Czy mieszkania dla studentów to wciąż pewna inwestycja?

Polskie miasta akademickie od lat przyciągają inwestorów ze względu na stabilny popyt mieszkań na wynajem. Według GUS w roku akademickim 2024/25 studiowało w Polsce ponad 1,28 mln osób. To znacznie więcej niż kilka lat temu. Jednocześnie rośnie udział studentów zagranicznych, którzy obecnie stanowią ok. 8,5% populacji akademickiej1. W najważniejszych ośrodkach (Warszawa, Kraków, Wrocław, Poznań, Gdańsk, Lublin) studiuje po kilkadziesiąt a nawet ponad sto tysięcy młodych ludzi. Te trendy demograficzne przekładają się na rosnące zapotrzebowanie na mieszkania.

Stabilny rynek wynajmu studenckiego

Z danych wynika, że więcej niż połowa studentów w Polsce mieszka w lokalach wynajmowanych na zasadach komercyjnych. W największych miastach prawie wszyscy studenci wynajmują mieszkanie (często dzieląc koszty z współlokatorami). Zjawisko to jest wzmacniane przez niedobór miejsc w akademikach – Polska potrzebuje ok. 400 tys. miejsc studenckich, a publiczne akademiki oferują zaledwie 115 tys., co pokrywa ledwie 9% potrzeb2.W praktyce oznacza to bardzo wysokie obłożenie mieszkań studenckich. Lokale blisko kampusów mają czynsze średnio o 10–15% wyższe niż inne części miasta, a ich obłożenie w sezonie akademickim wynosi aż 95–98%. W efekcie nieruchomości te generują relatywnie wysokie stopy zwrotu. Dane pokazują, że inwestycje w mieszkania studenckie mogą przynosić 8–10% rocznie brutto, a mikroapartamenty nawet do 12%3. To kilkukrotnie więcej niż oprocentowanie bezpiecznych lokat bankowych czy obligacji skarbowych. Taki poziom rentowności jest atrakcyjny dla inwestorów indywidualnych i instytucjonalnych.

„Z naszego wieloletniego doświadczenia deweloperskiego wynika, że mieszkania w pobliżu uczelni praktycznie nie pozostają puste. Obłożenie lokali sięga niemal 100% w sezonie akademickim, a w okresie letnim szybko znajdują się kolejni najemcy” – potwierdza Zuzanna Należyta z ECO-Classic. – „Przy takim obłożeniu relatywnie wysokie stopy zwrotu są osiągalne nawet po uwzględnieniu kosztów utrzymania nieruchomości. Na uwagę zasługuje zwłaszcza Poznań, który wśród największych ośrodków akademickich w Polce ma największy odsetek studentów na tys. mieszkańców – 210. Dla porównania w Warszawie wskaźnik ten wynosi 132.”

Ceny nieruchomości – stabilizacja po boomie

Jak inwestycje w akademickie mieszkania wypadają na tle całego rynku? Obecnie średnie ceny transakcyjne w dużych miastach są wysokie, ale wzrosty wyhamowały. Mowa o rynkach zdominowanych przez kupujących: Warszawa (~16,9 tys. zł/m²), Kraków (~15,9 tys. zł/m²), Wrocław (~14,1 tys. zł/m²), Gdańsk (~16 tys. zł/m²), Poznań (~12,6 tys. zł/m²), Lublin (~12,1 tys. zł/m²)4. Średnie ceny transakcyjne są obecnie stabilne – nie obserwujemy spektakularnych wzrostów ani spadków (największe korekty dotknęły raczej segment najtańszych i największych mieszkań).

Stabilność cen i nieco słabsza presja zakupowa z jednej strony mogą wydawać się zagrożeniem, ale dla najmu to raczej dobra wiadomość. Świadczy ona o dojrzałości rynku – inwestycje nie są już kupowane “pod prąd” spekulacji, lecz przede wszystkim pod wynajem. W praktyce rosnący czynsz rekompensuje nawet gorszy moment na zakup. Co istotne, miast akademickich nie dotyczą tak bardzo wahania cen co mniej uprzywilejowanych lokalizacji. Ich pozycja jako centrów edukacji i pracy ciągle przyciąga studentów i młodych profesjonalistów.

[fragment artykułu]