Dynamiczny rozwój trójmiejskiego rynku magazynowego

Danuta Dzierżak
Trójmiasto to obecnie siódmy rynek magazynowy w Polsce o bardzo dużym potencjale do rozwoju, który charakteryzuje przede wszystkim duży rynek konsumencki o stosunkowo zamożnej ludności i niskim bezrobociu. Region przechodzi transformację z lokalnego rynku logistycznego do ważnej lokalizacji w kraju, dzięki rosnącemu znaczeniu portów morskich i coraz lepszej infrastrukturze drogowej. Na zakończenie czerwca 2020 aktywność najemców wyniosła 177 000 mkw. i był to wzrost o 266% w porównaniu do wyniku uzyskanego w I poł. 2019 r. Jak rozwija się sektor magazynowy na Pomorzu w 2020 r. postanowiła sprawdzić firma AXI IMMO.

„Wzrost atrakcyjności trójmiejskiego rynku magazynowego to wypadkowa rosnącego znaczenia portów morskich, atrakcyjności lokalizacji i ekspansji najemców w związku z rozbudową kanału sprzedaży e-commerce. W latach 2014-2019 przeładunki wzrosły o 62% w Gdańsku i o 24% w Gdyni. Region Trójmiasta oprócz bardzo dobrze rozwiniętej infrastruktury drogowej w postaci dostępu do autostrady A1 na południe Polski i drogi ekspresowej S7 w kierunku Warszawy i Krakowa korzystał z portu lotniczego cargo w Gdańsku. Potencjał tej lokalizacji obecnie wykorzystują firmy 7R i Panattoni, które najwięcej budują w regionie” – komentuje Danuta Dzierżak, Associate Director Industrial & Logistic w AXI IMMO.

„Obecnie w trakcie modernizacji i rozbudowy znajdują się porty w Gdańsku i Gdyni na czele z portem kontenerowym DCT w Gdańsku. Równolegle trwają prace przy budowie trasy ekspresowej S6, która umożliwi łatwiejszy dojazd do Szczecina i Berlina. Ukończenie tych inwestycji może pomóc trójmiejskiemu rynkowi w skuteczniejszym pozyskiwaniu kontraktów z firmami zlokalizowanymi w basenie Morza Bałtyckiego. Z kolei otwarcie Polski na transport intermodalny i większą niż dotychczas obsługę kontenerów może stworzyć z tej lokalizacji nowe centralne huby dystrybucyjne na całą Europę kontynentalną o podobnym potencjale jak w przypadku Polski Centralnej czy rynku Górnego Śląska” – dodaje Danuta Dzierżak z AXI IMMO.

W pierwszej połowie 2020 r. aktywność deweloperów na trójmiejskim rynku magazynowym wyniosła 62 000 mkw.(+39% niż w I poł. 2019 r.), co pozwoliło na zakończenie czerwca br. uzyskać wynik 706 000 mkw. całkowitych zasobów powierzchni logistycznej. Niewątpliwie region w ostatnim czasie należy do najbardziej aktywnych dewelopersko lokalizacji w Polsce. W ciągu ostatnich 5 lat całkowite zasoby Trójmiasta wzrosły o 160%, gdzie średnia krajowa wyniosła 115%. Dobra koniunktura przekłada się na powstawanie nowych projektów. Na koniec czerwca w budowie znajdowało się 206 000 mkw., (+500% r/r) co odpowiadało 29% całkowitej powierzchni na rynku; jest to piąty wynik pod względem nowej podaży w kraju. Wśród największych inwestycji deweloperskich znajduje się w pełni wynajęty Park Gdańsk Airport zarządzany przez firmę Panattoni, 7R Gdańsk II (51 000 mkw.) oraz kolejne fazy 7R Tczew (50 000 mkw.) Ponadto Panattoni rozpoczęło prace nad parkiem Tricity North w Rumii (20 000 mkw.) i Gdańsk South II w Pruszczu Gdańskim (13 000 mkw.).

Wysoka podaż koreluje z niesłabnącym popytem, w wyniku czego na trójmiejskim rynku magazynowym współczynnik pustostanów wynosi 4,3%. Dodatkowo, atrakcyjność tego regionu obrazuje udział powierzchni budowanej spekulacyjnie, który spadł z ponad 50% na koniec 2019 r. do nieco ponad 30% na koniec czerwca 2020r.

Całkowity wolumen transakcji najmu na koniec czerwca 2020 r. na trójmiejskim rynku magazynowym wyniósł 177 000 mkw. (+266% niż w I poł. 2019 r.). Popyt generowany jest przez różne grupy najemców od firm logistycznych, sieci handlowych, sektorów FMCG i budowlanego przez produkcję. Wśród największych transakcji najmu w zakończonym półroczu należy wymienić przede wszystkim umowę podpisaną przez Globalway – firmę z branży wyposażenia wnętrz – w Panattoni Park Gdańsk East IV na 52 000 mkw. Ponadto, dwie nowe umowy zostały zawarte przez operatorów logistycznych – Omega Pilzno, 14 500 mkw. i Greenyard, 11 700 mkw. w Panattoni Park Gdańsk East III (Rafineria). Z kolei najemca z branży tekstylnej wynajął 13 350 mkw. w Park Tricity North w Rumii.

