Informacje dnia

Konflikty w galeriach handlowych a prawo

Adam Ziębicki
Mnożą się konflikty między najemcami a galeriami handlowymi. Ustawodawca w specustawie podjął próbę ochrony obu stron umów najmu przed negatywnymi konsekwencjami zakazu handlu, ale praktyka pokazuje, że sytuacje wymykają się jednoznacznej klasyfikacji. Wydaję się, że norma wynikająca z art. 15ze specustawy nie jest w całości adekwatna do realiów obowiązujących na rynku, co komentuje Adam Ziębicki, prawnik w kancelarii Chałas i Wspólnicy.

W mojej ocenie norma wynikająca z art. 15ze specustawy chroni jedynie najemców i to też wyłącznie częściowo.  Wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu spowodowało zwolnienie najemców z czynszu za najem powierzchni użytkowej w galeriach handlowych. Art. 15ze ust. 2 specustawy wprowadza przepis, zgodnie z którym najemca powinien (ale nie musi!) złożyć bezwarunkową ofertę przedłużenia dotychczasowej umowy o okres zakazu handlu przedłużony o kolejne sześć miesięcy. Wprowadzone przepisy nie regulują jednak sytuacji najemców, którzy takiej oferty nie złożą. W takiej sytuacji obecne umowy najmu powinny być zakończone w pierwotnie przewidzianym terminie z uwzględnieniem zwolnienia z płatności za najem za czas zakazu handlu. W praktyce może jednak dojść do sytuacji, w której galeria handlowe chcąc sobie zrekompensować „wygaszony” czynsz albo gdy najemca nie złoży takiej oferty, odgórnie narzuci drugiej stronie  niekorzystne rozwiązania umowne – np. zwiększy czynsz za lokal. Ustawa nie przewiduje żadnych rozwiązań ochronnych przed taką sytuacją.

Należy także podkreślić, że art. 15ze nie przewiduje dodatkowej ochrony najemców przed nadużyciami ze strony galerii handlowych. W moim odczuciu, przepis ten powinien być znowelizowany. W szczególności ustawodawca powinien przyznać najemcom skuteczne uprawnienia do walki z nadużyciami ze strony galerii handlowych, które wykorzystując swoją silniejsza pozycję dokonają zastawu na przedmiotach znajdujących się w wynajmowanych lokalach. Taka praktyka jest w szczególności bezprawna wobec najemcy za okres najmu, za który został on ustawowo zwolniony z płatności. W specustawie zabrakło konkretnego i jasnego przepisu, zgodnie z którym, wygaszenie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu za okres zakazu handlu powoduje również wygaszenie prawa zastawu wynajmującego na przedmiotach znajdujących się w wynajmowanym lokalu za ten okres.

– Adam Ziębicki, prawnik w kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Autorem raportu jest Adam Ziębicki, prawnik w kancelarii Chałas i Wspólnicy.