Nowy rok może przynieść wiele nowych wyzwań związanych z finansowaniem inwestycji na rynku nieruchomości, w tym takich które wynikają z wymogów zrównoważonego rozwoju. Zmiany w zakresie wymogów ESG nie są jedynie trendem, ale stają się twardym wymogiem prawnym, szczególnie w świetle dyrektywy CSRD oraz jej implementacji w prawie krajowym. „W USA i Europie wciąż rośnie liczba projektów, które uwzględniają kwestie środowiskowe, wynika to zarówno z obowiązujących regulacji jak również rosnących wymagań klientów w tym zakresie. Wdrożenie unijnego rozporządzenia w sprawie taksonomii i rozporządzenia w sprawie ujawniania informacji na temat zrównoważonego finansowania zasadniczo zmieniło sposób, w jaki instytucje finansowe podchodzą do udzielania finansowania.” – mówi dr Jan Gąsiorowski, Senior Associate w warszawskim biurze kancelarii Wolf Theiss.

Polski rynek nieruchomości stoi przed szczególnymi wyzwaniami ze względu na starzejące się budynki. Konieczność modernizacji istniejących budynków w celu spełnienia nowych standardów ESG, przy jednoczesnym zapewnieniu zgodności nowych inwestycji z coraz bardziej rygorystycznymi przepisami, stanowi znaczne obciążenie finansowe.

Już od 2025 roku zacznie obowiązywać w Polsce ustawa o elektromobilności i paliwach określająca minimalną liczbę punktów ładowania w budynkach, w których jest więcej niż 20 miejsc parkingowych. Rośnie też presja na liczenie śladu węglowego, również dla materiałów budowalnych. Zapewne czeka nas także wprowadzenie klas efektywności energetycznej budynków, a to tylko niektóre z wyzwań finansowych jakie czekają nas w najbliższej przyszłości jeśli chodzi o rynek nieruchomości.

„Wszystkie te zmiany powodują, że rosną koszty początkowe inwestycji. Technologie poprawiające efektywność energetyczną, systemy zarządzania odpadami czy odnawialne źródła energii zwiększają koszty projektowe. Z drugiej strony odwrotu nie ma, gdyż ryzyka związane z brakiem zgodności z ESG staja się coraz bardziej krytyczne. W rezultacie inwestycje mogą napotykać trudności w pozyskaniu finansowania lub muszą liczyć się z wyższymi kosztami kredytów. Niektóre zagraniczne instytucje finansujące ogłosiły już plany wprowadzenia polityki zaprzestania finansowania nowych projektów, które nie spełniają minimalnych standardów środowiskowych.” – podkreśla dr Jan Gąsiorowski.

Obecnie inwestorzy i deweloperzy są nie tylko pod presją regulacyjną, lecz również społeczną. Coraz więcej najemców, podczas wyboru powierzchni kieruje się również względami ekologicznymi i środowiskowymi, ze względu na ich osobiste przekonania jak również charakter prowadzonej działalności. Jak wynika z globalnego badania Cushman & Wakefield „RETHINKING European Offices 2030 – Risks and opportunities from obsolescence”, na szerokim europejskim rynku widoczny jest trend, w którym najemcy koncentrują się na zabezpieczeniu najlepszych powierzchni biurowych w centrach aglomeracji, z dostępem do szerokiej gamy udogodnień oraz budynków spełniających najnowsze standardy środowiskowe i zrównoważonego rozwoju.

„Z roku na rok zwiększa się ryzyko wypadnięcia części starszych nieruchomości z rynku, o ile nie zostaną dostosowane do nowych standardów. To chyba jedno z największych wyzwań jakie obecnie mamy na rynku nieruchomości komercyjnych, gdzie coraz głośniej mówi się o ryzyku powstania tzw. bańki węglowej” – dodaje dr Jan Gąsiorowski.

Bańka węglowa (z ang. carbon buble) na rynku nieruchomości, to sytuacja, w której utrzymują się wysokie wyceny budynków, przy jednoczesnym nieuwzględnieniu ryzyka związanego z transformacją w kierunku gospodarki niskoemisyjnej i ESG. Może to prowadzić do gwałtownego spadku wartości takich nieruchomości i wywołać perturbacje w obszarze czynszów. Z cytowanego wcześniej raportu Cushman & Wakefield wynika także, że aż 76% budynków biurowych w Europie do 2030 roku może być przestarzałe, o ile właściciele nie zainwestują w rozwiązania mające na celu podniesienie ich jakości lub nie znajdą dla nich alternatywnych zastosowań1.