REDD ANALYTICS: Najwyższe czynsze w Warszawie i… Bielsku-Białej

Według analityków REDD, największej bazy danych o rynku biurowym w Polsce, w marcu 2021 w danych widać delikatną korektę dotychczasowego trendu wzrostowego wolnej powierzchni. Najemcy z kolei częściej niż w lutym podpisywali umowy na powierzchnię w obiektach znajdujących się w budowie.

Spis treści:
Czynsz wyjściowy dla istniejących obiektów
Powstające powierzchnie w Polsce

Obecnie w Polsce, w oddanych obiektach znajduje się 1,8 mln mkw. wolnej powierzchni dostępnej do wynajęcia. Oznacza to, że od końca lutego w oddanych obiektach biurowych przybyło 7,1 tys. mkw. wolnej powierzchni.

– Mówiąc o wolnej powierzchni w obiektach w budowie, od końca lutego wynajęto ok. 10 tys. mkw. Dla porównania, do połowy lutego w obiektach w budowie wynajęto tylko 740 mkw. powierzchni biurowych – wylicza Piotr Smagała, dyrektor zarządzający REDD.

REDD_1
Czynsz wyjściowy dla istniejących obiektów

Według danych REDD średni wyjściowy czynsz dla istniejących budynków biurowych klasy A, B oraz C na polskim rynku wynosi 9,90 EUR/m2.

– Obecnie najwyższy średni wyjściowy czynsz obserwujemy w Warszawie – to 13,86 EUR/m2. Na drugim miejscu wśród rynków regionalnych niespodziewanie znalazła się Bielsko-Biała. Wyjściowy czynsz za biura ukształtował się tam na poziomie 13,50EUR/m2. Bielsko-Biała to mały rynek biurowy, składający się głównie z nowoczesnej powierzchni. Stąd tak wysokie średnie stawki czynszu – podaje Piotr Smagała z REDD.

Następnymi na liście są Kraków (12,86 EUR/m2) oraz Sopot (12,73EUR/m2).

REDD_2
Powstające powierzchnie w Polsce

Obecnie szacowana powierzchnia warszawskich budynków znajdujących się w budowie wynosi 586 384 mkw., w Katowicach to 148 781 mkw., a w Krakowie 128 775 mkw. Poza pierwszą trójką znajduje się Wrocław, gdzie buduje się ok. 98 754 mkw. nowej powierzani biurowej.

REDD_3

Źródło: REDD.

Łódzkie powierzchnie komercyjne w dobie pandemii

 

WIMAOkres dynamicznego rozwoju łódzkiego rynku biurowego w pewnym momencie zbiegł się z pandemią COVID-19, prowadząc do sytuacji bezprecedensowej, w której odnaleźć musieli się zarówno inwestorzy, deweloperzy i zarządcy nieruchomości, jak i ich najemcy. Jaki to był rok i jakie perspektywy dla Łodzi malują się w przyszłości? Tego dowiedzieć się można z najnowszej wspólnej publikacji OPG Property Professionals i Uniwersytetu Łódzkiego.

Spis treści:
Łódzki rynek biurowy 2020/2021 – kluczowe liczby
Stan zasobu
Koszty wynajmu
Wielkość pustostanów
Komentarz ekspertów

Trwająca pandemia oraz zmieniające się ograniczenia w prowadzeniu działalności gospodarczej wywołały dużą niepewność na rynku nieruchomości komercyjnych w całej Polsce. Mimo, iż problemy objęły całą branżę, szczególnie wrażliwy na lockdown okazał się sektor biurowy. Najwidoczniejszymi objawami spowolnienia ruchu na rynku łódzkim były rosnące wskaźniki pustostanów oraz wstrzymanie części zaplanowanych inwestycji.

Łódzki rynek biurowy 2020/2021 – kluczowe liczby

  • 635 tys. mkw.: aktualny zasób powierzchni biurowych na rynku łódzkim (wzrost o 50 tys. mkw., czyli o 8,4 p.p. w porównaniu z rokiem ubiegłym),
  • 60,3%: udział obiektów najwyższej klasy A w ogólnym zasobie powierzchni biurowych na terenie miasta (wzrost z poziomu 57% w roku ubiegłym),
  • 3750 mkw.: wskaźnik nasycenia, czyli liczba metrów kwadratowych przypadających na 1000 pracowników w sektorze usług (wzrost o 8,7 p.p. w porównaniu z rokiem ubiegłym – wynik porównywalny z Katowicami i Poznaniem, niższy od Krakowa i Wrocławia),
  • 16,5%: aktualny wskaźnik pustostanów na łódzkim rynku biurowym (wzrost z poziomu 12,3% w roku ubiegłym),
  • 25,9 tys. osób: wielkość zatrudnienia w łódzkich centrach usług biznesowych (wzrost o 11,6 p.p. w porównaniu z rokiem ubiegłym, szacowany wzrost zatrudnienia na koniec roku 2021: 3,5%).

Stan zasobu

Największy udział w przyroście łódzkiego zasobu biurowego w ciągu ostatnich kilkunastu miesięcy miały nowe inwestycje oddane do użytku w Śródmieściu i na Widzewie, w tym przede wszystkim drugi budynek Bramy Miasta (13,8 tys. mkw. powierzchni biurowej) oraz wielofunkcyjny obiekt Hi Piotrkowska (21 tys. mkw. powierzchni biurowej). Obecnie w budowie pozostaje 82 tys. mkw. nowej powierzchni biurowej, która powinna zasilić rynek do końca 2022 roku. Prognozując skalę nowych inwestycji biurowych w kolejnych latach, należy wziąć pod uwagę rosnące prawdopodobieństwo odłożenia zaplanowanych projektów deweloperskich w czasie.

Koszty wynajmu

Stawki czynszu pozostały na poziomie bardzo zbliżonym do roku poprzedniego. W obiektach klasy A bazowe stawki ofertowe wahały się w przedziale 12–16 EUR/mkw. miesięcznie, w segmencie B+ czynsze kształtowały się między 8-12,5 EUR, w klasie B pomiędzy 6–10,5 EUR, zaś za wynajem powierzchni w biurowcach o najniższym standardzie B- trzeba było zapłacić 4,5–7,5 EUR/mkw. Stawki opłat eksploatacyjnych w biurowcach klasy A kształtowały się w zakresie 15–18 PLN/mkw.

Wielkość pustostanów

Na koniec roku 2020 łączna ilość niewynajętej powierzchni biurowej w Łodzi wyniosła 104,5 tys. mkw., czyli 16,5%. Wśród niewynajętej w Łodzi powierzchni dominują obiekty klasy A. Przyczyn wzrostu pustostanów należy upatrywać przede wszystkim w niższej niż w latach ubiegłych absorbcji nowej podaży, co w znacznym stopniu wynika z jednej strony ze wstrzymania przez najemców decyzji o pozyskaniu nowych powierzchni, a z drugiej – przejściu na zdalne lub hybrydowe modele pracy.

Komentarz ekspertów:

Sytuację w całym Sektorze biurowym można porównać do swoistej „wojny okopów”. Uczestnicy rynku zajęli z góry upatrzone pozycje i czekali na rozwój wypadków, obserwując bieżącą sytuacją pandemiczną. Z uwagi na wstrzymanie części pierwotnych planów inwestycyjnych przez inwestorów i deweloperów, spodziewamy się pewnej luki podażowej na rynku łódzkim w latach 2023-2024. Priorytetem właścicieli i zarządców będzie więc wynajęcie bieżących zasobów powierzchni. Jedna z największych transakcji najmu w Polsce w zeszłym roku, a więc zarezerwowanie przez firmę Fujitsu ponad 16 tys. mkw. w terenach pofabrycznych tworzonego kompleksu Fuzja, to duży powód do optymizmu i sygnał, że potencjał pracowniczy oraz unikatowy klimat Łodzi odpowiada dużym graczom z branży technologii i nowoczesnych usług dla biznesu. – Michał Styś, CEO, OPG Property Professionals.
Nie ulega wątpliwości, że nawet po zakończeniu pandemii i zniesieniu ograniczeń sanitarnych, część firm w dalszym ciągu działać będzie, w mniejszym lub większym stopniu, w trybie zdalnym. Choć nie spodziewamy się masowej rezygnacji z wynajmowanych powierzchni, rynek biurowy po pandemii na pewno czeka rekalibracja oferty i rozwiązań dostosowanych do nowych oczekiwań najemców. Obecna sytuacja unaocznia, jak izolacja i brak kontaktu z innymi może wpływać na efektywność, zaangażowanie i poczucie przynależności do zespołu. Jednym ze sposobów na integrację firmy w nowej rzeczywistości może być klimatyczna przestrzeń do pracy. A jeśli chodzi o klimat, Łódź ma bardzo dużo do zaoferowania. – Monika Hryniewicz, Head of Leasing, OPG Property Professionals
Pomimo trwającej pandemii COVID-19, toczące się inwestycje biurowe nie zostały wstrzymane. Z założenia biurowce mają funkcjonować na przestrzeni kilkudziesięciu lat, dlatego uważam, że sytuacja w pewnym momencie wróci do normy. Niemniej praca w reżimie sanitarnym pokazała, że możliwe są bardziej elastyczne modele, co bez wątpienia wywoła po stronie deweloperów konieczność dostosowania się do nowych trendów. – Adam Pustelnik, Pierwszy Wiceprezydent Miasta Łodzi.
Prognozowane spowolnienie gospodarcze w krajach Europy Zachodniej może w przyszłości postawić firmy zagraniczne przed koniecznością optymalizacji kosztów prowadzenia działalności a tym samym jedną z opcji może okazać się ich relokacja do krajów Europy Środkowo-Wschodniej w tym do Polski. Z uwagi na bogaty zasób i wysoki standard dostępnych powierzchni biurowych, atrakcyjne stawki za wynajem oraz świetnie wykształconą kadrę, Łódź może stać się dla nich naturalnym wyborem. – Adam Brzostowski, p.o. Dyrektora Biura Rozwoju Gospodarczego i Współpracy Międzynarodowej, Urząd Miasta Łodzi.
Wraz z rozluźnianiem obostrzeń pandemicznych sytuacja na rynku nieruchomości powinna stopniowo wracać do normy. Z drugiej jednak strony zdalny czy hybrydowy model pracy, do którego część firm zdążyła przywyknąć, nie będzie pomagać w obniżeniu stopy pustostanów. Możliwe, że obserwować będziemy więcej transakcji podnajmu części powierzchni, z którą firmy są związane dłuższą umową, a której nie wykorzystują. W obliczu tak wielu niewiadomych bardzo ciekawie jawi się sytuacja przestrzeni coworkingowych oferujących elastyczne warunki najmu. jest pewne: bieżący rok przyniesie odpowiedzi na wiele pytań dotyczących kierunku zmian na łódzkim rynku biurowym. – Dr Konrad Żelazowski, Katedra Inwestycji i Nieruchomości, Uniwersytet Łódzki.

 

Raport „RYNEK BIUROWY W ŁODZI 2021” opracowany został przez OPG i UŁ.

Cavatina Holding S.A. złożyła prospekt emisyjny w KNF

Rafał Malarz
Cavatina Holding S.A., największy polski deweloper biurowy, złożyła prospekt emisyjny w Komisji Nadzoru Finansowego w związku z planowaną ofertą publiczną akcji (IPO) i wejściem na rynek główny Giełdy Papierów Wartościowych w Warszawie.

Cavatina Holding buduje swoją pozycję na rynku od kilku lat, a za jej sukcesem stoją wiedza i wieloletnie doświadczenie osób, które założyły i zarządzają Grupą. Stworzyliśmy unikatowy model biznesowy, który opiera się na konsekwentnym budowaniu rozległych kompetencji wewnątrz Grupy. Samodzielnie zarządzamy wszystkimi kluczowymi elementami procesu inwestycyjnego co pozwala nam, obok elastyczności względem Klienta, ograniczać ryzyka i kumulować wysokie marże wewnątrz organizacji na każdym etapie realizacji i tym samym zwiększać rentowności biznesu całej Grupy. W styczniu tego roku, emitując obligacje, zadebiutowaliśmy na rynku Catalyst, a wejście na główny parkiet to kolejny istotny krok w rozwoju, który zwiększa naszą rozpoznawalność i transparentność dla inwestorów.

Rafał Malarz, Prezes zarządu Cavatina Holding

Cavatina Holding należy do wiodących deweloperów powierzchni biurowych działających w Polsce i jest aktualnie obecna w siedmiu miastach Polski: w Warszawie, Krakowie, Łodzi, Wrocławiu, Gdańsku, Katowicach i Bielsku-Białej. Do dnia złożenia prospektu Grupa zakończyła budowę dwunastu nieruchomości biurowych o łącznej powierzchni ponad 180 tys. mkw., z czego pięć budynków biurowych o łącznej powierzchni ponad 80 tys. mkw. zostało sprzedanych podmiotom zewnętrznym w transakcjach o łącznej wartości przekraczającej 900 mln zł, a dodatkowe trzy nieruchomości o łącznej powierzchni ok. 60 tys. mkw. zostały skomercjalizowane w co najmniej 75%.
W następnych latach Grupa planuje realizację i zakończenie kolejnych projektów o łącznej powierzchni ponad 450 tys. mkw. Kluczowym celem strategicznym Grupy jest podwojenie portfela do poziomu 1 mln mkw. do 2025 r.

Aktualnie w Polsce w budowie jest najmniej powierzchni biurowej od ok. 5 lat. Prowadzone przez Cavatina Holding S.A. i planowane w najbliższym czasie do uruchomienia projekty będą oddawane do użytku w trakcie bardzo prawdopodobnej tzw. luki podażowej, która wynika z bardzo ostrożnego podejścia wielu deweloperów do nowych inwestycji w minionym 2020 roku. Dlatego zamierzamy dobrze wykorzystać tą sytuację, działamy zgodnie z założonym planem i konsekwentnie realizujemy nasze zamierzenia inwestycyjne.

Rafał Malarz, Prezes zarządu Cavatina Holding

Źródło: Cavatina Holding S.A.  

Jakie zachęty oferowane są teraz najemcom?

Sułdecka-Karaś Monika Color 15072020
Spodziewane od początku pandemii spowolnienie na rynku biurowym w Polsce jest widoczne, jednak nie było na razie aż tak dotkliwe jak przewidywano. Pomimo tego zarówno deweloperzy, jak i najemcy ostrożniej podejmowali decyzje i po obu stronach można dostrzec niższe wyniki niż w ubiegłym roku. W całym 2020 roku w Polsce podpisano umowy na ponad 1,2 mln m2, czyli wynajęto o ponad 370.000 m2 mniej niż w 2019 roku.

Warto jednak pamiętać, że ostatnie 3 lata odznaczały się rekordową aktywnością najemców. Aktywność deweloperska utrzymywała się cały czas na wysokim poziomie z uwagi na to, że inwestycje oddane do użytku w zeszłym roku były rozpoczęte jeszcze przed pandemią. W 2020 roku na polski rynek biurowy trafiło 680.000 m2 nowej powierzchni, co oznacza nieznaczny spadek w stosunku do 2019 roku, kiedy to największe polskie miasta wzbogaciły się o 710.000 m2. Wysoka podaż oraz osłabiony popyt przyczyniły się jednak do dalszego wzrostu współczynnika pustostanów, który na koniec 2020 roku wyniósł 11,3% i był o ponad 3 pp. wyższy niż przed rokiem.

Niepewność związana z sytuacją gospodarczą oraz rozwojem pandemii powoduje, że część najemców przyjęła zachowawcze podejście do planów rozwojowych i w perspektywie krótkoterminowej, o ile było to możliwe, wstrzymało procesy najmów. Firmy, którym kończyły się umowy najmu w trakcie pandemii podjęły rozmowy z właścicielami budynków o czasowe ich przedłużanie, żeby przeczekać najbliższe miesiące. Najczęściej renegocjacje dotyczyły 12-24 miesięcy i to właśnie udział renegocjacji w całkowitej liczbie podpisanych umów najmu szybko rośnie. W dobie pracy zdalnej firmy rozważają wdrożenie tej formuły długoterminowo, dlatego renegocjując umowę najmu dają sobie czas na zdefiniowanie nowego środowiska pracy, w którym na przykład zostanie zastosowany model pracy hybrydowej, łączący pracę z domu z pracą w biurze.

Z naszych obserwacji wynika, że wpadek popytu i wzrost ilości powierzchni niewynajętej miały wpływ na pierwsze korekty w efektywnych stawkach czynszu oraz długości zawieranych umów najmu. Właściciele biurowców chcąc przekonać najemców do swojego produktu i tym samym ich relokacji oferują potencjalnym klientom coraz bardziej konkurencyjne i elastyczne warunki najmu, które są połączone z równie atrakcyjnymi zachętami finansowymi. Tak zwane wakacje czynszowe przy 5- letniej umowie najmu w nowych budynkach zaczynamy negocjować już od 5 miesięcy, czyli 1 miesiąca na rok najmu. Biorąc pod uwagę czynsz bazowy oraz wkład wynajmującego w wykończenie lokalu balansujemy tą cyfrą. Może ona rosnąć, ale głównie zależy to od pozostałych parametrów. Nigdy nie jest od nich oderwana. W wielu budynkach biurowych pojawiły się lokale tymczasowe, gdzie można przeczekać okres potrzebny na wykonanie prac aranżacyjnych, rozpocząć rekrutację, niejednokrotnie płacąc niższą niż rynkowa stawkę. Kolejną zachętą, która już coraz częściej pojawia się na rynku, są aplikacje budynkowe. Ich zainstalowanie leży w gestii właścicieli budynków, a w ramach podstawowego pakietu umożliwiają one najemcom rezerwację miejsc parkingowych, podgląd menu w kantynie czy wejście do budynku przy użyciu własnego telefonu zamiast karty. Nie jest to zachęta czysto finansowa, natomiast właściciele nieruchomości mający to w swoich ofertach na pewno zyskują przewagę nad firmami, których oferta tego typu rozwiązań nie przewiduje.

 

Autor: Monika Sułdecka-Karaś, Partner, Dyrektor Regionalny Polska Południowa, Knight Frank.

Nowoczesne centrum outsourcingowe wybrało na swoje nowe biuro Supersam w Katowicach

Inwestycja Supersam w Katowicach
ista Shared Services Polska, nowoczesne centrum outsourcingowe prowadzące działalność dla Grupy ista, wybrało na swoje nowe biuro Supersam w Katowicach. Firma zajmie 1100 mkw. na trzeciej, biurowej kondygnacji budynku.

Supersam to jeden z najbardziej rozpoznawalnych i najlepiej zlokalizowanych budynków handlowo-usługowych w stolicy Śląska. Powszechnie znany i lubiany przez mieszkańców aglomeracji ze względu na swoją rożnorodną ofertę i wygodę zakupów. To zarazem znakomity przykład sprofilowanego obiektu typu mixed-use. To również świetne miejsce na biuro, gdzie najemcy mają komfortowy dostęp do sklepów, punktów usługowych i gastronomicznych. Zalety posiadania własnego biura w Supersamie doceniła również firma ista, którą serdecznie witamy w gronie naszych najemców

Barbara Wójcik, Senior Asset Manager w Globalworth

Najważniejszymi czynnikami mającymi wpływ na wybór nowego biura w Katowicach dla naszej firmy była lokalizacja budynku w centrum miasta, umożliwiająca dobrą komunikację pracownikom, oraz nowoczesność samego obiektu. Również w obecnej, szczególnej sytuacji iSS Polska stawia na stały rozwój, zarówno stricte biznesowy, jak i struktur pracowniczych, dlatego chcemy zapewnić naszym pracownikom bezpieczne, wygodne i nowoczesne miejsce pracy.

