Wielkimi krokami nadchodzą zmiany w Prawie budowlanym

wysłano 27 grudnia 2022

Największą zmianą w Prawie budowlanym w 2023 roku będzie możliwość budowy domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, a jedynie na zgłoszenie. – To rodzi obawy także z punktu widzenia inwestorów, bo tracimy ważny element kontroli administracyjnej – zwraca uwagę Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji z RRJ Group. Z nadzieją jednak patrzy na wspieranie tworzenia mikroelektrowni wiatrowych i zbiorników na wodę.

1 stycznia 2023 roku wchodzą rewolucyjne zmiany w Prawie budowlanym, z których najważniejsze to:

kompletnie nowa procedura budowy domów jednorodzinnych bez pozwolenia na budowę, a jedynie na tak zwane zgłoszenie;
do użytkowania obiekty budowlane będą oddawane jedynie po zawiadomieniu o zakończeniu budowy, co oznacza, że nie będzie konieczna decyzja o pozwoleniu na użytkowanie danego obiektu;
poszerza się lista inwestycji realizowanych na uproszczonych zasadach także m.in. o mikroelektorownie wiatrowe (o wysokości 3–12 m) czy bezodpływowych zbiorników na wody opadowe lub roztopowe (do 5 m3 – bez zgłoszenia i pozwolenia; o pojemności 5–15 m3 – wystarczy jedynie zgłoszenie).

Bez pozwolenia na budowę – a jedynie na zgłoszenie – można będzie wybudować każdy dom –niezależnie od metrażu, ale pod warunkiem, że jest budowany na potrzeby własne i posiada maksymalnie dwie kondygnacje.

– Zgłoszenia mają być realizowane na podstawie projektu sporządzonego z kierownikiem budowy, tak więc kierownik budowy ma potwierdzać gotowość budynku do zamieszkania. To budzi obawy, bo tracimy ważny etap kontroli uprzedniej i następczej, sprawowanej do tej pory przez administrację publiczną. Po tych zmianach w prawie odpowiedzialność za budowę przerzucona zostaje na inwestora, kierownika budowy i projektanta. Wyobraźmy sobie, że dochodzi do sporu między nimi. To oznacza wieloletni spór sądowy. W końcu budując na zgłoszenie inwestor nie dostaje z urzędu żadnej decyzji. Z problemem zostanie sam – zwraca uwagę Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji z RRJ Group.

– To co cieszy w tych zmianach, to rozbudowanie katalogu inwestycji realizowanych na uproszczonych zasadach. Dołączają do tej listy mikroelektrownie wiatrowe czy zbiorniki gromadzenia wody, co oznacza, że pojawiają się na rynku nieruchomości indywidualnych realne rozwiązania wspierające zeroemisyjność budynków. I na te zmiany z pewnością czekał rynek – podkreśla Jodko.

Jodko zwraca także uwagę na rosnącą rolę ekspertów od oceny technicznej, którzy z pewnością będą poszukiwani, a ich rola wzrośnie, szczególnie że od 2023 roku rzeczoznawcy mają otrzymać uprawnienia do sporządzania opracowań technicznych dotyczących obiektów budowlanych.

Z kolei przedstawiciele branży budowlanej informowali w toku prac, że o zmianach dowiedzieli się z konferencji prasowej ministerstwa, a zmian nikt z nimi ich nie konsultował.

Autor: Radosław Jodko, ekspert ds. inwestycji z RRJ Group.

Prawo budowlane w Polsce nie nadąża za tempem rozwoju technologii w budownictwie drewnianym

wysłano 29 listopada 2021

Rynek nieruchomości inwestycyjnych w naszym kraju stale się rozwija. Prawo musi nadążyć za technologią, żeby rozpędzić budownictwo drewniane w Polsce.

Spis treści:
Prawo spójne z osiągnięciami technologii
Budownictwo dla klimatu

Prawo budowlane w Polsce nie nadąża za tempem rozwoju technologii w budownictwie drewnianym. Podczas gdy na świecie powstają kilkudziesięciometrowe wieżowce z drewna, w naszym kraju przepisy zezwalają na max. 4 kondygnacje. To ogranicza tempo rozwoju budownictwa drewnianego. Dlatego eksperci PDD, którzy reprezentowali branżę na posiedzeniu Parlamentarnego Zespołu ds. Przemysłu Drzewnego i Budownictwa Drewnianego, postulowali zmiany w prawie, które uwzględnią najnowsze osiągnięcia technologiczne.

