Z dniem 1 lipca 2026 r. specustawa mieszkaniowa, zwana potocznie Lex Deweloper, wygasa. To nie jest nagły zwrot — wygaszenie było planowane od początku. Ale okoliczności, w jakich się odbywa, to nie tyle wynik technicznego upływu czasu, ile element szerszej strategii reformy planowania przestrzennego, która zaczęła się już w 2023 r.
Do tego dnia deweloperzy mogą jeszcze starać się o uchwały lokalizacyjne w ramach specustawy — z istotnym zastrzeżeniem, że decyduje podjęcie uchwały przez radę gminy przed 1 lipca, a nie samo złożenie wniosku. Po tej dacie głównym narzędziem realizacji inwestycji poza planem miejscowym staje się Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI). Pytanie brzmi: czy system jest gotowy zastąpić dotychczasowe rozwiązania? Odpowiedź nie jest optymistyczna.
Od początku rozwiązanie tymczasowe
Lex Deweloper, czyli ustawa z dnia 5 lipca 2018 r. o ułatwieniach w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących (Dz.U. 2018 poz. 1496), wszedł w życie 22 sierpnia 2018 r. Nie był nigdy pomyślany jako rozwiązanie stałe. Zgodnie z pierwotnym brzmieniem ustawy miała ona utracić moc z dniem 31 grudnia 2028 r.
Reforma planowania przestrzennego z 2023 r. zmieniła ten termin. Najpierw skrócono go do 1 stycznia 2026 r., aby zsynchronizować wygaśnięcie specustawy z momentem utraty mocy przez dotychczasowe studia uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Następnie, w wyniku kolejnej nowelizacji, termin wygaśnięcia przesunięto na 1 lipca 2026 r.
– To nie był kompromis wobec branży lecz zamierzony element reformy systemowej. Lex Deweloper miał być mostem przejściowym, drogą omijającą tradycyjne plany miejscowe, dopóki nowy system planowania nie zacznie w pełni działać. Ale czy system jest gotowy? To kluczowe pytanie – mówi adwokat Katarzyna Gabrysiak.
Co zmienia się 1 lipca 2026 r.
Z dniem 1 lipca 2026 r. specustawa traci moc. Po tej dacie inwestor nie uzyska już nowej uchwały lokalizacyjnej w trybie Lex Deweloper. Jedyną alternatywą dla inwestycji poza planem miejscowym staje się Zintegrowany Plan Inwestycyjny — szczególna forma planu miejscowego, uchwalana przez radę gminy na wniosek inwestora i zgodna z planem ogólnym oraz strategią rozwoju gminy.
Warto wyraźnie oddzielić wygaśnięcie Lex Deweloper od trzech innych, równie ważnych zmian dotyczących decyzji o warunkach zabudowy (WZ), które mają własne, odrębne terminy.
Terminowość decyzji WZ — od 1 stycznia 2026 r.
To zmiana, która zaczęła obowiązywać niezależnie od losów specustawy. Zgodnie z art. 64c ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, decyzje o warunkach zabudowy wygasają po upływie 5 lat od dnia, w którym stały się prawomocne. Zasada ta obowiązuje od 1 stycznia 2026 r. Decyzje, które stały się prawomocne przed tą datą, zachowują dotychczasową, bezterminową ważność. Bezterminowe pozostają również — po listopadowej nowelizacji — decyzje wydane na podstawie wniosków złożonych przed 16 października 2025 r., niezależnie od tego, kiedy się uprawomocnią. Pięcioletni termin dotyczy zatem przede wszystkim decyzji z postępowań wszczętych później.
Konsekwencja praktyczna jest prosta: inwestor objęty nowym, 5-letnim terminem musi zdążyć uzyskać pozwolenie na budowę, zanim decyzja WZ wygaśnie.
[fragment artykułu]
Autorka: Katarzyna Gabrysiak — adwokat z 26-letnim doświadczeniem. Absolwentka Wydziału Prawa Uniwersytetu Wrocławskiego. Od lat skutecznie wspiera klientów indywidualnych i przedsiębiorców, prowadząc własną kancelarię adwokacką we Wrocławiu. Specjalizuje się w prawie nieruchomości, prawie bankowym oraz kompleksowej obsłudze podmiotów gospodarczych. Łączy wiedzę prawniczą z praktycznym podejściem do biznesu, pomagając klientom podejmować bezpieczne i świadome decyzje.
materiał prasowy
