Nadchodzi największa zmiana na rynku gruntów od lat. Reforma planowania przestrzennego sprawi, że atrakcyjne dotąd działki mogą stracić na wartości, a grunty o jasno określonym przeznaczeniu zyskają przewagę. O sukcesie inwestycji decyduje teraz, nie tylko lokalizacja i cena nieruchomości gruntowej, ale przede wszystkim przewidywalność procesu planistycznego oraz dostęp do infrastruktury i mediów.
– Rynek gruntów inwestycyjnych wchodzi w fazę wyraźnej selekcji, w której przewagę zyskują grunty o przewidywalnym potencjale rozwojowym. – przyznaje Emil Domeracki, Partner, Board Member Land Development Advisory w Walter Herz.
Grunty mieszkaniowe – selekcja nie wyprzedaż
Rynek gruntów pod budownictwo mieszkaniowe znajduje się w przełomowym momencie. W kontekście zbliżającego się wejścia w życie nowych planów ogólnych inwestorzy i deweloperzy analizują, które nieruchomości zachowają potencjał inwestycyjny, a które mogą go utracić. Reforma planistyczna wpłynie, zarówno na wyceny gruntów, jak i dostępność terenów pod nowe inwestycje.
Największym zainteresowaniem cieszą się obecnie działki objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego lub posiadające decyzje o warunkach zabudowy, a trudno sprzedać grunty, których status pozostanie niepewny. Po uchwaleniu planów ogólnych w części gmin może wzrosnąć podaż gruntów, które dotychczas miały ograniczone możliwości zabudowy mieszkaniowej, a w projektach planów zyskują taki potencjał.
Sam plan ogólny, szczególnie na etapie projektu, nie przesądza jednak jeszcze o docelowym przeznaczeniu nieruchomości. Nie można traktować takich gruntów jako gotowych planistycznie i nie jest uzasadnione, by wyceniać je na poziomie działek z uregulowaną sytuacją planistyczną. Ostateczne możliwości inwestycyjne będą wynikać dopiero z decyzji WZ, planów miejscowych lub zintegrowanych planów inwestycyjnych, w tym także z kosztów inwestycji towarzyszących, które w wielu miastach wciąż nie są jednoznacznie określone.
Po latach dynamicznych wzrostów cen gruntów pod mieszkania w drugiej połowie ubiegłego roku rynek wyhamował. Mniejsze firmy deweloperskie zaczęły sprzedawać część projektów w związku ze spowolnieniem rynku i niepewnością dotyczącą reformy. Mimo to ceny w największych miastach nadal rosły. W 2025 roku grunty mieszkaniowe w Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu zdrożały o kilkanaście procent, a w Krakowie i Gdańsku tempo wzrostów było nieco niższe. Rekordowe wyceny osiągnęły grunty pod zabudowę wielorodzinną w Warszawie, Krakowie i Trójmieście. W najbardziej prestiżowych lokalizacjach stolicy ceny transakcyjne przekraczały kilkanaście tysięcy złotych za 1 mkw. PUM, a koszt gruntu stanowił nawet jedną czwartą ceny mieszkania.
– Nie obserwujemy wyprzedaży działek pod projekty mieszkaniowe lecz rosnące rozwarstwienie w tym segmencie. Grunty w dobrych lokalizacjach, z przewidywalną ścieżką planistyczną wciąż zyskują na wartości, podczas gdy nieruchomości o niejasnym statusie są coraz mocniej dyskontowane. Istotne zmiany mogą tu nastąpić po wejściu w życie planów ogólnych. Jednocześnie największe miasta zmagają się z deficytem atrakcyjnych terenów inwestycyjnych, a dostępne grunty są coraz droższe i bardziej wymagające pod względem formalnym, środowiskowym i infrastrukturalnym – zauważa Emil Domeracki. – Jeśli reforma planistyczna ograniczy liczbę gruntów umożliwiających realizację projektów wielorodzinnych, w dłuższej perspektywie będzie to wspierać dalszy wzrost cen. Działki z gotowymi pozwoleniami mogą stać się dobrem deficytowym – dodaje.
[fragment artykułu]
Źródło: Walter Herz
materiał prasowy