Źródło: AXI IMMO.

Okolice Warszawy centralnym hubem dystrybucyjnym dla największego ośrodka miejskiego i całego kraju

Jakub Kokiernak_media
Doskonała lokalizacja w otoczeniu gęstej sieci dróg i autostrad umożliwiającą komfortowy transport w każdym kierunku w Polsce, a także fakt bardzo dużej oferty magazynowej spełniającej kryteria niemal każdego najemcy pozwala bez przeszkód rozwijać się regionowi Warszawy. Obecnie to największy rynek magazynowy w kraju, w którym tylko w pierwszym półroczu 2020 r. podpisano umowy najmu o powierzchni ponad 0,5 mln mkw. Co wyróżnia okolice Warszawy sprawdzili eksperci AXI IMMO.

„Rozwój inwestycji magazynowych poza Warszawą jest po pierwsze ściśle powiązany z brakiem wystarczającej powierzchni do budowy dużych parków magazynowych w obrębie granic administracyjnych Warszawy. Po drugie stopniowym wypieraniem i zmianą polityki władz miasta, w której w miejscu centrów magazynowych powstawały duże osiedla mieszkaniowe i po trzecie fakt ten motywowały zdecydowanie tańsze ceny wykupu gruntów pod inwestycje magazynowe niż w ramach granic administracyjnych stolicy. W efekcie, rynek logistyczny naturalnie zaczął rozszerzać się w kierunku przedmieść, wzdłuż kluczowych tras jak autostrada A2, dróg ekspresowych S2 i S8 czy dróg krajowych 50 i 92. Lokalizacje te wykorzystywały przewagę mniejszego nasycenia powierzchnią magazynową oraz oferowały nowe miejsca pracy” – mów Jakub Kokiernak Industrial & Logistic Consultant w AXI IMMO.

Na koniec czerwca 2020 r. aktywność deweloperów w okolicach Warszawy wyniosła 317 000 mkw. (+153% niż w I pol. 2019 r.), co pozwoliło na zakończenie pierwszej połowy 2020 r. uzyskać wynik 3,8 mln mkw. (+14% r/r) w całkowitych zasobach powierzchni magazynowej. Lokalizacyjnie obszar okolic Warszawy składa się z dwóch stref oddalonych od granic administracyjnych stolicy o 15-20 km (Warszawa II) i 40 – 50 km (Warszawa III). Na pierwszą składają się trzy podrynki tj.: Południowy zachód (Pruszków, Ożarów Mazowiecki, Janki i Nadarzyn), Południe (Piaseczno) i Północny wschód (Marki i Radzymin). Z kolei drugą tworzą ośrodki miejskie w bliskim sąsiedztwie drogi krajowej nr 50 wchodzącej w skład dużej obwodnicy Warszawy. Najważniejsze lokalizacje to: Błonie, Grodzisk Mazowiecki, Mszczonów, Sochaczew i Teresin. Co istotne, strefa Warszawa III często konkuruje o najemców z podrynkami Polski Centralnej, takimi jak Piotrków Trybunalski i Stryków. Tak rozległy/rozbudowany region powoduje, że wzdłuż najważniejszych szlaków komunikacyjnych widać wyraźną aktywność deweloperów. Na koniec pierwszego półrocza 2020 r. w okolicach Warszawy w budowie było 330 000 mkw. (-15% r/r). Natomiast, wśród największych realizowanych centrów magazynowych znajdowały się Panattoni Konotopa III, 33 000 mkw., Panattoni A2 East Warsaw w Koniku Starym, 18 700 mkw. czy budynki G i I w Segro BP Warsaw Ożarów (7 500 mkw.). Popyt idący w parze z podażą pozwala na kontrolowanie współczynnika pustostanów, który obecnie utrzymuje się na poziomie 6,6%, przy średniej krajowej 6,8%. W kontekście stawek za powierzchnię magazynową, rozpiętość czynszów bazowych zamyka się w granicach 3,2-3,8 EUR/mkw.

„Obecnie dodatkowym bodźcem do inwestowania w okolicach Warszawy jest obserwowana zmiana w modelu wielokanałowej sprzedaży i rosnący udział e-commerce, które wymuszają rozwój tzw. logistyki ostatniej mili. W Warszawie, podobnie do zachodnich rynków magazynowych na znaczeniu zyskują obszary oddalone min. 10-15 km i 25-20 km, pełniące funkcje magazynów miejskich i hubów regionalnych. Oferowana przez wiele firm obietnica dostarczenia zamówionych towarów na następny dzień z pewnością będzie dodatkowo wywierała wpływ na większą segmentację łańcucha dostaw i budowę w okolicach Warszawy większej liczby projektów, które pomogą spełnić ten warunek” – komentuje Jakub Kokiernak z AXI IMMO.