Jacek Styczeń, prezes Zarządu ista Shared Services Polska

ista Shared Services Polska jest nowoczesnym centrum outsourcingowym prowadzącym działalność dla Grupy ista, jednego ze światowych liderów w zakresie rozliczania indywidualnych kosztów ciepła, wody oraz innych mediów. Spółka współpracuje z oddziałami ista na całym świecie, działając w trzech głównych obszarach kompetencyjnych: rozliczeniach, księgowości i IT. W Polsce firma jest obecna od 1997 roku i zatrudnia prawie 1400 osób.
Supersam jest nowoczesnym obiektem wielofunkcyjnym łączącym ofertę usługowo-handlową z powierzchnią biurową, położonym w samym centrum Katowic – sercu aglomeracji śląskiej, w tradycyjnie handlowej części miasta, niedaleko rynku.

Lokalizacja jest nieprzypadkowa, w tym właśnie miejscu mieszkańcy miasta i regionu robią zakupy już od ponad 70 lat. Architektura budynku nawiązuje do wczesno modernistycznych projektów domów handlowych. Nawiązaniem do dawnego domu handlowego są stalowe dźwigary, które zostały odrestaurowane i wyeksponowane.

Supersam oferuje blisko 23 000 mkw. powierzchni handlowo-usługowej. Na trzech poziomach handlowych znajduje się około 70 sklepów i punktów usługowych. Na wyższych piętrach zlokalizowany jest klub Calypso Fitness oraz 6 500 mkw. powierzchni biurowej. Ostatnie kondygnacje zostały przeznaczone na parking liczący około 400 miejsc. Budynek posiada certyfikat BREEM na poziomie Excellent. Właścicielem obiektu jest Globalworth.

mat.pras.

Krakowski biurowiec AFI V.Offices z najwyższym w historii wynikiem certyfikatu BREEAM w Polsce

AFI V.Offices patio 1

Krakowski budynek biurowy AFI V.Offices otrzymał prestiżowy certyfikat BREEAM na poziomie Outstanding w fazie realizacji inwestycji i przekazania budynku do użytkowania, zdobywając aż 98,87%. To najwyższy wynik w historii systemu certyfikacji operatora BRE Global dla inwestycji zlokalizowanej na terenie Polski. Ponadto, wynik uzyskany przez AFI V.Offices plasuje go aktualnie na drugim najwyższym miejscu certyfikacji BREEAM na świecie w kategorii budynków biurowych. Biorąc zaś pod uwagę klasyfikację budynków BREEAM International, jest to najwyżej oceniony budynek biurowy na świecie.

Certyfikat BREEAM jest systemem oceny wielokryterialnej ukierunkowanym na kwestię zrównoważonego budownictwa. Budynki poddawane ewaluacji muszą spełniać wysokie wymagania, uszeregowane w 10 kategoriach: Zarządzanie, Zdrowie i Samopoczucie, Energia, Transport, Woda, Materiały, Odpady, Ekologia (bioróżnorodność), Zapobieganie zanieczyszczaniu środowiska oraz Innowacje. Uzyskana ocena procentowa, jak również miejsce w światowych rankingach budynków potwierdzają, że budynek AFI V.Offices wypełnił te standardy na najwyższym światowym poziomie.

Certyfikat BREEAM potwierdza naszą postawę wobec takich aspektów jak: ochrona środowiska, użyteczność budynków, efektywność energetyczna a także bezpieczeństwo i najwyższy komfort pracowników. Ponadto, otrzymany wynik 98,87% to dowód na to, że udało się nam spełnić główne założenie inwestycji, która od początku miała być „very” pod każdym względem – komentuje Sebastian Kieć – prezes AFI Europe Poland.

Za projekt architektoniczny budynku odpowiada biuro Iliard Architecture & Interior Design. Projektanci zastosowali w nim m.in. zeroemisyjne systemy dachowe kolektorów słonecznych, a źródłem ciepła jest kotłownia na przyjazne dla środowiska paliwo gazowe. Budynek zlokalizowany jest w centrum Krakowa i doskonale skomunikowany z innymi częściami miasta, a ponadto wyposażony jest w infrastrukturę dla rowerzystów oraz miejsca przeznaczone do ładowania samochodów elektrycznych. We wnętrzach zastosowano wysokowydajny system wentylacji, nowoczesne energooszczędne windy i oświetlenie oraz wykończenia powierzchni biur bez zawartości formaldehydu i lotnych związków organicznych. Obiekt posiada też obszerne, dostępne również z zewnątrz patio, pozwalające na chwilę relaksu w zielonym otoczeniu.

Realizacja inwestycji zgodnie z zasadami zrównoważonego budownictwa oraz z myślą o komforcie przyszłych pracowników wymagała kompleksowego podejścia, co potwierdza Andrzej Gacek z biura Iliard:

Od początku naszym celem było uzyskanie możliwie jak najwyższego wyniku certyfikacji, dlatego poza wymaganiami rynkowymi, musieliśmy sprostać standardom BREEAM. Kolejnym wyzwaniem było dopasowanie oraz zoptymalizowanie rozwiązań projektowych, które uwzględniały budżet inwestycji.

Certyfikacja przeprowadzona została przez niezależną firmę Sweco Polska, która specjalizuje się w usługach dla zrównoważonego budownictwa (w tym min. w certyfikacjach ekologicznych BREEAM).

Osiągnięty przez AFI V.Offices wynik to wyraz konsekwentnego działania i harmonijnej współpracy wszystkich stron procesu inwestycji w kierunku ciągłego poszukiwania optymalnych rozwiązań, m.in. w zakresie rozwiązań projektowych   ograniczających emisję szkodliwych związków do atmosfery, optymalizacji zużycia wody i energii w budynku, a także rozwiązań mających korzystny wpływ na zdrowie i samopoczucie przyszłych pracowników – mówi Dominik Włodarczyk – Asesor BREEAM i BREEAM Accredited Professional z firmy Sweco Polska.

Budynek biurowy AFI V.Offices został oddany do użytkowania w 2019 roku. Inwestorem była spółka AFI Europe, natomiast za projekt architektoniczny odpowiadała firma Iliard Architecture & Interior Design. Generalnym wykonawcą AFI V.Offices była firma Warbud.

mat.pras.

Bezpieczne i tańsze biura w natarciu

EQ2_Waryński (1)Przestrzeń zaprojektowana z myślą o bezpieczeństwie i wygodzie użytkowników, eko i smart budynki, niższe koszty utrzymania to przyszłość rynku biurowego
Miniony rok pokazał, że tradycyjne biura są niezastąpione dla relacji między ludźmi. Kreują kulturę organizacji, budują wspólnotę, co ma ogromne znaczenie dla efektywnej współpracy. Nie tylko w sektorze nieruchomości na pierwszy plan wysunęły się także kwestie związane z szerokim wykorzystywaniem rozwiązań przyjaznych środowisku. W rzeczywistości covidowej priorytetem stało się również bezpieczeństwo użytkowników obiektów biurowych i elastyczność systemowa.

Spis treści:
Wymierne korzyści dla najemców
Łatwiejsze finansowanie

Czy istnieje skuteczniejsze potwierdzenie poziomu bezpieczeństwa i jakości oferowanej przestrzeni oraz wpływu budynku biurowego na środowisko niż certyfikat? Certyfikaty, którymi mogą się pochwalić najlepsze biurowce na rynku to gwarancja, że ich budowa przeprowadzona została według wyśrubowanych standardów, z poszanowaniem naturalnego ekosystemu. Potwierdzają również, że budynki plasują się w grupie projektów najbardziej ekologicznych i zaawansowanych technologicznie, a co za tym idzie energooszczędnych.

Wymierne korzyści dla najemców
Zastosowane w nich rozwiązania pozwalają zmniejszyć zużycie wody i energii, a tym samym obniżyć koszty eksploatacji i utrzymania nieruchomości. Ekologiczne technologie obniżają zatem koszty związane z wynajmem.
Certyfikacja daje także pewność, że budynek jest najlepiej przygotowany w kontekście procedur dotyczących sanityzacji, ograniczenia możliwości występowania awarii oraz umożliwiają zarządzanie jakością powietrza i wody. A to czynniki, które w perspektywie nadchodzącego powrotu do biur są dla najemców decydujące.
Powodów popularności atestacji budynków jest znacznie więcej. Certyfikaty podnoszą prestiż i atrakcyjność projektów dla użytkowników, ale również podnoszą wartość nieruchomości. Aspekt środowiskowy ma duże znaczenie przy wycenie budynków, a postępujące zmiany klimatyczne, odczuwane już przez mieszkańców większości regionów świata, tylko spotęgują rangę tego czynnika w przyszłości.

Łatwiejsze finansowanie
Należy również wspomnieć o atutach certyfikacji w kontekście kredytowania. Banki, których działalność także wpisuje się dziś w trend green financingu, znacznie przychylnej oceniają takie projekty. Chętniej finansują „zielone” nieruchomości o minimalnym zużyciu energii, neutralne dla środowiska i o ograniczonym wpływie na środowisko.

– Trudno oprzeć się wrażeniu, że wszystkie drogi na rynku inwestycji biurowych prowadzą obecnie do certyfikacji budynków. Zastosowanie energooszczędnych i ekologicznych rozwiązań w projektach biurowych stało się wymogiem społecznym i ekonomicznym. Budynki przyjazne dla użytkowników i środowiska naturalnego przyciągają najemców, zainteresowanych teraz przede wszystkim bezpieczeństwem miejsca pracy – mówi Bogdan Borkowski, Prezes Zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa. – Zarówno budynek EQlibrium, jak i EQ2, którego realizację kończymy na warszawskiej Woli, powstały zgodnie z wymogami certyfikacji BREEAM. Także nasz trzeci biurowiec na Woli zrealizujemy zgodnie z wytycznymi BREEAM. – Ponadto w tym projekcie chcemy wykorzystać technologię umożliwiającą zastosowanie odnawialnych źródeł energii – dodaje.

Bogdan Borkowski przyznaje, że aktualnie kluczowe znaczenie dla najemców ma jakość powietrza oferowana przez budynek. – Biurowiec EQ2 wyposażony został w centrale wentylacyjne umożliwiające dobór odpowiednich filtrów powietrza. W celu zwiększenia bezpieczeństwa poszczególne powierzchnie biurowe zaopatrzone zostały w odrębne systemy wentylacyjne. Dodatkowo, sieć wentylacyjną budynku zabezpiecza nadrzędny system BMS, który monitoruje, m.in. parametry powietrza – informuje Bogdan Borkowski.

mat.pras.

Wynajęcie biura instytucji państwowej nie takie łatwe

Sułdecka-Karaś Monika Color 15072020

Wynajęcie powierzchni biurowej instytucji państwowej nie jest łatwym zadaniem. Zazwyczaj wiąże się z udziałem właściciela budynku w przetargu na wybór powierzchni, spełnieniem wielu wymagań formalnych, a czasem nawet renegocjacjami umowy z bankiem w zakresie zabezpieczeń umowy najmu. Czy będąc właścicielem biurowca warto zatem starać się o pozyskanie takiego najemcy?

„Skutkiem panującej pandemii jest spowolnienie na rynku biurowym. Według najnowszych danych w całym 2020 roku w miastach regionalnych podpisano umowy na ponad 580 000 m kw., czyli wynajęto o ponad 100 000 m kw. mniej niż w 2019 roku. Osłabiony popyt i nie w pełni skomercjalizowana nowa podaż wpłynęły na wzrost średniego wskaźnika pustostanów, który na koniec 2020 roku wyniósł 12,7% i był o ponad 3 pp. wyższy niż przed rokiem. Spowolnienie nie było aż tak dotkliwe jak początkowo przewidywano, ale mimo to warto otworzyć się na nowe grupy najemców np. instytucje państwowe. Jest to doskonały moment, ponieważ coraz więcej z nich zaczyna wynajmować powierzchnię poza budynkami będącymi własnością poszczególnych instytucji czy Skarbu Państwa.” – komentuje Monika Sułdecka-Karaś, Partner, Dyrektor Regionalna w Knight Frank.

Zazwyczaj pierwsze kroki w pozyskaniu instytucji państwowej jako najemcy powinny polegać na znalezieniu informacji o przetargu, dostarczenie w wymaganym terminie potrzebnych dokumentów oraz dostosowanie oferty do wymagań przetargowych. Właściciele budynków biurowych powinni liczyć się z tym, że podmioty te inaczej niż spółki prywatne podchodzą do aranżacji powierzchni najmu. Bardzo często chcą wynająć gotową powierzchnię, która nie wymaga wprowadzenia żadnych zmian czy też dopłaty z ich strony z tytułu kosztów prac aranżacyjnych.

„Z naszych obserwacji wynika, że część właścicieli budynków biurowych nie decyduje się na udział w przetargach. Odrzucają możliwość pozyskania wieloletniego i niewątpliwie stabilnego najemcy z powodu niespełnienia kilku kryteriów. Moim zdanie to spory błąd, ponieważ czasem małym nakładem finansowym można dostosować powierzchnię do wymogów przetargowych i pozyskać najemcę nawet na okres 10 lat. Jest to bardzo atrakcyjna perspektywa szczególnie w czasach spowolnienia na rynku nieruchomości biurowych. Zawsze zachęcam właścicieli biurowców do wzięcia udziału w przetargu, a w konsekwencji do zrobienia wyceny ewentualnych modernizacji i dopiero na tej podstawie podjęcia decyzji, czy faktycznie warto zrezygnować,” – komentuje Anna Patrzyk-Sperzyńska, Leasing Manager w Knight Frank.

Kolejnym problemem dla niektórych właścicieli budynków biurowych jest płatność czynszu w złotówkach, a nie euro. Ze względu na umowy kredytowe lub przyjętą politykę wynajmu nie mogą się oni na to zgodzić. „Rozwiązaniem tej sytuacji może być renegocjowanie umowy z bankiem finansującym inwestycję. Bardzo często wpisuje się też do umowy najmu kwotę wyrażoną w euro, a płatności dokonuje się w złotówkach po kursie NBP sprzed dnia wystawienia faktury lub zamrożenie tego kursu,” – dodaje Iwona Kalaga, Negocjator w Knight Frank.

Większą elastycznością w kwestii zmiany płatności czynszu z euro na złotówki z pewnością mogą wykazać się lokalni właściciele obecni na rynku nieruchomości od wielu lat, których budynki są w dużym stopniu wynajęte.

Decydując się na rozmowy z państwowym najemcom trzeba mieć na uwadze brak zgody z jego strony na dodanie do umowy praktykowanych na rynku zabezpieczeń w postaci kaucji, gwarancji bankowej, kar umownych i odsetek czy oświadczenia o poddaniu się egzekucji – art. 777 KC. To wszystko może być bardzo trudne do zaakceptowania z perspektywy banku finansującego.

„Często zauważam, że właścicieli biurowców do startu w procesie pozyskania instytucji państwowej na najemcę budynku zniechęcają liczne formalności, których należy dopełnić. Przy tej okazji chciałabym zwrócić uwagę, że takie działy jak reprezentacja właściciela są między innymi po to, aby poprowadzić właściciela przez cały proces. Powinny zająć się wyszukaniem oferty przetargowej, wypełnieniem dokumentów, doradzeniem w jaki sposób dostosować przestrzeń do wynajęcia, pomóc podjąć ostateczną decyzję o sensowności udziału w przetargu czy też wynajęciu powierzchni,” – mówi Monika Sułdecka-Karaś, Partner, Dyrektor Regionalna w Knight Frank.

Jednym z największych plusów posiadania najemcy państwowego w swoim budynku jest niemożliwość jego bankructwa. W praktyce oznacza to brak problemów z płatnościami zobowiązań wynikających z umowy najmu.

 

Źródło: Knight Frank.

Inwestycja Palio Office Park w Gdańsku z pozwoleniem na użytkowanie

Pierwszy z ośmiu planowanych w ramach projektu Palio Office Park w Gdańsku budynków został oddany do użytku. Biurowiec zlokalizowany na terenie Stoczni Gdańskiej dostarczy na trójmiejski rynek 16,6 tys. GLA. 

Palio Office Park to nasza pierwsza inwestycja w Trójmieście. Tym bardziej cieszymy się z tego, że Budynek A może się już w pełnej krasie zaprezentować Gdańszczanom i stanowi obietnicę przemiany tego fragmentu miasta. Cel, jaki postawiła sobie Cavatina to stworzenie nowoczesnej, zaawansowanej technologicznie przestrzeni do pracy, z zachowaniem szacunku dla historii i uprzedniej funkcji obecnych terenów budowy, a wcześniej Stoczni Gdańskiej. Koncentrujemy się na dużych projektach zlokalizowanych w największych i najbardziej perspektywicznych polskich miastach. Dzięki temu w ciągu zaledwie 5 lat osiągnęliśmy status największego polskiego dewelopera biurowego, proponując miastotwórcze i dopasowane do lokalnych uwarunkowań rozwiązania.

Tomasz Zydorek, Leasing Director, Cavatina Holding

W nowoczesnym kompleksie biurowo-usługowym zlokalizowanym na terenie Młodego Miasta powstanie osiem budynków, w których łącznie znajdzie się prawie 90 tys. mkw. powierzchni biurowej i rekreacyjnej.

Oddany właśnie do użytku budynek A jest w procesie certyfikacji BREEAM na poziomie Excellent. Ponadto w obliczu pandemii, Cavatina postanowiła zapewnić najemcom i użytkownikom swoich obiektów poczucie pełnego bezpieczeństwa wdrażając w swoich projektach biurowych rozwiązania spełniające wymogi najnowszego standardu International Building Institute – WELL Health-Safety Rating, który przyznawany jest powierzchniom biurowym, zapewniającym minimalizację ryzyka przenoszenia chorób, a także tworzenie bezpiecznych, sprzyjających dobremu zdrowiu miejsc pracy. W styczniu tego roku Cavatina Holding pozyskała od BGK finansowanie dla pierwszego etapu Palio Office Park, a także podpisała umowę najmu z Medicover Integrated Clinical Services na ponad 1,1 tys. mkw.

Cavatina Holding dba o miastotwórczy charakter realizowanych projektów, ich łatwość wpisania się w otoczenie, bycie integralną częścią ekosystemu nowoczesnego miasta. Z myślą o najemcach, ale i lokalnej społeczności, w kompleksie przewidziane są liczne lokale gastronomiczne i usługowe, w tym: kantyna, przedszkole z zewnętrznym placem zabaw, placówka medyczna, kawiarnia, sklep spożywczy itp.

Projekty realizowane przez Cavatina Holding wyróżniają się atrakcyjną architekturą i jakością wykonania. Kompleks Palio Office Park będzie wyposażony w system „Integral” czyli nowoczesne narzędzie technologiczne do zarządzania przestrzenią biurową i samym biurem. Rozwiązanie zapewni najemcom budynków dostęp do kompleksowych jak i spersonalizowanych planów przestrzeni, możliwość rejestracji recepcyjnej, zarządzania salami konferencyjnymi i dostępnymi miejscami parkingowymi.
Źródło: Cavatina Holding.

Wrocławski biurowiec Carbon Tower z nowym najemcą

1bc5507fcc1787e0362256f9af2473ea
Do grona najemców budynku Carbon Tower we Wrocławiu dołącza firma z branży finansowej zajmując 4,5 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni. Tym samym poziom najmu w biurowcu należącym do Cavatina Holding zwiększył się do 80%.

Przy wyborze tej lokalizacji najemca wziął pod uwagę między innymi to, że Carbon Tower zapewnia pracownikom możliwość pracy w dogodnej, dobrze skomunikowanej z innymi częściami miasta lokalizacji oraz w komfortowych warunkach, w budynku o oryginalnej architekturze, zapewniającej między innymi odpowiednie doświetlenie z zewnątrz. Firma z branży finansowej będzie miała do dyspozycji powierzchnie na parterze, XII, XIII i XIV piętrze.

