Informacje dnia

Analiza rynku nieruchomości: większa aktywność najemców w regionach w II kw. 2021 roku

Jadwiga Małek_Knight Frank

Drugi kwartał przyniósł ożywienie po stronie najemców w miastach regionalnych. Między kwietniem a czerwcem 2021 roku podpisano umowy na niemal 166 000 m kw., co stanowiło ok. 70% wzrost względem ubiegłego kwartału. Warto jednak zauważyć, że, pomimo tak znaczącego wzrostu, ok. 46% wolumenu transakcji stanowiły renegocjacje. Zarejestrowano również wzrost nowej podaży względem ubiegłego kwartału – do użytku oddano 6 projektów oferujących łącznie ponad 80 000 m kw. Pomimo silnego popytu i za sprawą częściowo nieskomercjalizowanej nowej podaży, wskaźnik pustostanów wzrósł o 0,7 pp. kw./kw. i na koniec czerwca 2021 roku wyniósł 13,4%.

Całkowite zasoby biurowe na 8 największych rynkach regionalnych w Polsce z końcem połowy 2021 roku osiągnęły powierzchnię 5,9 mln m kw. Najwięcej projektów, bo aż 5, ukończono w Krakowie, którego wolumen nowoczesnej powierzchni biurowej powiększył się o 42 000 m kw. Na rynku trójmiejskim oddano do użytku 3 budynki biurowe o powierzchni 35 000 m kw. Na drugim pod względem wielkości rynku regionalnym – Wrocławiu ukończono jeden projekt o powierzchni 11 800 m kw., podobnie w Katowicach i Poznaniu zaledwie jeden projekt, ale w przypadku tego drugiego miasta wielkość obiektu była większa – 36 000 m kw.

Większe niż w analogicznym okresie 2020 roku zainteresowanie najemców jeszcze nie pociąga za sobą decyzji deweloperów odnośnie rozpoczynania nowych projektów. Te decyzje podejmowane są w długofalowej perspektywie, a dynamicznie zmieniająca się sytuacja pandemiczna temu nie sprzyja. Obecnie na etapie budowy w miastach regionalnych znajduje się łącznie ponad 900 000 m kw. powierzchni biurowej, która będzie oddawana do użytku sukcesywnie do 2023 roku,” – komentuje Jadwiga Małek, Konsultant w dziale Badań Rynku.

Największe plany realizowane są w Krakowie, gdzie na koniec czerwca na etapie budowie znajdowało się około 250 000 m kw. powierzchni biurowej oraz w prężnie rozwijającej się w ostatnich latach w tym obszarze stolicy Górnego Śląska – 200 000 m kw. Kolejne miejsca zajmują Wrocław z projektami biurowymi w budowie o powierzchni 140 000 m kw., z których 40% planowo powinna trafić na rynek jeszcze w tym roku oraz Trójmiasto i Łódź – każde z rozpoczętymi realizacji o powierzchni około 100 000 m kw. Najmniej rozpoczętych realizacji jest obecnie w Poznaniu – 75 000 m kw., z czego dwa największe projekty: Nowy Rynek E i Andersia Silver mają zostać ukończone w 2023 roku

Pozytywnym sygnałem płynącym z rynku jest kwartalny wzrost aktywności najemców. W I połowie br. na 8 rynkach regionalnych podpisali oni umowy na 264 000 m kw. Najwięcej transakcji odnotowały rynki biurowe w Krakowie i Trójmieście, odpowiednio 74 000 m kw. i 72 000 m kw.

„Sytuacja na poszczególnych rynkach jest nieco inna. W przypadku Krakowa, który jest największym rynkiem regionalnym w Polsce od stycznie do czerwca 2021 roku podpisano umowy obejmujące największą powierzchnię, z czego popyt w II kwartale był o 78% wyższy niż w ubiegłym i o 10% niższy niż analogiczny okres w roku poprzednim, przy czym renegocjacje stanowiły aż 62% wolumenu transakcji. We Wrocławiu podpisano umowy na 24 400 m kw. z czego 50% popytu stanowiła jedna transakcja pre-let w budynku MidPoint71, a renegocjacje odpowiadały za 30% wolumenu transakcji. Nie słabnie zainteresowanie najemców trójmiejskim rynkiem biurowym, którzy wygenerowali wynik stanowiący 27% regionalnego wolumenu transakcji najmu. Wyższy o 10% popyt zanotował też Poznań, który w pierwszej połowie roku wyniósł 20 000 m kw. Siedmiokrotny wzrost wolumenu transakcji względem ubiegłego kwartału dotyczy Katowic, w których najemcy w samym II kwartale podpisali umowy na 35 000 m kw., co daje półroczny popyt na poziomie 39.000 m kw.” – dodaje Jadwiga Małek.

Pomimo większej aktywności najemców w porównaniu do poprzedniego kwartału, ale jednocześnie tylko częściowo skomercjalizowanej, oddanej do użytku nowej powierzchni biurowej, zanotowano wzrost współczynnika pustostanów, który uśredniając dla 8 miast regionalnych wyniósł 13,4%. Miastem regionalnym o najniższym współczynniku pustostanów jest Szczecin – 7,8%, wynika z ograniczonej nowej podaży w tym mieście, przy popycie na poziomie 5 000 m kw. Dobrze radzą sobie Katowice, w których wskaźnik pustostanów na koniec czerwca 2021 roku wyniósł 9,2% i zanotował spadek o 0,1 pp. względem pierwszego kwartału. Taki sam wynik zanotowało Trójmiasto z niewielkim wzrostem na poziomie 0,1 pp. w porównaniu do poprzedniego kwartału. Duży udział renegocjacji w popycie oraz nie w pełni skomercjalizowana nowa podaż wpłynęły na dalszy wzrost wskaźnika pustostanów w Krakowie do poziomu 15,5% (wzrost 0,5 pp. kw./kw. oraz 4,4 pp. r/r). Wrocławski rynek biurowy zanotował niewielki spadek – 0,1 pp. pustostanów kw./kw., który na koniec drugiego kwartału wyniósł 14,1%. Najwyższe wzrosty o 1,5 pp. kw./kw. i 5,1 pp. r/r zanotowała Łódź, która półrocze zamyka ze współczynnikiem pustostanów na poziomie 18,3%.

Autor: Jadwiga Małek, Konsultant w dziale Badań Rynku.