Inwestowanie w nieruchomości nadal w modzie

default

Dekpol Deweloper przygotował nową, atrakcyjną propozycję bezobsługowego produktu inwestycyjnego. W ramach unikalnego w skali Polski kompleksu Sol Marina spółka proponuje zakup apartamentów hotelowych sprzedawanych w systemie condominium. Zastosowanie sprawdzonego już w poprzednich projektach i niezwykle korzystnego modelu biznesowego zapewnia inwestorom możliwość osiągnięcia rocznej stopy zwrotu z inwestycji nawet na poziomie 7%*.

Condohotel Sol Marina to część prestiżowego kompleksu powstającego w nadmorskiej części Gdańska. Sąsiedztwo natury i elitarny charakter to jedne z wielu zalet tej inwestycji. Oferowane do sprzedaży pokoje hotelowe stanowią dziś pewny, bezobsługowy produkt inwestycyjny. Zastosowanie sprawdzonego i niezwykle korzystnego modelu biznesowego powoduje, że inwestorzy mogą liczyć na osiągnięcie efektywnej stopy zwrotu nawet na poziomie 7%*.

Zastosowany model biznesowy uwzględnia wiele korzyści dla inwestorów, w tym m.in. zakup lokalu z odrębną własnością, umowę dzierżawy na okres 15 lat, czy podział przychodów w stosunku 50/50 z usług noclegowych. Minimalny czynsz wynosi 5%**. Dodatkowo nabywcy apartamentów hotelowych mogą liczyć na utrzymywanie obiektu podczas okresu dzierżawy, a ponadto będą mieli możliwość skorzystania z 14-dniowego pobytu właścicielskiego. Obiektem zarządzać będzie profesjonalny i doświadczony podmiot odpowiedzialny za funkcjonowanie hoteli i apartamentów sieci Grano.

– Podejmując się realizacji tak ważnych na mapie Polski obiektów projektujemy je z myślą o ich pięknie i dobrze skrojonych walorach użytkowych. Ich unikalna lokalizacja oraz specyfika zapewniają jednocześnie wysoką wartość inwestycyjną. Przygotowując niepowtarzalną w skali Polski inwestycję bazujemy na dużemu doświadczeniu naszych spółek operatorskich. Wiemy, jak prowadzić hotele, które przynoszą stałe zyski dla inwestorów, nawet w obecnych czasach. Jesteśmy przekonani, że prowadzony masowo system szczepień spowoduje nowe otwarcie branży hotelowej oraz zapewni odbudowanie się ruchu turystycznego i biznesowego – mówi Sebastian Barandziak, Prezes Zarządu Dekpol Deweloper. Podkreśla również, że model biznesowy funkcjonuje już m.in. w takich inwestycjach jak: Hotel Number One oraz Hotel Grano, gdzie cały czas doskonale się sprawdza.

Oferowane do sprzedaży 130 lokale o powierzchniach od 22 do 32 m2 powstaną w dominującym na terenie kompleksu Sol Marina 11-kondygancyjnym budynku. Poza pokojami hotelowymi przygotowana będzie komfortowa strefa rekreacyjna z basenem oferującym unikatowy widok na marinę. Zaplanowano również wiele atrakcyjnych udogodnień, pozwalających gościom na odpoczynek w wyjątkowych warunkach, m.in.: lobby z recepcją, restaurację, gabinety SPA, salę fitness i centrum konferencyjno-biznesowe. Dzięki tak bogatej infrastrukturze kompleks będzie stanowił idealne miejsce zarówno dla osób przyjeżdżających w celach biznesowych, jak i dla gości szukających przestrzeni do udanego wypoczynku. Oddanie obiektu hotelowego do użytkowania planowane jest na I kwartał 2023 roku.

*Wyliczenia dotyczące prognozowanej rocznej stopy zwrotu z ceny netto inwestycji w wysokości 7% mają charakter wyłącznie reklamowy oraz poglądowy i nie stanowią oferty w rozumieniu art. 66 Kodeksu Cywilnego. Wyliczenia zostały oparte na następujących założeniach: liczba lokali 130, średnia cena wynajmu lokalu 275 zł netto za dobę noclegową oraz 65 % obłożenia lokali w skali roku (tj. 237,25 dni) przy założeniu wartości katalogowej wszystkich lokali na poziomie 60 924 240 zł oraz wypłaty na rzecz nabywców 50% wartości rocznego przychodu z wynajmu pokoi hotelowych.