Witamy kolejnego najemcę w Carbon Tower! Bardzo cieszy nas, że firma ta doceniła atuty tego obiektu i zdecydowała się na relokację. To, co wyróżnia inwestycje budowane przez Cavatina Holding, to nie tylko jakość architektury i wykonania oraz świetna lokalizacja – w tym przypadku w pobliżu głównych węzłów komunikacyjnych miasta, ul. Legnickiej i AOW, oraz lotniska. Bardzo elastycznie podchodzimy do rozmów z najemcami i dzięki zbudowanym wewnątrz Grupy kompetencjom projektowym i wykonawczym, możemy zapewnić szereg działań przystosowujących powierzchnię do indywidualnych potrzeb firmy.

Łukasz Żelezik, Executive Director, Leasing w Cavatina Holding

Carbon Tower to 15-kondygnacyjny budynek biurowy klasy A, zlokalizowany w sercu zachodniej, biznesowej dzielnicy Wrocławia, przy ul. Fabrycznej. Biurowiec oferuje ponad 19 tys. mkw. wysokiej klasy powierzchni biurowej. Ponadto w obiekcie znajduje się rozbudowana infrastruktura rowerowa, liczne udogodnienia dla najemców, biura serwisowane Quickwork oraz placówka medyczna. Jakość i wysoki standard wykonania, jeżeli chodzi o aspekty wpływu na środowisko, potwierdza posiadany certyfikat BREEAM na poziomie Very Good.
Ten nowoczesny budynek biurowy jest siedzibą znanych i renomowanych firm, w tym: Grupy Eneris, Lux Med, Tenderhut, Arcadis, Prostep. W transakcji najemcę reprezentowała firma doradcza Colliers.
Cavatina Holding bardzo ceni sobie obecność we Wrocławiu, dobrze znając jego potencjał. Carbon Tower jest drugą, po Diamentum Office, inwestycją dewelopera w tym mieście. Pod koniec 2020 r. Cavatina ruszyła z budową wielofunkcyjnego, miastotwórczego projektu Quorum, usytuowanego w ścisłym centrum – nad Odrą, przy ul. Sikorskiego na wrocławskim Szczepinie. W sumie w ramach tych trzech projektów deweloper dostarczy na wrocławski rynek prawie 117 tys. GLA.
mat.pras.

Pandemia odbiera najemców? Biurowiec Silesia Business Park w Katowicach udowadnia, że nie

Silesia-Business-Park
Spółka Orbico, wiodący na europejskim rynku dystrybutor z branży FMCG, przedłużyła umowę najmu 1.030 mkw. powierzchni biurowej w budynku B kompleksu Silesia Business Park w Katowicach, należącego do grupy ISOC. Najemcę reprezentowała firma doradcza Cresa Polska.

Orbico Polska jest wiodącym dystrybutorem wielu znanych globalnie marek, obejmujących szeroki zakres kategorii, takich jak: pielęgnacja ciała, kosmetyki, chemia gospodarcza, produkty spożywcze, małe AGD, chemia profesjonalna (kanał HoReCa) oraz zabawki. Współpracuje z wieloma światowymi producentami, w tym: Procter & Gamble, Wella Hair Professional, Duracell, SC Johnson, Converse, Dr. Martens, Lavazza, Kellogg. Specjalizuje się w usługach dystrybucyjnych i logistycznych. Dociera do ponad 100 najważniejszych sieci handlowych w Polsce oraz kilkunastu tysięcy niezależnych punktów sprzedaży.

Silesia Business Park to kompleks czterech budynków zlokalizowanych w bezpośrednim sąsiedztwie największego na Śląsku centrum handlowego: Silesia City Center. Inwestycję wyróżnia usytuowanie i rozwiązania zastosowane przy jej budowie. Budynek B znajduje się przy ulicy Chorzowskiej, czyli w niewielkiej odległości od głównej arterii komunikacyjnej Katowic. Dojazd do Międzynarodowego Portu Lotniczego w Katowicach lub Krakowie zajmuje ok. 30-50 minut jazdy samochodem. Najemcy mogą liczyć na komfortowe warunki – wszystkie budynki uzyskały certyfikat LEED na poziomie GOLD.

W Katowicach każdego roku pojawiają się kolejne atrakcyjne powierzchnie biurowe. Orbico, w związku ze zbliżającym się końcem umowy najmu biura, chciało sprawdzić aktualną ofertę deweloperów. Decyzja o pozostaniu w obecnej lokalizacji była podyktowana elastycznym i proklienckim podejściem Wynajmującego – mówi Karolina Słysz, Dyrektor biura w Krakowie firmy Cresa Polska.

– Liczne udogodnienia dla najemców oraz doskonała lokalizacja przeważyły na korzyść dotychczasowej lokalizacji. Cieszymy się, że mogliśmy pomóc w podjęciu decyzji i wynegocjowaniu odpowiednich warunków – mówi Elżbieta Golik, Starszy Doradca w dziale reprezentacji najemców biurowych w firmie Cresa Polska.

 

Źródło: Cresa.

Próg opłacalności na rynku biurowym poszukiwany. Jak rynek biurowy odczuwa skutki pandemii?

Mateusz Strzelecki_ Partner i Head of Regional Markets w Walter Herz

Jak rynek biurowy odczuwa skutki pandemii? Czy bardziej ucierpiały rynki regionalne czy Warszawa?

Spis treści:
Czy firmy podejmują już działania odnośnie reorganizacji zajmowanych powierzchni biurowych?
Jakie zapytania o powierzchnie biurowe spływają teraz od firm?
W jakiś sposób firmy optymalizują koszty wynajmu?
Ile z podpisywanych teraz umów to podnajmy?
Czy zmieniły się ceny wynajmu biur? Gdzie?
Czy firmy poszukują okazji?
Jakie nastroje i zjawiska rynkowe można zaobserwować?

Ze względu na pandemię miniony rok charakteryzował się dużą dozą nieprzewidywalności. Wiązało się to z licznymi wyzwaniami ze strony najemców i wynajmujących. Sytuacja wymagała od najemców szybkich decyzji m.in. dotyczących przejścia w tryb pracy zdalnej. Wynajmujący natomiast musieli odpowiednio zadbać o bezpieczeństwo w biurowcach i zmienić strategie wynajmu. Inwestorzy z kolei zostali zmuszeni do ponownego przeanalizowania rentowności projektów i podjęcia decyzji o tempie wprowadzania na rynek nowych inwestycji. Mogliśmy obserwować zachowawczą postawę, zarówno wynajmujących, deweloperów, jak i najemców, co przełożyło się na spowolnienie na rynku biurowym.
W 2020 roku zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w miastach regionalnych było około 15 proc. niższe w porównaniu do roku 2019. Współczynnik pustostanów w regionach wzrósł średnio o 3,2 p.p., a wolumen powierzchni biurowych w budowie jest obecnie najniższy od 5 lat. W Warszawie zeszłoroczne wyniki zamknęły się 30 proc. spadkiem popytu na biura, a współczynnik pustostanów na rynku warszawskim wzrósł o 2,2 p.p.

Czy firmy podejmują już działania odnośnie reorganizacji zajmowanych powierzchni biurowych?
Wiele firm planowało powrót do biura jesienią 2020 roku, co niestety okazało się możliwe. Teraz decyzje odkładane są na połowę tego roku. Myślę, że właśnie teraz jest dobry czas na weryfikację zapotrzebowania na powierzchnię w nowej formule pracy w erze postcovidowej. Wielu naszych klientów zdecydowało się na rozpoczęcie dyskusji wewnątrz organizacji na temat kształtu nowego biura i jego nowej aranżacji z podziałem na funkcje. Wsparciem dla firm w takich rozmowach są analizy z zakresu workplace solutions, które opracowujemy.
Z naszych obserwacji wynika, że praca zdalna w określonym wymiarze zagości na stałe w zdecydowanej większości firm. Najbardziej trafną prognozą na tę chwilę wydaje się opcja łącząca pracę z domu i z biura czyli tzw. hybryda. Najprawdopodobniej w wielu firmach sprawdzi się tryb z 1- 2 dniami pracy z domu w cyklu tygodniowym lub dłuższym okresie, co wywoła wzmożoną rotację pracowników w biurach.

Jakie zapytania o powierzchnie biurowe spływają teraz od firm?
Z początkiem 2021 roku mogliśmy obserwować zdecydowane ożywienie na rynku. Wiele wstrzymanych procesów zostało uruchomionych ponownie, a klienci rozpoczęli rozmowy dotyczące, zarówno przeprowadzek, jak i przedłużania obecnych kontraktów.
Widocznym zjawiskiem jest też bardzo duża liczba podnajmów, natomiast tego typu oferty wiążą się zazwyczaj z najmem powierzchni, która nie całkiem dopasowana jest do potrzeb firm. Stanowią natomiast świetne rozwiązanie w sytuacji, gdy występuje zapotrzebowanie na krótkoterminowe uelastycznienie najmu.

W jakiś sposób firmy optymalizują koszty wynajmu?
Firmy optymalizują koszty najmu na kilka sposobów. Od dawna początek roku jest idealnym momentem na weryfikację ponoszonych opłat eksploatacyjnych, czyli kosztów funkcjonowania obiektów, w których wynajmowane są powierzchnie. Większość rozliczeń prowadzonych jest w formule „open book”. Tym samym, najemcy przy wsparciu specjalistów z firm doradczych mogą zweryfikować koszty ponoszone w tym zakresie w porównaniu ze standardami rynkowymi.
Druga, najbardziej popularna w tej chwili opcja optymalizacji kosztów to podnajem niewykorzystanej powierzchni biurowej. Ilość tego typu ofert jest na rynku w ostatnim okresie bardzo duża, co nie wpłynęła jednak znacząco na rynek regularnego najmu. Ważnym aspektem jest tu cena. Podnajmy oferowane są zazwyczaj na warunkach zbliżonych do cen rynkowych, a „okazje” należą do zdecydowanej mniejszości.

Ile z podpisywanych teraz umów to podnajmy?
Muszę przyznać, że trudno pokusić się o taką statystykę. W przypadku naszych klientów podnajem stanowi kilka procent wśród podpisywanych umów. Nie zmienia to faktu, że ofert tego typu jest na rynku w ostatnim okresie ogromnie dużo. Tylko w Warszawie podnajmy obejmowały w minionym roku ponad 130 000 mkw. powierzchni biurowej.
Jeżeli chodzi o strukturę zawieranych kontraktów, w ostatnim czasie zdecydowanie zyskały na znaczeniu przedłużenia, tj. renegocjacje umów najmu. Było to blisko 40 proc. przypadków. Często podpisywane są wtedy krótsze umowy, na 2-3 lata, co pozwala firmom zyskać więcej czasu do zastanowienia się nad docelowym kierunkiem działania.

Czy zmieniły się ceny wynajmu biur? Gdzie?
Stawki wywoławcze dotyczące najmu powierzchni biurowej co do zasady pozostają na zbliżonym poziomie, jak przed pandemią. Uelastycznianie się postawy wynajmujących dostrzegamy w momencie, kiedy proces negocjacji wchodzi w fazę zaawansowaną. I tutaj tak naprawdę nie ma już reguły, każdy przypadek jest indywidualny. Zależy to także od rodzaju obiektu. Od tego, czy na przykład negocjacje dotyczą starszych obiektów, których właściciele próbują zachować to samo portfolio najemców. Czy chodzi o podnajem? Czy mówimy o deweloperze, który poszukuje finansowania dla realizowanych obiektów i idzie na ustępstwa, proponując najemcom dodatkowe zwolnienia z opłat czynszowych lub znacznie wyższy niż jeszcze kilka miesięcy temu budżet na aranżację powierzchni. Należy jednak pamiętać, że wszystko ma swój „próg opłacalności” i wyczuć odpowiedni moment w negocjacjach.
Na stawki najmu w nadchodzących miesiącach może mieć też coraz większy wpływ widoczny wyraźnie spadek nowej podaży biurowej związany z przesuwaniem przez deweloperów terminów budowy nowych projektów.

Czy firmy poszukują okazji?
Jedne z okazyjnych ofert wiążą się z podnajmami. W niektórych, atrakcyjnych obiektach, które od lat były w pełni wynajęte, pojawiła się teraz możliwość wynajęcia powierzchni. Dotyczy to na przykład warszawskich biurowców usytuowanych przy trasie pierwszej linii metra, czy obiektów położonych przy Dworcu Głównym w Krakowie i we Wrocławiu.
Ponadto, na duże ustępstwa idą deweloperzy poszukujący finansowania dla swoich projektów we wczesnej fazie realizacji. Dla właścicieli decydujące znaczenie ma wtedy pozyskanie odpowiedniej ilości umów najmu na początku budowy inwestycji, co w klarowny sposób przekłada się na zwiększone zachęty dla najemców. Po określeniu tylko zapotrzebowania na powierzchnię, bez doprecyzowania jej aranżacji firmy mogą zyskać bardzo korzystniejsze warunki najmu.

Jakie nastroje i zjawiska rynkowe można zaobserwować?
Nadal wszyscy uczestnicy rynku oczekują na rozwój sytuacji, ale teraz ze zdecydowanym poczuciem nadejścia „odwilży”, która po części już zastąpiła i ma szansę przybrać na sile w kwietniu i maju tego roku.
Branża szykuje się do nowej, post pandemicznej rzeczywistości, która będzie inna, ale nie koniecznie gorsza. Wszyscy mamy świadomość uelastycznienia się sposobu świadczenia pracy, natomiast większość organizacji jasno podkreśla, że biura będą wciąż bardzo istotnym aspektem ich funkcjonowania. Szczególnie w kontekście podniesienia efektywności pracy, biorąc pod uwagę obecne zmęczenie pracowników i narastającą chęć odbudowy relacji społecznych.
Pozytywnym objawem jest też wzmożone zainteresowanie naszym rynkiem biurowym ze strony nowych inwestorów, co w ostatnich miesiącach naprawdę wyraźnie widać.

Autor: Mateusz Strzelecki, Partner / Head of Regional Markets w Walter Herz.

Najważniejsze wydarzenia na rynku biurowym w 2020 roku

Grejbus Karol 06.2018
Rynek biurowy w 2020 roku był zdominowany przez kilka wydarzeń, które prawdopodobnie go na nowo zdefiniują i ukształtują. Czynnikiem, który przede wszystkim się do tych zmian przyczynił była praca zdalna nie niespotykaną dotąd skalę i to ona wywołała lawinę zdarzeń, takich jak spadek popytu na nową powierzchnię, zmiany w strukturze podpisywanych umów, czy wzrost oferty podnajmów. Pomimo nie najlepszych nastrojów i niepewności gospodarczej oberwaliśmy też wzmożoną aktywność inwestycyjną, której celem był sektor logistyczny oraz mimo wszystko rekordowe transakcje na rynku najmu.

Spis treści:
Praca zdalna
Zmiana w strukturze zawieranych umów
Spadek popytu
Rekordowe transakcje
Duża aktywność deweloperska
Podnajem
Duża aktywność na rynku inwestycyjnym

Praca zdalna
W ciągu kilku dni większość firm przeniosła swój biznes z biura do domów pracowników. Początkowo ułatwione łączenie życia zawodowego i prywatnego skłoniły wielu pracowników do częściowego zakwestionowania konieczności pracy z biura, a firmy – do rozważań czy obecnie wynajmowana wielkość biura faktycznie jest niezbędne czy w obecnej sytuacji nie jest jedynie generatorem kosztów. Po kilku miesiącach pracy zdalnej entuzjazm pracowników, którzy nijako nie z własnej woli zostali zmuszeni do pracy w domach zaczął słabnąć. Pojawiła się potrzeba kontaktów z ludźmi twarzą w twarz, a domowa codzienność oraz brak dostosowania domowych stanowisk do stałej pracy zdalnej zaczął być coraz bardziej uciążliwy. Po kilku miesiącach pandemii, kiedy coraz więcej zaczęto mówić o negatywnych skutkach pracy zdalnej w ujęciu społecznym, przeprowadzono szereg badań opinii publicznej, które wskazywały, że około 80% pracowników brakowało interakcji ze współpracownikami, a wielu rynkowych specjalistów odpuściło już spekulacje o „śmierci rynku biurowego”. Potrzebę posiadania biur potwierdziło też badanie Knight Frank, w którym spośród 2.000 respondentów niemal 80% respondentów wskazało, że po pandemii COVID-19 chciałoby pracować w modelu łączącym pracę zdalną z pracą z biura. Jedynie 8% ankietowanych woli pracę z domu, a 12% chciałoby pracować wyłącznie w biurze.

Zmiana w strukturze zawieranych umów
Niepewna sytuacja gospodarcza oraz ostrożność najemców były powodem m.in. tego że na rynku w 2020 roku znacząco wzrósł poziom renegocjacji umów najmu, które stanowiły 37% (wzrost z 26% w ostatnich trzech latach) wszystkich podpisanych umów najmu. W porównaniu z rokiem poprzednim zauważalnie spadł też udział umów tzw. pre-let podpisywanych przed oddaniem budynku do użytku i wyniósł 22%. Spodziewamy się, że ten trend może się utrzymać w przeciągu najbliższych miesięcy, a spowodowany będzie on głównie poprzez krótkoterminowe przedłużenia obecnych umów przez Najemców w celu odłożenia w czasie podjęcia długoterminowych decyzji.

Spadek popytu
W ostatnich miesiącach ubiegłego roku nadal obserwowano osłabioną aktywność najemców oraz wstrzymywanie się od podejmowania długofalowych zobowiązań. Najemcy skłaniali się raczej do pozostania w obecnie zajmowanym biurze niż do wynajmowania przestrzeni w nowej lokalizacji, czy do ekspansji na dodatkową powierzchnię. W 2020 roku popyt na powierzchnię biurową wyniósł 600.000 m2, a w 2019 niemalże 900.000 m2, co oznacza spadek aż o 1/3 r/r.

Rekordowe transakcje
Mimo zmniejszonego popytu na rynku odnotowano kolejne rekordowe transakcje zarówno na rynku stołecznym jak i w miastach regionalnych. Rok 2020 otworzył się kolejnym rekordem Grupy PZU, która wynajęła niemal 47.000 m2 w biurowcu Generation Park Y w Warszawie. Grupa Allegro zdecydowała się na relokację i zwiększenie swojego biura przenosząc się do dawnej Fabryki Norblina w której zajęła ponad 16.000 m2, natomiast firma Leroy Merlin wynajęła ponad 12.000 m2 w kampusie Forest w Warszawie. Rynki regionalne to między innymi renegocjacje Nokii na blisko 30.000 m2 w West Gate i West Link we Wrocławiu oraz transakcja z IV kwartału 2020 gdzie umowę przed najmu w Nowym Rynku zawarło Allegro na ok. 26.000 m2.

Duża aktywność deweloperska
Pomimo trwającej pandemii nie odnotowano na rynku większych przestojów w realizacji budowanych projektów. Największymi projektami dostarczonymi na stołeczny rynek w ostatnich miesiącach były m.in.: kompleks The HUB (89.000 m2 – Ghelamco), Mennica Legacy Tower (48.000 m2 – Golub GetHouse), Biura przy Warzelni kompleksu Browary Warszawskie (24.000 m2 – Echo Investment) oraz dwa budynki kompleksu LIXA (28.000 m2 – Yareal Polska, a które obecnie należą do Commerz Real AG). Do największych projektów ukończonych w miastach regionalnych możemy zaliczyć Olivia Prime B w Gdańsku (25.000 m2 – Olivia Business Center), pierwszą fazę Centrum Południe we Wrocławiu (23.700 m2 – Skanska), Wave A w Gdańsku (23.600 m2 – Skanska), High 5ive IV w Krakowie (23.500 m2 – Skanska) oraz pierwszy budynek kompleksu Face2Face w Katowicach (19.600 m2 – Echo Investment). Biorąc pod uwagę obecną sytuację na rynku oraz mniejszą aktywność Najemców spodziewamy się w najbliższych miesiącach ograniczenia liczby nowych projektów, które miałyby być wprowadzone na rynek w najbliższych latach.

