Lokale komercyjne na wynajem to bardzo dobry sposób na ulokowanie swoich pieniędzy. Decydując się na zakup nieruchomości z przeznaczeniem komercyjnym stajemy jednak przed pewnym wyborem. Czy lepiej kupić lokal z najemcą, który już prowadzi w danym budynku swój biznes, czy może lepiej pokusić się o samodzielne znalezienie najemcy?
Oba rozwiązania mają swoje zalety i wady. Dzisiaj przyjrzymy się drugiej opcji, czyli samodzielnej komercjalizacji.
Mówiąc o samodzielnej komercjalizacji budynku mamy na myśli zakup nieruchomości, która wymaga adaptacji i samodzielnego znalezienia najemcy. Decydując się na takie rozwiązanie musimy pamiętać o kilku kluczowych kwestiach.
Przede wszystkim, jeszcze na etapie rozpoczęcia poszukiwań, pamiętajmy o cechach budynku, które powinny być spełnione. Zastanówmy się, jakiego rodzaju najemcę chcielibyśmy mieć w swoim budynku i potraktujmy to jako bazę do poszukiwań.
W pierwszej kolejności kluczowa jest lokalizacja. Jeśli naszym targetem jest dyskont, to będziemy szukać dla niego zupełnie innego lokalu, niż dla pracowni krawieckiej, biura księgowego czy studia fotograficznego lub biura matrymonialnego.
Dla niektórych działalności lokalizacja w centrum miasta to zaleta. Inne mogą postrzegać to jako wadę, gdyż centrum kojarzy się mocno z wiecznymi korkami, trudnościami z parkowaniem i dużym natężeniem ruchu.
Kolejną ważną kwestią jest obecność przynależnego do budynku parkingu oraz dodatkowych udogodnień, jak np. winda w budynku.
Zwróćmy uwagę na stan techniczny lokalu. Przed jego kupieniem warto zainwestować w specjalistów, którzy gruntownie przejrzą stan budynku. To znikome koszty, biorąc pod uwagę, że w przypadku poważnego problemu z instalacją elektryczną itp. możemy narazić się na bardzo wysokie koszty. Warto zatem poświecić trochę czasu i uwagi, aby wykonać analizę stanu technicznego budynku.
W sytuacji, kiedy mamy już upatrzony lokal, zwróćmy uwagę, jaki jest jego stan wizualny. W odniesieniu do naszego targetowego najemcy, lokal powinien odpowiadać profilowi działalności (np. jeśli chcemy, by naszym najemcą była duża kancelaria notarialna, nie kupujmy budynku o staroświeckiej bryle z barwną elewacja. Taki budynek nie będzie kojarzył się z profesjonalizmem i z pewnością odstraszy większość najemców). Również wnętrze budynku jest niezmiernie istotne. Oszacujmy, ile środków finansowych pochłonie odświeżenie, remont i adaptacja budynku pod konkretne rodzaje działalności.
W procesie podejmowania decyzji bardzo ważne jest także, czy celujemy w lokal z rynku pierwotnego czy wtórnego. W przypadku budynków kilku- lub kilkudziesięcioletnich istnieje ryzyko, że nie spełnią one obecnych norm do prowadzenia działalności. Chodzi choćby o wysokość stropów, spełnienie wymagań PPOŻ. Dużym zagrożeniem inwestycyjnym jest także zakup nieruchomości zabytkowej, w której przypadku wszelkie zmiany należy zgłaszać najpierw do inspektora budynku.
Umowa z najemca to jeden z ważniejszych tematów. Jeśli korzystamy ze wsparcia agencji nieruchomości, to w zasadzie nie musimy mieć większych zmartwień. Jeśli jednak znalezieniem najemcy chcemy zająć się w 100 procentach sami, musimy mieć dobrze przygotowaną umowę.
Samodzielna komercjalizacja budynku to bardzo dobry sposób na pomnożenie kapitału. Rentowność obiektu, który samodzielnie dostosowaliśmy pod wynajem, jest zazwyczaj wyższa, niż w przypadku zakupu nieruchomości z gotowym najemcą. Wyższe jest również ryzyko takiej inwestycji, ponieważ może okazać się, że poszukiwania najemcy trwają dłużej, niż założyliśmy, lub rodzaj najemcy odbiega od tego, jacy przedsiębiorcy są zainteresowani wynajmem w rzeczywistym świecie.
Można pokusić się o stwierdzenie, że jest to lukratywny sposób na ulokowanie kapitału. Należy jednak podejść do tematu na chłodno i wykonać szczegółowe kalkulacje. Tylko wówczas określimy, czy jesteśmy w stanie podołać realizacji takiego lokalu komercyjnego.
