Private Rented Sector zyskał silny argument w sporach o preferencyjną stawkę podatku od nieruchomości, ale praktyka pokazuje, że sama uchwała NSA nie rozwiązuje wszystkich problemów. W części spraw nie wystarcza już samo wykazanie, że właścicielem lokalu jest podmiot z sektora PRS. Kluczowa staje się ocena konkretnego stanu faktycznego: czy lokal był przeznaczony do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, czy też pełnił funkcję inwestycyjnej lokaty kapitału.
Uchwała siedmiu sędziów NSA z 21 października 2024 r. w sprawie III FPS 2/24 miała istotne znaczenie dla rynku najmu instytucjonalnego. Sąd przesądził, że budynki i lokale mieszkalne wykorzystywane do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych najemców powinny korzystać z preferencyjnej stawki podatku od nieruchomości. Także wtedy, gdy właścicielem jest profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą.
Dla sektora PRS był to przełom. Wcześniej w praktyce pojawiały się stanowiska, zgodnie z którymi samo włączenie lokali do działalności gospodarczej właściciela mogło prowadzić do zastosowania najwyższej stawki podatku od nieruchomości. Uchwała NSA wyraźnie przesunęła akcent z osoby właściciela na funkcję lokalu.
– Kluczowe jest to, czy lokal jest lokalem mieszkalnym i czy służy zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych. Sam fakt, że właścicielem jest spółka, fundusz czy inny profesjonalny podmiot, nie powinien automatycznie prowadzić do zastosowania stawki właściwej dla działalności gospodarczej. – mówi Wojciech Pławiak, partner w Kancelarii Litigato.
W praktyce spory mogą jednak pojawiać się tam, gdzie stan faktyczny odbiega od modelowego scenariusza najmu. Dotyczy to zwłaszcza sytuacji, w których lokal lub budynek pozostaje przez pewien czas niewynajęty, znajduje się w remoncie albo zostaje sprzedany przed rozpoczęciem faktycznej komercjalizacji.
Coraz większe znaczenie ma rzeczywiste przeznaczenie lokalu
Z perspektywy podatników uchwała NSA uporządkowała podstawowy problem: lokal mieszkalny nie traci swojego charakteru wyłącznie dlatego, że jest wynajmowany lub przygotowywany do najmu przez profesjonalnego właściciela. Jeżeli najem ma charakter mieszkaniowy, długoterminowy i służy osobom fizycznym do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, zastosowanie powinna mieć preferencyjna stawka.
Jednocześnie praktyka pokazuje, że w części spraw organy podatkowe analizują dziś przede wszystkim to, czy w konkretnym stanie faktycznym lokal rzeczywiście był przeznaczony na cele mieszkaniowe. Jeżeli lokal pozostaje niewynajęty przez dłuższy czas, może pojawić się argument, że trudno mówić o jego realnym wykorzystaniu do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Organy mogą wówczas kwalifikować taki stan jako pustostan inwestycyjny albo element lokaty kapitału.
– To bardzo istotna zmiana w praktyce sporów. Po uchwale NSA punkt ciężkości przesuwa się z pytania, czy spółka może korzystać ze stawki mieszkaniowej, na pytanie, czy w konkretnych okolicznościach da się wykazać rzeczywiste przeznaczenie lokalu na cele mieszkaniowe. Dlatego tak ważne staje się udokumentowanie zamiaru i procesu przygotowania budynku do najmu. – wyjaśnia Wojciech Pławiak.
[fragment artykułu]
Autor: Wojciech Pławiak – Doświadczony radca prawny i doradca podatkowy. Od kilkunastu lat specjalizuje się w sporach podatkowych i podatku od nieruchomości.
Źródło: Kancelaria LITIGATO Pławiak Prokurat Karcz
materiał prasowy
