Informacje dnia

Rynek pod presją licznych wyzwań i w obliczu strukturalnych zmian

Patrycja Dzikowska 2
Od 2016 r. tempo wzrostu sektora nowoczesnego handlu w Polsce wyraźnie spada. W I połowie 2019 roku rynek przyrósł o ok. 225 000 m kw. powierzchni najmu, osiągając na koniec czerwca br. 14,8 miliona m kw., jak wynika z raportu przygotowanego przez ekspertów BNP Paribas Real Estate Poland. Wzrost wolumenu podaży jest w dużej mierze kreowany przez rozwój rynków w miastach o liczbie mieszkańców poniżej 100 tys.  

Wszystkie statystyki wskazują, że polski rynek nowoczesnego handlu osiągnął fazę dojrzałości. Od pięciu lat dynamika wzrostu nowej powierzchni najmu wyraźnie zwalnia. Spodziewany tegoroczny wolumen nowej podaży, nieznacznie tylko przekraczający 400 000 m kw. powierzchni, to najniższy przyrost w ciągu ostatnich dwóch dekad. Co więcej, następne lata przyniosą dalsze ograniczenie nowej powierzchni, a jednym z dominujących trendów będą modernizacje i przebudowy obiektów istniejących.
Wśród nowych obiektów dominują centra i parki handlowe o wielkości poniżej 15 000 m kw., lokalizowane na mniejszych rynkach bądź w dynamicznie powstających nowych obszarach mieszkaniowych. Od stycznia oddano do użytku m.in.: centrum Tkalnia w Pabianicach, Galerię Sokółka w Sokółce, Atut Ruczaj w Krakowie czy Galerię Hosso w Drawsku Pomorskim. Trend otwierania mniejszych formatów utrzymuje się w Polsce od dłuższego czasu i nic nie wskazuje, aby w najbliższych kwartałach tendencja ta miała się zmienić.
Wyjątkiem od tej reguły było uruchomienie centrum handlowo – rozrywkowego Galeria Młociny w Warszawie o  powierzchni najmu 76 tys. m kw. Obiekt, będący wspólnym przedsięwzięciem Echo Investment i EPP, należy do dziesiątki największych w kraju galerii handlowych. Oferuje zarówno szeroki wybór sklepów i punktów usługowych, jak i możliwości spędzania czasu wolnego. W ocenie analityków BNP Paribas Real Estate Poland na kolejny obiekt takiej skali rynek będzie musiał długo poczekać.

Sektor nowoczesnego handlu w Polsce wszedł już w fazę dojrzałości, a wskaźniki nasycenia powierzchnią najmu pokazują, że możliwość absorpcji przez rynek nowych obiektów są ograniczone. Dodatkowo, branża handlowa stoi obecnie w obliczu ogromnych wyzwań nawet pomimo dobrej koniunktury ekonomicznej w kraju i wzrostu zamożności polskich konsumentów. Nie dziwi więc duża ostrożność deweloperów i realizacja tylko tych projektów, które mają w wysokim stopniu szansę znaleźć swoją niszę. W kolejnych kwartałach nowa powierzchnia będzie dostarczana głównie poprzez małe i średnie centra oraz parki handlowe, zlokalizowane najczęściej w miastach liczących nie więcej niż 100 tys. mieszkańców. To właśnie w tych miejscowościach dobrze przygotowane projekty mają szansę trafić  w zapotrzebowanie rynku

Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz Rynkowych i Doradztwa z BNP Paribas Real Estate Poland

W planach jest uruchomienie m.in.: największej galerii handlowej na Podhalu – Color Park w Nowym Targu, Dekady w Nysie, Galerii Chełm w Chełmie, Multibox w Płońsku i Głogowie czy Starej Ujeżdżalni w Jarosławiu.

