była z czynszu najmu. Dziś, przy 30-procentowym wkładzie własnym i rentowności netto rzędu 6%, takie rozwiązanie zaczyna działać. Mieszkanie zarabia na siebie, a inwestor buduje kapitał, który po kilku latach może refinansować lub sprzedać z zyskiem. Przy niższej rentowności, rzędu 3-4%, trzeba wnieść większy wkład własny, żeby utrzymać dodatni cash flow – dodaje.
[fragment artykułu]
Autor: Maciej Gołębiewski jest praktykiem najmu, ekspertem do spraw inwestowania w nieruchomości i twórcą dobregonajmu.pl. Pomaga właścicielom mieszkań maksymalizować pasywne dochody z najmu, oferując kompleksowe wsparcie – od wyboru i zakupu nieruchomości, przez remont i adaptację, aż po zarządzanie najmem lub podnajmem. Swoją przygodę z inwestowaniem rozpoczął w 2016 roku od podnajmu, a w ciągu 18 miesięcy zbudował portfel 250 pokoi na wynajem w Warszawie. Do tej pory przeprowadził ponad 110 remontów mieszkań, obsłużył ponad 10 257 najemców oraz wygenerował sprzedaż czynszów najmu na poziomie 72 milionów złotych. Obecnie zarządza 308 mieszkaniami o łącznej wartości ponad 350 milionów złotych. Prywatnie szczęśliwy mąż i ojciec pięciorga dzieci.
materiał prasowy