W spotkaniu Parlamentarnego Zespołu ds. Przemysłu Drzewnego i Budownictwa Drewnianego, które odbyło się 18 października br., oprócz posłów tworzących ten zespół i przedstawicieli branży, udział wzięli m.in. Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii, eksperci uczelni technicznych, przedstawiciele Stowarzyszenia Architektów Polskich oraz Instytutu Techniki Budowlanej. Spotkanie było w całości poświęcone koniecznym zmianom w prawie, a konkretnie warunkom technicznym, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, zawartym w Rozporządzeniu Ministra Infrastruktury.

Prawo spójne z osiągnięciami technologii
Zdaniem ekspertów PDD z punktu widzenia rozwoju budownictwa drewnianego w Polsce w Warunkach Technicznych należy m.in. wprowadzić korektę do współczynnika U dla przegród drewnianych, co pozwoli na zmniejszenie grubości termoizolacji w drewnianych budynkach. Ciepło właściwe drewna jest o 60% wyższe niż betonu i materiałów ceramicznych, co oznacza, że pojemność cieplna przegród drewnianych (zdolność pobierania i akumulowania ciepła z otoczenia przez przegrodę) jest dużo wyższa.

Dodatkowo, w Warunkach Technicznych należy zmodyfikować zapisy dotyczące ochrony przeciwpożarowej drewna jako materiału konstrukcyjnego.Chodzi m.in. o wprowadzenie zapisu pozwalającego na pokrywanie drewnianych konstrukcji okładzinami NRO zapewniającymi wymogi REI. Należy również wprowadzić zapis o brzmieniu: „W ścianach i stropach stanowiących elementy oddzielenia przeciwpożarowego dopuszcza się stosowanie elementów nośnych z drewna impregnowanego do NRO, przy zwiększeniu REI przegrody o 30 min. powyżej klasy odporności ogniowej wymaganej dla danej klasy odporności pożarowej budynku”.

– Drewno jest w stanie z powodzeniem zastąpić tradycyjne materiały budowlane, zapewniając komfort i bezpieczeństwo użytkownikom budynków, przy minimalizowaniu wpływu na środowisko naturalne. W wielu krajach nawet wielokondygnacyjne obiekty wybudowane z drewna już nikogo nie dziwią. Technologia, w jakiej powstają, rozwija się w szybkim tempie i możemy z sukcesem wykorzystywać jej osiągnięcia w Polsce. Jednak do tego niezbędne są zmiany w przepisach, które pozwolą nam m.in. korzystać w pełni z nowoczesnych rozwiązań – mówi Tomasz Szlązak, Prezes Zarządu Polskich Domów Drewnianych S.A.

Budownictwo dla klimatu
W trakcie spotkania dyskutowano również o różnicach pomiędzy budownictwem murowanym, żelbetowym i drewnianym oraz potrzebach rozwoju ekologicznych metod budowy. Eksperci wskazywali na zalety konstrukcji z drewna, wśród których wymieniano m.in. energooszczędność, ognioodporność, dobrą izolację cieplną i akustyczną oraz trwałość, wytrzymałość i mały ciężar takich konstrukcji.
Parlamentarny Zespół ds. Przemysłu Drzewnego i Budownictwa Drewnianego powstał w sierpniu 2020 roku. Jego celem jest rozwój przemysłu drzewnego w Polsce oraz podnoszenie popularności i innowacyjności budownictwa drewnianego.

Źródło: Spółka Polskie Domy Drewniane SA (PDD).

Nowe prawo budowlane a obowiązek sprawdzenia gruntu

wysłano 15 października 2020

W dniu 19 września br. weszła w życie nowelizacja ustawy o Prawie budowlanym. Wśród znaczących zmian pojawił się m.in. obowiązek wprowadzenia podziału projektu budowalnego na trzy części. Ustawa określa również zakres opracowań, które nakazują wykonanie badań i sprawdzenie gruntu nawet dla małych obiektów budowlanych. Co to w praktyce oznacza i na co powinni przygotować się projektanci i inwestorzy?

