Nawet 2 mld zł – taka może być tegoroczna wartość bezpośredniego zaangażowania inwestorów w rynek terenów inwestycyjnych w Polsce w tym roku – wynika z danych Colliers International. Byłby to rekord. Ubiegłoroczne zaangażowanie wynosiło 1,85 mld zł.

Jakich terenów szukają deweloperzy?  Największym powodzeniem cieszą się działki pod zabudowę mieszkaniową, wzrósł też popyt na grunty pod powierzchnie magazynowe. Prym wiodą deweloperzy lokalni, ale w segmencie hotelarskim i magazynowym spodziewany jest napływ zagranicznych inwestorów.

Wartość transakcji inwestycyjnych, z wyłączeniem gruntów inwestycyjnych, powinna być na podobnym poziomie, co w 2014 roku i sięgnąć 3 mld euro. Na rynku gruntów inwestycyjnych ten rok może być najlepszy od lat. Zdaniem analityków wartość transakcji może sięgnąć 2 mld zł i być najwyższa od 2006 roku (1,85 mld zł w 2014 roku). W 2016 roku może natomiast przekroczyć 2,1 mld zł.

Ceny działek budowlanych, po lekkim wyhamowaniu latem, prawdopodobnie jeszcze wzrosną. Podobnie ma się rzecz z gruntami rolnymi. Należy się spodziewać, że w związku z wprowadzeniem poważnych ograniczeń w obrocie ziemią, które wejdą w życie od stycznia 2016 popyt na grunty pod koniec roku będzie duży.

Przypomnijmy, że nowa ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego ma ograniczyć możliwość spekulacji gruntami, koncentracji oraz wykupu ziemi przez obcokrajowców, w związku z otwarciem rynku od maja 2016.

Nowe przepisy wprowadzają jednak szereg utrudnień także i dla polskich rolników i inwestorów, w związku z tym z pewnością do końca roku potencjalni kupujący wykorzystają czas na zawarcie transakcji. Wśród wielu regulacji, które zostaną wprowadzone, warto wymienić choćby zapis, który ma przeciwdziałać koncentracji gruntów w rękach jednego właściciela, mówiący o tym, że cudzoziemcy jak i obywatele polscy, którzy posiadają powyżej 300 ha ziemi nie będą mogli kupić nowych gruntów oraz będą mieli 10 letni zakaz obrotu ziemią kupioną z zasobów państwa – pod rygorem wysokich kar pieniężnych.

Należy się niestety spodziewać również wydłużenia czasu potrzebnego na przeprowadzenie transakcji kupna/sprzedaży w związku z tym, że prawo pierwokupu będzie miała Agencja Nieruchomości Rolnych oraz rolnicy indywidualni, których działki sąsiadują ze sprzedawaną ziemią. Taka sytuacja może czasem dotyczyć np. kilkunastu osób, które trzeba będzie zawiadomić o planowanej sprzedaży. Będzie to więc proces żmudny, czasochłonny – o ile nie niewykonalny. Nie brak już zresztą zastrzeżeń do nowych przepisów. Należy się więc spodziewać od stycznia sporego bałaganu w obrocie ziemią.

Tymczasem z danych GUS wynika, że grunty rolne nadal drożeją. Ostatnie informacje o średnich cenowych za hektar za II kw. 2015 (37330 zł) wskazują że rok do roku zwyżka cen wynosi 15 proc. (wobec drugiego kw. 2014) . Kwartał do kwartału grunty podrożały natomiast o około 3 proc.

W największych miastach popyt na działki budowlane i grunty rolne, na których można realizować inwestycje, generują deweloperzy, którzy widzą rosnącą koniunkturę na mieszkania – wraz ze wzrostem popularności programu MDM.

Co prawda – z danych WGN wynika, że na koniec sierpnia mieliśmy nieznaczne obniżki stawek, ale ma to raczej sezonowy charakter. W perspektywie na pewno najbliższego roku nie należy się spodziewać istotnych spadków cen – wręcz przeciwnie. Te raczej będą szły do góry.

Najwyższe ceny dotyczą dużych miast, stolic województw. Tu nie zmienia się nic. Najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa, gdzie przeciętne stawki za metr kwadratowy mieszczą się w przedziale 800 – 1000 zł. W metropoliach takich jak Wrocław i Kraków stawki pozostają zbliżone do siebie – mieszczą się w średnim przedziale 300 – 400 zł/ mkw. Nieco atrakcyjniej prezentuje się cenowo Poznań i Gdańsk – tu średni przedział ofertowy za najpopularniejsze metraże, czyli do 1000 mkw. to około 180 – 250 zł. Najtańsze rynki w Polsce, spośród miast wojewódzkich, to natomiast Gorzów Wielkopolski, gdzie przeciętne ceny, nawet w dobrych miejskich lokalizacjach, wynoszą około 70 – 100 zł od metra kwadratowego. Stosunkowo tanie – na tle reszty kraju – są też działki na Opolszczyźnie, Podlasiu i Podkarpaciu.

Jakich terenów inwestycyjnych szukają inwestorzy? Jeśli mowa o deweloperach przesądza oczywiście lokalizacja – im bliżej centrum, tym lepiej, choć – musi być to skorelowane z ceną. Deweloperzy szukają gruntów stosunkowo tanich, pod tanie budownictwo w ramach MDM. Stąd duża popularność, jeszcze ciągle tańszych, gruntów rolnych – choć trzeba zaznaczyć, że na największych rynkach różnica cenowa między działkami budowlanymi a rolnymi się coraz bardziej zaciera.

Najpopularniejsze są najmniejsze działki – pod budownictwo jednorodzinne – a więc do 1000 mkw. Takie tereny mają też najwyższą stawkę za metr kwadratowy, chyba, że chodzi o bardzo dobre lokalizacje wielkomiejskie pod budownictwo wielorodzinne albo nieruchomości komercyjne – wtedy jest mowa o nawet kilkunastu tysiącach złotych od metra. Wyższe wyceny zyskują też działki na terenach już zabudowanych, z dostępną infrastrukturą drogową oraz oczywiście z uzbrojeniem. W cenie są też nieruchomości objęte planem miejscowym – o ile umożliwia on pożądaną zabudowę. Posiadanie planu to dla inwestora gwarancja, że nic niespodziewanego w okolicy się nie pojawi.

Deweloperzy szukają gruntów w dobrych lokalizacjach, co oznacza – jak najbliżej centrum, ale też tanich, bowiem na tapecie jest coraz więcej projektów realizowanych w ramach programu Mieszkanie dla Młodych, które obecnie zyskuje na popularności. Stąd dużym wzięciem cieszą się ciągle jeszcze tańsze grunty rolne w miastach – choć trzeba zaznaczyć, że na największych rynkach różnica cenowa między działkami budowlanymi a rolnymi coraz bardziej się zaciera.

Marcin Moneta – komercja 24