Informacje dnia

Nowoczesne powierzchnie biurowe w Polsce

sandra wolna na k24

Rok 2019 charakteryzował bardzo dobrymi wynikami w sektorze biurowym w Polsce. Popyt sięgnął 1,6 mln mkw., co oznacza, że była to największa wartość w historii. Podaż przekroczyła 11 mln mkw., a co ważne rynki regionalne, który zgromadziły zasoby na poziomie z zasobami 5,6 mln mkw. po raz pierwszy wyprzedziły Warszawę.

Wzmożony popyt generuje zwiększenie aktywność deweloperów. W 2019 roku do użytku oddano ponad 60 projektów poza Warszawą o łącznej powierzchni 547 000 mkw. Do największych transakcji 2019 roku na rynkach poza Warszawą należały: przednajem UBS na 19 300 mkw. w Fabryczna Office Park, odnowienie Motorola Solutions Systems Polska na 17 100 mkw. w Green Office oraz przednajem Sabre na 16 000 mkw. w Tischnera Office. Wszystkie trzy umowy zawarto w Krakowie.

Ciekawym zjawiskiem jest również zmiana struktury popytu. Podobnie jak w Warszawie, również na rynkach regionalnych rośnie wolumen przednajmów. W ubiegłym roku jego udział w łącznym zapotrzebowaniu na biura zwiększył się o 70% rok do roku i w 2019 wyniósł łącznie 213 000 mkw. Stanowi to około jedną trzecią całkowitego popytu.

Operatorzy biur elastycznych wynajęli w 2019 roku ponad 28 000 mkw. powierzchni w największych miastach poza Warszawą, co stanowi 20% wzrost rok do roku. Rosnące zaufanie w stosunku do tego segmentu rynku biurowego ilustruje umowa węgierskiego New Work w Hi Piotrkowska, będąca jednocześnie największą transakcją najmu minionego roku na łódzkim rynku. Największymi oddanymi w ubiegłym roku inwestycjami poza Warszawą był, m.in. drugi etap projektu Business Garden we Wrocławiu i Poznaniu, Alchemia IV – Neon w Trójmieście, Tischnera Office i V.Offices w Krakowie, czy Brama Miasta B w Łodzi.

Łącznie zasoby biurowe w całym kraju urosły w ubiegłym roku o 710 000 mkw., z czego aż 547 000 na rynkach regionalnych. Aktualnie poza Warszawą w budowie pozostaje 800 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Najbardziej aktywni są deweloperzy w Krakowie, Katowicach i Trójmieście. Warto podkreślić, że tempo wzrostu stolicy Górnego Śląska przewyższa tradycyjnie większe od niego rynki, co wynika z doskonałego wyniku popytowego w 2019 roku.

Średni poziom pustostanów w Polsce to 8,7%. W Warszawie 7,8% istniejących zasobów biurowych pozostaje do wynajęcia. Poza nią, najniższym współczynnikiem powierzchni niewynajętej cechuje się Trójmiasto (4,9%), co oznacza, że dostępność powierzchni biurowych w tym regionie jest niewielka. Najwyższy wskaźnik występuje we Wrocławiu (12,5%). Największe spadki współczynnika powierzchni niewynajętej odnotowano w Lublinie (6,2 p.p. r-d-r) i Katowicach (3,2 p.p. r-d-r).

Powierzchnie biurowe w Warszawie

Całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie na koniec 2019 r. wynosiły 5,6 miliona m kw., wzbogacając się w ciągu minionych 12 miesięcy o 162 tys. m kw. w 17 nowych budynkach. Największym projektem, który powstał w tym czasie była Wola Retro (24 500 m kw.). Na koniec 2019 roku w budowie znajdowało się 793 000 m kw., z czego 437 000 m kw. Planowo ma zakończyć się w 2020 roku, w tym budynki wysokościowe takie jak The Warsaw HUB, Mennica Legacy Tower, Widok Towers i Skyliner. 69% prognozowanej nowej podaży zostało już zabezpieczone umowami przednajmu.