Spis treści:
Warunki gruntowe i badania geotechniczne
Czy przepisy podnoszą koszty małych inwestycji?
Ile to kosztuje ? Ile to trwa, jak bardzo jest skomplikowane ?
Współpraca inwestorów z projektantami w zakresie geologii i fundamentów w świetle nowych przepisów

– Ustawa przewiduje, że bez względu na poziom kompleksowości zagadnienia geotechnicznego, w przypadku każdej inwestycji powinien powstać projekt architektoniczno-budowlany zawierający opinię geotechniczną (znaną z przepisów dotychczasowych). Ponadto, zgodnie z nowym wymaganiem, w projekcie konieczne jest również uwzględnienie informacji o sposobie posadowienia obiektu budowlanego. Zakres opinii geotechnicznej precyzuje istniejące rozporządzenie dotyczące GWPOB. Dodatkowo, ustawa wymaga wykonania projektu technicznego obejmującego, w zależności od potrzeb, dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych – wyjaśnia Rafał Hałabura, Prezes Stowarzyszenia Instytut Remediacji Terenów Zanieczyszczonych.

Przybliżmy podstawowe wymagania wynikające z obowiązującego już rozporządzenia w sprawie GWPOB:

Warunki gruntowe i badania geotechniczne:

geotechniczne warunki posadawiania ustala się w oparciu o bieżące wyniki badań geotechnicznych gruntu, analizę danych archiwalnych, w tym analizę i ocenę dokumentacji geotechnicznej, geologiczno-inżynierskiej i hydrogeologicznej, obserwacji geodezyjnych zachowania się obiektów sąsiednich oraz innych danych dotyczących podłoża badanego terenu i jego otoczenia;
warunki gruntowe dzielą się na: proste, złożone, skomplikowane;
zakres badań geotechnicznych gruntu ustala się w zależności od kategorii geotechnicznej obiektu budowlanego.

Kategoria geotechniczna:

kategorię geotechniczną ustala Projektant na podstawie skomplikowania warunków gruntowych oraz konstrukcji obiektu budowlanego w opinii geotechnicznej.
Geotechniczne warunki posadowienia:

Rozporządzenie wymienia szereg analiz i ocen, które należy wykonać w zależności od kategorii geotechnicznej budynku.

Z punktu widzenia ryzyka budowlanego, projektant przy określaniu geotechnicznych warunków posadowienia, powinien w każdym przypadku, nawet przy budowie małych obiektów i domków jednorodzinnych chociaż w minimalnym stopniu, odnieść się do następujących kwestii:

zaliczenia obiektu budowlanego do odpowiedniej kategorii geotechnicznej;
przydatności gruntów na potrzeby budownictwa;
określenia nośności, przemieszczeń i ogólnej stateczności podłoża gruntowego;
oceny wzajemnego oddziaływania wód gruntowych i obiektu budowlanego;
zaprojektowania odwodnień budowlanych;
oceny ryzyka wystąpienia zanieczyszczenia podłoża gruntowego.

Poziom wymagań jest znacznie bardziej skomplikowany dla 2 i 3 kategorii geotechnicznej, gdzie poza wymaganiami rozporządzenia, dodatkowo należy respektować wymagania wynikające z normy Eurocod 7 oraz ustawy – Prawo geologiczne i górnicze.

– Dysponowanie minimalnymi danymi o podłożu gruntowym jest zatem konieczne. Brak tego typu danych uniemożliwi przekazanie informacji o sposobie posadowienia obiektu budowlanego oraz poprawne przygotowanie opinii geotechnicznej. Teoretycznie prawo pozwala oprzeć się na wynikach badań archiwalnych, ale w praktyce inwestorzy i projektanci bardzo rzadko dysponują tego typu badaniami odnoszącymi się dokładnie do danego terenu budowy. Dodatkowo, dane archiwalne najczęściej zawierają informacje bardzo ogólne, pozyskane najczęściej poprzez wykorzystanie starych metod w odniesieniu do wycofanych normatywów. W związku z tym, poprawne określenie parametrów gruntu i zaprojektowanie nawet prostego obiektu budowlanego z pełną świadomością ryzyka geotechnicznego nie jest możliwe – wyjaśnia Rafał Hałabura.

Czy przepisy podnoszą koszty małych inwestycji?

– Nie, przepisy nie podnoszą kosztów małych inwestycji. Zmiany podkreślają znaczenie i systematyzują dobrą praktykę inżynierską, która w wielu przypadkach już jest stosowana. Badania geotechniczne są już często zlecane przez projektantów lub inwestorów, nawet w przypadku małych obiektów – dodaje ekspert.

