Informacje dnia

Kamienice poszukiwane – nieruchomości pod inwestycje komercyjne

thong-vo-2482-unsplash
Polski rynek kamienic stale się rozwija. Zabytkowe i historyczne nieruchomości mają swoich zwolenników, którzy dostrzegają ich duży potencjał inwestycyjny. Na terenie całego kraju przybywa zrewitalizowanych obiektów, jednak w dalszym ciągu wiele nieruchomości popada w ruinę, bez perspektyw na gruntowną odbudowę.

Kamienice mają swoich zwolenników. Wielu docenia je na niebanalną architekturę, wysokie sufity tworzące przestronne wnętrza oraz duże okna, które wpuszczają do wnętrz pomieszczeń dużą ilość światła dziennego.
Kamienice są obecnie na topie, wielu inwestorów podejmuje się ich rewitalizacji i adaptacji na cele komercyjne.

Charakterystyczna architektura

Już od średniowiecza aż do drugiej połowy XX wielu kamienice stanowiły podstawę miejskiego budownictwa mieszkaniowego. Nieruchomości powstawały w zwartym szeregu, jedna obok drugiej. Niektóre kamienice charakteryzują się brakiem okien na jednej lub dwóch ścianach. Jest to efektem założenia, że obok skrajnej kamienicy stanie kolejny, przylegający do niej budynek, którzy stworzyłby spójną plombę.
Dzisiaj duży odsetek kamienic popada w ruinę. Właściciele nie inwestują w budynki, gdyż często wymaga to sporych nakładów finansowych a także poświęcenia budynkowi czasu, jakim nie dysponują. Coraz częstszym widokiem są jednak odnowione, zachwycające budynki.

Kamienice – sytuacja na rynku

Na chwilę obecną należy mówić o dużym zróżnicowaniu na rynku kamienic w Polsce. Spotkać można efektowne, odnowione budynki, które zachowując dawny charakter zachwycają nowoczesnością. Równocześnie rośnie liczba niszczejących budowli, na które żaden inwestor nie zwrócił póki co uwagi. Ostatecznie nieduży odsetek historycznych nieruchomości odzyskuje dawny blask i zyskuje nowy charakter. Wydaje się jednak, że renowacji kamienic jest coraz więcej. Inwestorzy poszukują tego typu obiektów zwłaszcza w dużych miastach regionalnych oraz w stolicy, gdzie komercyjny sukces jest dużo bardziej prawdopodobny, niż w przypadku mniejszych miejscowości. Największą popularnością cieszą się kamienice położone blisko centrum miasta lub w atrakcyjnych dzielnicach biznesowych lub turystycznych.

Remont kamienicy – budynek „z duszą” z potencjałem i wieloma zaletami

Zakup kamienicy może okazać się bardzo lukratywną inwestycją. Kamienice posiadają bardzo wiele zalet, które doceniają nie tylko inwestorzy, ale także ich potencjalni odbiorcy – biznesmani i turyści.
Kamienice powstawały często w bardzo atrakcyjnych lokalizacjach. Obecnie ilość gruntów dostępnych w centrach dużych miast jest mocno ograniczona, co sprawia, że rewitalizacja starej kamienicy zamiast budowa nowego budynku komercyjnego od podstaw, może okazać się bardzo dobrym pomysłem. Takim rozwiązaniem z pewnością zainteresują się inwestorzy, dla których atrakcyjna lokalizacja obiektu odgrywa kluczową rolę.
Niebanalna architektura, dziś już niespotykana, to kolejna duża zaleta kamienic. Obecnie inwestorzy stawiają na prostotę i nowoczesność, większość obiektów, które powstają, posiada prostą bryłę bez sztukaterii. Inwestorzy, którym zależy na nawiązaniu do historii miasta i zainteresowaniu nią swojej grupy docelowej, powinni zainteresować się właśnie kamienicami.

