Informacje dnia

Parki handlowe mogą odpowiadać za nawet 40% nowej powierzchni handlowej oddanej w tym roku

Joanna Tomczyk, JLL
Parki handlowe są największymi beneficjentami zmian strukturalnych ostatniego 10-lecia. Ich ilość zwiększyła się dwukrotnie, a udział w całkowitej podaży powierzchni handlowej w Polsce wzrósł o 4 p.p. Bardzo dobrą sytuację w tym segmencie obiektów handlowych potwierdza pierwsze półrocze tego roku – do użytku oddano wtedy blisko 148 000 mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej w obiektach wielkopowierzchniowych (GLA >5 000 mkw.), z czego 67% przypadło na osiem nowych parków handlowych i trzy rozbudowy obiektów istniejących. Prawie 450 000 mkw. powierzchni najmu (GLA) wciąż pozostaje w realizacji z terminem oddania w 2020 i 2021 roku. Parki handlowe stanowią blisko 26% tej podaży.

JLL i Trei Real Estate Poland w najnowszym raporcie „Parki handlowe i centra convenience w Polsce” podsumowują sytuację na koniec I półrocza w segmencie tych projektów handlowych oraz przedstawiają jego perspektywy rozwoju w kolejnych miesiącach.
Jak wygląda podaż tego typu projektów? 
Wybuch epidemii COVID-19 z pewnością spowolnił aktywność deweloperską w Polsce. Pomimo tego, segment mniejszych, opartych na wygodzie, obiektów handlowych ma się bardzo dobrze.

Centra convenience pojawiły się jako odpowiedź rynku na zmieniające się potrzeby klientów w zakresie szybkich, codziennych zakupów, oraz na rosnące nasycenie powierzchnią centrów handlowych. Trend ten jeszcze bardziej wzmocniła globalna pandemia. Zamknięci w domach konsumenci na nowo zaczęli doceniać lokalność. Niektórzy ponownie odkryli swoje najbliższe sąsiedztwo i zaczęli bardziej doceniać małe, rodzinne firmy i lokalne produkty. Jedną z najczęściej spotykanych grup najemców w tej klasie aktywów, biorąc pod uwagę liczbę sklepów, są tzw. value retailers, jak Tedi, KiK, czy Dealz. Co więcej, marki te często rozpoczynają swoją ekspansję właśnie w mniejszych miastach,

tłumaczy Anna Wysocka, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Handlowych, JLL.

Zmieniające się potrzeby klientów zaowocowały doskonałymi wynikami, jeśli chodzi o nową podaż, uwzględniającą otwarcia kolejnych parków handlowych, zarówno regionalnych, jak i tradycyjnych, oraz centrów convenience. W I połowie 2020 roku w tym segmencie nieruchomości handlowych rynek wzbogacił się łącznie o 130 000 mkw.. W rezultacie zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej w parkach handlowych i centrach typu convenience w Polsce osiągnęły 2,6 mln mkw., z czego większość (54%) wciąż przypadła na parki regionalne (GLA powyżej 10 000 mkw.)
Przed nami nowe otwarcia 
Aktualnie w realizacji pozostaje ok. 171 000 mkw. powierzchni w ramach parków handlowych i centrów convenience, co oznacza, że odpowiadają one za 34% całkowitej podaży w budowie. Pod względem liczby projektów, 18 z 33 budowanych aktualnie obiektów to małe centra convenience. W przypadku parków regionalnych możemy mówić o budowie tylko dwóch nieruchomości tego typu. Są to Karuzela Ełk (16 000 mkw. GLA) oraz Ptak Market w Rzgowie (10 000 mkw. w dwóch fazach). Warto też podkreślić, że aż 40% nowych obiektów powstaje w małych miastach (poniżej 50 000 mieszkańców). Tradycyjne parki handlowe (GLA od 5 000 do 9 999 mkw.) to domena dwóch deweloperów – Trei Real Estate Poland i Saller . Obie firmy są także liderami rynku pod względem posiadanej powierzchni handlowej w obiektach z segmentu convenience (GLA z przedziału 2 000 mkw. – 4 999 mkw.).

