Informacje dnia

Pandemia odciska się piętnem na globalnym rynku nieruchomości komercyjnych

Simon Rubinsohn_RICS Chief Economist (1)

Zgodnie z raportem RICS, Global Commercial Property Monitor, za pierwszy kw. 2020 r., wskaźniki nastrojów najemców i inwestorów na rynku globalnych nieruchomości zaznaczyły zdecydowane spadki, w następstwie rozwoju pandemii COVID-19 na świecie.

Zaufanie najemców do rynku pogorszyło się w ciągu ostatnich trzech miesięcy w 33 na 34 uwzględnione w ankiecie kraje, proporcjonalnie w tej samej liczbie państw odnotowane zostały negatywne odczyty kluczowych wskaźników badania. Wskaźnik sentymentu najemców (OSI) RICS spadł średnio o 28 punktów na wszystkich badanych rynkach od ostatniego kwartału 2019 r., do średniego salda netto -27.

Ten sam trend jest widoczny również wśród inwestorów. Zaufanie spadło we wszystkich badanych krajach. Wskaźnik sentymentu inwestorów (ISI) RICS znajduje się obecnie w ujemnym obszarze na niemal wszystkich badanych rynkach oprócz trzech, spadając średnio o 24 punkty w porównaniu do czwartego kwartału 2019 r., do salda netto -18.

Długofalowe perspektywy dla rynku nieruchomości jeszcze bardziej pesymistyczne

Zarówno inwestorzy, jak i najemcy obawiają się, że nie jesteśmy jeszcze świadkami najgorszego, jeśli chodzi o wpływ pandemii na globalny sektor nieruchomości. Wskaźniki badania odnoszące się do prognoz w dłuższym okresie pokazują o wiele wyraźniejszą zmianę. Spoglądając na oczekiwania uczestników ankiety wobec nadchodzących dwunastu miesięcy, zarówno w przypadku wartości kapitałowych, jak i czynszu, odczyt salda netto spadł o ponad 50 punktów od poprzedniego kwartału.

Najwięszke spadki zaufania na dotychczas najbardziej optymistycznych rynkach

Na poziomie poszczególnych państw te rynki, które przed COVID-19 odnotowywały gwałtownie rosnące oczekiwania, najbardziej odczuły spadek zaufania. Największa zmiana prognoz wartości kapitałowych (w ujęciu bilansowym netto) miała miejsce w Portugalii (-90), Grecji (-89) i na Węgrzech (-88). Natomiast na rynku nieruchomości w Hongkongu, który wcześniej znajdowal się pod presją niepokojów politycznych, odnotowano ‘jedynie’ 13-punktowe pogorszenie prognoz wartości kapitałowych w porównaniu z poprzednim kwartałem. Zdecydowany spadek zaufania miał miejsce w Stanach Zjednoczonych (saldo netto o -72 punkty), podobnie w Japonii (-67), Indiach (-60), Singapurze (-65), Francji (-58) i Niemczech (-56). Mniej drastyczne zmiany były widoczne w Holandii (-38), Zjednoczonych Emiratach Arabskich (-31), Wielkiej Brytanii (-30) oraz Szwajcarii (-27), odzwierciedlając po części zróżnicowane scenariusze rozwoju pandemii, jak i zastosowane przez poszczególne rządy ograniczenia w funkcjonowaniu gospodarek.

Zmiana nastrojów w sektorze biurowym najbardziej widoczna w konsekwencji zmiany sposobu wykonywania pracy

Wyniki ankiety RICS są różne dla poszczególnych sektorów nieruchomości. Podczas gdy handel detaliczny został najbardziej dotknięty skutkami globalnego zamrożenia gospodarki, pogorszenie nastrojów było najbardziej widoczne w sektorze biurowym. Dotyczy to zarówno OSI, który spadł o 35 punktów, jak i ISI, który spadł o 29 punktów.

 

W przypadku nieruchomości przemysłowych odczyty kluczowych wskaźników spadły w negatywny obszar w obu segmentach rynku (najmu i inwestycji), ale tylko w umiarkowanym stopniu. Otwarte odpowiedzi udzielone przez respondetów ankiety wskazują na rodzące się nowe schematy w zakresie poszczególnych sektorów ze zdecydowaną liczbą badanych podkreślającą rosnące znaczenie i zakres zdalnej pracy, zmniejszające zapotrzebowanie na powierzchnię biurową. Uczestnicy badania zwrócili także uwagę na przyspieszenie w strukturalnym trendzie w kierunku e-handlu, z prawdopodobnym rezultatem rosnącego zainteresowania powierzchnią logistyczną typu prime.

Simon Rubinsohn, główny analityk ekonomiczny RICS: „Było oczywistym, że wpływ COVID-19 na nastroje w sektorze nieruchomości komercyjnych nie będzie przyjemną lekturą, jednak erozja zaufania, którą obserwujemy, jest niezwykle silna. Jeszcze bardziej niepokojące, zarówno dla inwestorów, jak i najemców, jest to, że pełna cena kryzysu, jaką przyjdzie zapłacić przedsiębiorstwom i gospodarce, pozostaje wciąż niewiadomą. W obliczu tych warunków respondenci mają zdecydowaną jasność co do tego, że nie nastąpi szybkie odbicie gospodarki.

Choć trudno o uogólnienia, to wrogie środowisko sprawia, że tym bardziej niezbędne staje się wsparcie poszczególnych rządów, aby wesprzeć globalne ożywienie, gdy nastąpi odmrożenie gospodarki. Istnieje również ogromna potrzeba współpracy między właścicielami a najemcami nieruchomości aby sprostać wyzwaniom stawianym przez obecne okoliczności.

To, co zaczęło się jako kryzys zdrowia publicznego, przekształciło się w kryzys gospodarczy i będziemy świadkami dalszych strukturalnych i długookresowych zmian jako efekt pandemii. Widzieliśmy już jej wpływ na sprzedaż detaliczną, wraz ze zmianą, z konieczności, zachowania konsumentów, praca zdalna wpływa natomiast na sposób postrzegania powierzchni biurowych. Ciągły wzrost znaczenia e-handlu i zmiana łańcucha dostaw w kierunku „Just In Case” prawdopodobnie wywoła dalszą zmianę dynamiki inwestycji”.

RICS ‘Global Commercial Market Survey’, Q1 2020

 

  • Gwałtowne obniżenie nastrojów najemców i inwestorów odzwierciedla szkody wyrządzone globalnej gospodarce i sektorowi nieruchomości przez COVID-19.
  • Wskaźnik sentymentu najemców w badaniu RICS zaznaczył średni spadek o 28 punktów na całym świecie, podczas gdy wskaźnik sentymentu inwestorów spadł średnio o 24 punkty.
  • Zarówno inwestorzy, jak i najemcy, oczekują dalszego pogorszenia warunków rynkowych, w tym gwałtownego obniżenia wartości czynszów i wartości kapitałowych nieruchomości komercyjnych w ciągu najbliższych 12 miesięcy.
  • Sektor biurowy zaznaczył największy spadek zaufania uczestników ankiety w związku ze zmianą sposobu wykonywania pracy z biurowej na zdalną.
  • RICS apeluje o współpracę pomiędzy najemcami i wynajmującymi nieruchomości w czasie kryzysu.

 

Autorem raportu jest Simon Rubinsohn, główny analityk ekonomiczny RICS.