Sektor publiczny staje się coraz ważniejszym graczem na rynku najmu nowoczesnej powierzchni biurowej. W ostatnich pięciu latach instytucje publiczne wynajęły ponad 400 tys. mkw. na głównych rynkach biurowych w Polsce, głównie w Warszawie. Ze względu na charakter swojej działalności, urzędnicy nie są jednak typowymi najemcami, dlatego proces poszukiwania odpowiedniego lokalu oraz negocjacje warunków najmu bywają czasochłonne i skomplikowane – mówi Marcin Kowal, Associate Director w dziale Powierzchni Biurowych Newmark Polska.

Po znalezieniu odpowiedniej lokalizacji, instytucje publiczne oraz ich doradców czeka nie mniej wymagające zadanie – przygotowanie precyzyjnej umowy najmu. – Już na tym etapie trzeba zadbać o jasne zapisy, precyzujące: za co dokładnie zapłaci najemca i w jaki sposób to będzie rozliczane. Kolejną trudnością jest próba przewidzenia jak największej liczby możliwych scenariuszy w przyszłości oraz zabezpieczenie interesów najemcy na wypadek tych zdarzeń. I chociaż trudno jest przewidzieć wszystkie zmienne, to jednak doradca posiadający doświadczenie zdobyte w tego typu transakcjach może wskazać najważniejsze zapisy oraz dopracować szczegóły, które warto uwzględnić lub skorygować w kontrakcie – mówi Marcin Kowal, Associate Director w dziale Powierzchni Biurowych Newmark Polska.

Czynsz najmu, czyli jaką walutę kładziemy na stół

Dość częstym punktem spornym w negocjacjach umowy najmu z instytucją państwową jest określenie waluty, w jakiej będzie rozliczany czynsz. Większość właścicieli biurowców, zwłaszcza tych finansowanych kredytami w euro, wymaga, żeby czynsz był ustalany właśnie w tej walucie (wymóg banku finansującego). Tymczasem instytucje państwowe preferują rozliczenia w polskich złotych. – Wbrew powszechnym opiniom, nie jest prawdą, że organizacje budżetowe mają prawny obowiązek rozliczeń w złotówkach (zasada walutowości, zgodnie z którą zobowiązania pieniężne w Polsce mogły być wyrażane i realizowane tylko w złotych polskich, przestała obowiązywać od 24 stycznia 2009 roku). Mimo to instytucje publiczne bardzo niechętnie decydują się na inne rozwiązania, gdyż rozliczenia w walucie polskiej, będącej podstawą budżetu państwa, są wygodniejsze i bez strat na różnicach kursowych – wyjaśnia Marcin Kowal. Ekspert wyjaśnia jednak również, że przed ryzykiem kursowym można się zabezpieczyć, stosując tzw. cap na kursie walutowym, czyli odpowiednio skonstruowany zapis w umowie, określający widełki kursowe, w jakich kurs waluty może się zmieniać, a wyższy lub niższy od zastrzeżonych limitów nie będzie brany pod uwagę. Inną możliwością jest podpisanie umowy najmu z czynszem ustalonym w euro, ale każdorazowo przeliczanym na złotówki, według kursu z dnia poprzedzającego wystawienie faktury. Czasami praktykowane jest też przeliczenie euro po średnim kursie na złotówki, np. z ostatnich 12 miesięcy, i wpisanie tak ustalonej wartości w polskiej walucie do umowy.

[fragment artykułu]

Źródło: Newmark Polska
materiał prasowy