„Warszawa zmienia się na naszych oczach. 2020 rok będzie w pod tym względem przełomowy, gdyż wiele z żurawi budowlanych, które tworzą obecnie krajobraz Woli i Śródmieścia przemieni się w spektakularne wieżowce. Powodem boomu deweloperskiego jest bardzo silny popyt na powierzchnię biurową, co jest oznaką zdrowego rynku” – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja wynajmującego, Savills.

W 2019 roku w Stolicy wynajęto 878 000 m kw., co było najwyższym wynikiem w historii stołecznego rynku (2,2% więcej w porównaniu do 2018 r.). Był to również rok dużych transakcji. Spośród umów podpisanych w zeszłym roku, 12 dotyczyło powierzchni przekraczającej 10 000 m kw. Zapotrzebowanie na powierzchnię biurową było generowane głównie przez sektor finansowy.

Największa umowa najmu 2019 roku, będąca jednocześnie rekordową w historii rynku, została podpisana przez mBank (45 600 m kw. w Mennica Legacy Tower. Absorpcja netto w Warszawie w dalszym ciągu przekracza podaż nowej powierzchni biurowej, co przełożyło się na spadek poziomu pustostanów o 40 punktów procentowych i skutkuje najniższym od 2012 r. poziomem pustostanów (7,8%). Popyt na nowe biura w stolicy Polski pozostaje bardzo wysoki. W 2019 roku oddano do użytku siedemnaście nowych.

Jednym z trzech największych projektów biurowych w ostatnim czasie był Generation Park. Kompleks składa się z trzech budynków biurowych oferujących ok. 87 tys. mkw. Inwestycja korzysta z bliskości bardzo dobrych połączeń komunikacyjnych, w tym przystanków drugiej linii metra, tramwajów i autobusów zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie Ronda Daszyńskiego. Generation Park Z otrzymał precertyfikat LEED Platinum, a obecnie ubiega się o certyfikaty WELL oraz „Obiekt bez barier”. Ten drugi będzie stanowił dowód, że budynek jest przyjazny i dostosowany do potrzeb osób z niepełnosprawnościami lub poruszających się z dziećmi.

Łódzki rynek powierzchni biurowych

Na koniec 2019 roku, łódzki rynek powierzchni biurowych oferował łącznie 528 300 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. W ostatnich 12 miesiącach do użytku oddanych zostało łącznie 60 700 mkw. powierzchni w ośmiu projektach. Największymi projektami oddanymi do użytku były: pierwsza faza kompleksu Brama Miasta (Skanska – 25 500 mkw.), Projekt Imagine (Avestus – 14 780 mkw.) oraz pierwszy budynek wchodzący w skład kompleksu Monopolis (Virako – 6 990 mkw.).

„W ostatnich czterech latach nowa podaż raz na dwa lata przekraczała poziom 60 000 mkw. i w kolejnym roku wracała na poziom 35 000 mkw. W 2020 roku po raz pierwszy od czterech lat podaż powierzchni biurowej przewyższy poziom z roku ubiegłego” – komentuje Jan Szulborski, Senior Consultant, Cushman& Wakefield.

Obecnie na łódzkim rynku biurowym w budowie znajduje się ponad 90 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej, z czego w samym 2020 roku do użytku oddanych zostanie 81 000 mkw. w 12 projektach biurowych. Do największych projektów planowanych do oddania w 2020 roku możemy zaliczyć projekt HI Piotrkowska (Master Management Group – 25 000 mkw.), The React (Echo Investment – 15 500 mkw.) oraz drugą fazę projektu Brama Miasta (Skanska – 13 800 mkw.).

„W Łodzi dostępna jest zróżnicowana powierzchnia biurowa. Nie tylko w nowo oddanych obiektach, tych w trakcie budowy, ale także w budynkach klasy B. Deweloperzy zabezpieczyli działki pod nowe projekty, ale z rozpoczęciem budowy czekają na najemców. Aktywność po stronie popytu jest niższa do dynamiki podaży” – dodaje Zuzanna Krech.

