Warszawskie biura loftowe jako atrakcyjna nisza rynku

Dzielna 60_Ochnik Development..

Deweloperzy niezwykle rzadko angażują się w modernizację historycznych zabudowań o charakterze przemysłowym. To niełatwe inwestycje. Wymagają dużego nakładu pracy i na ogół są bardziej kosztowne niż realizacja nowych budynków. Ze względu jednak na atrakcyjne położenie epokowych obiektów, inwestorzy podejmują się czasem ich rewitalizacji. Po zakończeniu remontu mogą zaoferować ekskluzywny na rynku produkt – mieszkania lub biura loftowe. Niestety takich ofert w Warszawie jest wciąż bardzo niewiele.

Do nielicznych stołecznych projektów biurowych, które powstały w wyniku gruntownej modernizacji dawnych zabudowań fabrycznych należy kompleks biurowy Dzielna 60 położony na warszawskim Muranowie pomiędzy ulicami Dzielną, Pawią i Esperanto. Budynki fabryki tabacznej Noblesse, od 1924 roku Polskiego Monopolu Tytoniowego, a później fabryki POLFER, przekształciły się niedawno w super nowoczesny obiekt, oferujący interesujące biura loftowe.

W 5 budynkach Dzielna 60 oferuje 20.000 m kw. powierzchni biurowej. Industrialny charakter biurowców został przełamany nowoczesnymi elementami. Duże, szklane tafle elewacji, panoramiczna winda, czy szklane balustrady zespolone zostały z historyczną tkanką ceglanych murów. Ozdobą budynków z fasadami z cegły z elementami piaskowca są duże okna z drewna meranti w kolorze angielskiej zieleni znajdujące się na parterze.

Zgodnie z założeniami aranżacyjnymi zachowane zostały tu detale konstrukcyjne budynków, jak stalowe słupy, podciągi, belki, ściany z surowej cegły, czy ażurowe konstrukcje metalowe w formie antresoli. Do nich dobrane zostało fabryczne oświetlenie. Wysokość powierzchni biurowej w poszczególnych budynkach dochodzi nawet do 4,60 m. Firma Ochnik Development, inwestor kompleksu Dzielna 60 oferuje biura loftowe w formie gabinetowej, open space i mieszanej o metrażu od 100 do 700 m kw. na jednej kondygnacji.

Innym, warszawskim obiektem, gdzie odrestaurowane zostały historyczne budynki jest Centrum Praskie Koneser. Projekt ma charakter biurowo-usługowo-mieszkaniowy. Dotąd udało się wyremontować dawny budynek dyrekcji wraz z kordegardą, a w dwóch kolejnych budynkach dostępne są lofty mieszkalne. Zabytkowa Mennica oferuje lofty, a w nowoczesnym budynku Wytwórni, która w harmonijny sposób wpisuje się w historyczną zabudowę całego kompleksu dawnej fabryki wódek Koneser, do nabycia są soft-lofty. Firma BBI ma już dalsze pozwolenia na budowę i przebudowę następnych budynków: zabytkowej Strażnicy, która będzie miała funkcję usługową i Skarbnicy – budynku mieszkalnego, gdzie powstaną soft-lofty. Na starcie realizacji są też dwa zabytkowe budynki, które będą obiektami handlowymi i jeden o charakterze usługowym. Dodatkowo w zabytkowych wnętrzach Rektyfikacji inwestor zaplanował atrakcje o charakterze kulturalnym.

Na warszawskiej Woli na rewitalizację czeka wciąż fabryka Norblina, położona przy ul. Żelaznej. W kompleksie poza biurowcami znajdą się sklepy, punkty usługowe i przestrzeń kulturalna. Rozpoczęcie prac budowlanych przewidziane jest jeszcze w tym roku. I w tym przypadku inwestor planuje zachować postindustrialny charakter zabudowań dawnej fabryki, w której produkowane były słynne, warszawskie platery. Projekt obejmuje 10 budynków o łącznym metrażu 64.000 m kw., z czego 40. 000 m kw. zajmie powierzchnia biurowa. Na terenie kompleksu ma znaleźć się brukowana uliczka ze sklepami, kawiarniami i restauracjami oraz muzeum zabytkowych maszyn i urządzeń fabrycznych.

Niekonwencjonalne biura i mieszkania powstaną również na terenie zabytkowej elektrowni na warszawskim Powiślu. W kompleksie EC Powiśle położonym między ulicami Dobrą, Leszczyńską, Wybrzeżem Kościuszkowskim i Zajęczą w zrewitalizowanych budynkach historycznych XX-wiecznej Elektrowni Warszawskiej i w pięciu nowych obiektach zostanie oddanych do użytku ponad 26.000 m kw. pow. biurowej, ponad 8.000 m kw. pow. handlowo-usługowej i ok. 5.900 m kw. pow. mieszkaniowej. W sąsiedztwie budynków znajdą się ogólnodostępne place miejskie. I tu, podobnie jak w innych historycznych obiektach, wyeksponowane zostaną elementy konstrukcyjne zabytkowej Elektrowni Powiśle.

Nietypowy charakter ma też modernizowany obiekt przy ulicy Koszykowej. Realizacja projektu obejmuje rewitalizację zabytkowej Hali Koszyki i dwóch ofi­cyn bram­nych oraz bramy i bu­dyn­ku ad­mi­ni­stra­cyj­ne­go. W pobliżu hali targowej staną trzy biu­row­ce klasy A.