Na najemców zainteresowanych rozwojem w okolicach Warszawy czeka zróżnicowana oferta powierzchni magazynowych, w której znajdą się duże moduły typu big-box, a także mniejsze formaty. Dopasowanie odpowiedniej powierzchni, a także wybór standardu obiektu będzie zależeć głównie od typu prowadzonej działalności i długości podpisanej umowy” – dodaje Jakub Kokiernak z AXI IMMO.

Całkowity wolumen transakcji najmu w okolicach Warszawy na zakończenie I połowy 2020 r. wyniósł 515 000 mkw. (+1,5% niż w I poł. 2019 r.). Wśród największych zanotowanych transakcji odnotowano umowę najmu dla firmy Navo Orbico w Panattoni Teresin BTS, 25 000 mkw., z kolei InPost wynajął ponad 17 200 w parku magazynowym P3 Mszczonów. W strukturze najemców obecne są różnego rodzaju firmy głównie z sektorów: logistyki, e-commerce, handlu detalicznego, FMCG, motoryzacji, opakowań czy produkcji.

Jakie są kolejne wyzwania dla największego rynku magazynowego w okolicach Warszawy? Z pewnością jednym z nich może być intensywny rozwój wschodniej części regionu, gdyż obecnie rynek logistyczny w okolicach stolicy rozwija się w południowo zachodnim kierunku. Niemniej część z deweloperów zaczęła już zabezpieczać działki wzdłuż budowanej od wschodu, z kierunku Mińska Mazowieckiego, autostrady A2, a także trasy ekspresowej S17 do Lublina. Wciąż duże możliwości rozwoju posiadają tereny położone na północ od Warszawy w kierunku portu lotniczego w Modlinie, jak też w Markach i Radzyminie” – dodaje Jakub Kokiernak z AXI IMMO.

Źródło: AXI IMMO.

Zautomatyzowanie magazynów kluczem do sukcesu

Mikołaj Dramowicz
W dzisiejszych czasach cały świat opiera się na nowych technologiach, cyfryzacji oraz automatyzacji kolejnych czynności. Jest to szczególnie ważne w aktualnej rzeczywistości, w której ze względu na światową pandemię wielu pracowników pracuje zdalnie, część zostaje poddanych kwarantannie, a praca i zlecenia muszą być na bieżąco realizowane, szczególnie w przypadku produkcji i dystrybucji, jeśli jedna czynność zostanie wstrzymana, cała praca również staje. To wszystko wymusza na przedsiębiorcach szukanie nowych rozwiązań, analizy bieżącej pracy. Automatyzacja produkcji jest już widoczna, natomiast tylko nieliczni przedsiębiorcy rozważają również zautomatyzowanie magazynów. Eksperci zauważają, że to właśnie tu widać największy problem, który jest istotny dla kolejnych działań.

Pandemia koronawirusa pokazała wszystkim ludziom na świecie, że zawsze należy mieć jakiś plan B dla siebie i swojego przedsiębiorstwa. Przebranżowienie jest rzeczą naturalną i nie należy się tego obawiać. Takie samo myślenie pojawia się u przedsiębiorców dysponujących halami magazynowymi. Dotychczas tradycyjne magazyny były podstawą tej części gospodarki, jednak teraz należy podjąć działania, które będą dostosowane do XXI w., a przede wszystkim do obecnej sytuacji na świecie, gdzie coraz więcej pracowników jest poddawanych kwarantannie, a nie wszystkie czynności można przeprowadzić zdalnie.

Dla wielu przedsiębiorców decyzja o zmienieniu swojej przestrzeni jest bardzo trudna. Są oni przyzwyczajeni do pewnych standardów, z którymi trudno im się rozstać. Poza tym obawiają się czy automatyzacja nie wprowadzi zamieszania w firmie i czy inwestycja im się zwróci.

– Automatyzacja magazynów jest jak najbardziej potrzebna w obecnych czasach. Ciągle zmieniające się rynki wielu branż wymagają również tego samego od właścicieli magazynów i znajdujących się w nich zapasów. Warto jednak taką automatyzację przeprowadzić z głową i przy pomocy specjalistów, którzy wiedzą jak to zrobić, a potem poprowadzą krok po kroku właściciela po jego nowej firmie. Firmie w XXI wieku – mówi Mikołaj Dramowicz, prezes zarządu Datapax.

Właściciele nie muszą od razu wprowadzać automatyzacji w całej firmie. Magazyn może być półautomatyczny lub można zacząć od pojedynczych procesów, np. pakowania czy paletyzowania, które się szybko zwrócą. Niezależnie od poziomu automatyzacji pracownicy są niezmiernie potrzebni przy wielu procesach. Taka opcja jest bardzo popularna wśród przedsiębiorców, którzy dostrzegają pewne nieprawidłowości w funkcjonowaniu logistycznym.

