Blog Wójtowicza

Prawo wodne a sprzedaż nieruchomości. Krótki komentarz

Zbiorniki wodne położone na gruncie stanowiącym przedmiot zbycia mogą stanowić problem dla sprzedających. Dzisiaj krótki komentarz w tej sprawie.

x
Dziennikarze i prawnicy z końcem 2017 r. donosili, że nowe prawo wodne (ustawa z dnia 20 lipca 2017 r. – Prawo wodne) może utrudnić sprzedaż nieruchomości, na których terenie położone są zbiorniki wodne, tzn. baseny i oczka wodne.

Renata Krupa Dąbrowska na łamach „Rzeczypospolitej” 21 grudnia 2017 r. przytacza opinie notariuszy, którzy, jak podkreśla, „biją na alarm”, gdyż zgodnie z nową ustawą starostom będzie przysługiwało „prawo pierwokupu nieruchomości, na których znajdują się prywatne baseny, oczka wodne czy zbiorniki retencyjne” (link do źródła: http://archiwum.rp.pl/artykul/1362242-Oczko-wodne-utrudni-sprzedaz-willi.html).

Skąd wątpliwości? Nowe prawo wodne mówi, że Skarbowi Państwa przysługuje prawo pierwokupu gruntów, na których terenie znajdują się śródlądowe wody stojące, zaś prawo pierwokupu wykonuje w imieniu Skarbu Państwa właściwy starosta (art. 217 ust. 13). Art. 23 ust. 1 ustawy określa, że „śródlądowymi wodami stojącymi są wody śródlądowe w jeziorach oraz innych naturalnych zbiornikach wodnych niezwiązanych bezpośrednio, w sposób naturalny, z powierzchniowymi śródlądowymi wodami płynącymi”. Przepisy dotyczące śródlądowych wód stojących stosuje się także do wód w zagłębieniach terenu powstałych w wyniku działalności człowieka i niebędących stawami (art. 23 ust. 2). Czy w związku z tym baseny, oczka wodne i inne sztuczne zbiorniki służące rekreacji na terenie prywatnych posesji podlegają rygorom prawa wodnego w zakresie pierwokupu?

Błyskawicznie do sprawy podniesionej przez media odniósł się Krajowy Zarząd Gospodarki Wodnej. Rzecznik prasowy KZGW Daniel Kociołek opublikował komunikat, w którym stwierdza, że w „artykule pt. Oczko wodne utrudni sprzedaż willi zaprezentowano błędną interpretację przepisów ustawy z dnia 20 lipca 2017 r – Prawo wodne. Nowe przepisy nie utrudnią właścicielom posesji z basenami lub z oczkami wodnymi sprzedaży tych nieruchomości”, ponieważ „zgodnie z prawem wodnym, baseny i oczka wodne nie są śródlądowymi wodami stojącymi” (link do źródła: http://kzgw.gov.pl/index.php/pl/aktualnosci/411-wyjasnienia-dotyczace-artykulu-w-rzeczpospolitej-pt-oczko-wodne-utrudni-sprzedaz-willi).

Kto może mieć rację? Czy rzeczywiście prawo wodne stanowi poważne utrudnienie np. dla właścicieli willi i domów z basenem?

Sprzedaż domu z basenem: jak to jest naprawdę?

W przypadku, gdy mapa ewidencyjna i wypis z ewidencji gruntów lub inne dokumenty wskazują, że na terenie nieruchomości znajdują się wody powierzchniowe lub sztuczne zbiorniki, może się okazać, że notariusz będzie zmuszony do odmowy podpisania umowy przenoszącej własność i skieruje sprawę do zaopiniowania lub sporządzi warunkową umowę sprzedaży.

Komunikat rzecznika prasowego KZGW nie jest aktem prawnym, więc tak czy inaczej w razie choćby najmniejszych wątpliwości co do charakteru wód stojących położonych na gruncie będącym przedmiotem sprzedaży należy odwołać się do odpowiednich organów państwa, których kompetencje wskazuje nowe prawo wodne.

Uporządkujmy tok czynności. Jeśli na terenie gruntów, które mają być oferowane na sprzedaż, znajdują się jakiekolwiek wody powierzchniowe, zbiorniki, oczka wodne itp., dobrze jest się dowiedzieć, jaki charakter mają. Warto to wiedzieć jeszcze przed publikacją ogłoszeń o sprzedaży. Ewentualnie w toku oferowania nieruchomości na rynku można wystąpić o wydanie stosownych dokumentów, dzięki którym unikniemy nieprzyjemnego zaskoczenia w razie konieczności oczekiwania na stosowne decyzje i oświadczenia. Dobrze jest przy tej okazji poszczególne kroki konsultować z prawnikiem lub zaufanym notariuszem.