Zahamowanie wzrostu nowej podaży

Do końca roku łączna powierzchnia najmu powinna przekroczyć pułap 15 milionów m kw. Pod warunkiem oczywiście, że planowane terminy otwarcia obiektów handlowych nie zostaną opóźnione. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się ok. 360 000 m kw. powierzchni najmu, z czego połowa przewidziana jest do otwarcia do końca 2019 r. Szacuje się, że w 2020 r. tempo wzrostu nowej podaży jeszcze bardziej wyhamuje, co jest rezultatem  braku dużych projektów w fazie budowy. Ponad 2/3 nowej powierzchni stanowić będą obiekty poniżej 20 000 m kw. Nowa podaż generowana będzie również poprzez rozbudowę istniejących już centrów lub parków handlowych. Dzięki poszerzeniu listy najemców, odświeżeniu oferty oraz wprowadzeniu nowych funkcji, m.in. rozrywkowej, właściciele chcą wzmocnić pozycję swoich obiektów, wydłużyć czas wizyt oraz przyciągnąć odwiedzających w te niedziele, kiedy handel nie jest dozwolony.

Rynek nie rozpieszcza ani wynajmujących, ani najemców

Chociaż pozytywne wskaźniki ekonomiczne, takie jak rekordowo niskie bezrobocie, wzrost wynagrodzeń i rosnąca siła nabywcza Polaków powinny sprzyjać dobrej koniunkturze w sektorze nowoczesnego handlu, to jednak aktualna sytuacja branży kształtowana jest przez splot niekorzystnych czynników. Zakaz handlu w niedziele, dynamicznie rosnąca popularność zakupów przez internet, szybko zmieniające się zachowania konsumentów i ich oczekiwania wobec handlu stacjonarnego powodują, że wiele obiektów handlowych stoi przed trudnym egzaminem.

Duże obiekty handlowe, zwłaszcza te o dogodnej lokalizacji, oferujące szeroki wybór sklepów, usług, atrakcji rozrywkowych i gastronomii, zdołały szybko przystosować się do nowych, bardzo wymagających realiów rynku i nie odczuwają spadku poziomu odwiedzalności ani obrotów. Według analiz prowadzonych przez organizacje branżowe, jak PRCH i Retail Institute, przyciągają one nawet więcej klientów i generują wyższe obroty, pomimo wprowadzenia w zeszłym roku  ograniczenia handlu niedzielnego. W gorszej sytuacji znajdują się małe obiekty, nieposiadające rozbudowanej oferty usługowej i rozrywkowej. Tracą one klientów i notują niższe obroty. To wszystko, w połączeniu z intensywnym rozwojem sektora e-commerce oraz rosnącą konkurencją rynkową, znacząco wpływa na  kondycję  najemców i w rezultacie przyprawia o ból głowy zarządców i właścicieli centrów handlowych.

Anna Pływacz, Zastępca Dyrektora w Dziale Powierzchni Handlowych, BNP Paribas Real Estate Poland

Wśród najemców największym zainteresowaniem nieodmiennie cieszą się wiodące obiekty działające na głównych rynkach, mogące dzięki swojej silnej pozycji zapewnić szeroką bazę klientów i stabilność obrotów. O ile na brak najemców nie mogą narzekać obiekty najlepsze w swojej kategorii, o tyle obserwujemy tendencję wzrostu wskaźnika powierzchni niewynajętej  w obiektach o gorszej kondycji. Z utrudnieniami rynkowymi nie radzi sobie wielu graczy. Spore problemy przeżywają m.in. New Look i Piotr i Paweł. Jednak mimo trudnej sytuacji w branży, kolejne znane marki zapowiedziały swoją premierę na polskim rynku. W gronie przyszłych debiutantów znajdją się m.in.: Urban Outfitters, Monki, WeekDay oraz długo oczekiwany Primark. Warto zauważyć, że coraz częściej jako miejsce debiutu rynkowego wybierane są nie klasyczne centra handlowe, a kompleksy wielofunkcyjne powstające w ramach rewitalizacji dawnych obiektów przemysłowych i charakteryzujące się dogodną, śródmiejską lokalizacją, czego przykładem jest Elektrownia Powiśle w Warszawie.
Autorkami raportu są ekspertki z BNP Paribas Real Estate Poland.