– Do naszej firmy zwraca się wielu przedsiębiorców, którzy wiedzą, że mogą coś poprawić, jednak nie są w stanie dokładnie wskazać, od czego zacząć. Proponujemy im wtedy bardzo prostą metodę, wykorzystanie już istniejących kamer przemysłowych lub założenie czy wypożyczenie nowych, które rejestrują wszystko to, co dzieje się na magazynie. Następnie nagrania zostają poddane analizie, np. poprzez wgranie filmów na naszą platformę dpx, a nasi specjaliści dokonują analizy i wykrywają, w którym miejscu leży problem. Jest to bardzo proste i nie wymaga dużego zaangażowania właściciela – dodaje Mikołaj Dramowicz.

Chcąc w pełni wykorzystać rozwój technologii warto zdecydować się na wprowadzenie pełnej automatyzacji procesów magazynowych w przypadku dużych hal bądź trafnie wybrać konkretne procesy do automatyzacji, jeśli nasz magazyn jest średniej wielkości. Pozwoli to na zredukowanie w dużym stopniu kosztów działalności, wyeliminowanie błędów i powtarzalności procesów, czy poprawienie bezpieczeństwa pracy.

 Źródło: Datapax.

SAVILLS: magazyny idą na kolejny rekord

Kamil Szymański_Savills_low res

To może być najlepszy rok na rynku najmu nowoczesnych powierzchni magazynowych i przemysłowych, prognozują eksperci firmy Savills. Już teraz, po trzech pierwszych kwartałach, w sektorze tym odnotowano najwyższy w historii poziom popytu. Generują go głównie sieci spożywcze, działające nieprzerwanie pomimo obostrzeń nakładanych na inne sektory handlu oraz firmy z branży e-commerce, wraz z obsługującymi je operatorami logistycznymi.

Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Savills, popyt na powierzchnię magazynową po pierwszych trzech kwartałach 2020 r. był wyższy, niż kiedykolwiek wcześniej w analogicznym okresie roku. W tym czasie wynajęto 3,7 mln m kw., czyli o 33% więcej, niż rok temu. W samym tylko trzecim kwartale popyt osiągnął poziom 1,3 mln m kw. (wzrost o 50% rdr.), co również jest rekordem, biorąc pod uwagę historyczną aktywność na rynku najmu w okresie od początku lipca do końca września.

Savills zwraca uwagę, że wbrew obawom z początku pandemii i tendencjom obserwowanym na rynku biurowym, rekordowy popyt nie był wcale spowodowany masowymi renegocjacjami. Nawet bez uwzględniania przedłużeń umów, ilość powierzchni, jaka była przedmiotem transakcji najmu również osiągnęła swój historycznie najwyższy poziom.

Zgodnie z prognozami Savills, 2020 rok może okazać się absolutnie rekordowy i zamknąć się wynikiem przekraczającym, dotąd najwyższe, blisko 4,3 mln m kw. odnotowane w 2017 r. Do tej wartości popytu w tym roku brakuje już tylko ok. 615 000 m kw., co jest poziomem zdecydowanie poniżej średniej kwartalnej odnotowywanej w ostatnich latach i z dużym prawdopodobieństwem zostanie on osiągnięty.

„Bardzo dobra kondycja rynku nieruchomości magazynowych nie powinna już nikogo dziwić, biorąc pod uwagę przyspieszenie, jakiego w wyniku pandemii doznała, i tak już wcześniej dynamicznie rozwijająca się, branża e-commerce. Jak dotąd w 2020 roku największy udział w popycie na nowoczesną powierzchnię magazynową miał sektor spożywczy, którego w mniejszym stopniu dotknęły obostrzenia związane z lockdownem oraz sektor logistyczny obsługujący sprzedaż internetową” – mówi Kamil Szymański, dyrektor działu powierzchni magazynowych i przemysłowych w Savills.

Na koniec września 2020 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowej i przemysłowej przekroczyły próg 20 mln m kw. i wyniosły 20,3 mln m kw. Pięć największych rynków magazynowych w Polsce odpowiada za blisko 80% zasobów, ale jak podaje Savills do tego grona powoli zaczyna pukać Trójmiasto. Już teraz znajduje się tam ponad 815 000 m kw., a biorąc pod uwagę ilość powierzchni w budowie, region ten już wkrótce będzie dysponował zasobami wynoszącymi blisko 1 mln m kw.

W przeciwieństwie do bijącego rekordy popytu, ilość budowanej nowej powierzchni uległa zmniejszeniu. W ciągu trzech pierwszych kwartałów 2020 r. w Polsce przybyło ponad 1,7 mln m kw. nowoczesnej powierzchni magazynowej, co oznacza spadek o 16% rdr (w samym trzecim kwartale spadek wynosił 24% rdr.). Odnotowano również mniejszą ilość powierzchni w budowie (16% rdr. i 19% kdk.). Na koniec września deweloperzy realizowali projekty, które wzbogacą rynek o 1,5 mln m kw. Po trzech kwartałach 2020 r. najwięcej nowej powierzchni przybyło w regionie Warszawy i Górnego Śląska i to również tam, zgodnie z danymi Savills, znajduje się obecnie najwięcej magazynów w budowie.

