Co stoi za sukcesem parków handlowych? Obserwowany w Polsce boom na rynku nieruchomości handlowych generowany jest przede wszystkim przez inwestycje w parki handlowe. W ciągu ostatnich pięciu lat z rynkowej niszy parki stały się wiodącym formatem w sektorze retail, podwajając swoją ilość na terenie kraju. A dynamika nowych projektów utrzymuje się nadal na rekordowo wysokim poziomie.
Za tą transformacją stoi przede wszystkim dopasowanie produktu do oczekiwań kapitału prywatnego, który obecnie w dużym stopniu napędza rozwój rynku. Parki handlowe oferują prostą, transparentną strukturę najmu, przewidywalne przepływy pieniężne oraz relatywnie niski próg wejścia. Realizacja projektu inwestycyjnego możliwa jest już przy zaangażowaniu około 10 mln zł.
Bezpieczny mechanizm i przewidywalny cash flow
Realna stopa zwrotu, gwarantowana wieloletnimi umowami, wynosi 7-8 proc. rocznie przed opodatkowaniem. A przy zaangażowaniu kapitału bankowego zwrot na gotówce rośnie do kilkunastu procent.
Stabilność dochodów wspiera coroczna indeksacja czynszów, oparta na wskaźnikach inflacyjnych (na poziomie ok. 3,5–4 proc.) oraz optymalizacja opłat serwisowych. Dodatkowo, przy właściwie dobranym tenant-mixie i dobrej kondycji obiektów istnieje potencjał wzrostu stawek czynszowych nawet o kilka euro za mkw.
Banki pozytywnie oceniają obecnie profil ryzyka tego segmentu. Kluczowe znaczenie mają wieloletnie umowy najmu, zazwyczaj denominowane w euro, zawierane z ogólnopolskimi i międzynarodowymi sieciami handlowymi. To właśnie pod ich potrzeby lokalizacyjne przede wszystkim projektowane są nowe parki, zarówno w średnich miastach, jak mniejszych ośrodkach miejskich.
Głód parków
W dużych miastach rynek powierzchni handlowych jest w znacznym stopniu nasycony. Nowe projekty koncentrują się teraz w miastach powiatowych i mniejszych ośrodkach, liczących ponad 15–20 tys. mieszkańców. Atrakcyjnością inwestycyjną odznaczają się przede wszystkim działki o powierzchni 1–2 ha, z dobrą ekspozycją oraz bezpośrednim dostępem do dróg krajowych lub wojewódzkich. Wyścig o takie grunty trwa, a konkurencja na rynku jest coraz bardziej zacięta.
Z drugiej strony poszukiwanie gruntów inwestycyjnych w niektórych lokalizacjach nie jest takie trudne, bo właściciele działek sami zgłaszają się do nas z ofertą. Często nie koniecznie planują je sprzedać, ale chcą na nich inwestować. Zadaniem naszej firmy jest wtedy analiza potencjału gruntu, a później zabezpieczenie finansowania, przeprowadzenie inwestycji oraz jej komercjalizacja, a także zarządzanie parkiem. Dzięki temu inwestorzy dostają bezobsługowy produkt finansowy o zadawalającym poziomie zwrotu.
Tak powstają parki, które często stanowią wyróżniające się i cieszące się uznaniem w okolicy obiekty, z których korzysta wielu lokalnych mieszkańców a właściciele są z nich dumni. Realizujemy też inwestycje, które prowadzimy na gruntach zabezpieczonych przez naszą firmę, jeśli inwestorzy dysponują tylko kapitałem. Model inwestycyjny jest elastyczny. Jednym z wyzwań pozostaje jednak rosnąca złożoność procedur administracyjnych, które wydłużają proces realizacji projektów.
[fragment artykułu]
Autor: Autor Wojciech Jurga, Partner Zarządzający w Scallier
materiał prasowy