Popyt na powierzchnie biurowe w 2019 roku osiągnął poziom 53 500 mkw. i był o 6% niższy niż w 2018 roku. Aktywność najemców była zbliżona do całkowitej popytu z ostatnich pięciu lat, która wynosiła od 56 000 do 66 000 mkw. Nowe transakcje stanowiły odpowiednio 63% wszystkich umów najmu, a renegocjacje i ekspansje stanowiły odpowiednio 29% i 8%. Warto nadmienić, że umowy przednajmu stanowiły około 52% udział w całkowitym popycie. Do największych transakcji zawartych w Łodzi w 2019 roku możemy zaliczyć umowę przednajmu New Work w Hi Piotrkowska (4 950 mkw.), renegocjacje umowy mBank w Park Biznesu Teofilów C (4 500 mkw.) oraz nową umowę Nordea Operations Center w budynku Red Tower (3 280 mkw.). Wyjściowe stawki czynszów za najlepsze powierzchnie biurowe w Łodzi utrzymały się na poziomie 13,50 EUR/ mkw./ miesiąc. Pomimo relatywnie wysokiej nowej podaży planowanej do oddania w przeciągu najbliższych 12 miesięcy, stawki czynszu za najlepsze powierzchnie biurowe pozostaną na stabilnym poziomie.

Zasoby powierzchni biurowej w Poznaniu

Zasoby powierzchni biurowej w Poznaniu wzrosły w ciągu roku o prawie 18% i na koniec 2019 r. wyniosły niespełna 565.000 mkw. Jest to szósty pod względem wielkości rynek biurowy w Polsce. Aktywność deweloperska koncentruje się przede wszystkim w okolicach centrum i przy głównych arteriach miasta, czyli przy ul. Grunwaldzkiej oraz ul. Jana Pawła II. Spośród inwestycji, które zostaną oddane do użytkowania w 2020 i 2021 roku, warto wymienić Giant Office przy ul. Głogowskiej oraz budynek Nowy Rynek D, będący kolejnym etapem dużej inwestycji realizowanej przez firmę Skanska. Łącznie w całym 2019 roku poznański rynek biurowy powiększył się o prawie 86.000 mkw.

Dwie największe inwestycje oddane do użytkowania w ubiegłym roku to kompleks Business Garden B6-B9 (46.100 mkw., Vastint) oraz Nowy Rynek A i B (30.300 mkw., Skanska). Wolumen transakcji w 2019 roku wyniósł blisko 41.000 mkw. – o 41% mniej niż w 2018 roku i 33% mniej niż wynosi średnia roczna z lat 2015-2019. Największe umowy najmu 2019 roku na poznańskim rynku biurowym to: nowa umowa w Business Garden Poznań (3.400 mkw.), renegocjacja z ekspansją w Andersia Business Center (3.000 mkw.) i renegocjacja umowy najmu w Centrum Biurowym Globis (2.800 mkw.). Absorpcja w 2019 roku wyniosła ponad 59 tys. mkw., czyli znacznie więcej niż w 2018 roku, co świadczy o wzroście zapotrzebowania wśród najemców na powierzchnie biurowe w ostatnich 12 miesiącach. Wskaźnik pustostanów na koniec czwartego kwartału wzrósł w porównaniu z końcem ubiegłego roku o 3,5 p.p. do 10,8%.

Powierzchnie biurowe we Wrocławiu

Zasoby powierzchni biurowej we Wrocławiu wzrosły w ciągu roku o prawie 13% i aktualnie wynoszą 1,19 mln mkw. Ponad połowę stanowią budynki o powierzchni wynoszącej ponad 10.000 mkw. Na przestrzeni ostatnich siedmiu lat zasoby wrocławskiego rynku powiększały się co roku średnio o ok. 15%.