**Wysokość rocznego czynszu minimalnego wynosi 5% (pięć procent) ceny nabycia netto lokalu, zapłaconej na zasadach określonych w umowie przedwstępnej. Czynsz minimalny nie uwzględnia obowiązkowych kosztów ponoszonych przez właściciela lokalu w związku z prawem własności lokalu (podatek od nieruchomości, fundusz remontowy i utrzymanie nieruchomości wspólnej) oraz na podstawie umowy dzierżawy (fundusz konserwatorski, opłata marketingowa, ubezpieczenie lokalu). Uzyskiwane przychody podlegają ponadto opodatkowaniu na zasadach określonych przepisami prawa.

 Źródło: Dekpol Deweloper.

Nowy condohotel budują we Władysławowie

1475-hry-wiz01-elewacja-1

Gwiazda Morza sp. z o.o. sp. k. uruchamia budowę ostatniego etapu Resortu Gwiazda Morza we Władysławowie. Resort, w którego skład wchodzą dwa wcześniej oddane (2013 i 2015 rok) budynki apart hotelowe rozbudowywany jest o ekskluzywny hotel, który zostanie oddany do użytku w I kw. 2019 r.

Obiekt przygotowywany jest w standardzie czterech gwiazdek przez krakowską pracownię architektoniczną Iliard.

Resort położony jest nad otwartym morzem, w otulinie Nadmorskiego Parku Krajobrazowego. Od plaży hotel dzieli jedynie 120 metrów spacerem przez wydmowy las i funkcjonująca już hotelową strefę relaksu i zabaw dla dzieci.. Głównym motywem przewodnim oferty hotelu będzie aktywność ruchowa, relaks i odnowa biologiczna. Na poziomie -1 przygotowywana jest strefa z dwoma basenami, jacuzzi, profesjonalna strefa saunarium oraz klub fitness i siłownia z bezpośrednim wyjściem do hotelowego parku. Ekskluzywne przestrzenie z przeszkloną fasadą strefy basenów z widokiem na las nadmorski i profesjonalna kadra trenerów personalnych pozwolą gościom hotelowym na pełną regenerację fizyczną w czasie ich pobytu w hotelu. Dużą atrakcją hotelu będzie przeszklona ścianka wspinaczkowa, wiodąca ku górze przez cztery kondygnacje hotelu, której punkt szczytowy znajdzie się na otwartym tarasie widokowym hotelowego dachu. Na kondygnacjach 2 i 3 przygotowywane jest SPA – zespół gabinetów kosmetycznych i odnowy biologicznej.

Pokoje hotelowe można nabyć na własność w modelu biznesowym condo. . W przypadku Gwiazdy Morza okres gwarancji przychodów sięga15 lat. Właściciel po dokonaniu zakupu przekazuje apartament w dzierżawę operatorowi w zamian za czynsz, który stanowi przychód właściciela z tytułu dzierżawy pokoju hotelowego. Opłaty czynszowe są z góry określone: w pierwszym roku po uruchomieniu hotelu będzie to 5,5% ceny netto zakupionego pokoju. W drugim roku 6%, trzecim 6,5, a od czwartego roku do końca 15-letniej umowy dzierżawy czynsz wynosić będzie 7%. Operator hotelu zakłada przedłużenie umowy na dalsze lata.

Właściciel pokoju hotelowego może z niego korzystać w ramach pobytów właścicielskich w wymiarze 14 dni rocznie poza sezonem wysokim, z możliwością przedłużenia do 21 dni.

 

Apartamenty na wynajem – nowa forma inwestowania

60Kupno pokoju hotelowego na własność? Na naszym rynku nieruchomości brzmi to ciągle egzotycznie, tymczasem w Stanach Zjednoczonych tego typu inwestycje znane są od dziesięcioleci. Apart i condohotele, czyli pokoje hotelowe bądź apartamenty kupowane przez inwestorów na własność, z myślą o najmie i zarządzane przez profesjonalnych operatorów, powoli pojawiają się także w Polsce.

Condohotele to po prostu hotele z tą różnicą, że operator sprzedaje prawo własności poszczególnych pokojów hotelowych, niezależnym, pojedynczym inwestorom. Dzięki temu operator zyskuje kapitał na budowę itp., a inwestorzy minimalizują ryzyko, bowiem kwestią wynajmu klientom, ryzyka i prowadzenia hotelu zajmuje się operator.