Budowanie bez wykonania badań gruntowych, znacznie podnosi poziom ryzyka inwestycji, a potencjalny koszt tego typu zaniedbań jest niewspółmierny do kosztu wykonania tego typu badań. W rzeczywistości małym obiektom rzadko zdarza się poważna katastrofa budowlana. Najczęstsze problemy związane są z przenikaniem wody gruntowej do piwnic i dolnych kondygnacji, osiadaniem i pękaniem ścian i posadzek. Warto jednak pamiętać również o ryzyku zdrowotnym, związanym z długotrwałym wpływem zanieczyszczeń na organizm, np. poprzez wdychanie substancji lotnych związków chemicznych zanieczyszczających grunt czy spożywaniem produktów rolnych, które są uprawiane na działkach zanieczyszczonych np. związkami metali ciężkich.

Ile to kosztuje ? Ile to trwa, jak bardzo jest skomplikowane ?

– Wykonanie badania parametrów fizycznych dla małych obiektów tj. domków jednorodzinnych kosztuje ok. 3-4 tys. zł. Cena zależy od skomplikowania warunków gruntowo-wodnych i potencjalnego ryzyka występowania zanieczyszczeń – komentuje Rafał Hałabura.

– Większe ryzyko i większe koszty realizacji badania mogą dotyczyć domów w górach i na stokach, na terenach podmokłych i bagiennych, w pobliżu rzek i jezior lub na terenach zdegradowanych przez człowieka – takich, na których wcześniej znajdowały się inne obiekty budowlane lub gdzie można spodziewać się możliwości wystąpienia zanieczyszczenia w gruncie lub wodzie gruntowej – dodaje ekspert.

Kompetentny ekspert podczas badania powinien także określić ryzyko wystąpienia zanieczyszczenia podłoża gruntowego. Tego typu badanie może kosztować ok. 500-1000 zł. Na terenach poprzemysłowych lub zlokalizowanych niedaleko funkcjonujących obiektów przemysłowych konieczne jest wykonanie badań chemicznych (sozologicznych), a ich koszt wynosi od 2000 do 5000 zł.

Badania fizyczne mogą zostać wykonane w terenie pod warunkiem użycia nowoczesnego sprzętu, który pozawala na określenie nie tylko ułożenia warstw gruntowych, ale także określenia ich parametrów mechanicznych i odkształceniowych.

Zrezygnowanie z rekomendowanych nowoczesnych badań (np. sondowań statycznych CPTU) na rzecz prostych i niestety stale bardzo popularnych odwiertów świdrem ślimakowym (pot. sznek) i sondowań dynamicznych, może skutkować brakiem poprawnego określenia parametrów gruntu i zwiększonym ryzykiem awarii i problemów technicznych w trakcie użytkowania. W przypadku nieodpowiedniego zaplanowania badań może wystąpić konieczność zlecenia dodatkowych pomiarów wraz z poborem próbek gruntu, które będą dalej badane w certyfikowanym laboratorium. Finalnie będzie się to wiązać z większymi kosztami.

Współpraca inwestorów z projektantami w zakresie geologii i fundamentów w świetle nowych przepisów

Proste obiekty budowlane (w tym domki jednorodzinne) projektowane są jedynie przez projektantów architektów bez udziału inżynierów konstruktorów.

W przypadku większych obiektów (najczęściej dla 2 i 3 kategorii geotechnicznej) architekci często kierują zespołem projektantów w tym inżynierów konstruktorów. To właśnie architekci są odpowiedzialni za zapewnienie kompetentnych osób, które specjalizują się w zagadnieniach geotechniki (projektanci geotechniczni) oraz geologii (uprawnieni geolodzy).

Zmiana przepisów budowlanych może wymusić na architektach nowy model bezpośredniej współpracy z inżynierami geotechnikami i geologami prowadzącymi badania gruntowe w sposób kompetentny. Należy zwrócić uwagę, iż określenie modelu geologicznego, parametrów gruntowych i dopasowanie go do konstrukcji obiektu stanowi obowiązek projektanta obiektu, a nie geologa. Architekt prowadzący nawet prosty projekt powinien zatem zadbać o wykonanie badań geotechnicznych przez sprawdzoną i kompetentną firmę geologiczną stosującą nowoczesny sprzęt, zaś w przypadku napotkania skomplikowanych warunków gruntowych, nawiązać współpracę z projektantem geotechnicznym.

materiał prasowy

Zmiany w prawie budowlanym ukłonem w stronę inwestorów

wysłano 25 września 2020

piotr wojdyła
W minioną sobotę weszła w życie nowelizacja ustawy o prawie budowlanym. Nowy podział dokumentacji projektowej, uporządkowanie zapisów, które mówią o tym, jakie prace wymagają pozwolenia na budowę czy legislacja samowoli budowlanej – to tylko część zmian, które w opinii ekspertów JLL będą sporym ułatwieniem dla inwestorów, deweloperów i firm budowlanych aktywnych na polskim rynku.