Podnajem
W poszukiwaniu oszczędności wiele firm wraz z początkiem pandemii zdecydowało się na podnajem części swojej powierzchni. W Polsce w ramach podnajmu pod koniec 2020 roku było dostępne około 200.000 m2 powierzchni, z czego aż ponad połowa w samej tylko Warszawie. W IV kw. 2020 roku powierzchnia wynajęta w ramach podnajmu odpowiadała 6% całkowitego popytu podczas gdy średni kwartalny wynik z ostatnich dwóch lat nie przekraczał 1%.

Duża aktywność na rynku inwestycyjnym
Pomimo pandemii COVID-19 i jej ogromnego wpływu na gospodarkę światową, rok 2020 zamknął się dobrym wynikiem przekraczającym 5,3 mld EUR. Na rynku nieruchomości komercyjnych apetyt inwestorów i zagranicznych funduszy pozostaje wciąż wysoki. Pomimo spadku wolumenu transakcji o 30% w porównaniu z rekordowym 2019 rokiem, rynek inwestycyjny w Polsce jest stabilny, a wartość zamkniętych transakcji zdecydowanie przekracza średnią z ostatnich 10 lat, która oscyluje wokół 4,2 mld euro. W 2020 roku uzyskany został najlepszy historycznie wynik sektora magazynowego na rynku inwestycyjnym, który wyniósł 2,6 mld euro, co w dużej mierze było reakcją inwestorów na rozwój rynku e-commerce. Przewidujemy, że w kolejnych kwartałach na rynku biurowym możemy spodziewać się stabilizacji czynszów bazowych z niewielką tendencją spadkową w lokalizacjach poza centralnych wraz ze wzrostem pakietu zachęt, w postaci zwiększonego okresu zwolnienia z czynszu lub powiększonych dopłat do wykończenia biura, które zwiększą presję na czynsze efektywne.

 

Autor: Karol Grejbus, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy, Knight Frank.

REDD ANALYTICS: Rekordowy początek roku. Dobre wyniki w biurach

Analitycy REDD, niezależnej platformy dostarczającej dane o rynku biurowym w Polsce, podsumowali pierwsze sześć tygodni 2021 roku.  Nowy rok zaczyna się dobrymi danymi na rynku biurowym. Do 15 lutego 2021 roku w bazie zanotowaliśmy już 817 nowych umów najmu w całym kraju. W sumie to ponad 317 tys. m kw.

– Za nami pierwsze sześć tygodni 2021 roku. Na podstawie napływających danych od właścicieli obiektów biurowych możemy jednak już stwierdzić, że nowy rok zaczyna się dobrymi danymi. Do poniedziałku 15 lutego 2021 zanotowaliśmy w Polsce już 817 nowych umów najmu – mówi Piotr Smagała, dyrektor zarządzający REDD.

Do czasu zamknięcia zbierania danych liderem rankingu jest styczeń, w którym w bazie REDD zarejestrowano 466 transakcji biurowych — jest to wynik wyższy niż w grudniu oraz wyższy niż w kilku miesiącach 2020 roku.

REDD1 (2)

Pierwsze tygodnie 2021 roku są również rekordowe pod względem wolumenu wynajętej powierzchni. Do 15.02.2021 zarejestrowaliśmy transakcje dotyczące ponad 317 tys. m kw. W styczniu wynajęto ponad 230 tys. m kw., co jest wynikiem rekordowym na przestrzeni ostatnich 12 miesięcy.

REDD2 (2)2

Wolne biura: Powierzchnia oddana vs w budowie. Luty 2021

W drugim miesiącu 2021 roku obserwowaliśmy kontynuację wzrostu wolnej powierzchni dostępnej do wynajęcia. Od początku stycznia do poniedziałku 15 lutego 2021 roku w oddanych obiektach biurowych przybyło 106 tys. m kw. powierzchni.

Spada z kolei wolna powierzchnia w obiektach w budowie. Od Nowego Roku wynajęło się 82 tys. m kw.

– Wyniki te mogą sugerować, że najemcy jeśli decydują się na powierzchnię biurową, to wybierają nowoczesne budynki. To w nich najbardziej zmienia się podejście właścicieli budynkówów. Już teraz są oni bardziej skłonni do większego pola negocjacji czynszu i długości trwania umowy – zaznacza Piotr Smagała.

Dodatkowo w ocenie eksperta właściciele dostosowują się do wymagań najemców. Co za tym idzie, już na etapie przystosowania powierzchni dbają o przestrzenie wspólne, salki konferencyjne „na godziny” dostępne dla wszystkich najemców obiektu. – To przykład trendu, o którym mówimy od kilku miesięcy, czyli „coworkizacji biur” – podsumowuje Piotr Smagała z REDD.

W sumie w całej Polsce, w budynkach oddanych i w budowie (komercjalizowanych), dostępnych jest ponad 2,5 mln m kw. wolnej powierzchni.

REDD3

Źródło: REDD.

Sztuka zagościła w biurowcu Tryton Business House w Gdańsku

SONY DSC

W pasażu biurowca Tryton Business House w Gdańsku można oglądać nową wystawę pt. „Przestrzenie”. Autorką prac jest utalentowana trójmiejska artystka Agnieszka Wielewska. To już kolejne wspólne przedsięwzięcie właściciela i zarządcy biurowca, firmy Globalworth, oraz Project Art, dzięki któremu pracownicy obiektu i gdańszczanie mogą zetknąć się ze sztuką w ogólnodostępnej przestrzeni.

Pasaż w gdańskim biurowcu Tryton Business House przy ulicy Jana z Kolna 11 po raz kolejny zamienił się w otwartą galerię sztuki. Tym razem można tu podziwiać prace Agnieszki Wielewskiej, które oprócz niekonwencjonalnego charakteru wyróżnia też proces powstawania w pracochłonnej i czasochłonnej technice olejnych laserunków na płótnie. Polega ona na stopniowym kładzeniu pół przezroczystych warstw farb jedna na drugą, aż do uzyskania charakterystycznej świetlistości obrazu. To dlatego każdy z nich malowany jest nawet przez kilkanaście miesięcy.

Od dawna miałam intencję pokazania swoich prac w przestrzeni publicznej. Chcę z nimi dotrzeć do odbiorcy spontanicznego, takiego którego zaskoczę swoją obecnością, stanę na jego drodze w chwili, w której się tego zupełnie nie spodziewa. Jest to dla mnie również szansa na nowe kontakty z tymi odbiorcami, którzy nie zawsze mają czas by odwiedzać galerie sztuki.

Agnieszka Wielewska, artystka, autorka prac na wystawie w Tryton Business House.

Wystawa w Tryton Business House to jeden z wielu przejawów aktywności kulturalnej naszej firmy. Od początku obecności Globalworth w Polsce staramy się wnosić dodatkową wartość dla lokalnych społeczności i przestrzeni miast, w których znajdują się nasze biurowce i budynki handlowo-biurowe. W miarę powrotu do normalności i znoszenia kolejnych obostrzeń w codziennej działalności będziemy chcieli wychodzić z podobnymi inicjatywami coraz częściej. 

Hanna Gailitis, Property Manager w firmie Globalworth Poland, która jest właścicielem i zarządcą Tryton Business House.

Agnieszka Wielewska pomimo młodego wieku ma już na swoim koncie spory dorobek artystyczny. Jest laureatką licznych stypendiów, m.in. Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego, Marszałka Województwa Pomorskiego, miasta Gdańska oraz im. Henry’ego J.T. Dorena, a także nagrody Towarzystwa Przyjaciół Sztuk Pięknych w Krakowie i wyróżnienia krakowskiej Galerii Zofii Weiss. Ukończyła malarstwo na krakowskiej Akademii Sztuk Pięknych oraz studiowała historię sztuki na Uniwersytecie Jagiellońskim. Poza malarstwem zajmuje się też plakatem, scenografią oraz animacją filmową. W 2018 roku otrzymała Nagrodę Teatralną Miasta Gdańska za scenografię do spektaklu „Nie wierzę w śmierć” oraz została wyróżniona w ramach konkursu o Nagrodę Scenograficzną Jerzego Moskala.
Project ART to duet miłośników malarstwa, który tworzą artyści: Iwona Ostrowska i Arkadiusz Świderski. Od 6 lat zajmują się promocją sztuki organizując wystawy w miejscach publicznych, takich jak galerie handlowe, biurowce i pasaże.

Tryton Business House to nowoczesny budynek biurowy oferujący 25 500 mkw. najwyżej klasy biur i powierzchni usługowych. Nieruchomość znajduje się w jednym z najbardziej rozpoznawalnych punktów Gdańska, w sąsiedztwie Stoczni Gdańskiej i Europejskiego Centrum Solidarności. Obiekt składa się z dwóch 6-piętrowych budynków i 11-piętrowej dominanty, połączonych ze sobą zadaszonymi pasażami umożliwiającymi komunikację bez wychodzenia na zewnątrz. Biurowiec posiada podziemny parking samochodowy z 262 miejscami postojowymi oraz infrastrukturę dla rowerzystów: zadaszone stanowiska rowerowe i szatnie z prysznicami. Potwierdzeniem zielonego charakteru inwestycji jest certyfikat BREEAM na poziomie Excellent.

mat.pras.

Rynek biurowy w Warszawie w trakcie zmian

Daniel Czarnecki Savills_low res

Na zmagającym się ze skutkami pandemii rynku biurowym w Warszawie w 2020 r., pomimo pobicia rekordu pod względem wielkości pojedynczej transakcji najmu, odnotowano najniższy od dziesięciu lat popyt, przy jednej z najwyższych w historii podaży nowej powierzchni, podaje firma doradcza Savills. Presji nie poddają się czynsze, które póki co utrzymują się na stabilnym poziomie, a stopa pustostanów nadal nie osiągnęła poziomów z czasów ostatniej górki podażowej sprzed pięciu lat.

Jak wynika z najnowszego raportu firmy doradczej Savills, w 2020 roku Warszawa wzbogaciła się o 314 000 m kw. nowej powierzchni biurowej, co zwiększyło jej całkowite zasoby do 5,9 mln m kw. Do tej pory w stolicy tylko raz, w 2016 r., przybyło więcej powierzchni biurowej. Około połowę nowej podaży stanowiły obiekty oddane do użytku w okolicy ronda Daszyńskiego. Niewątpliwie był to również rok dużych inwestycji, gdyż na tak wysoki wolumen złożyło się zaledwie 12 projektów. Największe z nich to: The Warsaw HUB B i C (88 900 m kw.), Mennica Legacy Tower (47 900 m kw., wieża) oraz Varso I i II (46 600 m kw.). Na koniec grudnia 2020 r. w budowie pozostawało ok. 559 000 (wliczając Skyliner, oddany do użytku w styczniu 2021 r.), czyli najmniej od 10 lat. Ponad 90% tej powierzchni to projekty rozpoczęte jeszcze przed pandemią.

Zgodnie z danymi Savills, w 2020 r. w Warszawie podpisano umowy najmu na 602 000 m kw. powierzchni biurowej, co oznacza spadek o 31 p.p. rdr i stanowi najniższy wynik od 2011 r. Pomimo bardzo ostrożnej postawy przyjętej w wyniku pandemii przez większość najemców, wielu z nich zdecydowało się na zwiększenie powierzchni w ramach aktualnie zajmowanego biura. Udział ekspansji (8,7%) był w 2020 r. wyższy niż rok wcześniej (6,5%).

Zgodnie z prognozami, w drugiej połowie roku, w następstwie pandemii, wzrósł udział renegocjacji, jednakże aktywność na rynku najmu, wbrew obawom, nie ograniczyła się jedynie do przedłużeń umów. W tym okresie najemcy niemal tak samo często decydowali się pozostać w obecnej siedzibie, jak przenieść się do nowej lokalizacji. W skali całego roku przedłużenia aktualnych umów stanowiły 37% wszystkich transakcji, a więc o zaledwie 3 p.p. więcej niż rok temu.

Na rynku odnotowano również znaczący wzrost ofert biur dostępny w formie podnajmu. Szacuje się, że na koniec grudnia 2020 r. w tej formule w Warszawie dostępnych było ponad 110 000 m kw. Całkowita powierzchnia, jaką udało się wynająć w tej formule w całym zeszłym roku, to jednak zaledwie ok. 15 000 m kw.

„W 2020 r. aktywność na rynku najmu powierzchni biurowej w Warszawie była zauważalnie niższa, niż rok wcześniej, co jest jednak zrozumiałe w obliczu wyzwań, z jakimi przyszło się mierzyć firmom w obliczu pandemii. Popyt na poziomie ponad 600 000 m kw. pokazuje jednak, że rynek się nie zatrzymał. Zdecydowaną większość wolumenu transakcji najmu stanowiły przy tym nowe umowy, w tym umowy przednajmu. Wielu najemców odłożyło w czasie decyzje dotyczące biur, ale nie mogą być one odwlekane w nieskończoność. W 2021 r. coraz więcej firm będzie wybierać gdzie i w jakim trybie chciałyby, by w przyszłości pracowali ich pracownicy” – mówi Daniel Czarnecki, dyrektor działu powierzchni biurowych, reprezentacja właściciela, Savills.

W 2020 r., pomimo pandemii, podpisano największą umowę najmu w historii warszawskiego rynku biurowego. Nowa siedziba główna PZU o powierzchni 46 500 m kw. mieścić się będzie w budynku wieżowym Generation Park Y. Drugą pod względem wielkości (20 000 m kw.) umowę najmu podpisała firma DSV w nowo wybudowanej siedzibie na warszawskim Służewcu. Mokotów był drugą najpopularniejszą lokalizacją pod względem ilości wynajętej powierzchni biurowej w 2020 r., co pokazuje, że ta część Warszawy nadal potrafi przyciągać najemców. Trzecia na podium transakcja, czyli renegocjacja i ekspansja Poczty Polskiej w Domaniewska Office Hub (19 800 m kw.), to potwierdzenie, że spółki z udziałem Skarbu Państwa zadomowiły się już w nowoczesnych obiektach biurowych.

„Po fali podnajmów, która zalała rynek biurowy w 2020 r. kolejnym etapem optymalizacji kosztów najmu może być chęć poszukiwania alternatywnych lokalizacji. Zyskać na tym mogą starsze biurowce, zwłaszcza te w lokalizacjach pozacentralnych o niższym czynszu oraz obiekty, które w czasie pandemii przeszły modernizację i oferują obecnie zbliżoną jakość do nowych projektów. Jeśli ostrożne podejście deweloperów do rozpoczynania nowych inwestycji utrzymałoby się w dłuższej perspektywie, to za kilka lat tendencja powrotów najemców do starszych biurowców będzie jeszcze silniej odczuwalna, ze względu na ryzyko pojawienia się luki podażowej” – dodaje Daniel Czarnecki.

Na koniec grudnia 2020 r. współczynnik powierzchni niewynajętej w Warszawie wyniósł 9,9%, co oznacza wzrost o 2,1 p.p. w stosunku do analogicznego okresu ubiegłego roku. Jak podaje Savills, zauważalna jest różnica pomiędzy budynkami starszymi, mającymi 10 lub więcej lat, w których poziom pustostanów wynosi 11,7%, a budynkami, które powstały po 2010 r., gdzie średni wakat spada do 7,6%.

Pomimo niższej aktywności najemców, w 2020 r. czynsze za nowoczesną powierzchnię biurową pozostały na niezmienionym poziomie. Zgodnie z danymi Savills, w najlepszych lokalizacjach centralnych utrzymują się one w przedziale 22,5 – 25,5 euro za m kw. miesięcznie, a na Służewcu, największym pozacentralnym obszarze biznesowym stolicy, wynoszą od 13 do 15 euro za m kw. miesięcznie. Najemcy mogą jednak liczyć na dodatkowe pakiety zachęt, zwłaszcza w starszych budynkach.

„Nadal jest za wcześnie, by określić w jakim zakresie w dalszej przyszłości stosowany będzie model pracy zdalnej, jednak funkcjonowanie większości przedsiębiorstw całkowicie bez wykorzystania powierzchni biurowej wydaje się bardzo mało prawdopodobne. Rynek niewątpliwie jest w trakcie transformacji. Pomimo wciąż niskiego obłożenia powierzchni biurowej, pustostany nie przekroczyły poziomu, jaki odnotowywany był w stolicy w latach 2014-2016. Presji nie poddają się póki co również czynsze. Te dane, w połączeniu z naturalnym potencjałem biznesowym, jakim dysponuje Warszawa, pozwalają z optymizmem spoglądać na przyszłość rynku biurowego” – podsumowuje Daniel Czarnecki z Savills.

Źródło: Savills.

Jak zarządcy zdali egzamin z pandemii? Przyszedł czas na oceny

Artur Sutor Cresa_
W najbliższych tygodniach najemcy powierzchni komercyjnych otrzymają rozliczenia kosztów eksploatacyjnych za 2020 rok. Czy po miesiącach lockdownu mogą liczyć na oszczędności? Na tak zadane pytanie nie ma jednej dobrej odpowiedzi. Wiele zależy od tego, w jakim stopniu najemca wykorzystywał swoje biuro, od samego obiektu oraz działań, które w tym czasie podejmowali zarządcy.

Spis treści:
Za co płacisz, Najemco?
Proaktywny zarządca zaoszczędzi na mediach
Nowe myślenie o biurach

Rozliczenia kosztów eksploatacyjnych zarządcy dostarczają zwykle do końca pierwszego kwartału. Potem będzie czas – z reguły od dwóch tygodni do trzech miesięcy, zależnie od zapisu w umowie – na weryfikację kosztów i zadawanie pytań.

Za co płacisz, Najemco?

W ubiegłym roku firmy musiały liczyć pieniądze bardziej niż kiedykolwiek, dlatego też uważniej przyglądają się obciążeniom wynikającym z najmu powierzchni biurowej, również tutaj szukając oszczędności. – Wielu najemców może być zaskoczonych po otrzymaniu rozliczenia, zapytają: co zrobiłeś drogi zarządco, żeby w trakcie lockdownu zmniejszyć koszty utrzymania budynku. Niektórzy zdecydują się przy tej okazji na audyt kosztów i wsparcie wyspecjalizowanych firm doradczych, ponieważ analizując sytuację, nie wystarczy porównanie pozycji w Excelu rok do roku. Konieczne są znajomość rynku oraz doświadczenie dotyczące funkcjonowania budynków komercyjnych, a także znajomość przepisów regulujących zarządzanie taką nieruchomością. Chętnie pomożemy przy weryfikacji kosztów najmu – mówi Artur Sutor, Partner i Dyrektor Działu Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska.

Na obciążenia najemcy wynikające z umowy najmu w biurowcu składają się czynsz, refaktury mediów oraz opłaty eksploatacyjne. Przy czym te ostatnie są dość poważnym obciążeniem finansowym dla najemcy i stanowią średnio 20 – 25 proc. czynszu bazowego.

O oszczędności na kosztach wspólnych można, a nawet trzeba zadbać już na etapie podpisywania umowy najmu. – Chcąc uniknąć wysokich rachunków w przyszłości, powinniśmy zamieścić w niej jasne zapisy, precyzujące: za co dokładnie zapłaci najemca i w jaki sposób będzie to rozliczane – mówi Artur Sutor i dodaje, że niezwykle istotne jest wpisanie do kontraktu zamkniętego katalogu pozycji zaliczanych do kosztów wspólnych, pamiętając, że najemcy nie powinni płacić za inwestycje w budynek, a jedynie w jego utrzymanie.