„Deweloperzy ograniczali liczbę projektów spekulacyjnych, rozpoczynanych bez zabezpieczenia powierzchni umową przednajmu. Takie podejście jest uzasadnione, biorąc pod uwagę trudności, z jakimi radzić muszą sobie branże cierpiące z powodu lockdownu. Jednocześnie banki gruntów, jakimi dysponują deweloperzy oraz krótkie terminy realizacji nowych projektów będą pozwalały szybko odpowiedzieć na potrzeby najemców, jeśli wysoki popyt utrzyma się w przyszłym roku” – podsumowuje Kamil Szymański z Savills.

Na koniec września średnia stopa pustostanów w sektorze magazynowym wzrosła o 1,6 pkt. proc. kdk i wyniosła 8,2%. Na większości rynków w Polsce czynsze pozostawały stabilne i w przypadku stawek bazowych wahały się od 2,70 do 4,40 euro/m kw./miesiąc za moduły wielkopowierzchniowe oraz do 5,5 euro/m kw./miesiąc za małe moduły (SBU).

Źródło: Savills.

Popyt na powierzchnie magazynowe wciąż rośnie

Tom Listowski Cresa

Według najnowszego raportu „Occupier Insight – 1-3 kw. 2020 r.”, opublikowanego przez firmę doradczą Cresa Polska, wolumen transakcji w okresie od stycznia do września 2020 roku wyniósł prawie 3,7 mln mkw. W samym trzecim kwartale bieżącego roku wynajęto 1,3 mln mkw. powierzchni magazynowej – to o 1% więcej niż w drugim kwartale, o 21% więcej niż w pierwszym kwartale br. i o 31% więcej niż w analogicznym okresie poprzedniego roku.

Największy udział procentowy miały w nim nowe umowy najmu (48%), a w dalszej kolejności renegocjacje (28%), umowy dotyczące obiektów BTS (19%) oraz ekspansje (5%). Najbardziej aktywnymi najemcami były firmy z sektora handlowego, e-commerce i operatorzy logistyczni 3PL (Third Party Logistics), którzy odpowiadali w analizowanym okresie łącznie za ponad połowę popytu brutto.

Największymi transakcjami zawartymi od początku 2020 roku były: wynajęcie przez poufnego najemcę z branży e-commerce 200 400 mkw. w Panattoni BTS Świebodzin (drugi kwartał) oraz umowa najmu 67 500 mkw. w kompleksie 7R BTS Radzymin podpisana przez najemcę z sektora handlowego (trzeci kwartał).

Polska osiągnęła kolejny ważny etap pod względem ilości nowoczesnej powierzchni magazynowej, której zasoby w trzecim kwartale przekroczyły poziom 20 mln mkw. Utrzymująca się silna dynamika podaży i popytu będzie sprzyjać dalszemu rozwojowi rynku magazynowego w Polsce, przekładając się na wolumen transakcji, liczbę nowych inwestycji, a także dostępność produktów – mówi Tom Listowski, Partner, Dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych i Magazynowych na Europę Środkowo-Wschodnią firmy Cresa.

Zasoby powierzchni magazynowo-przemysłowej wzrosły na koniec września do 20,2 mln mkw., czyli powiększyły się w ciągu roku o 15%. Średnioroczne tempo wzrostu na przestrzeni ostatnich 5 lat wynosi 16%.

W pierwszych trzech kwartałach 2020 roku na rynek magazynowo-przemysłowy trafiło ponad 1,7 mln mkw., z czego najwięcej w trzecim kwartale – prawie 676 tys. mkw. Największy wzrost nowej podaży odnotowano w województwie śląskim oraz dolnośląskim, w których pojawiło się odpowiednio 410 tys. mkw. i 367,4 tys. mkw. nowej podaży.

Na koniec września w budowie wciąż pozostawało 1,5 mln mkw., z czego około 444 tys. mkw., czyli 29%, to powierzchnia budowana na zasadach spekulacyjnych. Najwięcej nowej powierzchni magazynowo-przemysłowej powstaje w województwie śląskim i mazowieckim. Trzema największymi realizowanymi projektami są: Panattoni BTS Świebodzin, rozbudowa Prologis Park Janki oraz Panattoni Park Gdańsk Airport.

Udział pustostanów w istniejących zasobach wyniósł 8,5% na koniec trzeciego kwartału, co oznacza wzrost względem analogicznego okresu poprzedniego roku o 2 p.p., natomiast w stosunku do drugiego kwartału wzrósł on o 1,5 p.p. – mówi Iga Kraśniewska, Research Manager w dziale badań i doradztwa Cresa Polska. – Wzrost współczynnika pustostanów na koniec trzeciego kwartału wynika przede wszystkim z efektu zwiększonej bazy, do czego przyczyniła się nowa podaż, której kulminacja przypadła właśnie na okres od lipca do września – dodaje ekspertka.

