W umowach najmu zawieranych dla parków handlowych coraz częściej pojawiają się rozwiązania odmienne od klasycznych modeli umów najmu dla zawieranych w formule Triple Net Lease, szczególnie w zakresie rozliczania kosztów eksploatacyjnych i podziału obowiązków stron. Najnowsze trendy w tym obszarze kształtują na nowo relacje stron, równoważąc interesy inwestorów i najemców, a jednocześnie odpowiadając na rosnące oczekiwania rynku. W poniższym artykule dzielimy się naszymi obserwacjami z praktyki zespołu CMS oraz wskazujemy konsekwencje tych zmian dla uczestników sektora retail.
W sektorze nieruchomości komercyjnych standardem jest stosowanie przez właścicieli obiektów umów najmu w modelu Triple Net Lease (NNN). W tym układzie najemca, oprócz czynszu podstawowego, ponosi pełne koszty eksploatacyjne związane z utrzymaniem nieruchomości – w tym m.in. podatek od nieruchomości, ubezpieczenie, opłaty za utrzymanie części wspólnych oraz media. Jednocześnie, najemca w takim modelu posiada pełną swobodę korzystania z nieruchomości (w zasadzie na podobnych regułach jak właściciel), bez konieczności angażowania istotnego kapitału na zakup nieruchomości, a także dając sobie większą elastyczność co do okresu korzystania z danej nieruchomości.
Model triple-net zakłada przeniesienie ryzyka kosztowego z właściciela na najemcę, co czyni go atrakcyjnym rozwiązaniem dla inwestorów i funduszy nieruchomościowych. Parki handlowe jako jeden z rodzajów nieruchomości komercyjnych, również zazwyczaj funkcjonują w oparciu o ten model.
Jednakże, obserwując zmieniające się realia i praktykę rynkową, zwłaszcza w zakresie rozliczania kosztów eksploatacyjnych, warto zadać pytanie, czy obecnie stosowane rozwiązania w parkach handlowych rzeczywiście odpowiadają klasycznemu modelowi Triple Net Lease.
Service charge w parkach handlowych – struktura i modele rozliczeń
Nasze obserwacje wskazują na rosnącą liczbę odstępstw od klasycznego modelu rozliczania kosztów eksploatacyjnych w parkach handlowych. W standardowym Triple Net Lease najemcy pokrywają te koszty w całości, zazwyczaj poprzez miesięczne lub kwartalne zaliczki, które po zakończeniu okresu rozliczeniowego, najczęściej rocznego weryfikowane są względem rzeczywistych wydatków poniesionych przez właściciela. Wynajmujący ma również prawo do aktualizacji wysokości zaliczek na kolejny okres, dostosowując je do prognozowanych kosztów.
[fragment artykułu]
Autorzy:
Dominik Rafałko, Partner (Real Estate) w CMS
Paweł Śliwka, Senior Associate (Real Estate) w CMS
materiał prasowy