Dość obszerne zmiany wprowadzone w ustawie o prawie budowlanym powinny zostać pozytywnie odebrane przez inwestorów. Nowe zapisy, które obejmują niemalże każdy etap procesu budowlanego – od przygotowania inwestycji, poprzez jej realizację, aż po oddanie obiektu do użytkowania – usprawnią niektóre procesy oraz ułatwią inwestorom interpretację ustawy.

komentuje Piotr Wojdyła, Dyrektor w Dziale Zarządzania Projektami, JLL

Dziesięć najważniejszych zmian w ustawie:

1. Nowy podział oraz zakres dokumentacji projektowej

Jedną z najważniejszych zmian jest nowy podział oraz zakres projektu budowlanego, co jednocześnie wpływa na modyfikację obowiązków inwestora względem organów administracji architektoniczno-budowlanej. Jednolity dokument, jakim dotychczas był projekt budowlany, został podzielony na projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany i projekt techniczny.

Wedle nowych przepisów projekt zagospodarowania terenu zyskuje między innymi dodatkową informację o obszarze oddziaływania obiektu. Zakres projektu architektoniczno-budowlanego zostaje zmieniony i będzie zawierał na przykład takie elementy, jak charakterystyczne parametry techniczne obiektu, zastosowane rozwiązania materiałowe, które mają wpływ na jego otoczenie i środowisko, zamierzony sposób użytkowania, opinię geotechniczną oraz (jeżeli zajdzie taka konieczność) postanowienie o udzieleniu zgody na odstępstwo.

tłumaczy Alicja Ścieszko, Senior Project Manager w Dziale Zarządzania Projektami, JLL

Projekt zagospodarowania terenu oraz projekt architektoniczno-budowlany inwestor będzie miał obowiązek dostarczyć organom administracji architektoniczno-budowlanej jako części projektu budowlanego wraz z wnioskiem o pozwolenie na budowę.

Podział projektu powinien spowodować uproszczenie procedur i przyspieszenie postępowania. Najpierw organ administracji architektoniczno-budowlanej będzie zatwierdzać projekt zagospodarowania działki lub terenu wraz z projektem architektoniczno-budowlanym w drodze decyzji o wydaniu pozwolenia na budowę. Projekt techniczny przedkładany będzie organowi nadzoru budowlanego dopiero na etapie składania wniosku o wydanie decyzji pozwolenia na użytkowanie.

dodaje Alicja Ścieszko

Ustawa wprowadziła też nową definicję projektu technicznego, który musi zostać sporządzony przed rozpoczęciem robót budowlanych, a jego zakres obejmuje m.in. projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych, niezbędne rozwiązania techniczne i materiałowe, charakterystykę energetyczną oraz inne konieczne opracowania projektowe. O szczegółowym zakresie projektu technicznego dowiemy się wkrótce, ponieważ rozporządzenie jest obecnie w fazie projektowania przez ustawodawcę.

2. Zmiana definicji „obszaru oddziaływania obiektu”

Nowelizacja ustawy o prawie budowlanym wprowadza też z pozoru niewielką, ale niezwykle istotną modyfikację definicji „obszaru oddziaływania obiektu”. Zmiana ta ma bezpośredni wpływ m.in. na ustalanie liczby stron w postępowaniu o wydanie decyzji pozwolenia na budowę. Na podstawie art. 28 ust. 2 prawa budowlanego stronami takiego postępowania są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Zmianę tę należy uznać za korzystną z punktu widzenia inwestorów obiektów budowlanych, ponieważ zmniejszy się liczba potencjalnych podmiotów mogących brać udział w postępowaniu i wnoszących ewentualne uwagi.