Najwyższe wskaźniki powierzchni niewynajętej występowały w województwie świętokrzyskim (20,6%) oraz śląskim (11%).

Źródło: Cresa.

Nearshoring w logistyce i produkcji – szansa dla Polski

Puchalski_Daniel_P9250056_small
Świat uczy się funkcjonowania na nowo. Pandemia zmieniła nasze nawyki i przyzwyczajenia, a jej skutki na różnym poziomie dotknęły każdego. Obserwujemy zmianę stylu pracy, podróżowania, wzrost znaczenia nowych technologii, ale także zmiany w biznesie. Dla Polski to powinien być moment, w którym dostosuje się do szybko zmieniających się realiów i wykorzysta szanse, które właśnie otrzymuje.

Trend nearshoringu w Polsce dotyczy głównie centrów usług wspólnych, który w największych polskich miastach zatrudnia około 240 tysięcy pracowników, w ponad 1000 ośrodkach zagranicznych. Wynik ten daje Polsce pozycję lidera w Europie i trzecie miejsce na świecie. Centra usług wspólnych obsługują spółki macierzyste głównie w zakresie IT, księgowości, obsługi klienta, HR, logistyki i finansów. W procesie dotyczącym wyboru lokalizacji u inwestorów, na korzyść Polski przemawiały niższe koszty zatrudnienia, wykwalifikowani specjaliści, europejska strefa czasowa, członkostwo w Unii Europejskiej oraz dostępność wysokiej klasy powierzchni biurowej. Na chwilę obecną Polska jest bezkonkurencyjnym rynkiem w Europie.

Teraz przed Polską otwiera się nowa szansa – objęcie trendem nearshoringu innych gałęzi gospodarki, a szczególnie produkcyjnej oraz e-commerce. Pandemia i idące za nią obostrzenia w przemieszczaniu oraz lockdown gospodarek obnażyły kruchość globalnego łańcucha dostaw. Dlatego coraz częściej mówi się o przenoszeniu linii produkcyjnych do krajów sąsiednich. Trudno powiedzieć, że nearshoring jest konkurencją dla offshoringu. Skala produkcji, która była budowana latami w Azji, jest nie do dogonienia w krótkim czasie w Europie, ale to bliskość produkcji zapewnia większą stabilność dostaw. Nie bez znaczenia jest fakt, że koszty pracy w Chinach rosną i producenci tańszych towarów chcą przenosić produkcję gdzie indziej, na przykład do Indii. My naszej szansy powinniśmy szukać w segmencie produktów, których wytworzenie oparte jest o wysokie technologie, ponieważ wymagają one wykwalifikowanej kadry pracowniczej, infrastruktury drogowej i odpowiedniej kontroli jakości. Stale powiększająca się sieć dróg tworzy nowe lokalizacje pod inwestycje. Prowadzimy obecnie kilka projektów dla naszych klientów, którzy chcą sprzedać swoje grunty właśnie pod takie inwestycje – magazynowe lub produkcyjne. Inwestorzy szukający ziemi rozpatrują zarówno grunty brownfield jak i greenfield” – komentuje Daniel Puchalski, Partner Zarządzający w firmie Knight Frank.

Polska w ostatnich latach stała się też centrum logistycznym dla wielu firm w branży e-commerce. Amerykański gigant, firma Amazon otworzyła w Polsce centra dystrybucyjne w dziewięciu lokalizacjach, które obsługują głównie rynek niemiecki. Koszty pracy oraz obsługa nieruchomości są niższe niż u naszych zachodnich sąsiadów, nawet jeśli dołoży się do tego podwyższone koszty transportu. W przypadku e-commerce kluczem do sukcesu jest czas dostawy. Te same aspekty skłoniły niemieckie Zalando do wyjścia poza granice i teraz to polskie centra dystrybucyjne obsługują zamówienia z Niemiec, Austrii, Holandii i Skandynawii.

„Polska jest największym krajem w Europie Środkowej, nasze członkostwo w Unii Europejskiej zapewnia stabilność polityczną, kształcimy specjalistów cenionych na całym świecie, jesteśmy krajem rozwiniętym, ale jednocześnie koszty prowadzenia biznesu są o wiele niższe niż w Europie Zachodniej. To jest nasza ogromna szansa, której nie powinniśmy zaprzepaścić. Polska swoim klimatem inwestycyjnym tworzy podstawy dla stabilności biznesu. Oczywiście jest kilka obszarów, które wymagają usprawnienia – wciąż za mało inwestuje się w nowoczesne technologie, robotykę i automatyzację – tak kluczowe dla produkcji. Musimy też nieustannie usprawniać procesy administracyjne, dbać o transparentność procesu inwestycyjnego i zapewnić przewidywalność przepisów podatkowych. Z biegiem lat zarobki w Polsce będą rosły, a co za tym idzie stracimy status centrum taniej siły roboczej. Dlatego musimy nadgonić innymi walorami, póki mamy na to czas” – dodaje Daniel Puchalski.