Kamienica to także ryzyko

O ile inwestycja w kamienicę wydaje się bardzo dobrym pomysłem, o tyle należy mieć na względzie, że istnieje także ryzyko inwestycyjne. Kamienice to stare budynki o często złym lub wręcz niedoprecyzowanym stanie technicznym. Podejmując się renowacji kamienicy inwestor powinien posiadać zaplecze finansowe, które pokryje niezaplanowane wydatki. A tych może być sporo, jeśli oczekiwany stan techniczny nie będzie pokrywał się ze stanem faktycznym.
Niekiedy konieczne okazuje się zatrudnienie ekspertów oraz zakup odpowiednich materiałów wykończeniowych. W sytuacji, gdy kamienica znajduje się pod opieką konserwatora zabytków, sytuacja staje się jeszcze bardziej skomplikowana. Inwestor musi bowiem pamiętać o tym, aby spełnić wszelkie normy i przestrzegać restrykcji narzuconych przez konserwatora zabytków. Jeśli inwestor chce uniknąć współpracy z konserwatorem, która najpewniej zakończyłaby się dodatkowymi kosztami związanymi z odpowiednią renowacją obiektu, powinien wcześniej sprawdzić, czy kamienica jest wpisana na listę zabytków.
Kolejną rzeczą, jaką inwestor powinien sprawdzić, jest sytuacja mieszkaniowa w kamienicy. Powinien on zweryfikować, czy kamienica wystawiona na sprzedaż posiada lokatorów. Jeśli tak, to w chwili zakupu inwestor przejmuje kamienicę z lokatorami, a to może stanowić kolejny problem. Przede wszystkim inwestor może mieć wówczas problem ze zmianą funkcji, jaką pełni kamienica (z mieszkaniowej na komercyjną). Jeśli natomiast inwestor chce zachować mieszkalny charakter kamienicy i ją odnowić przy współpracy mieszkańców, może napotkać na problem. Mieszkańcy bowiem mogą zwyczajnie nie chcieć partycypować w kosztach remontu budynku. Ewentualne konflikty z mieszkańcami kamienicy także wydłużą czas jej renowacji.
Bardzo istotna jest także kwestia własnościowa. To, kto jest właścicielem kamienicy, nie zawsze okazuje się oczywiste. Nieraz już miały miejsce sytuacje, kiedy prawowity właściciel kamienic, które zostały wykupione przez prywatnych inwestorów, zgłaszał się po swoją własność po latach. Najczęściej spór ma swój finał w sądzie.

adeolu-eletu-38649-unsplash

Kamienica – na co można ją zaadaptować?

Domyślnie kamienice pełnią funkcję mieszkaniową. Coraz częściej jednak inwestorzy zmieniają jej funkcję na komercyjną. Kamienica może doskonale sprawdzić się jako niewielki hotel butikowy, centrum biznesowe czy biurowiec. Mieszkania w kamienicach można także przekształcić w luksusowe apartamenty o charakterze loftowym, co może podnieść ich wartość na rynku.
Możliwości aranżacyjnych jest całkiem sporo. Wiele zależy od lokalizacji, rozkładu pomieszczeń, powierzchni a także tego, jak wygląda teren przyległy do kamienicy. Liczą się także indywidualne preferencje inwestora.

Segment kamienic na sprzedaż stale rozwija się w naszym kraju. Coraz większa liczba inwestorów rozgląda się za tego typu historycznymi obiektami. Kamienic, które wymagają remontu, jest bardzo dużo. Część z nich może już nigdy nie odzyskać dawnego blasku, jednak wiele obiektów posiada ogromny potencjał, który tylko czeka na wykorzystanie.

Zauważalna jest tendencja do poszukiwania przez inwestorów kamienic cechujących się bardzo atrakcyjną lokalizacją. Istotna jest też kwestia przyległego terenu, na którym znajduje się parking (lub można go stworzyć). Obecnie przyległy do budynku parking jest ogromną wartością dodaną, gdyż bardzo dużo osób przemieszcza się samochodami, a nie komunikacją miejską.
Kamienic do remontu jest na rynku dość sporo, w związku z czym inwestorzy mają bogaty wybór nieruchomości i mogą wybrać taką, która najbardziej wpisze się w ich oczekiwania inwestycyjne.

Każdorazowo przy zakupie historycznej nieruchomości inwestor powinien zweryfikować ryzyko inwestycyjne. Powinien on także zweryfikować stan prawny obiektu oraz jego kondycję techniczną. Jeśli obiekt jest wpisany na listę zabytków, inwestor może pokusić się o rozmowę z konserwatorem zabytków, jeszcze zanim zdecyduje się na zakup – uzyska wówczas informacje, w jakim zakresie kamienica może być remontowana i z jakimi obostrzeniami musiałby się liczyć.

Magdalena Paluch
Redaktor Naczelna
Komercja24.pl