W pierwszej połowie 2020 roku otworzyliśmy dwa parki handlowe w Jaworze i Płocku. W sierpniu natomiast ruszył nasz obiekt w Solcu Kujawskim. Do grudnia planujemy ukończenie kolejnych inwestycji w Częstochowie, Zielonce, Łukowie i Władysławowie. Przez ostatnie lata konsekwentnie wzmacnialiśmy sieć Vendo Parków w Polsce, co w tym roku pozwoliło nam dojść do poziomu aż siedmiu oddawanych do użytku obiektów rocznie. Zamierzamy utrzymać takie tempo rozwoju również w przyszłości. Naszą strategią jest inwestowanie w małych miastach i przemyślane dobieranie portfolio najemców. Dążymy do tego, aby nasze Vendo Parki miały w ofercie marki debiutujące na rynkach, na które wchodzimy,

mówi Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland.

Podaż parków handlowych i centrów convenience rozkłada się nierównomiernie w zależności od wielkości miasta. Dwa przeciwległe bieguny koncentracji tego typu obiektów to główne aglomeracje oraz miasta liczące mniej niż 100 000 mieszkańców.

Centra convenience dominują w małych miastach, gdzie stanowią niejednokrotnie jedyny nowoczesny obiekt handlowy. Ten typ nieruchomości handlowych odpowiada za 63% podaży na rynkach posiadających mniej niż 50 000 mieszańców. Parki regionalne natomiast to domena głównych aglomeracji. Tradycyjne parki handlowe są z kolei spotykane w każdej klasie wielkościowej miast, natomiast najwięcej podaży przypada na najmniejsze miasta (50%), a w dalszej kolejności na główne aglomeracje – prawie 20%,

wskazuje Joanna Tomczyk, Starszy Analityk Rynku, JLL.

Czynsze przemawiają na korzyść parków handlowych
Parki handlowe oraz obiekty typu convenience przyciągają najemców oferując koszty najmu znacznie niższe niż te w centrach handlowych. W najlepszych obiektach w miastach regionalnych poziom stawek czynszowych dla lokali ok. 2 000 mkw. wynosi aktualnie 8 – 12 euro/ mkw./ miesiąc przy opłatach eksploatacyjnych na poziomie 1,5 – 2 euro/ mkw./ miesiąc.
COVID-19 i nowa normalność
Konsumenci potrzebują czasu, aby ponownie czuć się swobodnie i bezpiecznie w sklepach stacjonarnych. Niemniej jednak, średnia odwiedzalność centrów handlowych w lipcu 2020 roku wyniosła 78% poziomu z poprzedniego roku (dane Retail Institute). Klienci zdecydowanie najszybciej wracają do najmniejszych obiektów handlowych, które dynamicznie, z sukcesem pozyskiwały klientów i aktualnie przewyższają średnie poziomy odwiedzalności. Teraz, gdy bezpieczeństwo stało się jendym z głównych kryteriów wyboru miejsca zakupów, ze szczególnym akcentem na możliwość zachowania dystansu społecznego, duże powierzchnie handlowe z niewielkimi częściami wspólnymi cieszą się większą popularnością.

W obliczu pandemii małe formaty handlowe zareagowały bardzo szybko. Byliśmy jedną z trzech firm reprezentujących społeczność zrzeszającą większość właścicieli parków handlowych działających w Polsce w rozmowach z najemcami. Od kwietnia toczyły się negocjacje z 38 sieciami i firmami prowadzącymi ponad 900 sklepów w więcej niż 200 obiektach na terenie całego kraju. Podczas lockdownu wyraźnie ucierpiały branże odzieżowa i sportowa, a najmniej spożywcza i drogerie. Wypracowaliśmy zatem rozwiązania indywidualne, dopasowane do kondycji finansowej danej firmy. Dzięki nim, z końcem maja, wszystkie objęte negocjacjami parki handlowe w kraju były już otwarte,

podsumowuje Jacek Wesołowski, Dyrektor Zarządzający, Trei Real Estate Poland.

Autor: JLL, TREI.