Informacje dnia

2019 kolejnym rokiem z rekordowym zainteresowaniem inwestorów

Patrycja Dzikowska 2
Miniony rok był rekordowy pod względem wolumenu transakcji inwestycyjnych na krajowym rynku nieruchomości – wynika z raportu BNP Paribas Real Estate Poland. Osiągnięta wartość 7,65 mld euro jest o 6% wyższa niż rok wcześniej. Intensywne wzrosty to efekt dobrej dostępności różnych klas aktywów, co w połączeniu z wysokim popytem inwestorów oraz atrakcyjnymi stopami zwrotu stymulowało rynek do dalszego rozwoju.

Obszar Europy Środkowo-Wschodniej charakteryzował się w zeszłym roku dużą dostępnością kapitału. Jak przekonują eksperci z BNP Paribas Real Estate Poland, inwestorzy wykazywali zainteresowanie szerokim spektrum aktywów we wszystkich sektorach – od najwyższej klasy nieruchomości po starsze budynki klasy średniej, o znaczącym potencjale wzrostu. W efekcie,
w minionym roku w Polsce zrealizowano łącznie około 170 transakcji (pojedynczych i portfelowych) – o ponad 50% więcej niż w 2018 roku. Większość kapitału pochodziła z krajów europejskich, głównie z Wielkiej Brytanii i Niemiec. Systematycznie rośnie znaczenie inwestorów z Azji, którzy w zeszłym roku wygenerowali blisko 20% całego, wypracowanego wolumenu transakcyjnego. Zazwyczaj poszukiwali oni bezpiecznych aktywów z długoterminowymi umowami najmu, które zapewniają stabilny zwrot z inwestycji.

Biura  najbardziej pożądane, Warszawa dominuje
W raportowanym okresie połowa całkowitego wolumenu inwestycji – ponad 3,8 mld euro – pochodziła z segmentu aktywów biurowych, gdzie zrealizowano blisko 70 transakcji – zarówno pojedynczych, jak i portfelowych, obejmujących prawie 100 budynków o łącznej powierzchni ponad 1,4 mln m kw. Warszawa odpowiadała za około 60% całego wolumenu, co dało ponad 2,4 miliarda euro. Do największych transakcji w stolicy zalicza się nabycie: Warsaw Spire A przez Immofinanz za 386 mln euro, Warsaw Financial Center przez CPI PG za 275 ml euro oraz Eurocentrum Office Complex również przez CPI PG – za 255 mln euro. Inwestorzy spoglądali także w kierunku rynków regionalnych.

Inwestorzy spoglądali także w kierunku rynków regionalnych. – Liderami pod względem wielkości aktywów są Kraków i Wrocław, ale również inne lokalizacje stały się obiektem zainteresowania inwestorów. Na rynkach regionalnych największe wolumeny generowały transakcje nabycia biurowców: Argon w Gdańsku przez ISOC Holding, Nowego Rynku w Poznaniu przez Franklin Templeton Investments, Business Garden we Wrocławiu przez ISOC Holding czy obsługiwana przez nas transakcja zakupu przez Globalworth kompleksu Podium Park w Krakowie

dr Piotr Goździewicz, Dyrektor, Dział Rynki Kapitałowe w BNP Paribas Real Estate Poland

Zainteresowanie sektorem handlowym mniejsze, ale nadal są chętni
W 2019 roku sektor nieruchomości handlowych wygenerował ponad ¼ wartości wszystkich transakcji (26%) – 1,9 mld euro. Wynik ten jest co prawda niższy niż w rekordowym 2018 roku, ale zdecydowanie lepszy od prognoz ekspertów, którzy biorąc pod uwagę globalne trendy przewidywali wstrzymanie się inwestorów od zakupów aktywów handlowych. W kręgu zainteresowań inwestorów znajdowały się obiekty handlowe różnych klas, o solidnych podstawach, gwarantujące stabilny zwrot z inwestycji. Popyt dotyczył również aktywów w regionie.

Znaczący udział w całym wolumenie transakcji w tym segmencie dotyczył nieruchomości handlowych będących przedmiotem repozycjonowania. Odświeżenie oferty czy poszerzenie zestawu najemców o nowe marki handlowe, operatorów usług czy element rozrywkowy pozwala zwiększyć wartość danego obiektu. Jedną z ważniejszych transakcji ubiegłego roku w tym sektorze było przejęcie przez Cromwell Property Group wszystkich udziałów inwestorów zewnętrznych w Cromwell Polish Retail Fund, obejmującym siedem centrów handlowych.