Podpisuje on umowę z właścicielem pokoju, w której to umowie właściciel wynajmuje pokój operatorowi – ten zaś zobowiązuje się przekazywać mu procent od zysków całego hotelu. W zależności od rodzaju umowy może być to stały procent, bądź zmienny, uzależniony od obłożenia itp. Operator hotelu to z reguły firma, która zna się na branży – a pokoje oddawane są w standardzie 4, 5 gwiazdkowym.

52

Aparthotele to z kolei po prostu apartamenty z własną kuchnią itp. gdzie gość może czuć się prywatnie, ale ma do dyspozycji niektóre funkcje hotelowe – takie jak pralnia, sprzątanie i recepcja. W tym systemie inwestowania większa odpowiedzialność spada na właściciela nieruchomości. On urządza wg własnego uznania apartament (w condohotelach są to pokoje z reguły pod klucz ze standardowym, hotelowym wystrojem i ustala to operator). Właściciel aparthotelu po kupnie nieruchomości, podpisuje umowę z zarządcą, który świadczy niektóre usługi i wspólnie z właścicielem zarządza apartamentem. To on też odpowiada za wszelkie remonty nieruchomości.

Z kolei właściciel w aparthotelu ma więcej do powiedzenia w kwestii prowadzenia takiej nieruchomości. Może np. w dowolnej porze roku, przyjechać do swego apartamentu na dowolny czas i korzystać po prostu jako swoją własnością. W przypadku pokojów hotelowych takiej możliwości nie ma – tutaj już na etapie umowy z operatorem określa się ile dni w roku właściciel będzie mógł nocować w tym pokoju – z reguły chodzi o krótki czas, poza sezonem.

Inwestycja w aparthotel daje też po zakończeniu umowy najmu możliwość korzystania z apartamentu po prostu jako z drugiego mieszkania, a inwestor zyskuje też na wzroście wartości nieruchomości. Z kolei w systemie condo po zakończeniu umowy najmu pokój nadal pozostaje pokojem hotelowym – a więc można go powtórnie wynająć, sprzedać itp.

Tego typu nieruchomości z reguły wyceniane są powyżej stawek rynkowych – to zresztą zrozumiałe, bo z reguły są to mieszkania w dobrych lokalizacjach, często wykończone pod klucz. Ponad 8000 zł za metr kwadratowy kosztuje przykładowo mieszkanie w aparthotelu w centrum Wrocławia, w nowym budynku. Tam oferent ma do sprzedania kawalerkę za 240 tysięcy złotych. Stawka jest podwyższona w stosunku do cen średnich o około 2000 zł za metr.

W Polsce obecnie kilkadziesiąt tego typu obiektów powstaje rocznie. Szacuje się, że przy dobrym wyborze nieruchomości, stopa zwrotu może być wysoka i sięgać nawet 6 – 9 procent netto. Na pewno takie oferty są dowodem dojrzewania polskiego rynku najmu, na którym pojawia się coraz więcej zróżnicowanych ofert, zwiększających możliwość wyboru po stronie klienta.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN

Inwestycje w aparthotele i condohotele

Aparthotel stanowi połączenie funkcji apartamentu z hotelową. Czyli z jednej strony wynajmujący takie mieszkanie ma się czuć, jak w prawdziwym apartamencie, a z drugiej strony ma mieć zapewnione wszelkie elementy hotelu – w postaci recepcji, obsługi, wymiany pościeli, sprzątania.
Zdecydowana większość osób zainteresowanych takimi obiektami, kupuje je nie po to, aby móc samodzielnie w nich mieszkać, ale by później – samodzielnie, bądź za pośrednictwem wyspecjalizowanej firmy, wynajmować taki apartament.
Aparthotele mają na celu zachęcać klienta do dłuższego najmu, stąd nawet zastępcza ich nazwa – hotele przedłużonego pobytu. Oczywiście z myślą o takich klientów, coraz więcej deweloperów decyduje się bądź to budować od podstaw, bądź dostosowywać do nowego przeznaczenia, obiekty już istniejące, które np. nie sprzedały się w całości.

