Jaka kwota jest progiem cenowym dla osób nabywających na kredyt nowe mieszkania w najdroższych miastach w Polsce? Przy jakich kwotach kończy się zdolność kredytowa nabywców? Jakie mieszkania dostępne są w tej cenie? Sondę przygotował serwis nieruchomości dompress.pl.
Joanna Chojecka, Dyrektor ds. Sprzedaży i Marketingu na Warszawę, Wrocław i Łódź w Grupie Robyg
Obecnie „sufit cenowy” na rynku mieszkań wyznaczany jest przede wszystkim przez zdolność kredytową nabywców, która przy utrzymujących się wysokich marżach bankowych pozostaje głównym ograniczeniem popytu. W praktyce oznacza to, że większość klientów finansujących zakup kredytem funkcjonuje w dość wąskim przedziale budżetowym. Jednocześnie należy podkreślić, że zakupy nowych nieruchomości są realizowane na rynku także gotówkowo, więc w przypadku firm deweloperskich z dominującym udziałem tego typu klientów „sufit cenowy” nie jest uzależniony od zdolności kredytowej.
Dla typowych gospodarstw domowych realny poziom zdolności kredytowej przekłada się na możliwość zakupu mieszkania o wartości ok. 600–900 tys. zł, przy czym górna granica tego przedziału dotyczy głównie par o stabilnych, relatywnie wysokich dochodach. Poziom powyżej około 1 mln zł –1,2 mln zł jest osiągalny już tylko dla wąskiej grupy klientów o ponadprzeciętnych dochodach lub dysponujących wysokim wkładem własnym. Tym samym to właśnie przedział 800–900 tys. zł stanowi dziś faktyczny „sufit” dla masowego klienta kredytowego
W najdroższych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk, poziom ten pokrywa się z cenami relatywnie niewielkich mieszkań. W praktyce oznacza to, że przy obecnych cenach rynkowych zdolność kredytowa większości kupujących kończy się na poziomie zakupu lokalu o powierzchni ok. 40–60 mkw. w standardowej lokalizacji. Zakup większego mieszkania w tych miastach często przekracza możliwości finansowe przeciętnego kredytobiorcy. Nie należy jednak tego utożsamiać z ograniczeniem zakupów nowych mieszkań w tych miastach, gdyż aktywni są w nich klienci nabywający nieruchomości za gotówkę.
Największe problemy ze zdolnością kredytową występują właśnie w tych największych aglomeracjach, gdzie relacja cen mieszkań do dochodów jest najmniej korzystna. Dotyczy to przede wszystkim Warszawy, Krakowa oraz Trójmiasta. Nieco lepsza sytuacja występuje w miastach takich jak Wrocław czy Poznań, choć również tam dostępność mieszkań dla klientów kredytowych jest ograniczona. Z kolei w mniejszych ośrodkach regionalnych relatywnie niższe ceny sprawiają, że bariera zdolności kredytowej jest mniej dotkliwa.
Obecny rynek charakteryzuje się wyraźnym ograniczeniem popytu przez zdolność kredytową. Dla większości klientów granicą jest poziom ok. 800–900 tys. zł, a bariera 1 mln zł stanowi istotny punkt odcięcia dla rynku masowego. Najsilniej jest to widoczne w największych i najdroższych miastach, gdzie ceny mieszkań rosną szybciej niż możliwości finansowe kupujących, korzystających z kredytów.
Agnieszka Gajdzik-Wilgos, Manager ds. Sprzedaży Ronson Development
Obserwujemy, że w Warszawie w segmencie popularnym, w lokalizacjach takich jak Ursus czy Białołęka, wyraźnie rysuje się dziś sufit cenowy powiązany z ich zdolnością kredytową. W przypadku mieszkań dwupokojowych jest to najczęściej poziom około 650–700 tys. zł, dla mieszkań trzypokojowych do około 800 tys. zł, natomiast w segmencie czteropokojowym, który cieszy się dużym zainteresowaniem, ceny zaczynają się od około 970 tys. zł, a górna granica możliwości zakupowych większości klientów kształtuje się w okolicach 1,1 mln zł.
W bardziej prestiżowych lokalizacjach, takich jak Mokotów, poziomy cen są wyraźnie wyższe i w większym stopniu zależą od standardu oraz dodatkowych atutów nieruchomości. Mieszkania dwupokojowe osiągają poziom około 18 500 zł za mkw., trzypokojowe około 17 000 zł za mkw., natomiast lokale czteropokojowe mieszczą się najczęściej w przedziale od 1,5 mln do nawet 2 mln zł, szczególnie jeśli oferują takie udogodnienia, jak taras czy ogród.
Największą wrażliwość na zdolność kredytową klientów obserwujemy obecnie we Wrocławiu, zwłaszcza w segmencie mieszkań kupowanych w ramach inwestycji Osiedle Startowe. To tam decyzje zakupowe są w największym stopniu uzależnione od możliwości uzyskania finansowania.
Tomasz Kaleta, Dyrektor Zarządzający ds. Srzedaży i Marketingu w Develii
Górny poziom cenowy mieszkań zależy przede wszystkim od segmentu rynku oraz miasta. W segmencie premium nie funkcjonuje jednoznaczny „sufit cenowy”. Ceny kształtowane są w oparciu o unikalne cechy projektu, takie jak lokalizacja, standard wykończenia, zakres udogodnień dostępnych dla mieszkańców. W naszej ofercie najdroższe mieszkania w standardzie premium znajdują się w inwestycjach Kopernika 71 w Gdyni oraz Królowej Jadwigi w Poznaniu, a ich ceny sięgają odpowiednio ok. 2,5 mln zł do nieco ponad 3 mln zł.
W segmencie popularnym najwyższe ceny dotyczą rynku warszawskiego. W naszej ofercie sięgają one ok. 1,6 mln zł. We Wrocławiu i Krakowie górny poziom cenowy mieszkań to ok. 1,3 mln zł, natomiast w Katowicach i Łodzi ok. 1 mln zł. Przy wyższych kwotach wielu klientów zaczyna rozważać alternatywę w postaci zakupu domu.
Jeśli chodzi o dostępność finansowania, udział klientów kredytowych w naszych transakcjach wzrósł do około 50 proc., wobec 44 proc. rok wcześniej, głównie dzięki powrotowi na rynek osób kupujących pierwsze mieszkanie. Z danych rynkowych wynika, że w marcu modelowa rodzina mogła liczyć średnio na ok. 1,176 mln zł zdolności kredytowej, a średnia wartość wnioskowanego kredytu wyniosła około 506 tys. zł.
[fragment artykułu]
Źródło: Dompress.pl
materiał prasowy