Na terenie inwestycji znajdą się specjalistyczne skle­py spożywcze oraz ka­wiar­nie, re­stau­ra­cje i bary. Kompleks dostarczy bli­sko 6.000 m kw. po­wierzch­ni usłu­go­wo-han­dlo­wej i około 15.000 m kw. biur.

PRESTIGE PUBLIC RELATIONS

Obiekty przemysłowe na sprzedaż. Ile kosztują? (PRZEGLĄD)

Browar Piastowski we Wrocławiu

Browar Piastowski we Wrocławiu

Dawne fabryki zyskują na znaczeniu jako nieruchomości komercyjne pod galerie handlowe, mieszkania, biura i wiele innych funkcji. Ile takie obiekty kosztują? Wiele zależy oczywiście od stanu technicznego takich obiektów, ich lokalizacji, walorów architektonicznych i innych elementów o potencjale marketingowym (np. ciekawa historia budynku). Stąd rozstrzał cenowy zabytków przemysłu jest potężny. Najtańsze można kupić w cenie przeciętnego, 50 metrowego mieszkania. Najdroższe mogą kosztować nawet kilkadziesiąt milionów złotych.

Jeszcze 10 lat temu nieruchomości poprzemysłowe nie odgrywały większego znaczenia na rynku komercyjnym pod usługi, handel, czy wreszcie na rynku mieszkaniowym. To się jednak zmieniło wraz ze wzrostem świadomości inwestorów w Polsce, oraz modą, która przyszła do nas z Zachodu – na rewitalizację zabytków przemysłu i przerabianie ich na lofty (duże mieszkania pofabryczne), galerie handlowe czy biura.

Jedną z pierwszych realizacji tego typu była łódzka Manufaktura. Obecnie w Łodzi jest już więcej realizacji tego typu – choćby Lofty u Scheiblera. Powstają też w innych miastach – we Wrocławiu pierwsze lofty postawił Archicom (Lofty Platinum), teraz realizowany jest inny projekt „Nowa Papiernia”. Przykłady można mnożyć – w Szczecinie choćby realizuje się projekt biurowy Storrady Park Office w Szczecinie po XIX – wiecznej elektrowni miejskiej.

Nieruchomości poprzemysłowe są tym bardziej cenne, im ciekawsza historia się za nimi kryje. Stąd np. na celowniku międzynarodowych inwestorów znalazła się choćby dawna fabryka Oskara Schindlera, w której pracowało 120 uratowanych Żydów, w czeskiej miejscowości Brnenec. We Wrocławiu jednym z topowych zabytków przemysłu będzie natomiast dawny Browar Piastowski, który kupiła amerykańska firma Clairmont Global. Obecnie cały kompleks wpisany do rejestru zabytków jest wystawiony na sprzedaż za 50 do 60 mln zł.

Średnie ceny nieruchomości przemysłowych w Polsce, jak wynika z danych ofertowych WGN, wynoszą obecnie około 1300 – 1500 zł. Inne są jednak wyceny (dużo wyższe) fabryk i zakładów, które bądź to działają, bądź do niedawna działały i mają na wyposażeniu jeszcze urządzenia, maszyny itp., a inne dotyczą nieruchomości po byłych fabrykach.

Wśród tych ostatnich możemy zaobserwować duży rozstrzał cen. Nisko wyceniane są dawne hale przemysłowe i inne budynki z okresu PRL, zwłaszcza jeśli są w złym stanie. Tego typu nieruchomości nie dają możliwości adaptacji pod nowe, komercyjne funkcje bo są po prostu zbyt nieatrakcyjne, a często leżą w strefach przemysłowych. W ograniczonym stopniu nadają się też do działalności gospodarczej.

Inna grupa obiektów to starsze, przedwojenne budynki fabryczne, które mają większy potencjał komercyjny, jednak wycena uzależniona jest od bardzo wielu czynników, od których może zależeć sukces ewentualnej rewitalizacji i dostosowania do nowych celów. Chodzi o dobrą lokalizację (najlepiej w obrębie miasta, blisko centrum), w miarę przyzwoity stan techniczny, rozpoznawalność.

Wszystkie te elementy będą brane pod uwagę – stąd wśród ofert spotyka się nieruchomości przemysłowe – zabytkowe, które są wyceniane bardzo nisko (kilkaset złotych za metr) a tylko niektóre uzyskują wysokie stawki. Należy pamiętać, że odnowienie i dostosowanie do nowych funkcji tego typu nieruchomości wiąże się z bardzo dużymi nakładami finansowymi, często dużo większymi, niż inwestycja „od zera”.

Przykładowe oferty sprzedaży obiektów przemysłowych:

1)        Rawicz – z działający zakład ślusarsko – mechaniczny, z pełnym wyposażeniem oferent oczekuje ponad 1,2 mln zł (4500 zł od metra).

2)       Leszno:   funkcjonująca betonownia – cena  2,7 mln zł,  2500 zł za metr.

3)      Hale magazynowo – przemysłowe z 1960 roku – Olkusz. Stawka – 440 zł/ m kw.

4)      Przedwojenny budynek fabryczny w okolicach Dzierżoniowa – wpisany do rejestru zabytków – 950 m kw. w cenie 190 tys. zł, 200 zł za metr

5)      Zabytkowy młyn z 1905 roku w Modłej na Dolnym Śląsku – w cenie 200 tysięcy złotych, 900 m kw. Stawka:  214 zł od metra

6)      Grodzisk Wielkopolski – zabytkowa rozlewnia piwa z 1939 roku, obecnie wykorzystywana jako hurtownie. Obiekt położony w centrum miasta. Stawka za metr: 2700 zł.