Proaktywny zarządca zaoszczędzi na mediach

Największy, bo aż 35-37-procentowy udział w kosztach mają media i tutaj również pojawia się największy potencjał do oszczędności. Szczególnie, że wiosną w niektórych obiektach było tylko 20 – 30 proc. użytkowników. Do tej pory w większości biurowców nie ma pełnej obsady. Co w takiej sytuacji może zrobić zarządca, chcąc optymalizować koszty?

– Jak w każdej sytuacji kryzysowej, podstawą jest dobra komunikacja. Proaktywny zarządca powinien pozostawać w stałym kontakcie z najemcami, sprawdzając, ile osób w najbliższym tygodniu, albo tygodniach, będzie pracowało na poszczególnych piętrach. Dzięki temu może odpowiednio ustawić parametry funkcjonowania infrastruktury technicznej, starając się zoptymalizować zużycie mediów przy zachowaniu odpowiedniego komfortu – wyjaśnia Łukasz Dreger, Senior Associate w Dziale Reprezentacji Najemców Biurowych w Cresa Polska oraz licencjonowany zarządca nieruchomości z kilkunastoletnim doświadczeniem. – Kolejną sprawą jest ograniczenie oświetlenia w częściach wspólnych. W czasie mniejszego obłożenia budynków zarządcy powinni włączyć czujniki ruchu, jeśli są w budynku, albo je zainstalować. Wiedząc, ile osób pracuje na poszczególnych kondygnacjach, można również wyłączyć część dźwigów. Taniej powinniśmy zapłacić również za wywóz śmieci. Jeśli natomiast po stronie kosztów za media nie pojawiły się żadne różnice między latami 2019 i 2020, to zawsze warto zapytać: dlaczego? – podpowiada ekspert.

Nowe myślenie o biurach

Jednocześnie trzeba mieć świadomość, że niektórych kosztów nie da się zmniejszyć nawet w zamkniętym biurze. Takim kosztem jest na przykład ochrona, która po wzroście płac minimalnych w 2017 roku była w budynkach mocno ograniczana. – Kolejnym obciążeniem finansowym, które trudno byłoby ograniczyć podczas pandemii, są usługi porządkowe. Ta pozycja niekiedy może nawet wzrosnąć ze względu na konieczność przestrzegania procedur związanych z częstą dezynfekcją oraz udostępnianiem w budynku płynów odkażających – mówi Łukasz Dreger i dodaje, że zadaniami zarządcy są nie tylko utrzymanie budynku w dobrym stanie i optymalizacja kosztów utrzymania, ale również dbanie o bezpieczeństwo i zdrowie użytkowników powierzchni. – Zupełnie nowym trendem jest zamieszczanie przez firmy w umowach najmu zapisów o krokach prewencyjnych, które zarządca powinien podejmować, chroniąc zdrowie i życie pracowników. Pandemia otworzyła u nas inne, zupełnie nowe myślenie o zarządzaniu biurowcem, a ważnym argumentem w toczących się aktualnie procesach relokacji i renegocjacji umów najmu stają się odpowiedzi na pytania: jak właściciel razem z zarządcą budynku zdali egzamin z pandemii? Czy widzimy, że ktoś w tym trudnym momencie zadbał o nasze finanse, ale również czujemy się w biurowcu bezpiecznie i komfortowo? I czy w związku z tym, chcemy zostać w nim na kolejne lata?

Źródło: Cresa.

Rynek biurowy w Polsce: Regiony nieco wyhamowały

dane-deaner-541785-unsplash
Rok 2020 był trudnym i pełnym wyzwań rokiem dla sektora biurowego w Polsce. Spodziewane od początku pandemii COVID-19 spowolnienie na rynku biurowym jest widoczne, przy czym wydaje się, że nie będzie ono miało charakteru długotrwałego. W miastach regionalnych nie tylko deweloperzy, ale również najemcy ostrożniej podejmowali decyzje, co znalazło swoje odzwierciedlenie w wolumenie podpisanych umów najmu. Zakontraktowane 580 000 m kw. było wynikiem gorszym o ponad 100 000 m kw. w porównaniu do 2019 r.

Na koniec grudnia 2020 r. całkowite zasoby biurowe na ośmiu największych rynkach regionalnych (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Łódź, Poznań, Szczecin, Lublin) osiągnęły niemal 5,8 mln m kw. Kraków z 1,55 mln m kw. powierzchni biurowej (27% całkowitego wolumenu biur istniejących w regionach) niezmiennie pozostaje liderem pod tym względem. Wrocław, który kolejny raz znalazł się na drugim miejscu, może pochwalić się stokiem biurowym o powierzchni ponad 1,2 mln m kw. Natomiast wielkość zasobów istniejącej powierzchni biurowej w pozostałych sześciu miastach regionalnych waha się od ponad 183 tys. m kw. w Szczecinie i Lublinie do prawie 900 tys. m kw. w Trójmieście.

W 2020 r. oddano do użytkowania 37 nowych projektów biurowych o łącznej powierzchni 393 300 m kw., co stanowi tylko około 70% w porównaniu do ilości powierzchni dostarczonej na rynki regionalne w 2019 r. Najwięcej nowej podaży w 2020 r. – 140 700 m kw. (36% wolumenu nowej podaży) przypadło na rynek krakowski, gdzie największym projektem dostarczonym na rynek był biurowiec High 5ive 4, o powierzchni 23 500 m kw., oddany do użytkowania w I kwartale 2020 r. Drugim rynkiem pod względem nowej podaży w 2020 r. są Katowice, z ponad 61 300 m kw. nowej powierzchni. Sektor biurowy w tym mieście powiększył się o cztery obiekty, z których największe to budynki A i B kompleksu Face2Face, o powierzchni odpowiednio: 26 200 m kw. i 19 600 m kw. Rynek w Trójmieście z nowo dostarczonymi 60 300 m kw. uplasował się na trzeciej pozycji, gdzie w ręce najemców zostało oddanych sześć nowych projektów. Do największych zaliczamy m.in. Olivia Prime B, z 25 000 m kw. powierzchni i biurowiec Wave A, którego powierzchnia najmu wynosi 23 600 m kw. Rynek wrocławski uplasował się zaraz za podium, z powierzchnią nieznacznie tylko mniejszą, niż ta dostarczona w Trójmieście. Cztery nowe projekty we Wrocławiu dały w sumie ponad 58 000 m kw. nowej powierzchni, z czego największym projektem było Centrum Południe (23 700 m kw.). Z pozostałych rynków regionalnych na uwagę zasługuje rynek łódzki, który w 2020 r. powiększył się o prawie 51 000 m kw. nowej powierzchni. Widoczne spowolnienie pod względem nowej podaży w 2020 r. odnotowały najmniejsze rynki biurowe w Polsce: w Lublinie nie oddano do użytku ani jednego projektu, a w Szczecinie zaledwie jeden o powierzchni 3 400 m kw.
Niepewna sytuacja rynkowa nie wpłynęła negatywnie na rozpoczęte już inwestycje, które są realizowane zgodnie z harmonogramem. Deweloperzy kontynuują trwające prace budowlane, ale decyzje o rozpoczęciu nowych inwestycji są często przesuwane w czasie. Ponadto, kilka inwestycji zostało tymczasowo wstrzymanych, a ich wznowienie planowane na kolejne miesiące, jest uzależnione od rozwoju sytuacji pandemicznej w kraju. W perspektywie 12 miesięcy najdynamiczniej będą rosły rynki: katowicki, krakowski oraz trójmiejski. Ten ostatni rynek małymi krokami zbliża się do przekroczenia pułapu 1 mln m kw. istniejących zasobów biurowych. Do największych realizowanych inwestycji poza Warszawą należą: kompleks Global Office Park firmy Cavatina (55 100 m kw.) i .KTW II firmy TDJ Estate (42 000 m kw.) realizowane w Katowicach, Ten Office Buma A1 (12 700 m kw.) i Teritium Business Park III (12 500 m kw.), obie inwestycje w Krakowie i obie realizowane przez Buma oraz wrocławski biurowiec MidPoint 71 (36 900 m kw.) firmy Echo Investment.

Rosnąca liczba ofert podnajmów jest obecnie jedną z najbardziej widocznych konsekwencji pandemii na rynku biurowym w Polsce. Na koniec roku na rynkach regionalnych wolumen powierzchni oferowanej na podnajem osiągnął około 150 000 m kw. Wśród rynków regionalnych największy wybór przestrzeni na podnajem oferują firmy we Wrocławiu, Krakowie i Trójmieście. Dzięki temu rozwiązaniu, najemcy różnych branż mają możliwość wynajęcia biura na krótszy okres i w atrakcyjniejszej cenie, niż w przypadku tradycyjnej umowy najmu. Umowy podnajmu wiążą się jednak z ograniczonymi możliwościami zmiany aranżacji lub nietypowymi okresami najmu, co z drugiej strony może powstrzymywać firmy przed wyborem takiej opcji.

Wraz z rozpowszechnieniem się elastycznego modelu pracy zyskaliśmy pewność, że biura pozostaną niezbędnym elementem dla funkcjonowania firm. Po wielu miesiącach pracy zdalnej, utrzymanie maksymalnej wydajności jest wyzwaniem. Potrzebujemy ciągłej wymiany informacji z innymi ludźmi, codziennej ludzkiej interakcji oraz miejsca profesjonalnie przystosowanego do pracy. Dlatego biuro zawsze będzie punktem centralnym każdej firmy. Jednak można oczekiwać, że najemcy będą wymagać większej elastyczności, co do okresu najmu oraz zajmowanej powierzchni jak i opcji podnajęcia zajmowanej powierzchni biurowej

Mikołaj Laskowski, Head of Office Agency w BNP Paribas Real Estate Poland

Wskutek pandemii całkowity wolumen popytu w 2020 r. na rynkach regionalnych był niższy tylko o ok. 16% r-d-r. Zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w okresie od stycznia do grudnia 2020 r. sięgnęło 582 200 m kw., co biorąc pod uwagę sytuację pandemiczną jest dobrym wynikiem. W 2020 r. trzy rynki regionalne (poznański, łódzki i wrocławski) odnotowały wzrost popytu brutto, z czego rynek poznański zanotował wzrost popytu brutto aż o 55% w stosunku do 2019 r. Pozostałe rynki zanotowały spadki, a największy dotyczył rynku krakowskiego (o około 40% w stosunku do rezultatu uzyskanego w 2019 r.).
W 2020 roku najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom: 47% (włączając umowy przednajmu). Renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów odpowiadały za 38% zarejestrowanego popytu, ekspansje za 13%, a 2% stanowiły umowy na potrzeby własne właścicieli nieruchomości. Rekordową w 2020 r. była umowa przednajmu Allegro, który wynajął 26 000 m kw. powierzchni w biurowcu Nowy Rynek D1 w Poznaniu. Największą umową odnowienia była z kolei umowa firmy ABB, opiewająca na 20 000 m kw. w biurowcu Axis. Najwyższą aktywność najemców zarejestrował sektor IT, który w całym 2020 r. odpowiadał za ponad 41% zrealizowanego popytu brutto. Firmy z tego sektora podpisały również znaczące umowy najmu. Do największych z nich (oprócz wspomnianej wcześniej umowy Allegro) zalicza się: umowę przednajmu Fujitsu na 16 300 m kw. w Technology Solutions w Fuzji w Łodzi oraz nową umowę poufnego najemcy na 14 500 m kw. w Tertium Business Park C w Krakowie.
Na koniec czwartego kwartału 2020 r na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia od zaraz pozostawało prawie 736 600 m kw. powierzchni biurowej, czego wynikiem jest stopa pustostanu na poziomie 12,7% (wzrost o 0,8 p.p. kw./kw. oraz wzrost o 3.1 p.p. w porównaniu do końca 2019 roku). Najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w Łodzi – 16,4 %, najniższy w Szczecinie – 6,9%.

Ostatnie 3 lata na regionalnych rynkach biurowych odznaczały się rekordową aktywnością najemców i przyzwyczaiły nas do dobrych wyników. Ostatni rok przyniósł spowolnienie, jednak wydaje się, że jego skutki nie muszą mieć charakteru długotrwałego. W zależności od dalszej sytuacji zdrowotnej, tempa szczepień, działań i restrykcji rządowych oraz zmieniających się preferencji najemców sytuacja na rynku może się zmienić. Kolejne miesiące przyniosą odpowiedź na najbardziej nurtujące wszystkich pytanie: jak zachowa się rynek w 2021 r. 

Klaudia Okoń, Consultant, Research and Consultancy Department, BNP Paribas Real Estate Poland.

Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland.

Raport REDD: Office Market Snapshot 2020 – nowy biurowy świat

austin-li-201808-unsplash
Analitycy REDD, niezależnej platformy dostarczającej dane o rynku biurowym w Polsce, podsumowali 2020 rok na rynku biurowym. Na koniec czwartego kwartału łączne zasoby powierzchni biurowej w Polsce wyniosły 12,88 mln m kw. Najwięcej powierzchni zlokalizowane jest w Warszawie (6,87 mln m kw.), Krakowie (1,41 mln mkw.), Wrocławiu (1,25 mln m kw.) – wynika z raportu REDD. Analitycy platformy jako jedyni w Polsce biorą pod uwagę powierzchnię we wszystkich budynkach klasy A, B i C.

Spis treści:
Rok zmian na rynku biur
Podaż. Ponad 646 tys. nowych mkw. w całej Polsce
Właściciele zmieniają podejście
Czynsze coraz niższe

Całkowite zasoby powierzchni biurowej w Polsce wynoszą już ponad 12,88 mln m kw., a w budowie znajduje się 1,32 mln m kw. Według danych REDD, w samej Warszawie powstaje obecnie ok. 660 tys. m kw., w Katowicach ponad 150 tys. m kw., a w Krakowie ponad 147 tys. m kw.

Rośnie również wskaźnik pustostanów. Tylko w Warszawie w budynkach klasy A (nowoczesna powierzchnia) prawie 650 tys. m kw. jest do wynajęcia od ręki, a kolejne 280 tys. mkw. w budynkach już komercjalizowanych, ale będących jeszcze w trakcie budowy.

Z kolei w całej Polsce we wszystkich biurowcach z bazy REDD było do wynajęcia ponad 2,5 mln m kw., z czego prawie 700 tys. m kw. w budynkach już komercjalizowanych, ale w trakcie budowy.

Rok zmian na rynku biur

– Za nami rok, który przejdzie do h istorii, a jego skutki obserwować będziemy przez kolejne lata – mówi Piotr Smagała, dyrektor zarządzający REDD. Jak dodaje, pandemia zmieniła nie tylko model pracy, ale i rynek pracy, co nie pozostało bez wpływu na rynek biur.

– Praca hybrydowa jest już stałym elementem na rynku pracy, firmy nauczyły się jak pracować zdalnie. Najczęściej wybieranym modelem jest praca w biurze w wymiarze 3-4 dni. Takie podejście może w perspektywie długookresowej mieć znaczący wpływ na zapotrzebowanie na powierzchnię biurową – prognozuje Piotr Smagała z REDD.

W ocenie eksperta, biura jednak nadal odgrywać będą znaczącą rolę w firmach. Dla biznesu są one niezbędne i pokazały to ostatnie miesiące. Home office odkrył, jak ważny dla zespołu jest kontakt osobisty, jak bardzo potrzebne są spotkania osobiste i „burza mózgów”.

– Negatywne skutki pandemii COVID-19 rynek biurowy zaczął odczuwać niemal od razu po wprowadzeniu twardego lockdownu w marcu 2020 roku. Negocjacje dotyczące wynajmu nowych powierzchni w wielu przypadkach zostały zawieszone, a firmy czekały na ustabilizowanie się sytuacji – mówi Piotr Smagała.

Podaż. Ponad 646 tys. nowych mkw. w całej Polsce

W 2020 roku na rynek dostarczono w całej Polsce ponad 646 tys. mkw. biur. W samej stolicy pojawiła się powierzchnia w ramach np. The Warsaw Hub, zrealizowanego przez Ghelamco Poland o powierzchni 89 tys. mkw. czy Mennica Legacy Tower od Golub GetHouse, który dostarczył ponad 47 tys. mkw.

– Nowe inwestycje będą kontynuowane, ale podjęcie decyzji o ich rozpoczęciu będzie szerzej analizowane niż do tej pory. Deweloperzy dużo ostrożniej podchodzą do nowych projektów, a data ich rozpoczęcia może wydłużyć się do momentu ustabilizowania sytuacji związanej z pandemią COVID-19 – mówi Piotr Smagała, REDD.

Właściciele zmieniają podejście

– Sytuacja ostatnich miesięcy zmieniła także podejście właścicieli budynków. Już teraz są oni bardziej skłonni do większego pola negocjacji czynszu i długości trwania umowy – zaznacza Piotr Smagała.

Jak dodaje, jednym z ważniejszych trendów w 2020 roku była również wzrastająca liczba powierzchni oferowanej na podnajem. Obecnie w Warszawie na firmy zainteresowane takim rozwiązaniem czeka ok. 110 tys. mkw.

Dodatkowo właściciele dostosowują się do wymagań najemców. Co za tym idzie, oferować będą elastyczną powierzchnię w budynkach. Ważne będą przestrzenie wspólne w budynkach, salki konferencyjne „na godziny” dostępne dla wszystkich najemców obiektu. Idziemy w kierunku takiej „coworkizacji biur”.

Czynsze coraz niższe

W ostatnich miesiącach obserwujemy redukcję stawek czynszów za wynajem powierzchni biurowych, zarówno po stronie czynszów bazowych, jak i efektywnych. Średnia stawka w Warszawie wynosi nieco pod 14 euro/mkw./m-c. Spadek średnich stawek dotyczy każdej klasy obiektów biurowych.

Platforma REDD Real Estate Digital Data opublikowała dane dotyczące całego rynku powierzchni biurowych w Polsce za rok 2020. Źródłem informacji jest największa baza danych o rynku analizująca 26 rynków biurowych w kraju. Dane zawarte w raporcie „Office Market Snapshot 2020” dotyczą powierzchni biurowej oddanej do użytku w budynkach klas A, B i C, budynków w budowie, liczby i wielkości transakcji wynajmu, liczby powierzchni niewynajętej oraz liczby powierzchni będącej w IV kw. oferowanej do podnajmu.

Źródło: REDD.

Finansowanie dłużne nieruchomości – co nas czeka w 2021 roku?

Marcin Wielgus
W ubiegłym roku, z powodu niepewności wywołanej przez pandemię i lockdown, banki zmieniły swoją politykę w zakresie udzielania kredytów deweloperom oraz inwestorom. Mogliśmy zauważyć wzmożoną ostrożność w podejściu do finansowania prawie wszystkich rodzajów nieruchomości – zwiększyły się oczekiwania odnośnie zabezpieczeń, wydłużyły procesy decyzyjne, a czasami pojawiały się nawet wymogi analizy wrażliwości wartości poszczególnych obiektów. Wzrosły też marże banków, zwłaszcza w stosunku do trudniejszych projektów. Wyjątkiem były centra logistyczne, ponieważ zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe wzrosło dzięki przyśpieszonemu rozwojowi ecommerce. Najtrudniej było pozyskać finansowanie na hotele i centra handlowe. Jak polityka kredytowa banków może się kształtować w 2021 roku?