dodaje Alicja Ścieszko

3. Nowy, uporządkowany podział w prawie budowlanym precyzujący, jakie prace wymagają pozwolenia na budowę.

Dużym ukłonem ustawodawcy w stronę uczestników procesu budowlanego jest uporządkowanie artykułów prawa budowlanego opisujących budowy oraz roboty budowlane, które wymagają lub nie wymagają pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

Poprzednie zapisy tego fragmentu prawa budowlanego wymagały głębokiej analizy, odwołując odbiorcę do kolejnych artykułów, a te do następnych, co skutkowało mozolną pracą po to tylko, aby uzyskać jedną informację. Obecnie artykuł ma nową uporządkowaną formę i wyraźnie wskazuje wyjątki od zasady, kiedy to roboty budowlane można rozpocząć jedynie na podstawie pozwolenia na budowę. Dzięki temu inwestor może sprawnie zweryfikować wymagania formalne dotyczące planowanej inwestycji.

tłumaczy Patryk Kaleta, Junior Project Manager w Dziale Zarządzania Projektami, JLL

4. Brak konieczności pozwolenia na budowę lub zgłoszenia dla prac aranżacyjnych

Ważną zmianą merytoryczną, która istotnie wpływa na inwestorów aktywnych na rynku nieruchomości komercyjnych, jest wprowadzenie regulacji, dzięki którym przy spełniającej odpowiednie warunki przebudowie, w której nie ingeruje się w konstrukcję oraz przegrody zewnętrzne (czyli w znacznej części prac fit-out’owych), z inwestora zostaje ściągnięty obowiązek składania wniosku o pozwolenie na budowę lub zgłoszenia do organów administracji architektoniczno-budowlanej.

Jest to spore ułatwienie, które pozwoli znacznie ograniczyć liczbę formalności, co z kolei przełoży się na przyspieszenie procesu budowlanego. Inwestorzy muszą jednak pamiętać o szeregu wyjątków od tej zasady, które dotyczą zmiany sposobu użytkowania czy też obiektów znajdujących się pod opieką konserwatora zabytków.

dodaje Patryk Kaleta

5. Odstępstwo

Zmiany nastąpiły również w procesie ubiegania się o odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych. Zgody na nie udziela się przed uzyskaniem pozwolenia na budowę lub jego zmianą, natomiast nie udziela się jej w ramach postępowań naprawczych oraz legalizacji samowoli budowlanej.

Ułatwieniem dla inwestorów niewątpliwie będzie zmiana dotycząca rozwiązań zamiennych w stosunku do wymagań przeciwpożarowych dla rozbudowy, nadbudowy, przebudowy, dostosowywania obiektów budowlanych do wymagań ochrony przeciwpożarowej oraz przy zmianie sposobu użytkowania, gdzie zamiast zgody odpowiedniego ministra, wymagana będzie zgoda udzielona przez wojewódzkiego komendanta Państwowej Straży Pożarnej. Warto również wspomnieć, że zmieniają się załączniki składane przy wniosku o odstępstwo.

tłumaczy Patryk Kaleta

6. Unieważnienie decyzji o pozwoleniu na budowę lub na użytkowanie

Na podstawie obecnych przepisów decyzję o pozwoleniu na budowę można uchylić w dowolnym czasie. Nowelizacja wprowadza jednak zasadę, że decyzja o pozwoleniu na budowę nie zostanie unieważniona, jeżeli od dnia jej doręczenia lub ogłoszenia upłynęło pięć lat. W przypadku decyzji o pozwoleniu na użytkowanie również nie jest możliwe unieważnienie, jeżeli od dnia, w którym stała się ostateczna, minęło pięć lat.

7. Ekspertyza przy zmianie sposobu użytkowania budowli

W przypadku zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, która spowoduje zmianę warunków bezpieczeństwa pożarowego – do zgłoszenia składanego właściwemu organowi administracji architektoniczno-budowlanej należy dołączyć ekspertyzę rzeczoznawcy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych. Wcześniej natomiast należało wystąpić o pozwolenie na budowę.

8. Legislacja samowoli budowlanej

Nowelizacja wprowadza uproszczone postępowanie legalizacyjne dla samowoli budowlanych, obiektów budowlanych lub ich części powstałych bez wymaganej decyzji o pozwoleniu na budowę, gdy ukończenie prac miało miejsc co najmniej 20 lat temu. Należy jednak zwrócić uwagę, że nie będzie możliwe wszczęcie uproszczonego postępowania legalizacyjnego, jeśli przed 19 września 2020 roku dla samowoli budowlanej wydany zostanie nakaz rozbiórki.

