Informacje dnia

Rekord na globalnym rynku inwestycyjnym nieruchomości

david_hutchings
Z najnowszych danych międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield wynika, że w 2018 roku wolumen transakcji inwestycyjnych na rynkach nieruchomości wzrósł do 1,75 bln dolarów – najwyższego poziomu w historii. Oznacza to wzrost o 4% w ujęciu rocznym w porównaniu z rokiem 2017, w którym zainwestowano 1,68 bln dolarów.

Raport „Global Investment Atlas 2019” zawiera analizę ubiegłorocznych trendów na rynkach inwestycyjnych całego świata oraz prognozy na najbliższy rok.

Eksperci firmy Cushman & Wakefield przewidują, że rekordowy poziom aktywności inwestycyjnej utrzyma się również w 2019 roku i wyniesie ok. 1,75 bln dolarów. Inwestorzy poszukują możliwości lokowania kapitału na coraz to nowych rynkach i rośnie liczba sprzedających, którzy modyfikują strategie w zakresie nieruchomości w reakcji na korekty polityki pieniężnej, napięcia geopolityczne i zmiany strukturalne. Z raportu wynika, że ceny najbardziej atrakcyjnych nieruchomości mogą wzrosnąć w warunkach stabilizacji stóp kapitalizacji i stopniowego wzrostu czynszów w odróżnieniu od ostatnich lat, w których rosły one przy postępującej kompresji stóp kapitalizacji.

David Hutchings, Dyrektor ds. Strategii Inwestycyjnych w Dziale Rynków Kapitałowych EMEA w firmie Cushman & Wakefield, autor raport, wyjaśnia: „W porównaniu z oczekiwaniami sprzed zaledwie kilku miesięcy koniunktura gospodarcza uległa pogorszeniu, obniżyły się również prognozy dotyczące wzrostu inflacji w skali globalnej. Ryzyko rośnie, ale jednocześnie ponownie oddala się perspektywa wzrostu stóp procentowych, na który liczyli inwestorzy i firmy. Z tego względu aktualny cykl na rynkach nieruchomości wydłuży się na bieżący rok, dając inwestorom kolejną szansę na przygotowanie portfeli aktywów na czasy wolniejszego tempa wzrostu.

Biorąc pod uwagę stabilny poziom dochodów oraz wskaźnik wzrostu i inflacji, nieruchomości są nadal wyjątkowo atrakcyjnym produktem inwestycyjnym, o czym świadczy utrzymujące się duże zainteresowanie odpowiednimi aktywami. Jednak wskazanie odpowiednich produktów inwestycyjnych staje się coraz trudniejsze, ponieważ na strategie największych najemców, które kształtują cały rynek, istotny wpływ mają takie czynniki jak e-commerce, zmiany w sferze społecznej i biznesowej, niski wzrost oraz ograniczona przystępność ekonomiczna”.

Ameryka Północna odnotowała w 2018 roku wzrost wolumenu transakcji inwestycyjnych po spadku aktywności inwestorów w 2017 roku. Stanowiła zarówno cel inwestorów, jak i źródło kapitału lokowanego w nieruchomościach, a obniżka podatków w USA na późnym etapie cyklu pozwoliła złagodzić skutki rosnących kosztów zaciągania kredytów. W ubiegłym roku inwestorzy byli aktywni we wszystkich regionach świata, ale Ameryka Północna jako jedyny region odnotowała wzrost kapitału przeznaczanego na inwestycje w nieruchomości komercyjne w porównaniu z rokiem 2017 – o 17% r/r do 546 mld dolarów. W 2019 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w Ameryce Północnej może wynieść 530,7 mld dolarów, co będzie oznaczało spadek o 3% r/r, ale będzie jednocześnie świadczyło o dojrzałości regionu w obecnym cyklu na rynku nieruchomości skutkującym presją wzrostową na stopy kapitalizacji po wyjątkowym roku 2018.

Alokacje kapitału na nieruchomości komercyjne w regionie EMEA (Europa, Bliski Wschód, Afryka) oraz Azji i Pacyfiku zmniejszyły się w 2018 roku odpowiednio o 2% i 1%, przy czym w krajach Azji i Pacyfiku było to spowodowane przede wszystkim mniejszą liczbą transakcji zakupu w ciągu roku. Instytucje europejskie i azjatyckie zwiększają jednak środki przeznaczane na nieruchomości i oba regiony mogą liczyć na wzrost popytu ze strony inwestorów zagranicznych, którzy śledzą trendy demograficzne – dotyczy to zwłaszcza Europy w krótkiej perspektywie oraz Azji w średniej perspektywie czasowej.

W 2018 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w regionie EMEA wyniósł 331 mld dolarów, czyli zmniejszył się o 10,8% r/r wskutek wycofania się zarówno inwestorów międzynarodowych, jak i krajowych oraz sfinalizowania kilku dużych transakcji portfelowych. W Europie wartość obrotów na rynku nieruchomości handlowych zmniejszyła się trzeci rok z rzędu (56 mld dolarów), przy niższej aktywności inwestycyjnej w znacznej części regionu. Wolumeny transakcji w sektorze nieruchomości magazynowych i biurowych również zmalały – odpowiednio o -24,7% i -9,7%, co mogło być spowodowane niewystarczającą podażą atrakcyjnych aktywów. Według prognoz, w 2019 roku wartość kapitału lokowanego w nieruchomościach w regionie EMEA może wzrosnąć do 339,2 mld dolarów (wzrost o 2,5% w porównaniu z 2018 r.), za sprawą rosnącego zainteresowania mniejszymi miastami i nowymi sektorami nieruchomości.

Dzięki dużej aktywności inwestorów krajowych i zagranicznych, region Azji i Pacyfiku utrzymał największy łączny udział w wolumenie transakcji inwestycyjnych w 2018 roku – wyniósł on 866 mld dolarów, co stanowi nowy rekord dla tej części świata. Inwestorzy krajowi ponownie wygenerowali większość wolumenu obrotów przy jednoczesnym rosnącym zaangażowaniu kapitału ze wszystkich źródeł. Największym zainteresowaniem w regionie cieszyły się tereny inwestycyjne, które stanowiły 80% rynku. Nowe rekordy zostały ustanowione również w sektorze nieruchomości biurowych i magazynowych, a rynek hotelowy odnotował najlepszy wynik od czasu globalnego kryzysu finansowego. W 2019 roku wolumen transakcji inwestycyjnych w regionie Azji i Pacyfiku może wzrosnąć w porównaniu z poprzednim rokiem o 1% do 875 mld dolarów.

Wskutek zawirowań politycznych w Brazylii, Meksyku, Kostaryce i Kolumbii oraz wycofywania się inwestorów w związku z osłabieniem się walut względem dolara, Ameryka Łacińska odnotowała w 2018 roku najniższą aktywność inwestycyjną od niemal dziesięciu lat. W 2019 roku wolumen transakcji inwestycyjnych może wzrosnąć o 6% do 2,4 mld dolarów dzięki coraz lepszym nastrojom wśród inwestorów oportunistycznych. Regionem tym coraz częściej interesują się między innymi inwestorzy z krajów Azji i Pacyfiku, którzy poszukują głównie hoteli i gruntów inwestycyjnych. Chiński kapitał nadal będzie chętnie inwestował w nieruchomości logistyczne.