Autor: Daniel Puchalski, Partner Zarządzający, Knight Frank.

Rynek magazynowy odporny na COVID-19 w I połowie 2020 r. E-commerce nadal napędza popyt

Renata Osiecka Managing Partner
Polski rynek magazynowy po I połowie 2020 roku wciąż utrzymuje się na fali wznoszącej. Pandemia COVID-19 nie miała wpływu na wyniki po stronie popytu. Od stycznia do końca czerwca wynajęto 2,38 mln mkw. nowoczesnej powierzchni produkcyjno-logistycznej. Natomiast, porównując wyłącznie popyt brutto w II kw. 2020 r. w ujęciu rok do roku to wzrósł on o ponad 50% i wyniósł 1,36 mln mkw. Tak dobre wyniki są skutkiem dużej aktywności najemców z sektora e-commerce, w tym dużych transakcji BTS. Firma AXI IMMO prezentuje najnowszą publikację, raport „Polski Rynek Magazynowy w I połowie 2020 r.”

Pierwsza połowa roku na rynku magazynowym udowodniła, że światowy szok spowodowany pandemią COVID-19 nie miał aż tak dużego wpływu na ten sektor. Wolumen transakcji inwestycyjnych w Polsce wyniósł rekordowe blisko 1,2 mld euro i stanowił prawie 40% ogólnego kapitału zainwestowanego nad Wisłą. Wśród wybranych największych transakcji zrealizowanych w II kw. 2020 r. znalazły się m.in. sprzedaż przez P3 Parku Mszczonów (158 000 mkw.) dla Elite Partners Capital, a także kupno przez Polish Logistics LLP, platformę inwestycyjną powołaną przez REINO Capital, IO AM i Grupę Grosvenor centrum logistycznego Logistic City Piotrków Trybunalski o wielkości 135 000 mkw. Obecnie najlepsze obiekty typu big box wyceniane są na 6,25%, a nieruchomości typu prime w strefie Warszawa – miasto na 5,5%. Utrzymanie stóp kapitalizacji na niezmienionym poziomie to efekt stabilności i bezpieczeństwa prowadzonych operacji biznesowych, a także silnego popytu, który dla wielu zagranicznych funduszy jest argumentem do inwestowania w tę klasę aktywów w Polsce.

Pomimo spodziewanych trudności na rynku inwestycyjnym w sektorze magazynowym w Polsce mogliśmy z optymizmem patrzeć na kolejne doniesienia o zawieranych transakcjach. W efekcie pierwsze półrocze 2020 roku udało się zamknąć z rekordowym wynikiem w granicach 1,2 mld euro. W kolejnych kwartałach będziemy obserwować dalsze przekierowanie zainteresowania inwestorów z sektora handlowego i biurowego na magazynowy. Nadal wyzwaniem będzie dostępność jakościowych produktów na rynku” dodaje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Niesłabnący popyt na rynku magazynowym

W pierwszej połowie 2020 roku zanotowano rekordową aktywność najemców. W analizowanym okresie popyt brutto wyniósł 2,38 mln mkw. powierzchni magazynowej (+25% r/r), a wśród najatrakcyjniejszych rynków znalazły się Warszawa (602,4 tys. mkw.), Górny Śląsk i Polska Centralna (po 396 tys. mkw.) oraz Poznań (257 tys. mkw.). Co więcej, tylko w drugim kwartale 2020 r. wynajęto 1,36 mln mkw., czyli o ponad 50%, niż w analogicznym okresie sprzed roku. Natomiast w ramach umów krótkookresowych w pierwszej połowie roku wynajęto 326 tys. mkw. powierzchni. W całkowitym wolumenie transakcji najmu najwyższy udział przypadł nowym umowom i ekspansjom, które stanowiły 75% wszystkich podpisanych umów. Najaktywniejszymi sektorami w I połowie 2020 r. były: 25,5% logistyka, 18% elektronika/RTV i AGD, 14,5% sieci handlowe, 14,4% e-commerce i 7,5% produkcja.

W drugim kwartale 2020 r. mogliśmy zaobserwować szczególnie wysoką aktywność najemców, która była efektem zamknięcia wielu transakcji BTS jeszcze z początku roku. Dodatkowo, między kwietniem a czerwcem w ramach umów krótkoterminowych tj. tych nieprzekraczających 2 lat odnotowaliśmy rekord wynoszący 262 tys. mkw. wynajętej powierzchni. Tak duże zapotrzebowanie wynikało głównie ze względu na rosnącą sprzedaż w kanale e-commerce. Dodatkowo niektórzy klienci przyjęli strategię, aby realizować część ekspansji za sprawą tymczasowych umów najmu,” mówi Anna Głowacz, Dyrektor w Dziale Powierzchni Logistycznych i Przemysłowych, AXI IMMO.