9. Przejmowanie budowy przez inwestora z pozwoleniem na budowę wydanym na innego inwestora

W przypadku, gdy własność lub użytkowanie wieczyste nieruchomości po wydaniu decyzji o pozwoleniu na budowę przeszło na nowego inwestora, nie jest wymagana zgoda dotychczasowego inwestora, a wniosek o przeniesienie PnB składa nowy inwestor.

10. Zawiadomienie o rozpoczęciu robót budowlanych – obowiązek inwestora

Przy zawiadomieniu o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych zrezygnowano z konieczności załączania oświadczenia kierownika budowy. Obecnie wystarczy wskazanie kierownika budowy (oraz inspektora nadzoru inwestorskiego, jeśli go ustanowiono) oraz załączenie pozostałych dokumentów, czyli kopii uprawnień i zaświadczeń o przynależności do Izby Inżynierów oraz oświadczenie projektanta, że projekt zagospodarowania terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny są zgodne z obowiązującymi przepisami i zasadami wiedzy technicznej.

Aktualnie trwają prace nad zmianami kolejnych aktów prawnych mających wpływ na proces budowlany, co ma na celu doprecyzowanie niejasno określonych zagadnień oraz uniknięcia kolizji z obecnie zmienionymi przepisami.

Liczba zmian w nowelizacji prawa budowlanego może sugerować, że proces budowlany stanie się jeszcze bardziej skomplikowany. W praktyce mamy jednak do czynienia z uproszczonymi i uporządkowanymi zasadami, co pozwoli inwestorom korzystać z nich w sposób bardziej świadomy i efektywny. Czy tak się stanie? Kolejne miesiące pokażą, jak nowe przepisy będą interpretowane i stosowane przez wszystkich uczestników procesu inwestycyjno-budowlanego.

podsumowuje Piotr Wojdyła

Źródło: JLL.

Zmiana w prawie budowlanym: węższa definicja „obszaru oddziaływania obiektu”

wysłano 22 września 2020

Akt nowelizujący Prawo budowlane wejdzie w życie 19 września 2020 r. i ograniczy krąg podmiotów, które jako strona będą mogły uczestniczyć w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę. Wynika to ze zmiany pojęcia „obszaru oddziaływania obiektu”.

Stronami w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę są: inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Od 19 września 2020 r. obszar oddziaływania obiektu będzie zdefiniowany, jako teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Dotychczas, w definicji obszaru oddziaływania obiektu, zamiast wprowadzonego nowelą zwrotu „w zabudowie” figurował szerszy zwrot „w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu”, który skutkował większym wachlarzem restrykcji (odnoszących się np. do wibracji, emisji pyłów do powietrza, hałasu, zanieczyszczenia wody, gleby i in.) niż ograniczenia dotyczące wyłącznie zabudowy.

Zawężenie definicji obszaru oddziaływania obiektu spowoduje m.in. ograniczenie liczby podmiotów wnoszących środki zaskarżenia w postępowaniach w sprawie pozwolenia na budowę, co powinno skutkować tym, że inwestorzy budowlani będą mogli szybciej uporać się z formalnościami

komentuje mec. Magdalena Jadczyszyn-Skitek, radca prawny w kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Obszar oddziaływania obiektu wspomniany jest również w art. 5, który jest brany pod uwagę przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę. Stanowi on, że obiekt budowlany jako całość oraz jego poszczególne części, wraz ze związanymi z nim urządzeniami budowlanymi należy, biorąc pod uwagę przewidywany okres użytkowania, projektować i budować w sposób określony w przepisach, w tym techniczno-budowlanych, oraz zgodnie z zasadami wiedzy technicznej, zapewniając poszanowanie, występujących na obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich.

Wprowadzona zmiana definicji obszaru oddziaływania obiektu ułatwi określenie strony postępowania w przedmiocie uzyskania decyzji o pozwoleniu na budowę, co przyczyni się do usprawnienia pracy organów administracji architektoniczno-budowlanej i zadziała na korzyść osób planujących inwestycje budowlane

– konkluduje mec. Jadczyszyn-Skitek.

Źródło: Kancelaria Chałas i Wspólnicy.