„W 2020 roku wrocławski rynek biurowy będzie nadal dynamicznie się rozwijał. Deweloperzy planują oddanie do użytku w tym czasie między innymi drugiego budynku kompleksu City Forum (City 2) i pierwszego budynku kompleksu Centrum Południe, które łącznie powiększą wrocławskie zasoby o ponad 30 tysięcy metrów kwadratowych. Jednocześnie rekordowo niskie bezrobocie wpływa na standard i jakość wykończenia oferowanych powierzchni. Dzisiejsze biuro ma nie tylko dostarczyć odpowiednią ilość stanowisk pracy w dobrze skomunikowanych częściach miasta, ale ma oferować w pełni przyjazne środowisko pracy, które będzie dopasowane do charakteru firmy i potrzeb osób tam pracujących” – komentuje Michał Grabikowski, Dyrektor wrocławskiego biura Cresa Polska.

Łączny wolumen transakcji najmu w 2019 roku wyniósł 123.500 mkw., czyli o 22% mniej niż rok wcześniej i o prawie 10% mniej niż wynosi średnia roczna z lat 2015-2019. Największy udział w strukturze popytu miały nowe umowy (49%), a w dalszej kolejności renegocjacje oraz ekspansje. Najwięcej umów podpisały firmy z sektora farmaceutycznego oraz biomedycznego. Największe transakcje we Wrocławiu w 2019 roku to: wynajęcie łącznie 16.800 mkw. (10.000 mkw. jako nowa umowa i 6.800 mkw. jako renegocjacja) przez firmę GlobalLogic we Wrocławskim Parku Biznesu – Strzegomska Park, wynajęcie 6.200 mkw. przez firmę Schaeffler w budynku Nowy Targ, renegocjacja z ekspansją firmy QIAGEN Business Services w Sky Tower (5.500 mkw.) i renegocjacja umowy firmy Nokia w biurowcu Bema Plaza (5.300 mkw.). W czwartym kwartale 2019 roku oddano do użytku dwie nowe inwestycje: Business Garden Wrocław II, w którego skład wchodzą budynki nr 4, 5, 6-7, 8 i 9 (łącznie 76 800 mkw., Vastint), oraz biurowiec Cu Office B (10.600 mkw., BUMA), będący kolejną fazą kompleksu biurowego przy ul. Jaworskiej. Wskaźnik pustostanów wzrósł w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o 3,4 p.p. i wynosi obecnie 12,5%. Jest to najwyższa wartość tego wskaźnika od 2013 roku, kiedy wynosił on dokładnie tyle samo. Czynsze wywoławcze w budynkach wyższej klasy we Wrocławiu wynoszą 12,5 – 15 EUR/mkw./mc, natomiast w budynkach niższej klasy 10 – 12,5 EUR/mkw./mc.

Rynek powierzchni biurowej w Katowicach

Rynek powierzchni biurowej w Katowicach rozwija się dynamicznie także w lokalizacjach poza ścisłym centrum miasta, czemu sprzyja rozbudowana infrastruktura drogowo-komunikacyjna oraz konieczność sięgania po zasoby ludzkie znajdujące się w całym rejonie Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. W odpowiedzi na wysoki popyt na nowoczesną powierzchnię biurową deweloperzy rozpoczęli realizację kilku nowych inwestycji, m.in. Cavatina Global Office Park, czy Nova Silesia (Vastint) i Moderna (GTC). Zasoby powierzchni biurowej w Katowicach wzrosły w ciągu roku o prawie 2% i na koniec grudnia 2019 r. wyniosły ponad 528 000 mkw.

„Rynek biurowy w Katowicach cieszy się rekordowym zainteresowaniem wśród najbardziej rozpoznawalnych deweloperów oraz najemców. Ze względu na ograniczoną dostępność powierzchni biurowej planowanej do oddania do użytku w 2020 r., najemcy coraz częściej wybierają budynki, które pojawią się na rynku dopiero w 2021 roku”- wyjasnia Elżbieta Golik Cresa Polska.

