Rynek najmu nieruchomości wymusza zmianę podejścia z pasywnego dochodu na aktywne zarządzanie.
Rynek najmu w Polsce wchodzi w fazę, w której przestaje być prostą lokatą kapitału, a zaczyna działać jak pełnoprawne aktywo inwestycyjne wymagające zarządzania. Potwierdzają to zarówno dane rynkowe, jak i obserwacje operatorów działających w skali.
– Jeszcze kilka lat temu wystarczyło kupić mieszkanie i je wynająć. Dziś to już nie działa – najem stał się pełnoprawnym procesem zarządzania, a nie pasywną inwestycją. Coraz częściej wygrywa nie ten, kto ma najlepszą lokalizację, tylko ten, kto potrafi stabilizować wynik w czasie – mówi Paulina Benda, prezes zarządu SuperApart.
Większy zysk czy większa stabilność? Zmiana podejścia inwestorów
Rentowność najmu mieszkań w największych miastach stabilizuje się dziś na poziomie ok. 4-6% rocznie, a tylko w wybranych lokalizacjach przekracza 6-7%. Przykładowo: Łódź – ok. 5,7%, Warszawa – ok. 5,6%, Wrocław – ok. 5,4%*.
Jednocześnie w praktyce – szczególnie w centralnych lokalizacjach – realna rentowność często spada do poziomu 3-4% po uwzględnieniu kosztów, podatków i okresów bez najemcy.
To powoduje wyraźną zmianę podejścia inwestorów: zamiast maksymalizacji zysku coraz częściej wybierają jego przewidywalność. Kluczowe staje się nie to, ile można zarobić „w najlepszym scenariuszu”, ale jak stabilny będzie dochód w dłuższym okresie.
Rynek najmu zmienia zasady gry. Większa podaż i presja na czynsze
Zmiana strategii inwestorów wynika bezpośrednio z sytuacji rynkowej. Czynsze rosną dziś znacznie wolniej niż ceny zakupu mieszkań, a w niektórych okresach notują nawet korekty. Średnia stawka najmu w Polsce na przełomie 2025/2026 wynosiła ok. 71 zł/m², przy jednoczesnym wyhamowaniu dynamiki wzrostów (ok. –1% r/r) – wynika z analiz rynku publikowanych m.in. przez 300Gospodarka i E‑budownictwo.
Jednocześnie rośnie liczba dostępnych mieszkań:
– liczba ofert najmu rośnie miesiąc do miesiąca,
– aktywność najemców spada,
– a całkowita podaż przekracza 24 tys. aktywnych ogłoszeń (luty 2026).
To oznacza wyraźne zwiększenie konkurencji między właścicielami mieszkań. Na rynek trafia coraz więcej lokali – zarówno ze strony prywatnych właścicieli, jak i dużych inwestorów instytucjonalnych (PRS), którzy oferują mieszkania w wysokim standardzie, z profesjonalną obsługą i przewidywalnymi warunkami najmu.
[fragment artykułu]
Autorka: Paulina Benda – przedsiębiorczyni, prezeska zarządu i współwłaścicielka SuperApart oraz współwłaścicielka agencji nieruchomości Grand Properties. Od ponad 20 lat związana z rynkiem nieruchomości, sprzedażą i marketingiem. Zarządza firmą obsługującą ponad tysiąc rezerwacji miesięcznie, rozwijając model FlexRent – elastyczne podejście łączące najem krótkoterminowy i długoterminowy w zależności od sytuacji rynkowej. Specjalizuje się w optymalizacji rentowności portfeli mieszkań oraz profesjonalizacji rynku najmu. Absolwentka stosunków międzynarodowych na Uniwersytecie Warszawskim, London School of Public Relations oraz programu Leadership ICAN Institute. Doświadczenie zdobywała m.in. jako członkini zarządu Emmerson Realty, dyrektorka rynku pierwotnego w Expander Advisors oraz menedżerka PR i marketingu w sektorze hotelarskim.
Źródło: SuperApart
materiał prasowy