Spis treści:
Boom na magazyny trwa w najlepsze
Mieszkania i biurowce z perspektywą
W handlu liczy się format
Hotele niezupełnie bez szans
Inwestycje alternatywne coraz bardziej popularne
Miejsce na nowych graczy

Boom na magazyny trwa w najlepsze
Według danych Savills, w 2020 roku w Polsce oddano do użytku ok. 2,2 mln m2 nowoczesnej powierzchni magazynowej. We wrześniu odnotowano rekord pod względem wolumenu transakcji kupna/sprzedaży obiektów logistycznych, a po trzech pierwszych kwartałach pod względem najmu (3,7 mln m2). Prognozy pokazują, że polski rynek magazynowy będzie się dalej rozwijał. Sprzyja temu trend nearshoringu, w który Polska świetnie się wpisuje dzięki centralnemu położeniu na mapie Europy, a także rozwój logistyki ostatniej mili, napędzanej przez sprzedaż internetową i coraz ważniejszej w budowaniu przewagi konkurencyjnej dla wielu firm. W związku z tym banki są i nadal będą zainteresowane finansowaniem centrów logistycznych. Z racji trwającego boomu na magazyny nie muszą jednak walczyć o każdy projekt, dlatego na najlepsze warunki kredytowe mogą liczyć obiekty najbardziej atrakcyjne – położone w strategicznych lokalizacjach na mapie kraju, a także magazyny miejskie, zwłaszcza typu mulit-let.

Mieszkania i biurowce z perspektywą
Polski rynek mieszkaniowy okazał się bardziej odporny na recesję, niż się spodziewaliśmy na początku pandemii. Najlepszym dowodem jest wzrost sprzedaży mieszkań w sześciu największych lokalizacjach w kraju w ostatnim kwartale 2020 roku, w porównaniu do kwartału trzeciego. Deweloperzy szybko dopasowali się do nowych warunków, a dodatkowo utrzymuje się zainteresowanie mieszkaniami ze strony inwestorów instytucjonalnych. To wszystko pozwala patrzeć w przyszłość optymistycznie, dlatego banki są stale skłonne finansować inwestycje mieszkaniowe.

Na kredyty mogą też liczyć firmy, które planują inwestować w biurowce. Jednak dopóki sytuacja epidemiczna nie ulegnie znaczącej poprawie, banki będą nadal preferowały projekty z dużym potencjałem – zlokalizowane w dogodnych, dobrze skomunikowanych miejscach, oferujące wysoki standard techniczny oraz nowoczesne i elastyczne rozwiązania, a ponadto realizowane przez renomowane firmy. Obecnie wymagany jest większy niż przed pandemią poziomu przednajmu. Banki bardziej wnikliwe przyglądają się przy tym profilowi najemców kredytowanych nieruchomości – biorą pod uwagę, jakiego rodzaju działalność prowadzi dana firma, w jakim stopniu jej branża jest odporna na kryzys i jakie są długoterminowe perspektywy dla tego rodzaju biznesu. Mile widziane są także dodatkowe gwarancje ze strony inwestora czy projekty w strukturach umożliwiających krzyżowe zabezpieczenie oraz zapewniających zwiększony margines bezpieczeństwa (np. finansowanie zdywersyfikowanych portfeli, wysokie zaangażowanie środków własnych kredytobiorcy, niskie LTV).

W handlu liczy się format
Ciągle trudno uzyskać finansowanie dla inwestycji w obiekty handlowe. Pandemia wzmocniła i przyśpieszyła zmiany, które mogliśmy obserwować na rynku tego typu nieruchomości już od kilku lat. Zainteresowanie deweloperów oraz inwestorów tradycyjnymi galeriami handlowymi spadło jeszcze bardziej na korzyść parków handlowych i centrów convenience, zwłaszcza tych z wiodącym udziałem sklepów spożywczych. Formaty te nie zostały objęte dużymi restrykcjami, dlatego były relatywnie najbardziej odporne na lockdown. Dodatkowo, w okresie spowolnienia gospodarczego rośnie popyt na ofertę dyskontów, które często są najemcami takich obiektów. Z tego względu to właśnie parki handlowe i centra convenience mogą najbardziej liczyć na finansowanie. Należy jednak zaznaczyć, że banki prawdopodobnie jeszcze przez długi czas będą prowadzić restrykcyjną politykę kredytową w odniesieniu do nieruchomości handlowych. Wszystko zależy od tego, jak szybko uporamy się z epidemią i w jakim tempie gospodarka będzie powracała na właściwe tory.

Hotele niezupełnie bez szans
W ubiegłym roku praktycznie niemożliwe było pozyskanie finansowania na hotele. W 2021 roku sytuacja ma szansę ulec zmianie. Banki powinny zacząć kredytować tego typu obiekty, jak tylko przywrócona zostanie ich działalność, zwłaszcza że w Polsce wciąż jeszcze brakuje hoteli w odpowiednim standardzie. Dodatkowo, po całym roku siedzenia w domach, Polacy mają duży apetyt na podróżowanie, a ze względów bezpieczeństwa wiele osób postawi zapewne na turystykę krajową. Ponadto przejście na pracę zdalną w wielu firmach będzie się przyczyniało do rozwoju stylu podróżowania zwanego b-leisure (business & leisure). To z kolei stanowi szansę dla hoteli wypoczynkowych, które będą mogły efektywniej funkcjonować poza sezonem. Na popularność nie powinny też w przyszłości narzekać obiekty z zapleczem medycznym i rehabilitacyjnym, pomagające powrócić do zdrowia i równowagi psychicznej osobom dotkniętym skutkami pandemii.

Inwestycje alternatywne coraz bardziej popularne
Na koniec warto zwrócić uwagę także na obiekty typu mixed-use oraz inwestycje alternatywne, np. z segmentu PRS czy akademików. Wielofunkcyjne kompleksy o charakterze miastotwórczym, łączące np. budynek mieszkalny z biurowcem lub aparthotelem, postrzegane są jako przyszłość polskiego rynku nieruchomości. Deweloperzy nie powinni mieć zatem problemu z pozyskiwaniem kredytów na takie projekty. Banki są także skłonne rozmawiać o finansowaniu inwestycji alternatywnych. W tym przypadku kluczowe jest doświadczenie inwestora oraz wyniki osiągane na przestrzeni wielu lat. Dodatkowo, preferowane są całe portfele, a nie pojedyncze obiekty.

Miejsce na nowych graczy
Podsumowując, mogę powiedzieć, że 2021 rok powinien przynieść lepsze warunki finansowania dłużnego, choć banki będą nadal wykazywać się ostrożnością, wnikliwie analizując poszczególne projekty. Biorąc pod uwagę niski poziom stóp procentowych, który prawdopodobnie utrzyma się jeszcze przez dłuższy czas, na rynku może powstać miejsce dla nowych graczy konkurujących z bankami jako dostawcy długu. Przykładem mogą być fundusze dłużne czy firmy ubezpieczeniowe. Takie podmioty są obecne na bardziej dojrzałych rynkach i mogą coraz śmielej pojawiać się w Polsce, oferując finansowanie projektów znajdujących się na granicy zainteresowania banków lub bezpośrednio z nimi konkurując w wybranych lokalizacjach, sektorach lub strukturach. Co prawda finansowanie pozabankowe jest z reguły droższe, ale za to bardziej elastyczne. Można je też szybciej uzyskać. Większa dywersyfikacja źródeł finansowania jest obecnie bardzo pożądana.

 

Autor: Marcin Wielgus, Director – Debt Financing, Hines Polska Sp. z o.o.

Showroom, czyli jak zachęcić najemcę do biurowca

Jakub Potocki

Showroom, czyli powierzchni pokazowa to dla wynajmujących jeden z nieodłącznych elementów strategii sprzedażowej nowych biurowców, a także tych przechodzących rewitalizację. Na pytania jaki jest standard takiej przestrzeni i z jakich elementów powinien się składać, a także dlaczego to dobre rozwiązanie dla każdej ze stron transakcji? Odpowiada Jakub Potocki, Negocjator w Dziale Powierzchni Biurowych, AXI IMMO.

Spis treści:
Viewing, czyli pierwsze wrażenia najemców
Kiedy zdecydować się na showroom?
Jaki jest standard?
Czym jest ponad standard?
Przyszłość powierzchni pokazowych dostępna jest już dziś

Viewing, czyli pierwsze wrażenia najemców
W standardowym przypadku podczas viewingu klienci, którzy są zainteresowani ofertą biurowca mają do dyspozycji dwa typy powierzchni. Pierwszym z nich i zdecydowanie częściej spotykanym w nowych biurowcach jest stan deweloperski czyli tzw. Shell and Core. Wchodząc na piętro możemy zobaczyć jedynie to jaki widok będziemy mieli z okien i osoba reprezentująca właściciela opowiada jak dane piętro może zostać zagospodarowane, tj. w których miejscach przewidziane są toalety, aneks kuchenny czy proponowane pomieszczenia gospodarcze. Drugim przykładem są starsze budynki i pozostawiona przez byłych najemców przestrzeń. Wynajmujący biurowca, w tym przypadku deweloper lub fundusz inwestycyjny, zostaje zazwyczaj z mocno wyeksploatowaną powierzchnią, która może z różnych przyczyn nie spełniać obowiązującego standardu przyjętego przez właściciela. Wśród najczęstszych przypadków znajdują się wytarte podłogi i ściany, zalane wykładziny, popękane ściany, obrysy urządzeń, słabsze doświetlenie czy w starszych biurowcach gabinetowy układ zaaranżowanej przestrzeni. W obu przypadkach showroom będzie z pewnością dobrym rozwiązaniem, aby pokazać najemcy w bardzo prosty i szybki sposób w jaki dana powierzchnia może zostać zaadaptowana.

Kiedy zdecydować się na showroom?
Showroom to jedno z pierwszych i podstawowych narzędzi w rękach deweloperów mogące pomóc w szybszej komercjalizacji powierzchni biurowej. Powierzchnie pokazowe powstają najczęściej w budynkach będących w ostatnich fazach budowy, a także tych, które z różnych względów przechodzą modernizację, czy pewnego rodzaju odświeżenie swojej oferty. Showroom to jeden z elementów skutecznego marketingu powierzchni, który w znaczący sposób może wpłynąć na decyzje przyszłych najemców uzmysławiając im jak dana przestrzeń może wyglądać. Statystycznie mało osób potrafi wyobrazić sobie jak cała przestrzeń biurowa może zostać zaadaptowana. Showroom to odpowiedź na pytania:
jak będzie wyglądać układ gabinetowy, open space i część konferencyjna?
Jaki standard wykończenia oferuje wynajmujący?
Jak pod względem estetycznym będą prezentować się wybrane kolory, materiały i powierzchnia, gdy np. pozostawimy sufit otwarty, nadając mu industrialny charakter?

Jaki jest standard?
Na rynku biurowym nie ma przyjętej jednej strategii dotyczącej tego, po pierwsze jaką powierzchnię przeznaczyć na przygotowanie showroomu, a po drugie z jakich elementów powinien się on składać. Do pewnego rodzaju standardu przyjmuje się przeznaczenie ok. 100 – 200 mkw. powierzchni jednego piętra, w której pokazuje się standardowe wykończenie biura. W jego skład najczęściej wchodzi część open space dla 8-12 osób, gabinet, sala konferencyjna i np. aneks kuchenny. Dodatkowo prezentuje się jak będzie wyglądała opcja podwieszanego sufitu i podniesionej podłogi, proponowane okablowanie i wyjścia na media, rodzaj zastosowanej klimatyzacji i oświetlenia, standardowa wykładzina, a także rodzaj montowanych drzwi.

Czym jest ponad standard?
Każdy z właścicieli biurowca przyjmuje własną strategię tego jak zaaranżuje swój showroom, z jakiej kategorii materiałów skorzysta czy jaką powierzchnię przyjmie na jego zbudowanie. Zdarza się, że część z wynajmujących oprócz standardowego showroomu decyduje się na przygotowanie dodatkowych wersji aranżacji, w której pokazuje jak w pełni można skorzystać z potencjału ukrytego na danym piętrze. W takich przypadkach mówimy o rozwiązaniach, które wykraczają ponad standard i mogą w nich znaleźć się m.in. szklane elementy np. w sali konferencyjnej lub gabinecie, dodatkowe lampy, które doświetlają pomieszczenia, ekrany z informacjami o rezerwacji przed salami czy czujniki pod biurkami do sprawdzania obłożenia biura. Jeżeli najemca będzie zainteresowany skorzystaniem ze spersonalizowanej aplikacji np. do rezerwacji sal konferencyjnych czy biurek, która znajduje się w ofercie dewelopera takie rozwiązanie również może zostać zaprezentowane na powierzchni pokazowej.

Przyszłość powierzchni pokazowych dostępna jest już dziś
Niektórzy deweloperzy, jeszcze na etapie budowy biurowców korzystają z dodatkowych rozwiązań i starają się zaprezentować przyszłym najemcom standard typowej powierzchni wykorzystując technologię AR lub VR. Wirtualny spacer po budynku z pewnością stanowi element strategii marketingowej i może przybliżyć firmę do wynajęcia powierzchni, jednak może być równie kosztowny jak przygotowanie fizycznej powierzchni, w której możemy dotknąć i poczuć każdy element biura.

Tak jak różne są potrzeby najemców, tak różne są projekt biur, w których będzie odbywać się praca, a także standard samych budynków. Każdy z deweloperów powinien zastanowić się, który z wariantów tj. wirtualny czy fizyczny showroom bardziej odpowiada jego strategii i wizji prowadzenia biznesu. Z pewnością dobrze przygotowana powierzchnia pokazowa to jeden z bardziej zachęcających elementów sprzedażowych wynajmujących. Co ciekawe, w historii rynku powierzchni biurowych bardzo często spotyka się sytuację, że jeżeli najemcy spodoba się układ biura zaprezentowany w showroomie, to taka powierzchnia może również stanowić produkt do wynajęcia.

Autor: Jakub Potocki, Negocjator w dziale powierzchni biurowych, AXI IMMO.

Skanska: ten rok upłynie pod znakiem powrotu do biur

Skanska_Arkadiusz Rudzki

Arkadiusz Rudzki – wiceprezes ds. wynajmu i sprzedaży w spółce biurowej Skanska w CEE uważa, że pandemia wykreowała rzeczywistość, która przełoży się na wzmocnienie trendów istniejących w branży od lat. W 2021 roku deweloperzy stworzą jednak nową ofertę dla swoich klientów. Jej celem będzie odpowiedź na hybrydowy model pracy, który powstał w dobie pandemii koronawirusa.

Spis treści:
Bezpieczeństwo jako kluczowy trend roku 2021
Praca z biura – nowa forma benefitu
Elastyczne modele pracy kreują rosnące znaczenie core & flex – hybrydowych strategii organizacji miejsc pracy
Zrównoważona i odpowiedzialna działalność firm

Bezpieczeństwo jako kluczowy trend roku 2021
– Bezpieczeństwo to dla nas od zawsze słowo klucz – budujemy bezpiecznie albo wcale, ale dotyczy to również tego jakie tworzymy projekty – z bezpiecznym środowiskiem pracy dla naszych najemców. Zarówno w roku 2020 jak i w tym jesteśmy maksymalnie skoncentrowani na tym, aby nasze biurowce spełniały zasady zaostrzonego reżimu sanitarnego i tworzyły przestrzeń odpowiednią do powrotu do biura w tej nowej rzeczywistości. Przykładowo, nasza aplikacja „Connected by Skanska” pozwala na dostęp do budynku za pomocą wirtualnych kart, goście korzystają z elektronicznej rejestracji, a dla zmotoryzowanych mamy inteligentny parking umożliwiający wjazd na podstawie automatycznie rozpoznanej tablicy rejestracyjnej. To są rozwiązania, które zwiększają bezpieczeństwo w trudnym czasie pandemii – komentuje Arkadiusz Rudzki, wiceprezes ds. wynajmu i sprzedaży w spółce biurowej Skanska w CEE.
Skanska jako pierwszy deweloper w Europie Środkowo-Wschodniej otrzymała certyfikat WELL Health-Safety Rating w kategorii zgłoszenia kilku projektów równocześnie dla 8 inwestycji – w tym czterech w Polsce. Rating przyznawany jest powierzchniom biurowym o najwyższych parametrach bezpieczeństwa, zmniejszających ryzyko przenoszenia chorób w związku z trwającą pandemią. Wyróżnienia takie jak te stanowią dla pracowników dowód na to, że mogą się czuć w pracy komfortowo.

Praca z biura – nowa forma benefitu
Po początkowym zachwycie możliwością pracy zdalnej, kolejne miesiące pandemii pokazały, że biura będą ciągle potrzebne, a wręcz niezbędne do funkcjonowania zespołów i całych firm. Brak bezpośrednich interakcji z koleżankami i kolegami z pracy wpływa negatywnie zarówno na pracowników, jak i pracodawców. Biura pełnią bardzo ważne role: społeczne, kulturotwórcze, a także formalne. – Chcę podkreślić, że w podejściu do powierzchni biurowych nastąpiła zmiana, którą pandemia tylko znacznie przyspieszyła. Firmy coraz częściej będą rezygnowały z podejścia „musisz przychodzić do biura” na rzecz „chcę, abyś chciał przychodzić do biura”. Ta zmiana mocno wpłynie na przestrzenie biurowe w przyszłości. Trzeba będzie pracownikom zapewnić więcej miejsca, odpowiednie środki sanitarne i przekonać ich, że biuro jest bezpieczne. Przede wszystkim biuro będzie musiało jednak oferować coś więcej od tego, co pracownik ma w domu – krótko mówiąc, biuro powinno być lepsze, ładniejsze, wygodniejsze i ciekawsze niż dom. Na znaczeniu na pewno zyskają rozwiązania, które pomogą pracownikom w zaoszczędzeniu czasu, takie jak chociażby usługa concierge. Moim zdaniem sposób korzystania z biur coraz bardziej będzie się upodabniał do hoteli – będziemy tam spędzali niezbędny czas potrzebny do pracy zespołowej, budowania relacji z innymi pracownikami i korzystania z infrastruktury budynków biurowych, która zaspokoi nasze potrzeby do wykonywania zadań, których nie możemy wykonać, pracując z domu – wyjaśnia Arkadiusz Rudzki.

Elastyczne modele pracy kreują rosnące znaczenie core & flex – hybrydowych strategii organizacji miejsc pracy
To, co jeszcze przed pandemią stanowiło przyczynę okazjonalnego włączania powierzchni typu flex do puli dostępnych dla pracowników miejsc pracy – jak na przykład potrzeba zapewnienia chwilowej przestrzeni projektowej czy przejściowej na czas remontu – dziś powoli staje się elementem planowania strategicznego. Nieprzewidywalność i nagłość zmian, które zostały spotęgowane doświadczeniami wynikającymi z koronawirusa. One z kolei z pewnością zmienią przyczyny popytu na biurowe rozwiązania łączone. Flex, w połączeniu tradycyjną centralną siedzibą, na stałe zagości w korporacyjnym planowaniu miejsc pracy, chociażby jako doskonały i bezpieczny bufor dla nieprzewidywalnych zmian w zatrudnieniu, np. redukcji etatów albo rozszerzenia działalności firmy. – Dodatkowo po ostatnim roku wiemy, że korporacyjny model organizacji pracy nie powinien być oparty jedynie o tradycyjną siedzibę i domy pracowników. Nie jest to model doskonały – nie każdy pracownik ma przecież warunki do pracy z własnych czterech ścian. Przestrzenie flex będą idealnym uzupełnieniem i alternatywną pomiędzy biurem z limitowanym dostępem a domem – dodaje Arkadiusz Rudzki. Dość szybko powinniśmy zauważyć wzrost zainteresowania tego rodzaju powierzchniami oraz decyzje deweloperów o uzupełnieniu formatów biurowych o flexy. – Skanska jako pierwsza dostrzegła taką potrzebę i blisko cztery lata temu związała się z Business Link, stawiając na biurowe oferty hybrydowe, tzw. core & flex. W ramach jednej grupy deweloperskiej, jesteśmy w stanie odpowiedzieć w pełni na obecne potrzeby najemców korporacyjnych, którzy chcą połączyć tradycję z elastycznością – podkreśla Rudzki.