Priorytetem jest ustalenie charakteru wód

Zgodnie z art. 219 ust. 1, organem, który ustala charakter wód, jest minister właściwy do spraw gospodarki wodnej. Obecnie jest to minister gospodarki morskiej i żeglugi śródlądowej. Ustawa mówi, że na wniosek właściciela nieruchomości minister wydaje decyzję, która stanowi podstawę do wprowadzenia zmian w ewidencji gruntów i budynków.

Do wniosku o wydanie decyzji o ustalenie charakteru wód właściciel nieruchomości musi dołączyć wymagane w ustawie dokumenty. Część opisowa ma obejmować: opis elementów hydromorfologicznych wód, w tym reżimu hydrologicznego, ciągłość wód, warunki morfologiczne i analizę historyczną przynależności tych wód do publicznych śródlądowych wód powierzchniowych. Część graficzna ma się składać z map sytuacyjno-wysokościowych obrazujących przebieg wód od ujścia do źródeł oraz inne dostępne dokumenty (art. 219 ust. 3).

Załączona do wniosku dokumentacja ma zatem ściśle specjalistyczny charakter i musi zawierać kilka elementów charakterystycznych dla innych opracowań tego typu, np. operatu wodnoprawnego. Dlatego postępowanie w zakresie uzyskania decyzji o charakterze wód wymaga czasu i środków, na co nie każdy właściciel nieruchomości przed jej zbyciem może sobie pozwolić. W efekcie jednak, dzięki przeprowadzeniu skomplikowanego postępowania administracyjnego, można jednoznacznie stwierdzić, jakie czynności trzeba wykonać w razie sprzedaży nieruchomości.

Zawarcie warunkowej umowy sprzedaży?

Co, jeśli nie chcemy czekać na decyzję o charakterze wód? Czy można w takiej sytuacji zawrzeć warunkową umowę sprzedaży?

Niektóre komentarze ekspertów mówią, że można przyjąć w razie wątpliwości, iż nieruchomość może być przedmiotem prawa pierwokupu przez organy Skarbu Państwa. Po zawarciu warunkowej umowy sprzedaży, notariusz ma obowiązek powiadomić o treści umowy właściwego starostę, któremu ustawa o prawie wodnym daje prawo wykonania pierwokupu w imieniu Skarbu Państwa. Starosta ma 30 dni na odpowiedź, czy skorzysta z tego prawa, czy też nie. Jeśli nie – strony mogą zawrzeć umowę przenoszącą własność. Jeśli tak – starosta ma obowiązek przedłożyć oświadczenie w formie aktu notarialnego, zaś pierwokup zgodnie z prawem wodnym ma się odbyć za kwotę ustaloną przez strony w warunkowej umowie sprzedaży.

Czy to faktycznie takie proste? Nie do końca. W razie, gdy charakter wód położonych na terenie nieruchomości nie spełnia kryteriów śródlądowych wód stojących, a Skarbowi Państwa nie przysługuje prawo pierwokupu, warunkowa umowa sprzedaży może rodzić niepożądane konsekwencje, jeśli starosta w takiej sytuacji skorzysta z prawa pierwokupu.

Zawarcie umowy sprzedaży?

Należy pamiętać, że w razie zawarcia umowy przenoszącej własność w sytuacji, gdy Skarbowi Państwa lub jego organom przysługuje prawo pierwokupu, to przeniesienie własności z pominięciem organów państwa zostanie uznane za nieważne. Aby w bezpieczny sposób sprzedać nieruchomość pod śródlądowymi wodami stojącymi lub innymi zbiornikami wodnymi, warto skorzystać zwłaszcza z instrumentu, który jednoznacznie określi, jakie czynności mamy obowiązek wykonać – czyli decyzji ministra właściwego dla spraw gospodarki wodnej o ustaleniu charakteru wód. Podejmowanie czynności zmierzających do zawarcia umowy sprzedaży bez jednoznacznego ustalenia charakteru wód może się okazać ryzykowne i obarczone niebezpieczeństwem popełnienia błędu.

Jarosław Wójtowicz