Wśród największych transakcji zamkniętych w I połowie 2020 r. należy wymienić Panattoni BTS Świebodzin na ponad 200 000 mkw. dla poufnego najemcy z branży e-commerce, Euro Net w Prologis Park Janki na 73 400 mkw., Amazon w Hillwood Łódź Górna na 72 900 mkw. oraz dwóch poufnych najemców, z których pierwszy reprezentuje branżę odzieżową i zajmie 67 000 mkw. w Panattoni Park Czeladź IV, natomiast drugi wynajął 51 900 mkw. w ramach Exeter Park Stryków.

Jedną z długotrwałych konsekwencji pandemii COVID-19, która definiuje na nowo rynek magazynowy jest przeniesienie handlu do Internetu. Nie znamy jeszcze decyzji wszystkich najemców, jednak spodziewamy się, że te firmy, które postanowią zrezygnować z powierzchni handlowej, a będą chciały pozostać na polskim rynku zdecydują się na wynajęcie powierzchni magazynowej. Dlatego nieobecność w centrum czy parku handlowym nie będzie oznaczać całkowitego wycofania się firmy z polskiego rynku. To z kolei będzie dodatkowy bodziec do rozwoju sektora magazynowego, w tym mniejszych formatów magazynowych, jak np. projekty w formule SBU, które poza powierzchnią magazynową mogą zaoferować przestrzeń w ramach showroomu,” mówi Anna Głowacz.

II połowa 2020 roku pod znakiem zmniejszonej aktywności deweloperskiej?

Na koniec czerwca 2020 r. deweloperzy oddali ok. 1,1 mln mkw. nowej powierzchni (+9,6% r/r) przez co całkowite zasoby magazynowe w Polsce osiągnęły blisko 19,5 mln mkw.(+15,9% r/r). Najwięcej inwestycji oddano w regionie Warszawy (ponad 325 tys. mkw.), na Dolnym Śląsku (200 tys. mkw.) i na Górnym Śląsku (192 tys. mkw.). Wśród największych oddanych projektów w I połowie 2020 r. znalazły się Panattoni A2 Warsaw Park na 103 670 mkw., BTS P3 PepsiCo Mszczonów na 58 500 mkw. oraz Hillwood Wrocław Wschód II na 52 400 mkw. W kontekście nowej podaży obecnie w budowie znajduje się ok. 1,77 mln mkw. (-24% r/r), głównie w regionie Warszawy oraz na Dolnym i Górnym Śląsku. Ograniczenia w podaży spowodowane są większą ostrożnością związaną z niepewną sytuacją rynkową i wyższymi wymogami związanymi z finansowaniem projektów, którą można m.in. zaobserwować po spadku powierzchni budowanej spekulacyjnie. Na koniec czerwca jej odsetek wynosił 33,6%, w porównaniu do 45,3% pod koniec marca br. Sytuacja ta wpływa także na współczynnik pustostanów, który obecnie wynosi 6,8% (+0,8 pp. r/r). Najwięcej powierzchni dostępnej od zaraz oferuje rynek wrocławski (10,1%), Poznań (7,4%) i Polska Centralna (6,9%). W kontekście podaży na mniejszych rynkach magazynowych warto śledzić sytuację w Trójmieście i Polsce Zachodniej, gdzie odpowiednio całkowite zasoby tych rynków po ukończeniu budowanych projektów powinny wzrosnąć odpowiednio o 29% i 71%.

Czynsze bazowe stabilne

Na większości rynków czynsze w pierwszej połowie 2020 roku utrzymały się na stabilnym poziomie. Średnie stawki w obiektach typu big box wahają się w przedziale 3,20 – 3,60 euro/mkw., przy czym najdroższą lokalizacją pozostaje Warszawa-miasto (od 4,80 euro/mkw.). Natomiast w zakresie stawek efektywnych na koniec czerwca br. widoczny był delikatny trend spadkowy. Sytuacja ta dotyczy głównie regionów z wysokim poziomem pustostanów i lokalizacji o dużej konkurencyjności. Najniższe stawki efektywne możliwe są do uzyskania w okolicach Poznania oraz okolicach Warszawy (Błonie, Grodzisk Maz.).

Spodziewamy się, że zgodnie z prognozami całkowite zasoby magazynowe na zakończenie 2020 r. przekroczą 20 mln mkw. przy mniejszym niż dotychczas udziale powierzchni budowanej spekulacyjnie. Co więcej, oś współpracy na linii deweloper – doradca – najemca będzie głównie uzależniona od pozytywnej weryfikacji kondycji i stabilności finansowej  ostatniego z podmiotów.  W wyniku większej ostrożności ze strony deweloperów i spodziewanego spadku projektów spekulacyjnych w kolejnych kwartałach prawdopodobnie zaobserwujemy spadek powierzchni dostępnej od zaraz. Po stronie popytowej to w głównej mierze firmy logistyczne i sektor e-commerce będą najbardziej widoczną grupą najemców. Natomiast część klientów w obawie przed ponownym wprowadzeniem ograniczeń może zdecydować się na zwiększenie zapasów magazynowych, aby uniknąć przestoju w produkcji”, podsumowuje Renata Osiecka.

Źródło: AXI IMMO.