W całym 2019 roku na rynku katowickim podpisano umowy najmu na łączną powierzchnię ponad 84 000 mkw. Popyt brutto osiągnął tym samym rekordowy wynik i w stosunku do średniej rocznej z lat 2015-2019 był wyższy o ponad 75%. Największe umowy najmu 2019 roku na katowickim rynku biurowym to: renegocjacja 8 650 mkw. w A4 Business Park I przez IBM, renegocjacja 7 300 mkw. w Nowym Katowickim Centrum Biznesu przez Unilever i wynajęcie 6 400 mkw. w Face2Face Business Campus przez Perform Group.

Wskaźnik pustostanów na koniec czwartego kwartału ubiegłego roku obniżył się w ujęciu rocznym o 3,2 p.p. do 5,6%. Jest to jego najniższa wartość od 2012 roku, w którym udział powierzchni niewynajętej w całkowitych zasobach biurowych Katowic wynosił 6,8%. Popyt na powierzchnie biurowe nadal rośnie, a do grona najemców dołączają coraz większe i renomowane firmy. Łącznie w całym 2019 roku rynek biurowy w Katowicach zyskał prawie 10 000 mkw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Wśród ukończonych inwestycji można wymienić takie obiekty jak Bracka 28 (2320 mkw., Opal Maksimum) oraz Bracka 28A (6070 mkw., Opal Maksimum), a także kompleksową modernizację budynku Porcelanowa 60 (1500 mkw.).

Rok 2020 zapowiada się znacznie lepiej pod względem nowej podaży. Do końca roku planowane jest oddanie do użytku budynków Face2Face A oraz DL Center Point II, które zaoferują łącznie ok. 32 000 mkw. Czynsze dla katowickich biurowców wyższej klasy wahają się między 13,50-14,50 EUR/mkw./miesiąc, natomiast w budynkach niższej klasy 10–12,5 EUR/mkw./miesiąc.

Potencjał biurowy Trójmiasta

W ostatnich latach nastąpił dynamiczny rozwój sektora biurowego w Trójmieście, zarówno po stronie podażowej jak i popytowej. Szacuje się, że w 2021 roku Trójmiasto dołączy do Krakowa i Wrocławia czyli grona rynków regionalnych, w których powierzchnia biurowa przekracza granicę 1 mln m kw.

W rezultacie na koniec 2019 roku wolumen powierzchni biurowej w Trójmieście osiągnął niemal 840 tys. m kw. Region może pochwalić się bardzo nowoczesnymi zasobami, gdyż blisko 60% istniejącej powierzchni biurowej zostało dostarczone na rynek w ciągu ostatnich siedmiu lat. Wysoka aktywność deweloperów jest odpowiedzią na duże zainteresowanie firm krajowych i międzynarodowych, które doceniają walory trójmiejskiej lokalizacji i prowadzą tu swoją działalność.

W ostatnich trzech latach w Trójmieście szczególnie aktywni byli najemcy z sektorów: bankowość, instytucje finansowe i ubezpieczeniowe, branża IT oraz profesjonalne usługi dla biznesu. Ważnym graczem na lokalnym rynku są również firmy z branży logistycznej, charakterystycznej dla regionu będącego ważnym morskim węzłem przeładunkowym. Warto zauważyć, że w ostatnim roku średnia wielkość powierzchni wynajmowanej w ramach jednej umowy wzrosła do ponad 1600 m kw., podczas gdy w latach wcześniejszych dochodziła do ok. 1350 m kw.

2019 rok przyniósł znaczącą liczbę umów będących odnowieniem najmu w połączeniu z ekspansją na dodatkową powierzchnię biurową. W sumie umowy tego typu przyniosły ponad 40 tys. m kw., stanowiąc ok. 40% całkowitego popytu. Najlepszym przykładem jest bank Nordea, który powiększył swoje biuro w Olivia Star o ok. 60% do prawie 11 tys. m kw.