Zrównoważona i odpowiedzialna działalność firm
Dla młodego pokolenia kluczową rolę pełnią wartości wyznawane i reprezentowane przez ich pracodawców. Zjawisko to będzie zyskiwało na znaczeniu, szczególnie w kontekście trwającego kryzysu klimatycznego. Zrównoważona i odpowiedzialna działalność korporacji stanie się w przyszłości jedyną możliwą. – W Skanska dbamy o to, aby nasze budynki były ponadczasowe, nowoczesne, otwarte i pełne życia. Zależy nam na tym, aby pracownicy chcieli i lubili w nich pracować. Dlatego tak dużą wagę przykładamy do certyfikacji WELL i LEED – chcemy, aby realizowane przez nas inwestycje funkcjonowały w zgodzie z naturą i człowiekiem. Najgorszym, co może spotkać pracownika, jest tzw. „syndrom chorego biura”. Polega on na tym, że biuro jest tak źle zaprojektowane, że ludzie przybywający w nim skarżą się na bóle głowy albo złe samopoczucie. Biorąc pod uwagę czasy, w jakich żyjemy, oraz fakt, że obecność w biurze przestaje być standardem, dbanie o jak najwyższy komfort ludzi znajdujących się w budynku to kluczowy, ale i po prostu niezbędny element sukcesu – podsumowuje Arkadiusz Rudzki.

Źródło: Skanska.

Ponad połowa umów najmu w 2020 roku we Wrocławiu to renegocjacje

Maciej Moralewicz_Dyrektor Regionalny_Knight Frank_small_28 04 2020

W IV kw. 2020 roku we Wrocławiu podpisano umowy najmu na ponad 21.000 m2 z czego ponad 75% tego wolumenu stanowiły renegocjacje. Biorąc natomiast pod uwagę roczny wolumen transakcji, najemcy podpisali umowy najmu łącznie na 128.000 m2 powierzchni, a odnowienia umów stanowiły ponad połowę wolumenu. Wrocław na tle innych miast regionalnych może się pochwalić pozytywnymi wskaźnikami.

Zasoby biurowe Wrocławia na koniec grudnia 2020 roku przekroczyły 1,22 mln m2, co pozycjonuje miasto na drugim miejscu pod względem wielkości wśród rynków regionalnych, po Krakowie. Zanotowaliśmy jednak mniejszą aktywność deweloperów na tym rynku – do użytku oddano niespełna 60.000 m2 nowej powierzchni, co stanowi spadek względem ubiegłego roku o 60%. Niezmiennie nowe projekty realizowane są w czterech głównych obszarach koncentracji powierzchni biurowej Trzeba mieć jednak na względzie, że nowa podaż w 2019 roku osiągnęła rekordowy wynik. Ostrożność firm deweloperskich można dostrzec również w podejściu do nowych inwestycji. W ostatnim kwartale zeszłego roku w stolicy Dolnego Śląska nie rozpoczęto żadnego nowego projektu, a w budowie pozostaje 136.000 m2 powierzchni biurowej. Przy założeniu dotrzymania harmonogramów budowlanych, ponad połowa tej powierzchni trafi na wrocławski rynek jeszcze w 2021 roku, zwiększając obecnie dostępną ofertę dla najemców. Możemy się również spodziewać, że w I kw, 2021 rozpocznie się realizacja kilku projektów, które uzyskały prawomocne pozwolenia na budowę i stosowne finansowanie. Warto zauważyć, że poziom aktywności wśród najemców w porównaniu z Poznaniem, Katowicami, Łodzią, Trójmiastem, Szczecinem i Lublinem był wyższy i ostatecznie podpisane zostały umowy najmu na 128.000 m2 nowoczesnej powierzchni biurowej, co również oznacza wzrost o 4% w stosunku do 2019 roku kiedy podpisano umowy najmu na łącznie 123.000 m2. Biorąc pod uwagę wzywania z jakimi musiały się mierzyć przedsiębiorstwa i przez co wiele decyzji o relokacji i ekspansji było wstrzymywanych jest to bardzo dobra wiadomość dla Wrocławia i pozytywny sygnał dla rynku biurowego i inwestycyjnego.

W całej Polsce odnotowaliśmy wzrost pustostanów o ponad 3 pp w stosunku do 2019 roku, który na koniec grudnia 2020 roku wyniósł 12,7%. Pomimo, że Wrocław również zanotował wzrost współczynnika pustostanów o 2,4 pp w porównaniu do 2019 roku, to był on niższy od średniej krajowej o 0,6 pp i wyniósł 15%.

Autor: Maciej Moralewicz, Dyrektor Regionalny – Wrocław, Knight Frank.

Bez rekordu, ale stabilnie na rynku inwestycyjnym w Polsce

Krzysztof Cipiur_Knight Frank_

Rok 2020, pomimo panującej pandemii COVID-19 i jej ogromnego wpływu na gospodarkę światową, zamknął się dobrym wynikiem przekraczającym 5,3 mld EUR. Na rynku nieruchomości komercyjnych apetyt inwestorów i zagranicznych funduszy pozostaje wciąż wysoki. Pomimo spadku wolumenu transakcji o 30% w porównaniu z rekordowym 2019 rokiem, rynek inwestycyjny w Polsce jest stabilny, a wartość zamkniętych transakcji zdecydowanie przekracza średnią z ostatnich 10 lat, która oscyluje wokół 4,2 mld euro.

Spis treści:
Wolumen transakcyjny w Polsce (mln EUR)
Stopy kapitalizacji „prime”

Aż 50% kapitału zainwestowanego w Polsce w 2020 roku stanowiły przejęcia aktywów w sektorze magazynowym, w którym zasoby przekroczyły 20 mln m kw. w ubiegłym roku, a popyt osiągnął rekordowy poziom niemal 4 mln m kw.

„W 2020 roku uzyskany został najlepszy historycznie wynik sektora magazynowego uzyskany na rynku inwestycyjnym, który wyniósł 2,6 mld euro, co w dużej mierze było reakcją inwestorów na rozwój rynku e-commerce, jeszcze silniejszy w erze pandemii COVID-19 oraz zmieniające się sentymenty rynkowe. Aby lepiej to przedstawić wystarczy porównać udział poszczególnych segmentów w 2019 roku, kiedy to liderem był rynek biurowy z udziałem 50% w całym wolumenie transakcji, a sektor magazynowy zakończył rok z udziałem na poziomie 18%. Aktywność inwestorów w 2020 roku wyraźnie odzwierciedla dobrą sytuację i pozytywne perspektywy dla rozwoju sektora magazynowego. Zakładamy, że niezależnie od rozwoju pandemii i dalszych restrykcji z tego wynikających, w 2021 sektor magazynowy pozostanie liderem na rynku inwestycyjnym,” – komentuje Krzysztof Cipiur, Dyrektor w Dziale Rynków Kapitałowych w Knight Frank.

W minionym roku najbardziej pożądanymi aktywami były portfele magazynowe takie jak portfel Goodman przejęty przez GLP, Hillwood przejęty przez Rosewood, a także projekty BTS z długimi umowami najmu takie jak Leroy Merlin w Piątku nabyty przez Savills Investment Management czy dwa projekty Amazon w Poznaniu i Wrocławiu zakupione przez Blackbrook oraz Hines.

„Obecna sytuacja gospodarcza na świecie wynikająca z pandemii ma znaczący wpływ na wysokość stóp kapitalizacji. Już teraz widoczna jest ich korekta w każdym sektorze, jednak w segmencie magazynowym ich wzrost jest najmniejszy. Najlepsze obiekty typu multilet wyceniane są na poziomie 5,5%, a nieruchomości typu prime BTS z długimi umowami najmu przy stopach 5,00%,” – dodaje Krzysztof Cipiur.

Wolumen transakcyjny w Polsce (mln EUR)

Źródło: Knight Frank

„Pandemia i globalne ograniczenia w przemieszczaniu się wprowadziły przetasowania na inwestycyjnej mapie rynku nieruchomości. Dotyczą one zarówno źródeł kapitału jak i zainteresowania poszczególnymi segmentami nieruchomości komercyjnych. Spadek zainteresowania nieruchomościami biurowymi to bezpośredni skutek pandemii, który wynika z niepewności dotyczącej zmieniającego się modelu pracy. W 2020 roku wolumen transakcji biurowych osiągnął poziom 1,9 mld EUR, stanowiąc 38% całkowitej wartości transakcji w Polsce. Sektor odnotował 50% spadek wolumenu inwestycji w porównaniu z rokiem 2019, ale niezmiennie liderem na rynku biurowym pozostała Warszawa, z wartością transakcji bliską 1,3 mld euro,” – wyjaśnia Krzysztof Cipiur.

Do najważniejszych transakcji w stolicy należały m.in. przejęcie Wola Center przez Hines, zakup Nowogrodzka Square przez francuski fundusz Amundi czy przejęcie Generation Park Z przez Deka Immobillien.

Stopy kapitalizacji „prime”

Źródło: Knight Frank

W sektorze biurowym aktywa typu prime obecnie mogą uzyskać stopę kapitalizacji na poziomie około 4,75%, podczas gdy na początku 2020 roku, negocjacje toczyły się przy stopach kapitalizacji na poziomie około 4,25% – 4,35%.

„Rok 2021 rok jest jeszcze dużą niewiadomą, ale można spodziewać się, że nieruchomości w Polsce będą cieszyć się zainteresowaniem funduszy z Europy, Chin czy Singapuru. Z naszych rozmów zarówno z inwestorami, jak i instytucjami finansowymi, jasno wynika, że pomimo pandemii Polska w dalszym ciągu jest atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów zagranicznych. W nadchodzącym czasie sytuacja rynkowa będzie wypadkową wielu czynników, przede wszystkim rozwoju epidemii na świecie, obostrzeń, reżimu sanitarnego, powrotu pracowników do biur, co w głównej mierze będzie kształtowało nowe trendy na rynku biurowym,” – podsumowuje Krzysztof Cipiur.

 

Źródło: Knight Frank.

Spowolnienie na regionalnych rynkach biurowych

Jadwiga Małek_Knight Frank
Nabierająca rozpędu już od pierwszego kwartału 2020 roku pandemia zmieniła plany wielu organizacji. Spowolnienie gospodarcze, które niektóre branże doprowadziło na krawędź bankructwa, mniej dotkliwie wpłynęło na rynek biurowy. Jednak uzasadniona ostrożność zarówno po stronie deweloperów, jak na najemców miała znaczenie na końcowe wyniki rynku.

Aktywność najemców na największych rynkach regionalnych w Polsce pozwoliła zakończyć rok 2020 podpisaniem umów na poziomie 580 000 m kw., co było wynikiem gorszym o ponad 100 000 m kw. w porównaniu do 2019 roku. Warto tutaj zaznaczyć, że poprzednie 3 lata charakteryzowały się rekordową aktywnością najemców, a tegoroczny wynik zbliżony jest do popytu z 2016 roku.
Baczniej rynkowi przyglądali się również deweloperzy, którzy lekko wstrzymali oddech po czterech aktywnych latach działalności. Średnia wartość roczna wolumenu nowej podaży kształtowała się w poprzednich latach na poziomie około 0,5 mln m kw., a w 2020 roku ukończono niecałe 400 000 m kw.
Ostrożność najemców w połączeniu z nie w pełni skomercjalizowaną nową podażą wpłynęły na dalszy wzrost współczynnika pustostanów, który na koniec 2020 roku wyniósł 12,7% i był o ponad 3 pp. wyższy niż przed rokiem.

„Niepewna sytuacja rynkowa nie wpłynęła na rozpoczęte już inwestycje, które są realizowane zgodnie z harmonogramem. Czwarty kwartał 2020 roku na ośmiu największych rynkach regionalnych dostarczył 90 000 m kw. powierzchni w ramach 8 ukończonych inwestycji. Analizując cały rok, nie powinno nikogo zaskoczyć, że prym pod kątem wielkość nowej podaży wiedzie Kraków, który od lat jest liderem wśród regionalnych rynków biurowych. To tam w 2020 roku oddano do użytku 140 000 m kw. Tytuł wicelidera należy do stolicy Śląska, gdzie do użytku oddano ponad 60 000 m kw.,” – komentuje Jadwiga Małek, Konsultant w Dziale Badań Rynku w Knight Frank.

Do największych realizacji ubiegłego roku w Krakowie należą: High5ive 4 o powierzchni 23 000 m kw. Zrealizowany przez Skanska Property Poland, czy drugi etap kompleksu Podium Park o powierzchni 16 400 m kw. należący do Globalworth. Zasoby rynku katowickiego znacząco powiększyły się w pierwszym i ostatnim kwartale, kiedy kolejno ukończono pierwszy i drugi etap kompleksu Face2Face, zrealizowany przez Echo Investment (łącznie 46 000 m kw.).

„Podium pod kątem oddanych do użytku inwestycji zamyka Trójmiasto, które w drugim i trzecim kwartale 2020 roku powiększyło się o 60 000 m kw. nowoczesnej powierzchni biurowej,” – dodaje Jadwiga Małek.

Dwa największe biurowce ukończone w Gdańsku to Olivia Prime B o powierzchni 25 000 m kw. oraz realizowany przez Skanska Property Poland pierwszy etap kompleksu Wave o powierzchni 23 600 m kw.

Widoczne spowolnienie pod względem nowej podaży odnotowały najmniejsze rynki biurowe w Polsce. W całym 2020 roku w Lublinie nie oddano do użytku ani jednego projektu, a w Szczecinie zaledwie jeden o powierzchni 3 400 m kw.

„Mimo niższego wolumenu popytu niż w ubiegłym roku, od stycznia do grudnia 2020 roku odnotowano 12 transakcji powyżej 10 000 m kw. Udany pierwszy kwartał ubiegłego roku przyniósł niższe, ale wciąż stabilne wyniki. W tym zakresie, w dalszym ciągu umów o największym wolumenie podpisano w Krakowie (158 000 m kw.), a na kolejnych pozycjach znalazły się Wrocław (128 000 m kw.) oraz Trójmiasto (88 000 m kw.),” – wyjaśnia Jadwiga Małek.

Sukcesem w postaci podpisania największej umowy w 2020 roku może pochwalić się Poznań. Chodzi o transakcję przednajmu na 26 000 m kw. podpisaną przez firmę Allegro w biurowcu Nowy Rynek D należącym do Skanska Property Poland.

Ostrożnościowe podejście najemców najbardziej było widoczne w stolicy Małopolski. Tamtejszy popyt był o 40% niższy w porównaniu z 2019 rokiem. W Szczecinie popyt spadł o 30%, a w Katowicach wynajęto o prawie 25% mniej powierzchni niż w 2019 roku.

„Nowa i nieskomercjalizowana w całości podaż oraz mniejsza aktywność najemców miały wpływ na wzrost współczynnika pustostanów powierzchni dostępnej na wynajem na większości regionalnych rynków. Wzrostu pustostanów nie odnotowano w Poznaniu, Szczecinie i Lublinie. Obecnie średni wskaźnik pustostanów w największych regionalnych ośrodkach biurowych wynosi 12,7%, czyli niewynajęte pozostaje 736 000 m kw. powierzchni biurowej,” – dodaje Jadwiga Małek.

Najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w Łodzi – 16,2% i jest to wzrost o 2,1 względem ubiegłego kwartału oraz 5 pp. w porównaniu do ostatniego kwartału 2020 roku. Drugim pod względem wysokości współczynnika pustostanów regionem jest Wrocław, gdzie wskaźnik wzrósł do 15% (wzrost 0,7 pp. kw./kw. i 2,3 pp. r/r). Na największym biurowym rynku regionalnym, w Krakowie, na wynajem było oferowane ponad 200 000 m kw. niewynajętej powierzchni, co stanowiło 14% całkowitych zasobów.

Ostatnie lata na rynkach biurowych przyzwyczaiły nas do kolejnych rekordów i regularnie dobrych wyników. Ostatni rok przyniósł spowolnienie, aczkolwiek jego skutki nie muszą mieć charakteru długotrwałego. W zależności od dalszych działań i restrykcji rządowych oraz zmieniających się preferencji najemców czy ich podejścia do pracy w biurze po pandemii sytuacja na rynku może się zmienić. Odpowiedź na te wątpliwości będzie zależała od aktywności uczestników rynku w 2021 roku.

Źródło: Knight Frank.

PINK: Rynek biurowy na rynkach regionalnych w 2020 roku

budynek komercyjny
Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych opublikowała dane dotyczące rynku powierzchni biurowych na ośmiu głównych rynkach regionalnych w Polsce (Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań, Łódź, Szczecin, Lublin) za rok 2020. Źródłem informacji są firmy doradcze działające na rynku nieruchomości komercyjnych (BNP Paribas Real Estate, CBRE, Colliers International, Cresa, Cushman&Wakefield, JLL, Knight Frank, Savills), a podsumowanie dotyczy zasobów nowoczesnej powierzchni biurowej, nowych obiektów oddanych do użytku, liczby i wielkości transakcji wynajmu oraz ilości powierzchni niewynajętej.

  • Na koniec czwartego kwartału 2020 roku łączne zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej na ośmiu rynkach regionalnych wyniosły około 5,79 mln m kw. Najwięcej powierzchni zlokalizowane jest w Krakowie (1 554 900 m kw.), Wrocławiu (1 226 300 m kw.) oraz Trójmieście (888 600 m kw.).
  • W 2020 roku do użytkowania oddano obiekty o łącznej powierzchni 393 300 m kw., z czego najwięcej w Krakowie (ok. 140 700 m kw.), Katowicach (61 300 mkw.) oraz Trójmieście (60 300 m kw.). W czwartym kwartale 2020 roku deweloperzy dostarczyli sześć projektów, wśród największych z nich Face2Face B (26 200 m kw.) wybudowany przez Echo Investment w Katowicach, Hi Piotrkowska (21 000 m kw.) wybudowany przez Master Management Group w Łodzi oraz Unity Tower (15 600 m kw.) dostarczony przez GD&K Group oraz Eurozone Equity w Krakowie.
  • Na koniec czwartego kwartału 2020 roku na ośmiu głównych rynkach regionalnych do wynajęcia od zaraz pozostawało prawie 736 600 m kw. powierzchni biurowej, czego wynikiem jest stopa pustostanu na poziomie 12,7% (wzrost o 0,8 p.p. kw./kw. oraz wzrost o 3.1 p.p. w porównaniu do końca 2019 roku). Najwyższy współczynnik pustostanów odnotowano w Łodzi – 16,4 %, najniższy w Szczecinie – 6,9%.
  • Całkowity wolumen transakcji najmu zarejestrowanych w 2020 roku wyniósł 582 200 m kw., co jest wartością o 16% mniejszą niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Natomiast w samym czwartym kwartale 2020 roku wynajęto o 26% mniej powierzchni niż przed rokiem. W całym 2020 roku najwięcej powierzchni zostało wynajęte w Krakowie (156 600 m kw.) i Wrocławiu (128 400 m kw.).
  • W 2020 roku najwyższy udział w strukturze popytu przypadł nowym umowom: 47% (włączając umowy przednajmu oraz powierzchnie na potrzeby własne właściciela nieruchomości). Renegocjacje i przedłużenia obowiązujących kontraktów odpowiadały za 38% zarejestrowanego popytu, a ekspansje za 13%. W samym czwartym kwartale 2020 roku największy udział stanowiły nowe transakcje – 57%, natomiast na umowy odnowieniowe oraz ekspansje przypadło odpowiednio 35% i 5%.
  • Wśród największych transakcji zawartych w 2020 roku należy wymienić umowę przednajmu Allegro w budowanym projekcie Nowy Rynek D1 (26 000 m kw.), odnowienie umowy ABB w biurowcu Axis w Krakowie (20 000 m kw.), transakcje przednajmu ING Tech Poland w budynku wieżowym Global Office Park A2 (16 600 mkw.), kolejną transakcję przednajmu firmy Fujitsu Technology Solutions w budynku Fuzja w Łodzi (16 300 m kw.) oraz transakcję klienta poufnego w krakowskim Tertium Business Park II (14 500 m kw.).