Zmiany w prawie budowlanym – wyższe kary dla inwestorów

wysłano 4 września 2020

Ustawa z dnia 13 lutego 2020 r. o zmianie ustawy prawo budowlane wprowadza szereg rozwiązań mających na celu ułatwienie i przyśpieszenie procesu inwestycyjno-budowlanego, a ponadto zwiększenie stabilności decyzji podjętych w ramach tego procesu. Zmiany komentuje mec. Adam Ziębicki, prawnik z kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Wśród najważniejszych zmian należy wymienić m.in.:

nowy podział projektu budowlanego (podział projektu na trzy mniejsze, w przeciwieństwie do obecnego jednego projektu);
uproszczone postępowanie legalizacyjne samowoli budowlanych;
ograniczenie możliwości stwierdzenia nieważności pozwolenia na budowę lub pozwolenia na użytkowanie (obecnie można żądać tego w każdym czasie, na mocy nowych przepisów jedynie do 5 lat od doręczenia lub ogłoszenia decyzji o pozwoleniu na budowę);
utworzenie i doprecyzowanie katalogu obiektów do budowy, w których nie jest wymagane pozwolenie;
możliwość udzielenia przez organ administracji architektoniczno-budowlanej zgody na odstępstwo od przepisów techniczno-budowlanych również przed zmianą decyzji pozwolenia na budowę.

Jedną jednak z najważniejszych, które wejdą w życie 19 września 2020 r. jest nowa procedura karania inwestorów za użytkowanie obiektów, bez wymaganej zgody organu nadzoru budowlanego.

W pierwotnym stanie prawnym, wobec inwestora, który przystąpił do użytkowania obiektu budowlanego z naruszeniem przepisów budowlanych, organ mógł nałożyć karę jednokrotnie. Inwestor jednak w dalszym ciągu mógł korzystać z takiego obiektu budowlanego, musiał on tylko zapłacić nałożoną na niego karę

komentuje mec. Adam Ziębicki, prawnik w kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Na mocy nowelizacji cała procedura ulegnie zmianie. W przypadku stwierdzenia przez organ nadzoru budowlanego, że obiekt budowlany lub jego część jest użytkowana z naruszeniem:

art. 54 ustawy Prawo budowlane, zgodnie z którym użytkowanie obiektu budowlanego może nastąpić po zawiadomieniu organu nadzoru budowalnego o zakończeniu budowy, gdy organ ten w terminie 14 dni nie zgłosi sprzeciwu,
art. 55 ustawy Prawo budowlanego, zgodnie z którym przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie,w pierwszej kolejności inwestor zostanie pouczony wpisem w protokole kontroli. W przypadku jego nieobecności, inwestor zostanie pouczony na piśmie.

Po upływie 60 dni od wpisu lub doręczenia pouczenia na piśmie, organ nadzoru budowlanego raz jeszcze dokona kontroli obiektu. W przypadku stwierdzenia dalszych naruszeń, organ nadzoru budowlanego wymierzy karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu budowlanego. Wysokość kary ustalona będzie w oparciu o dziesięciokrotnie podwyższony iloczyn stawki opłaty (5000 zł), współczynnik kategorii obiektu budowlanego i współczynnik wielkości obiektu budowlanego.

Po upływie kolejnych 30 dni od daty doręczenia postanowienia, organ dokona kolejnej kontroli. W przypadku stwierdzenia dalszych naruszeń, organ ponownie wymierzy inwestorowi karę za nielegalne użytkowanie budynku, z tym że stawka opłaty będzie podlegać pięciokrotnemu podwyższeniu (2500 zł). Co istotne, postanowienie o nałożeniu kary wobec inwestora może być wydawane wielokrotnie. Niemniej jednak nie może być ono wydane wcześniej niż po upływie 30 dni od dnia wydania poprzedniego postanowienia.

Znowelizowaną procedurę należy ocenić pozytywnie. Dobrym rozwiązaniem jest w szczególności 60-dniowy termin na usunięcie naruszeń. W mojej ocenie daje to inwestorom czas na dokonanie niezbędnych prac takich jak naprawa usterek czy uporządkowanie miejsca budowy

– dodaje mec. Ziębicki.

Od każdego postanowienia o nałożeniu kary, inwestor będzie mógł złożył zażalenie w terminie 7 dni od daty jego doręczenia. W przypadku nieuiszczenia kary, podlegać będzie ona ściągnięciu w postępowaniu egzekucyjnym w administracji.

mat.pras.