Adrian Karczewicz – Transaction Director Skanska CDE
W 2015 roku biurowce w regionie Europy Środkowo-Wschodniej cieszyły się dużym zainteresowaniem wśród inwestorów – oceniają przedstawiciele Skanska. Projekty w najlepszych lokalizacjach, takich jak Warszawa, Praga, Budapeszt, Bukareszt i polskie miasta regionalne, często znajdywały nabywców jeszcze przed zakończeniem prac budowlanych. Podkreślają jednak, że fundusze inwestycyjne stają się coraz bardziej wymagającymi nabywcami, dlatego deweloperzy muszą realizować inwestycje z wartością dodaną.
Według danych CBRE, wolumen inwestycyjny rynku nieruchomości biurowych w regionie CEE w 2015 roku sięgnął 3,9 miliarda euro, dzięki czemu projekty biurowe były drugim najlepiej sprzedającym się produktem w regionie. Rentowność w perspektywie długoterminowej oraz wysoka jakość są niezbędnymi elementami atrakcyjnej inwestycji. Rodzi się pytanie – co więcej powinien zaoferować deweloper, aby wygrać na niezwykle konkurencyjnym rynku nieruchomości biurowych? Skanska Commercial Development Europe, firma która w 2015 roku sprzedała 11 biurowców i osiągnęła wolumen transakcji sięgający 500 milionów euro, identyfikuje pięć kluczowych czynników, które prowadzą do sfinalizowania transakcji z sukcesem.
- Dobre relacje od początku
Adrian Karczewicz, Dyrektor ds.Transkacji dla regionu CEE w Skanska, „Zwykle na początku roku kontaktuję się i rozmawiam z potencjalnymi nabywcami. Pozwala mi to poznać ich oczekiwania, potrzeby oraz strategie inwestycyjne na nowy rok. Jednocześnie, mam okazję zaprezentować im rentowne rynki regionu CEE, na których działamy, a także podzielić się naszymi planami sprzedaży oraz zaproponować dalszą współpracę ze Skanska. Bardzo cenimy takie długoterminowe partnerstwo nawiązane z inwestorami, gdyż potwierdza to wysoką jakość naszej pracy oraz sprawia, że inwestorzy dobrze zapamiętują udaną współpracę z nami”, wyjaśnia.
- Sprawne i szybkie procesy transakcyjne
Aby usprawnić i ułatwić partnerom proces inwestycyjnym, Skanska przeprowadza dogłębną ewaluację budynku, zwaną wewnętrznie jako pre-due diligence. Proces jest prowadzony przez zewnętrznych doradców, co gwarantuje ocenę niezależnego trzeciego podmiotu względem dokumentacji technicznej i statusu prawnego.
- Rynek oraz stopy kapitalizacji
„Aktywa biurowe regionu CEE często oferują wyższe zwroty niż podobne nieruchomości zlokalizowane w krajach Europy Zachodniej. Zgodnie z naszą szeroką wiedzą rynkową, najbardziej atrakcyjne stopy kapitalizacji dla budynków biurowych można znaleźć w polskich miastach regionalnych, takich jak Łódź oraz Katowice (ok. 7,5%), Kraków i Wrocław (6,25%), a także w Bukareszcie (7,5%) oraz Budapeszcie (7%). Mimo nieznacznego spadku poziomu stóp kapitalizacji w Warszawie i Pradze (ok. 5,5%), te dwa dojrzałe rynki nadal pozostają lokalizacjami pierwszego wyboru dla inwestorów”, twierdzi Adrian Karczewicz.
- Jakość produktu
Staranny projekt, design i potwierdzenie certyfikacją LEED, gwarantują nabywcy, że nie będzie musiał przeprowadzać znaczących inwestycji kapitałowych w nieruchomości w trakcie jej użytkowania. Techniczne parametry, takie jak izolacja kondygnacji podziemnych oraz jakość izolacji zadaszenia, są również bardzo ważne podczas wybierania projektu.
- Wysoki poziom najmu
Nabywcy nie chcą ponosić ryzyka związanego z poszukiwaniem najemców po zakupie nieruchomości, więc preferują budynki, które są niemal w pełni wynajęte. W przypadku, gdy w momencie zakupu budynku znajduje się w nim jeszcze niewynajęta powierzchnia, Skanska oferuje inwestorom możliwość podpisania umowy master lease na minimalny okres trzech lat. Wysoki poziom najmu pozwala nabywcom oszacować, skalę zwrotu z inwestycji w perspektywie długoterminowej.
