Informacje dnia

Mieszkania coraz droższe, kredyty coraz większe

Osiedle Alpha - RED Real Estate Development - mieszkanie pokazowe

Hossa na rynku nieruchomości przekłada się na świetną koniunkturę w akcji kredytowej. Polacy znów nie boją się zadłużać. Zaciągamy coraz większe kredyty. Wynika to nie tylko z poprawy sytuacji finansowej. Po kilku latach stabilizacji mocniej do góry poszły ceny mieszkań.

Takie wnioski płyną z ostatnich danych NBP – za III kw. 2017. Wynika z nich, że w niektórych miastach regionalnych ceny rok do roku wzrosły o ponad 10 proc. To dużo na tle wcześniejszych, minimalnych ruchów cenowych. Stabilizacja cen mieszkań w Polsce trwała kilka lat, po pęknięciu bańki cenowej i mocnej korekcie, sięgającej nawet 30 proc. wartości. Później co prawda nastąpiło pewne odbicie cen, ale stawki zatrzymały się na określonym poziomie na kilka lat – i to pomimo rosnącego popytu i sprzedaży. Obecne wzrosty mogą świadczyć o tym, że przynajmniej w niektórych miastach, po wspomnianej stabilizacji cen mieszkań nie ma już śladu.

Z danych banku centralnego za III kw. 2017 wynika, że na rynku pierwotnym najwyższy wzrost cen rok do roku zanotowano w Szczecinie (obecna średnia stawka to niecałe 5400 zł/mkw., co stanowi skok o ponad 11 proc. rok do roku), następnie w Gdańsku, Gdyni, Krakowie i Opolu. W każdym z tych miast mieszkania nowe w ciągu 12 miesięcy – od 3 kw. 2016 do 3 kw. 2017 – podrożały o 8 proc.

Na rynku wtórnym duży skok cen odnotowano w Łodzi (o ponad 11 proc.) , następnie w Gdańsku, Gdyni, Wrocławiu i Katowicach – w każdym z tych miast nieruchomości mieszkaniowe podrożały o około 10 proc. Dla przykładu – we Wrocławiu w III kw. 2017, średnie, transakcyjne ceny mieszkań używanych, przeznaczonych na sprzedaż, wynosiły około 5700 zł. W III kw. 2016 było to 5300 zł.

Czy te dane oznaczają, że „taniej już było”? Niekoniecznie – co prawda wiele wskazuje na to, że dobra koniunktura będzie się utrzymywać, ale też firmy zdają sobie sprawę, że świetny popyt wcale nie wyrósł na mocnej podstawie. Dotychczas starały się nie przegrzać z cenami i równoważyć popyt podażą, czyli dostarczać na rynek odpowiednio dużą liczbę mieszkań. Co prawda aktualnie firmy zdają się testować wyższe ceny, to jednak z pewnością nie będą ich windować na podobieństwo z czasów górki cenowej 2006 – 2008. Widmo ewentualnej nadpodaży, zwłaszcza przy prawdopodobnej podwyżce stóp procentowych w przyszłym roku wydaje się tu wystarczającym „straszakiem”.

Kwestia stóp procentowych będzie odgrywać niebagatelną rolę dla rynku mieszkaniowego i kredytowego. Można się spodziewać, że już w przyszłym roku skończy się era rekordowo niskich stóp – na poziomie 1,5 proc. Co prawda jeśli nastąpi seria podwyżek, to będzie ona rozciągnięta w czasie, ale i tak przełoży się na osłabienie popytu. Jeśli dodać do tego wywindowane ceny mieszkań, to możemy mieć do czynienia z kolejnym pęknięciem bańki i mocną przeceną.

Warto jednak zaznaczyć, że rosnące ceny mieszkań nie wszystkim nie są na rękę. Właściciele, którzy kupowali swe mieszkania w latach 2006 – 2008, czyli na tzw. górce cenowej, liczą że w końcu nastąpi mocniejsze odbicie. Po pęknięciu bańki cenowej ich nieruchomości mocno staniały. Przykładowo: w Warszawie w 2008 roku przeciętne ceny ofertowe na rynku pierwotnym sięgały nawet 9500 zł/ mkw. Dziś jest to o ponad 1500 zł mniej! Wielu właścicieli, którzy kupili mieszkania w tamtym okresie, nie ma możliwości sprzedaży bez realizacji straty. Często nie ma szans na spłatę z uzyskanych środków pozostałości zobowiązania kredytowego.

Kredyty coraz większe

Wyraźniejszy wzrost cen mieszkań na razie nie odbija się negatywnie na popycie, natomiast być może ma wpływ na wzrost przeciętnej wartości zaciąganego kredytu.

Z ostatniego raportu Amron – Sarfin dla Związku Banków Polskich wynika, że średnia wielkość kredytu mieszkaniowego, udzielonego w III kw. 2017 wynosiła 240 tysięcy złotych i była wyższa o 2 proc., wobec wcześniejszego kwartału w przypadku kredytów złotowych, oraz o 10 proc. w przypadku kredytów walutowych.

Co prawda w analizowanym okresie akcja kredytowa nieco przyhamowała: banki udzieliły 45 824 kredytów mieszkaniowych o wartości 10,950 mld zł – o 8,03% mniej i o 6,3 % niższej wartości niż we wcześniejszym kwartale, ale eksperci podkreślają, że akcja kredytowa w miesiącach letnich i tak była wyraźnie lepsza niż rok wcześniej. Bankowcy spodziewają się więc rekordu na rynku kredytowym w 2017 roku.

Marcin Moneta – komercja24