Stolica województwa pomorskiego skupia ponad 74% po¬wierzchni biurowej obecnie istniejącej w Trójmieście. W granicach administracyjnych Gdańska najwięcej powierzchni biurowej zlokalizowane jest w strefie ciągnącej się wzdłuż Alei Grunwaldzkiej (tzw. strefa Korytarz Al. Grunwaldzka), gdzie położone są największe uczelnie, centra handlowe i instytucje publiczne.

W perspektywie dwóch latach spodziewany jest znaczący przyrost zasobów powierzchni biurowej w Trójmieście. Na koniec 2019 r. w Trójmieście na etapie budowy było ponad 174 tys. m kw. z datami dostarczenia na rynek w ciągu 24 miesięcy. Oznacza to, że w 2021 roku Trójmiasto dołączy do Krakowa i Wrocławia czyli grona rynków regionalnych o wolumenie powierzchni biurowej przekraczającym pułap 1 mln m kw.

Najpopularniejszą strefą skupiającą uwagę deweloperów jest gdański Korytarz Al. Grunwaldzkiej, gdzie usytuowane jest ok. 42% obecnie realizowanej powierzchni. Największe obiekty budowane w tej części miasta to pierwsza faza kompleksu Wave (22 tys. m kw.), kolejny budynek w ramach kom¬pleksu Garnizon (GATO – 10 tys. m kw.) oraz Format (15,7 tys. m kw.), nieopodal stacji kolejowej Gdańsk-Oliwa. W rejonie Gdańsk-Centrum w budowie jest obecnie ponad 43 tys. m kw. w pięciu projektach, z których dwa największe (w sumie ok. 29 tys. m kw.) realizowane są w ramach tzw. Młodego Miasta – pierwsza faza Palio Office Park (Cavatina) oraz C300 (Inopa), które dołączą do wcześniej już tam zrealizowanych inwestycji biurowych. Na terenach postoczniowych trwa również rewitalizacja kameralnego tzw. Budynku Dyrekcji (ok. 4000 m kw.), który jest jednym z komponentów zabytkowego kompleksu Stoczni Cesarskiej. Największy z projektów realizowanych obecnie w Gdyni to duży kompleks biurowy 3T Office Park (ok. 38 tys. m kw.) powstający przy ul. Łużyckiej.

Ta inwestycja potwierdza, że klaster biurowy usytuowany przy stacji kolei trójmiejskiej Gdynia-Redłowo umacnia swoją wiodącą pozycję w Gdyni. W Sopocie, gdzie od 2016 nie dostarczono nowych obiektów biurowych, obecnie realizowane są dwie kameralne inwestycje o łącznej wielkości zaledwie ok. 4 tys. m kw., zlokalizowane w głównym pasie komunikacyjnym miasta wzdłuż Al. Niepodległości i linii kolei metropolitarnej.

W Trójmieście w 2020 roku zostanie oddanie do użytku ok. 88 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej. Sektor elastycznej powierzchni biurowej w Trójmieście, obejmujący biura serwisowane i powierzchnie coworkingowe, należące zarówno do kluczowych międzynarodowych operatorów jak i małych lokalnych firm, oferuje obecnie ok. 12 tys. m kw., z czego ok. 90% znaj¬duje się w Gdańsku. W ostatnich latach zauważalne jest rosnące zainteresowanie elastycznymi przestrzeniami biurowymi na tym rynku, co przekłada się na przyciągnięcie kolejnych inwestorów krajowych i międzynarodowych, takich jak Regus oraz City Space. Obecnie operatorem oferującym największą ilość powierzchni w formacie coworkingu jest lokalna firma O4, posiadająca swoje oddziały w budynkach kompleksu Olivia. W 2020 roku w Trójmieście zadebiutuje nowy gracz tego segmentu, jakim jest firma New Work, która zapowiedziała zajęcie ok. 4,5 tys. m kw. w bu¬dynku Neon (Alchemia) w Gdańsku.