Informacje dnia

Rekordowy wolumen inwestycji kapitałowych w sektorze logistycznym

pawel_partyka-600x392
Na koniec 2018 roku całkowite zasoby rynku przemysłowo-magazynowego w Polsce wyniosły 15,79 mln mkw. Deweloperzy dostarczyli 2,22 mln mkw. powierzchni, co oznacza wynik jedynie o 6% niższy w porównaniu do 2017 roku – czytamy w raporcie Cushman & Wakefield.

Rekordowy wynik aktywności deweloperskiej odnotowano w regionie Polski Centralnej (792 tys. mkw.), gdzie na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy ukończono duże projekty m.in. dla firm BSH, Media Expert i Smyk w ramach Panattoni Central European Logistics Hub w Łodzi (łącznie 214 tys. mkw.), Hillwood BTS Zalando 1 w Głuchowie (125 tys. mkw.) oraz Panattoni Park Stryków III (91 tys. mkw.). Wśród pozostałych rynków, najwięcej powierzchni ukończono na Górnym Śląsku (303 tys. mkw.), w regionie Wrocławia (219 tys. mkw.) oraz w okolicach Warszawy (205 tys. mkw.).

Aktywność najemców utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Wolumen transakcji najmu w całym 2018 roku osiągnął 3,98 mln mkw., co oznacza nieznaczny spadek popytu o 2,5% względem 2017 roku. W strukturze popytu dominowały nowe umowy i rozszerzenia powierzchni najmu z udziałem wynoszącym ok. 76% wszystkich transakcji. Tak jak w ubiegłych latach największe zapotrzebowanie na rynku kreowała branża logistyczna z 36-procentowym udziałem w całkowitym popycie, a także sieci handlowe (16%) oraz firmy z branży e-commerce (13%), produkcyjnej (9%) i motoryzacyjnej (5%). Podobnie jak w 2017 roku, najwięcej transakcji zawarto na trzech rynkach: w okolicach Warszawy (762 tys. mkw.), w regionie Górnego Śląska (752 tys. mkw.) i w Polsce Centralnej (602 tys. mkw.). Rynki te odpowiadały za 53% całkowitego popytu. Największe kontrakty zawarto w ramach umów typu BTS, w tym m.in. Leroy Merlin w miejscowości Piątek w Polsce Centralnej (124 tys. mkw., Panattoni) oraz Zalando w Olsztynku (120 tys. mkw., Hillwood). Projekty typu BTS stanowiły około 30% całkowitego popytu.

Aktywność deweloperska utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie – w budowie na koniec roku znajdowało się 1,92 mln mkw., z czego 69% zostało zabezpieczone umowami najmu. Najwięcej powierzchni powstaje na Górnym Śląsku (488 tys. mkw.), w Polsce Centralnej (295 tys. mkw.) i w okolicach Warszawy (204 tys. mkw.). Większość inwestycji deweloperskich lokalizowana jest w pobliżu głównych korytarzy transportowych poza granicami miast, jednakże obserwujemy rosnącą popularność miejskich parków magazynowych, wpisujących się w model logistyki „ostatniej mili”. Projekty tego typu mają na celu optymalizację kosztów transportu i skrócenie czasu dostaw do finalnych odbiorców na rosnących rynkach miejskich takich jak Warszawa, Wrocław, Łódź, Poznań, Gdańsk i Szczecin.

Ze względu na bardzo duży popyt i niewielki odsetek inwestycji spekulacyjnych grudniowy poziom pustostanów wyniósł 796 000 mkw., co stanowiło 5% całkowitych zasobów w kraju. Oznacza to spadek wskaźnika powierzchni niewynajętej o 0,2 pp. w porównaniu do stanu na koniec grudnia 2017 roku. Niska dostępność powierzchni magazynowej w powiązaniu z wciąż wysokim popytem i wzrostem kosztów inwestycji deweloperskich, przyczyniła się do wzrostu czynszów na większości rynków magazynowych w Polsce. Wzrost ten wyniósł ok. 10-15% w relacji do stanu sprzed roku i odzwierciedlony jest w wyższych stawkach efektywnych w związku z mniejszymi zachętami finansowymi oferowanymi przez deweloperów.

Trend wzrostowy w odniesieniu do czynszów dotyczy jednak większości rynków europejskich, co pozwala na utrzymanie konkurencyjności sektora logistycznego w Polsce. Dobra koniunktura gospodarcza, rosnące czynsze i wydłużenie przeciętnego okresu zawieranych na rynku kontraktów z 3 do 5 lat koresponduje ze wzrostem aktywności zagranicznych funduszy inwestycyjnych. W 2018 roku przeznaczyły one rekordową kwotę 1,84 mld euro na zakup aktywów logistycznych i produkcyjnych w Polsce, co w ujęciu rocznym stanowi wzrost o 73%.

Paweł Partyka, Associate w Dziale Rynków Kapitałowych, Cushman & Wakefield, komentuje: „Trend wzrostowy na rynku inwestycji w nieruchomości logistyczne utrzymuje się od 2014 roku. Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w 2018 roku wyniósł ponad 1,8 mld euro. Rok 2018 był rekordowy zarówno pod względem wolumenu transakcji, jak i dynamiki wzrostu w porównaniu z poprzednimi latami – ubiegłoroczny wolumen obrotów były wyższy o 73% względem 2017 roku. Największą transakcją w 2018 roku był zakup portfela Encore za 321 mln euro przez fundusz Mapletree. Najważniejszym źródłem kapitału są inwestorzy z Niemiec, Wielkiej Brytanii, USA i Azji. Szczególnym zainteresowaniem inwestorów cieszą się transakcje portfelowe i obiekty BTS zapewniające stabilny dochód w dłuższej perspektywie”.

Motorem napędowym rynku w 2019 roku będzie spodziewany, dalszy dynamiczny rozwój sektora e-commerce. Będzie on generował zapotrzebowanie na nowoczesną powierzchnię magazynową i usługi logistyczne dostosowane do obsługi zamówień internetowych realizowanych zarówno w kraju, jak i na rynkach zagranicznych. W świetle rekordowo niskiego bezrobocia decyzje o lokalizacji magazynu coraz częściej warunkowane będą dostępnością kadr i kosztami zatrudnienia w sektorze logistycznym.