Odmianą takiego sposobu inwestowania są condohotele, które posiadają status hoteli, a nabywca staje się tam właścicielem pokoju hotelowego.
Z racji tego, że wiele określeń z rynku nieruchomości jest nadużywanych, a na dodatek mówimy o wąskim i młodym segmencie budownictwa z przeznaczeniem na wynajem rozróżnienie condo i aparthotelu jest w Polsce bardzo nieokreślone i często używa się tych terminów naprzemiennie.
Wśród ofert WGN przykładem takiej inwestycji będzie obiekt z Wrocławia, gdzie w lokalizacji Huby, powstał nowoczesny obiekt apartamentowy, z funkcją aparthotelu. Inwestor zainteresowany więc „wejściem’ w taki bizens do kupienia ma apartament wykończony pod klucz, w różnych metrażach. Obiekt postawiono z myślą o takiej działalności – został wyposażony w recepcję itp. Na parterze budynku natomiast zaplanowano pasaż handlowy. Cena tej nieruchomości jest o około 20 proc. wyższa od średnich stawek na rynku wrocławskim – koszt metra kwadratowego wynosi 8100 zł.
Rzecz jasna budownictwo na wynajem to nie tylko aparthotele, to też po prostu apartamenty atrakcyjnie położone, które można wynająć.Tego typu ofert, z wyraźnie zaznaczoną funkcją ewentualnego najmu jest również sporo. Dużą podaż nieruchomości, określanych jako apartamenty i skierowanych do klienta biznesowego, obserwujemy zwłaszcza w lokalizacjach atrakcyjnych turystycznie – bardzo często nad morzem.
Przykładem będzie m.in. apartament w Sarbinowie, z możliwością oddania w standardzie pod klucz z pełnym wyposażeniem (w sprzęt RTV, AGD itp.) oraz przekazania operatorowi, w celu uzyskiwania dochodów z najmu. Cena nieruchomości wynosi 7200 zł/ m kw. co jest również stawką zdecydowanie podwyższoną w stosunku do cen średnich (dla całego województwa zachodniopomorskiego wynoszą one w WGN na rynku pierwotnym 4000/ m kw.).
Także w górach powstają tego typu inwestycje, z wyraźnie zaznaczoną opcją najmu. Chodzi o bardzo dobrze zlokalizowany apartament w Zakopanem. Nieruchomość oferowana jest w standardzie pod klucz, dodatkowo wyposażona w monitoring, miejsca postojowe, bramę wjazdową – cena wynosi 10 tys. zł za metr kwadratowy. Podobne oferty znajdziemy w miejscowościach takich jak: Mielno, Ustka, Sopot, Kołobrzeg czy Świnoujscie.
Jak widzimy rynek nieruchomości skierowanych bądź to pośrednio, bądź bezpośrednio pod klienta biznesowego, rozwija się. O tym, że tego typu mieszkania są oferowane z myślą głównie o późniejszym najmie świadczy choćby to, że najszczęściej (w przeciwieństwie do zwykłej mieszkaniówki) są oferowane w standardzie pod klucz, który zwalnia ewentualnego kupującego z konieczności wyposażania, zapewnia komfort i standard i jednocześnie pozwala ‘od razu” czerpać zyski z najmu.

Zainteresowanie tego typu obiektami ze strony deweloperów jest oczywiście zrozumiałe. Tzw. system condo pozwala deweloperom minimalizować ryzyko związane z inwestycją hotelową, bowiem nie muszą oni poszukiwać klienta zainteresowanego kupnem całego obiektu. To też atrakcyjna oferta dla inwestora, bo może on stać się posiadaczem części hotelu, ryzyko prowadzenia takiej działalności rozkładane jest na wielu udziałowców, a przy tym inwestor na podstawie umowy może też jakiś czas w roku korzystać z nieruchomości, jak z własnego mieszkania. Firmy oferujące inwestowanie w systemie condo przekonują, że przychody wynoszą nawet 10 – 20 proc. rocznie. Należy jednak pamiętać, że są to przychody najczęściej podawane brutto. Poza tym zazwyczaj umowy z operatorami condohoteli są formułowane w taki sposób, że tylko w pierwszych latach właściciel dostaje stały dochód (zazwyczaj do 4 lat, stopa zwrotu 5 do 10 proc.). Później hotel musi już zarabiać na siebie jako całość, a dochód jest dzielony między wszystkich właścicieli i firmę zarządzającą. To sprawia, że inwestycja jest obarczona ryzykiem, zwłaszcza w naszym kraju, który nie zapewnia stałego obłożenia turystów.
Dlatego ewentualne wejście na taki rynek należy na pewno dobrze przeanalizować. Jedno jest pewne – dzięki nowym ofertom rozwija cały rynek najmu nieruchomości.

Monika Prądzyńska
Dział Analiz WGN