Mateusz Skubiszewski, Dyrektor zarządzający działem Rynki Kapitałowe w BNP Paribas Real Estate Poland

Duży popyt na aktywa przemysłowe
Apetyt inwestorów na nieruchomości przemysłowe i logistyczne w 2019 r. utrzymał się na wysokim poziomie. Dostępność aktywów w tym segmencie była jednak  mniejsza niż w latach poprzednich, co przełożyło się na niższy wolumen transakcji, wynoszący około 1,45 mld euro. Największe zainteresowanie wzbudzały obiekty przeznaczone do obsługi operatorów
e-commerce, gdzie ceny aktywów dochodziły do rekordowych, nieobserwowanych wcześniej poziomów.

Wschodzące gwiazdy na rynku inwestycyjnym
Warto wspomnieć, że w wolumenie transakcji inwestycyjnych jakie miały miejsce w 2019 udział odnotowały nowe segmenty nieruchomości. Pierwszy z nich to projekty mieszkań na wynajem i platformy najmu instytucjonalnego jakie są obecnie tworzone. Drugi to platformy prywatnych domów studenckich. Projekty mieszkań na wynajem obecnie realizują między innymi takie firmy jak Echo Investment (platforma Resi4Rent) czy Golub GetHouse, który w 2019 roku stworzył markę Inspirentals. W 2019 zawarto zaledwie kilka transakcji w segmencie najmu instytucjonalnego. Jedną z nich była transakcja funduszu Catella European Residential Fund, który w Krakowie kupił od firmy Hines za 20 mln EUR projekt złożony z mieszkań na wynajem i domu studenckiego. Rynek prywatnych domów studenckich mierzy się obecnie z ograniczoną liczbą tego typu produktów inwestycyjnych. Dlatego też liczba transakcji pomimo dużego zainteresowania inwestorów jest niewielka.

W 2019 r. Kajima Student Housing i Griffin RE zakupiły za około 60 milionów EUR od Oaktree Capital Management platformę prywatnych domów studenckich Student Depot. Należy oczekiwać, iż kolejne transakcje zarówno w segmencie mieszkań na wynajem jak i domów studenckich pojawią się niebawem na horyzoncie

Anna Baran, Dyrektor, Dział Rynki Kapitałowe w BNP Paribas Real Estate Poland

Stopy kapitalizacji na stałym poziomie
W czwartym kwartale zeszłego roku stopy kapitalizacji w sektorze biurowym i handlowym utrzymywały się na stałym poziomie.

W czwartym kwartale zeszłego roku stopy kapitalizacji w sektorze biurowym i handlowym utrzymywały się na stałym poziomie. – W przypadku najlepszej klasy aktywów biurowych, w Warszawie wskaźnik ten oscylował wokół 4,50%, podczas gdy na głównych rynkach regionalnych wynosił od 5,50% do 6,00%. Stopa kapitalizacji w przypadku najwyższej klasy aktywów handlowych może oscylować od 4,25% w Warszawie do ok. 5,00% na innych, głównych rynkach

Patrycja Dzikowska, Dyrektor Działu Analiz i Badań Rynkowych z BNP Paribas Real Estate Poland

Silny popyt inwestorów na aktywa w segmencie logistyczno-przemysłowym, zwłaszcza ze strony  kapitału pochodzenia azjatyckiego, przyniósł dalszą kompresję stopy kapitalizacji o ok. 25 punktów bazowych. Na koniec 2019 r. dla tradycyjnych nieruchomości z tego sektora utrzymywała się ona w zależności od regionu w przedziale 5,75% – 6,50%. Spektakularny wzrost cen nastąpił w wyróżniającej się klasie obiektów dostarczonych na wyłączne potrzeby międzynarodowych graczy rynku e-commerce. Pod koniec ubiegłego roku chiński inwestor kupił dwie lokalizacje firmy Amazon – w Bolesławcu i Pabianicach, z rekordowo niską stopą kapitalizacji wynoszącą 4,25%, co oznacza kompresję o ok. 90 punktów bazowych w ciągu ostatnich miesięcy.
W 2020 r. zainteresowanie inwestorów lokowaniem kapitału w sektorze nieruchomości komercyjnych w Polsce nie powinno ulec spadkowi, chociaż zauważalna jest kurcząca się dostępność produktu. Wzrost konkurencji pomiędzy inwestorami może przynieść dalszą, niewielką kompresję stóp kapitalizacji dla najlepszej klasy aktywów w segmencie biurowym oraz przemysłowym i logistycznym. Natomiast w sektorze handlowym stopy kapitalizacji powinny zostać na niezmienionym poziomie.
Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland.