Informacje dnia

Nie ma powrotu do „wczoraj” na rynku biurowym

Magdalena Czempińska_Dyrektor w Dziale Badań Rynku_Knight Frank

W czasach niepewności jedno jest pewne – skala wpływu pandemii COVID-19 będzie zależała od tego, jak długo gospodarka będzie wychodziła z recesji. Rynek nieruchomości już w I kwartale odczuł skutki „zamrożenia” gospodarki, choć w niewielkim stopniu. Najbliższe kwartały zweryfikują obraz rynku. W najnowszym raporcie eksperci Knight Frank zastanawiają się jak będzie wyglądał sektor biurowy w epoce post-COVID-19, analizując czynniki wpływające na poszczególne grupy jego uczestników: najemców, właścicieli obiektów biurowych oraz deweloperów.

Umowy z elastycznymi warunkami na celowniku najemców

Po pierwszym szoku związanym z przestawieniem się z tradycyjnego trybu pracy na pracę zdalną oraz wzrostem niepewności w wielu sektorach gospodarki, najemcy rozpoczęli poszukiwania dogodnych rozwiązań, które wpłynęłyby na zachowanie stabilności finansowej firmy oraz takich, które sprawdzą się w nowej rzeczywistości po pandemii. Redukcja zatrudnienia oraz wprowadzenie na stałe home office w przypadku niektórych pracowników, prawdopodobnie wpłyną w najbliższej przyszłości na zrewidowanie zapotrzebowania na powierzchnię biurową. Część najemców może w krótkim okresie zdecydować się na podnajem zajmowanej powierzchni lub renegocjacje podpisanej umowy typu prelease (pod kątem wielkości powierzchni najmu, jak i warunków finansowych).

W dłuższej perspektywie zakładamy, że najemcy będą preferowali elastyczne umowy najmu np. pod względem ich długości czy możliwości wprowadzenia „zapasowych” przestrzeni. Możemy również spodziewać się wprowadzenia zmian w aranżacji przestrzeni biurowych poprzez zwiększenie powierzchni przypadającej na pracownika, wstawienia większych biurek czy podwyższenia przegród biurkowych. Prawdopodobnie wielu najemców rozważy wprowadzenie modelu typu activity-based workplaces, zakładającego podział przestrzeni biurowej na kilka obszarów, z których pracownicy wybierają najbardziej odpowiadający ich potrzebom, np. praca zespołowa, praca indywidualna, tele- i wideokonferencje.

Dylemat właścicieli – balans pomiędzy utrzymaniem płynności i najemców

W krótkiej perspektywie wielu właścicieli budynków biurowych odczuje negatywne skutki pandemii. Wielu najemców powierzchni biurowych zaczyna zwracać się do wynajmujących z prośbą o obniżenie zobowiązań czynszowych lub o udzielenie okresów bezczynszowych w związku z ograniczeniem działalności.

Można oczekiwać, że obecna sytuacja na rynku wymusi na właścicielach budynków konieczność uelastycznienia swojej postawy w zakresie długości trwania umów, zachęt w postaci dopłaty do kosztów aranżacji czy okresów bezczynszowych, zarówno w przypadku negocjacji nowych umów, jak i renegocjacji

istniejących. Zapewne rozszerzone i doprecyzowane zostaną ustalenia dotyczące np. skutków działania tzw. siły wyższej (force majeure) czy aspektów związanych z ewentualnym wystąpieniem nagłych przerw w działaniu firmy wynikłych ze zdarzeń losowych, czyli warunków, które do tej pory uważano za czysto teoretyczne.

W najbliższej przyszłości niewykluczone również jest wprowadzenie kultury miejsca pracy, która ogranicza, a docelowo eliminuje tzw. prezenteizm pracowników, polegający na obecności w pracy mimo choroby z obawy przed negatywnymi konsekwencjami wyciąganymi przez pracodawcę w przypadku niestawienia się w biurze. Po doświadczeniach związanych z pandemią, dużą wagę będzie się przywiązywać do jakości powietrza w budynkach, której zagwarantowanie wiązać się będzie z poniesieniem dodatkowych kosztów, aby zapewnić wydajność systemu wentylacji czy klimatyzacji na najwyższym poziomie. Niewykluczone, że w przyszłości właściciele będą zmuszeni do posiadania np. certyfikatów czystości.

Bolączki deweloperów – opóźnienia dostaw i niedobór rąk do pracy

Sektor budowlany nie został dotychczas objęty restrykcyjnymi obostrzeniami, dlatego większość budów jest kontynuowana. Niemniej jednak w związku ze spowolnieniem wydawania pozwoleń opóźnić się może realizacja niektórych projektów. Ponadto, w najbliższym czasie deweloperzy mogą się mierzyć z problemami związanymi z dostępnością materiałów budowlanych, spowodowanych naruszeniem płynności łańcucha dostaw z zagranicy. W związku z powrotem do domu części ukraińskich pracowników i absencjami pracowników, pozostającymi w domach, aby opiekować się dziećmi w czasie zamknięcia szkół, odczuwane są również braki kadrowe. Gdyby ten scenariusz się nasilił, można oczekiwać opóźnień w terminach rozpoczęcia budów.

Źródło: Knight Frank.