Drugi kwartał 2016 roku przynosi dobre dane z rynku kredytowego. Zarówno wartość jak i liczba udzielonych kredytów wzrosły. Wszystko to przy trwającej hossie u deweloperów. Polacy chętnie kupują mieszkania.
Utrzymująca się hossa na rynku może wynikać z kilku czynników – stabilnych cen nieruchomości, chęci skorzystania z kończącego się programu MDM i ciągle niskiego oprocentowania kredytów. Wg REAS deweloperzy znów pobili kolejny sprzedażowy rekord. W II kwartale 2016 r. na 6 rynkach o największej skali obrotów (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań, Łódź) wprowadzili do oferty 17,7 tys. nowych mieszkań, sprzedając w tym czasie blisko 15,1 tys. lokali. Dla porównania – w IV kw. 2015 sprzedaż wyniosła 14,4 tys. mieszkań. Wolumen transakcji jest też rekordowy w skali roku – blisko 58 tys. sprzedanych lokali na największych rynkach.
Firmy deweloperskie nadal budują na potęgę. W II kw. 2016 odnotowano istotny wzrost liczby wydanych pozwoleń na budowę –o 33% w porównaniu do poprzedniego kwartału i o 17% w porównaniu do II kwartału 2015 roku. Liczba rozpoczętych budów wzrosła odpowiednio o 52% i 7%. Co prawda liczba 36 211 lokali oddanych do użytkowania w II kwartale 2016 roku oznaczała spadek o 3% w ujęciu kwartalnym, jednak w relacji do II kwartału 2015 roku był to wzrost o 12%. Ciągle jednak mimo dużego popytu, ceny mieszkań pozostają stabilne. Co prawda na niektórych lokalnych rynkach stawki wzrosły (maks. o 150 zł/ mkw.) to na innych mniej więcej o tyle spadły.
Popyt na mieszkania przekłada się na wzrosty akcji kredytowej. Wg raportu Amron Sarfin dla Związku Banków Polskich za II kw. 2016 w analizowanym okresie banki udzieliły ponad 49 tys. kredytów mieszkaniowych o łącznej wartości przekraczającej 10,6 mld zł, co oznacza odpowiednio wzrost o 9,80% i 12,45% w odniesieniu do poprzedniego kwartału. Jeśli chodzi o porównanie kwartałów rok do roku (II kw. 2015 – II kw. 2016) liczba udzielonych kredytów wzrosła o 5,62%, natomiast ich wartość o 5,46%. Lepsze są też całościowe wyniki pierwszego półrocza – 5,84% wyższe niż rok wcześniej gdy chodzi o liczbę nowo udzielonych kredytów oraz o 5,27% gdy chodzi o ich wartość.
Dla kredytobiorców dobrą informacją jest fakt, że koszty kredytów nie wzrosły. Marże kredytowe w II kw. poszły do góry tylko minimalnie – wg Amron Sarfin o 0,02 p.p. Przy minimalnym wzroście wskaźnika WIBOR 3M (z 1,67 proc. w marcu do 1,69 proc. w kwietniu) średnie oprocentowanie kredytów wyniosło na koniec II kw. 3, 76 %.
Złą wiadomością natomiast jest fakt, że maleje dostępność mieszkań dla gospodarstw domowych. Mówi o tym Indeks Dostępności Mieszkaniowej M3, który pokazuje możliwość kupna mieszkania na kredyt (i utrzymania się płacąc raty) dla 3 osobowej rodziny (dorośli starsze dziecko). Wartość indeksu co prawda jeszcze niedawno była na rekordowym poziomie, ale zmniejszyła się w II kw. o ponad 7 pkt. Na wynik ten przede wszystkim wpływ miał spadek dochodu rozporządzalnego modelowej rodziny – o 2, 58 proc. Dochód rozporządzalny stanowi różnicę pomiędzy dochodem dla rodziny i wysokością raty kredytowej, lub wartością minimum socjalnego.
Jak zadłużają się Polacy?
Na rynku kredytowym bezapelacyjnie dominuje Warszawa. Odsetek z całej puli dla Warszawy wynosi aż ponad 43 proc. i wzrósł w II kw. o ponad 2 p.p. Jeśli chodzi o procentowy udział wartości przyznanych kredytów, na kolejnych trzech miejscach uplasowały się: aglomeracja katowicka (ponad 8 %), Wrocław (5,27 %) i Kraków (5 %).
Przeciętny kredytobiorca w II kw. 2016 zadłużał się na kwotę nieco ponad 214 tys. zł. Ponad 98,5 proc. udzielonych kredytów mieszkaniowych stanowiły te, przyznane w złotówce. Polacy ciągle najchętniej zadłużają się na maksymalny możliwy okres. Udział kredytów na 25 – 35 lat w całej puli wynosił ponad 62 proc., natomiast warto odnotować, że spadł on w porównaniu do wcześniejszego kwartału o 2,26 p.p.
Powoli, ale jednak wyraźnie spada też odsetek kredytów przyznawanych z minimalnym wkładem własnym. To oczywiście efekt rekomendacji S KNF. Choć najczęściej udzielane są kredyty z wkładem mniejszym niż 20 proc. (w II kw. 2016 było ich 42,65 % z całej puli) to jednak ich udział sukcesywnie się zmniejsza – o ponad 4 proc. w stosunku do wcześniejszego kwartału.
Co dalej?
Niestety obecna rozpędzona akcja kredytowa może nie potrwać długo, a wraz z nią może skończyć się hossa w branży deweloperskiej. Banki zapowiadają dalsze zaostrzenie polityki kredytowej. To reakcja na nowe obciążenia – m.in. ustawę spreadową. Przypomnijmy też, że ku końcowi zmierza program MDM, który w dużej mierze kreuje obecny popyt, a od przyszłego roku minimalny wkład własny wyniesie już 20 proc. wartości nieruchomości.
Marcin Moneta – komercja24