Źródło: PINK.

Przedłużenia umów najmu i firmy technologiczne odpowiadają za popyt na biura

Karol Patynowski

Zapotrzebowanie na przestrzenie biurowe w miastach regionalnych w 2020 było o 16% niższe w porównaniu do 2019 roku, współczynnik pustostanów wzrósł o 3,2 p.p., a wolumen powierzchni biurowych w budowie jest najniższy od ok. 5 lat.

Spis treści:
Popyt – podnajmy i przedłużenia kontraktów
Podaż – deweloperzy ostrożniejsi w rozpoczynaniu nowych budów
Rynek inwestycyjny – mocne I półrocze
Powierzchnie niewynajęte i czynsze

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na polskim rynku biurowym na koniec 2020 r.

Popyt – podnajmy i przedłużenia kontraktów

W 2020 roku zapotrzebowanie na powierzchnie biurowe w Polsce w sięgnęło łącznie 1,2 mln mkw., co oznacza spadek o 25% w stosunku do 2019 r.

Na największych rynkach poza Warszawą popyt spadł o 16% rok do roku i wyniósł ponad 580 000 mkw., z czego 38% stanowiły renegocjacje umów. Natomiast biorąc pod uwagę okres od kwietnia do grudnia ich udział wynosił blisko 50%. Firmy decydują się na takie rozwiązanie częściej niż przed wybuchem pandemii, ponieważ przedłużenia kontraktów są podpisywane z reguły na krótszy okres niż podczas relokacji do nowego budynku. W sytuacji niepewności panującej na globalnych rynkach firmy ostrożnie podchodzą natomiast do wieloletnich zobowiązań,

tłumaczy Karol Patynowski, Dyrektor ds. Rynków Regionalnych, JLL.

Największa ubiegłoroczna umowa najmu została zawarta w Warszawie: był to rekordowy przednajem PZU w Generation Park Y (46 500 mkw.). Jeśli chodzi o miasta regionalne, warto wspomnieć o przedłużeniu umów przez Nokię w dwóch wrocławskich biurowcach: West Gate i West Link (na łączną powierzchnię ponad 28 500 mkw.) oraz umowie przednajmu podpisanej przez Allegro w Nowym Rynku D1 w Poznaniu na 26 000 mkw.

Jednym z głównych trendów biurowych jest rosnąca oferta biur na podnajem. Na koniec ubiegłego roku wolumen tego typu powierzchni sięgnął ogółem 280 000 mkw., z czego nawet 150 000 mkw. jest dostępnych poza Warszawą. Wśród rynków regionalnych największy wybór przestrzeni na podnajem oferują firmy we Wrocławiu (45 000 mkw.), Krakowie (ok. 35 000 mkw.) i Trójmieście (blisko 30 000 mkw.). Podobnie jak w przypadku coraz większej skali przedłużeń umów, również i ten trend powinien przybierać na sile do momentu uspokojenia się sytuacji epidemicznej,

dodaje Karol Patynowski.

Podaż – deweloperzy ostrożniejsi w rozpoczynaniu nowych budów

Łączne zasoby powierzchni biurowej w Polsce wyniosły na koniec ubiegłego roku 11,7 mln mkw., z czego 5,8 mln mkw. stanowiły biura poza Warszawą. W ciągu całego 2020 r. na polskim rynku biurowym oddano do użytku 700 000 mkw., w tym na rynkach regionalnych – ponad 390 000 mkw. w ramach 36 budynków biurowych.

Obecnie w realizacji znajduje się 1,2 mln mkw. powierzchni. Ponad 700 000 mkw. powstaje poza Warszawą i jest to wynik niższy niż w ubiegłych latach, kiedy wartość ta wahała się od 800 000 mkw. do nawet 900 000 mkw. Wynika to głównie z faktu, że deweloperzy kontynuują rozpoczęte wcześniej prace budowlane, ale nie ruszają z wieloma nowymi projektami, co w perspektywie 2-3 lat może doprowadzić do luki podażowej w niektórych miastach. Co ciekawe, obecnie aktywność deweloperska poza Warszawą koncentruje się bardzo mocno, bo aż w 27% w Katowicach, które są dopiero piątym co do wielkości rynkiem biurowym w Polsce,

tłumaczy Hanna Dąbrowska, Analityk Rynku, JLL.

Do największych projektów ukończonych w Polsce w 2020 r. należą, m.in. wielofunkcyjny kompleks The Warsaw Hub (89 000 mkw., Ghelamco Poland), warszawska Mennica Legacy Tower (47 900 mkw., Golub GetHouse) oraz dwa budynki Face2Face w Katowicach (45 800 mkw., Echo Investment).

Rynek inwestycyjny – mocne I półrocze

Pomimo pandemii i jej następstw, ubiegłoroczny wynik transakcyjny okazał się znacznie lepszy niż przypuszczano na początku kryzysu.

Łączna wartość transakcji biurowych w całej Polsce osiągnęła wartość niemal 2 mld euro, z czego 66% – ok. 1,3 mld euro przypadło na Warszawę, a prawie 672 mln euro na rynki poza nią. Wśród miast regionalnych liderem był Kraków – 373 mln euro oraz Katowice – 127 mln euro. Warto jednak zauważyć, że za osiągnięty całościowy wynik w dużej mierze odpowiada mocna pierwsza połowa roku, kiedy sfinalizowano wiele transakcji zainicjowanych jeszcze w 2019. Ostrożne strategie inwestorów w drugim półroczu widoczne były szczególnie w miastach regionalnych, gdzie od lipca do grudnia zamknięto trzy transakcje biurowe. Niemniej jednak, w 2021 spodziewamy się wzrostu aktywności inwestorów na tych rynkach,

wylicza Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.

Powierzchnie niewynajęte i czynsze

Na koniec grudnia 2020 r. średni poziom pustostanów na największych rynkach biurowych w Polsce wynosił 11,3%.
W Warszawie 9,9% istniejących zasobów biurowych pozostaje do wynajęcia, natomiast poza nią – 12,7%. Na rynkach regionalnych, największe wzrosty współczynnika odnotowano w Łodzi (o 5.1 p.p.) oraz w Trójmieście (o 4.6 p.p.). Najniższym wskaźnikiem pustostanów może się pochwalić Szczecin (6,9%), podczas gdy najwyższy wskaźnik cechuje Łódź (16,4%).
Aktualnie na rynkach poza Warszawą najwyższe czynsze transakcyjne charakteryzują Kraków (14-15,5 euro/ mkw. / miesiąc), a najniższe Lublin (10,5-11,5 euro / mkw. / miesiąc. Ze względu na rosnący współczynnik powierzchni niewynajętej i ograniczenia po stronie popytu można zaobserwować presję na stawki.
Źródło: JLL.

Firma Wolf Theiss przeniesie swoje biuro do wieżowca Central Point w Warszawie

208537999bc6ce08f0a71643b2e20463Zmiana lokalizacji związana jest z dynamicznym rozwojem firmy na polskim rynku. Central Point powstaje w samym centrum stolicy, w jedynym miejscu, w którym krzyżują się dwie stołeczne linie metra. To jedna z najważniejszych, flagowych inwestycji realizowanych obecnie przez Immobel w Polsce, która wyznacza nowe trendy na rynku nieruchomości komercyjnych.

Nowy adres i nowa przestrzeń biurowa mają odpowiadać potrzebom Wolf Theiss związanym z ciągłym powiększaniem się zespołu, który realizuje coraz bardziej złożone, transgraniczne projekty. Nowa lokalizacja będzie wizytówką polskiego biura kancelarii, która obsługuje najbardziej znaczących przedsiębiorców i inwestorów w regionie CEE/SEE.

Central Point został zaprojektowany przez Biuro Projektów Kazimierski i Ryba we współpracy z Arquitectonica. Będzie to 22-kondygnacyjny budynek o łącznej powierzchni najmu wynoszącej 19 000 mkw. Central Point zlokalizowany jest w ścisłym centrum Warszawy, na rogu ulic Marszałkowskiej i Świętokrzyskiej, w bliskim sąsiedztwie historycznego budynku PAST-y.

Nasz zespół doskonale radzi sobie w trybie pracy zdalnej. Obecna sytuacja tylko potwierdza, że zbudowanie kancelarii zgodnie z koncepcją elastycznego środowiska pracy w połączeniu z bardzo wysoką motywacją zespołu było doskonałym rozwiązaniem, które zaowocowało sprawną i niezakłóconą obsługą naszych klientów. Niemniej, nasz zespół rośnie coraz bardziej dynamicznie, dlatego z radością podjęliśmy przyszłościową decyzję o przeniesieniu naszej siedziby w miejsce, które będzie sprzyjało jej dalszemu rozwojowi. Zmiana biura to decyzja na najbliższe lata. Liczymy, że zbiegnie się ona w czasie z powrotem do pracy biurowej znanej z okresu sprzed pandemii,

mówi Tomasz Stasiak, partner współzarządzający Wolf Theiss w Polsce.

Obecnie Wolf Theiss zajmuje ostatnie piętro budynku Mokotowska Square. Biuro ma powierzchnię ponad 1000 mkw., przynależy do niego taras do wyłącznego użytku kancelarii. Nowa siedziba będzie miała powierzchnię 1500 mkw. i będzie obejmować całe czwarte piętro Central Point z zewnętrznym tarasem oraz połowę piątego piętra.

Central Point to budynek wyjątkowy, który oferuje butikowe i szyte na miarę powierzchnie biurowe. Nowoczesny design i lokalizacja to jedne z głównych atutów tego budynku, które sprawią, że Central Point będzie idealnym miejscem dla Wolf Theiss. To doskonały adres na polską siedzibę kancelarii oraz rozwój biznesu w jednym z najatrakcyjniejszych miejsc w Warszawie,

mówi Marzena Zielonka, Dyrektor w Agencji Biurowej JLL, odpowiedzialnej za proces komercjalizacji.

W branży prawniczej ważna jest prestiżowa lokalizacja. Wolf Theiss przywiązuje dużą wagę do komfortu pracy swoich pracowników – na czwartym piętrze znajdować się będzie zewnętrzny taras z widokiem na Pałac Kultury i Nauki, Stare Miasto oraz Ogród Saski. Kancelaria zmienia siedzibę po 10 latach. W procesie negocjacji umowy najmu uzyskaliśmy dla naszego klienta satysfakcjonujące warunki komercyjne,

mówi Łukasz Dreger, Senior Associate w dziale reprezentacji najemców biurowych w firmie Cresa Polska, która reprezentowała Wolf Theiss podczas transakcji.

Nie jest to pierwsza tego rodzaju zmiana standardu biura Wolf Theiss w regionie CEE/SEE, gdzie kancelaria świadczy usługi. Poprzeczka została postawiona wysoko przez czeskie biuro – zlokalizowane w budynku Oasis w Pradze i zaprojektowane przez Petra Štolbę. Nowa aranżacja biura wygrała w organizowanym przez firmę doradczą Procházka & Partners konkursie na Biuro Roku (Kanceláře roku) w kategorii „Lawyer Offices”.

To nie tylko powiększenie przestrzeni biurowej, ale prawdziwie symboliczny krok w kierunku samego centrum, w którym tętni biznesowe życie. Nowoczesny, wysokiej klasy budynek zostanie zaaranżowany zgodnie z naszymi potrzebami, spełni nasze przyszłe oczekiwania i pozwoli nam pracować i obsługiwać naszych klientów w jeszcze bardziej komfortowych warunkach, w biznesowym sercu Warszawy. Liczymy, że otwarcie biura jesienią tego roku będzie miało miejsce w warunkach, które pozwolą cieszyć się tą przestrzenią – zarówno całemu zespołowi, jak i naszym klientom,

podsumowuje Peter Daszkowski, partner współzarządzający Wolf Theiss w Polsce.

Fundamentalne zmiany na rynku biurowym w 2021 roku? Nowe podejście do powierzchni w modelu hybrydowym

floriane-vita-88722-unsplash
Po bardzo udanych dla sektora nieruchomości biurowych latach 2017-2019, na początku roku 2020 branża patrzyła z dużym optymizmem na najbliższe miesiące. Ogólnoświatowa pandemia COVID-19, akademicki przykład nieprzewidywalnego zdarzenia „black swan”, nie tylko ostudziła entuzjazm ale również wymusiła przyspieszone przemodelowanie sposobu korzystania z powierzchni, którego efektem będą strukturalne zmiany w segmencie obiektów biurowych.
Na koniec 2020 r. całkowite zasoby nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie przekroczyły 5,9 mln m kw. W IV kwartale na stołeczny rynek dostarczono prawie 76 tys. m kw. nowej powierzchni w trzech projektach: Mennica Legacy Tower o powierzchni prawie 48 tys. m kw. i dwóch biurowcach kompleksu Lixa (A i B) o sumarycznej powierzchniach ok. 28 tys. m kw. Wszystkie nowe biurowce usytuowane są w dynamicznie rozwijającej się strefie Centrum – Zachód.

Natomiast w ciągu całego 2020 r. w Warszawie oddano do użytku około 314 tys. m kw. w ramach 15 projektów. Największe z nich to: The Warsaw Hub B i C (łącznie 89 tys. m kw.), Mennica Legacy Tower – wieża (prawie 48 tys. m kw.) oraz Varso I i II (prawie 47 tys. m kw.). Ze względu na przeciągające się procedury administracyjne, spowodowane sytuacją pandemiczną, oddanie do użytkowania kilku nowych biurowców opóźni się i nastąpi w pierwszych miesiącach 2021r. Wysoka aktywność deweloperska
w minionych latach jest odzwierciedlona w wolumenie nowej podaży w 2020 r., który niemal dwukrotnie przewyższył wielkość nowej powierzchni oddanej do użytkowania w 2019 r. i jest o 15% powyżej średniej dla ostatnich 5 lat. Dzięki dobrej koniunkturze ubiegłych lat i wysokiemu poziomowi przednajmu, obiekty dostarczone na rynek w 2020 r. były wynajęte niemal w całości, stąd średni poziom wakatów w biurowcach stanowiących nową podaż nie przekroczył 15%.

Według naszych analiz, również obecny rok – 2021 – będzie obfitował w otwarcia nowych biurowców, stąd wolumen nowej podaży może być wyższy od ubiegłorocznego o 15-25%. Wielkość powierzchni pozostającej w budowie w Warszawie systematycznie jednak maleje. Na koniec IV kwartału 2020 r. na etapie budowy było około 570 tys. m kw. powierzchni, z terminem ukończenia do końca 2022 r., choć finalne oddanie do użytkowania niektórych projektów może przesunąć się nawet na 2023 r.

Strefa Centrum – Zachód, odpowiada za około 35% całkowitego wolumenu obecnie budowanych biur. Rejon ten, po ukończeniu wszystkich realizowanych tam obecnie inwestycji (ok. 200 tys. m kw.), stanie się w 2022 r. największą dzielnicą biznesową Warszawy. Ukończenie The Warsaw Hub, Warsaw Unit, Mennica Legacy Tower, Skyliner, Fabryki Norblina, kolejnych faz Generation Park i kompleksu Lixa spowoduje, że strefa Centrum – Zachód może wyprzedzić Służewiec w tej kategorii. Jest to możliwe zwłaszcza w kontekście planów ogłoszonych przez Echo Investment dotyczących przekształcenia części kompleksu biurowego Empark na funkcje mieszkaniowe. Obecnie obserwowane trendy rynkowe mogą w kolejnych latach być katalizatorem podobnych decyzji w stosunku do innych obiektów biurowych na Służewcu, przedstawiających większy potencjał mieszkaniowy niż biurowy.

W 2020 r., a zwłaszcza w drugiej połowie roku, w strukturze popytu zaobserwowaliśmy wzrost udziału przedłużeń umów najmu. W okresie lipiec – grudzień stanowiły one ok. 46% całkowitego popytu, a szczególna aktywność w renegocjacjach przypadła na letni kwartał, kiedy po zakończeniu pierwszego „lockdownu” najemcy zaczęli „odmrażać” decyzje dotyczące swoich lokalizacji. W porównaniu do analogicznego okresu 2019 r. jest to znaczący wzrost o 10.1 p.p.

Jednocześnie obserwowaliśmy również nasilenie zjawiska podnajmu, które jest dość powszechne w dobie kryzysu. Część firm bowiem wprowadziła model pracy hybrydowej i nie planuje wykorzystania całości wynajmowanego metrażu. Według naszych szacunków na koniec 2020 r. na rynku oferowane było na podnajem ok. 100,000. m kw. powierzchni.

Mimo znacząco niższej wielkości popytu w 2020 r. (spadek popytu netto o ok. 31% w stosunku do 2019 r.), na warszawskim rynku biurowym miały miejsce transakcje najmu na rekordowo duże powierzchnie. Do największych z nich zaliczamy umowę przednajmu 46,6 tys. m kw. w budynku Generation Park Y, gdzie najemcą jest PZU, kolejną transakcją opiewającą na 20 tys. m kw jest umowa najmu siedziby głównej polskiego przedstawicielstwa jednego z globalnych dostawców usług transportowych i logistycznych. Natomiast w ostatnim kwartale roku klient poufny przedłużył umowę najmu o powierzchni ponad 12 tys. m kw. w biurowcu Gdański Business Center I A, a Leroy Merlin podpisał umowę najmu 12 tys. m kw. w budowanym kompleksie Forest.
W ciągu 2020 r. nastąpił w Warszawie wyraźny wzrost wskaźnika pustostanów o prawie 2.4 p.p. do poziomu ok. 9.9% na koniec grudnia. W 2021 r., w rezultacie prognozowanego wysokiego poziomu podaży nowej powierzchni oraz spodziewanego wciąż ograniczonego popytu najemców, oczekiwana jest kontynuacja tego trendu.

Wzrost wskaźnika powierzchni niewynajętej w 2020 r. nie zaskoczył ekspertów rynkowych, gdyż już kilkanaście kwartałów wcześniej prognozowaliśmy pogorszenie tego parametru, jeszcze zanim pojawiło się złowrogie słowo COVID-19. Od dłuższego czasu cyfry wskazywały, że na lata 2020 – 2021 przypadnie szczyt dostarczania na rynek nowych biurowców, a dostępność powierzchni będzie wyraźnie wyższa niż w latach 2017-2019. Niższe obecnie apetyty najemców na powierzchnie biurowe, wynikające z zawirowań koniunktury czasu pandemii, są czynnikiem dodatkowym. W efekcie spadku popytu i przyrostu wolumenu powierzchni niewynajętej, spodziewamy się w perspektywie krótkookresowej korekty stawek czynszowych, zarówno bazowych jak i efektywnych.

Małgorzata Fibakiewicz, Head of Office Sector & Strategic Projects w BNP Paribas Real Estate Poland

2020 rok stał również pod znakiem pracy zdalnej. By umożliwić bezpieczne korzystanie z biura i zachowanie zasad dystansu społecznego, część firm wdrożyła system hybrydowy zarówno w trybie pracy jak i strategii najmu.

Spadek popytu na nowe powierzchnie biurowe odnotowywany z kwartału na kwartał 2020, nie jest niczym zaskakującym biorąc pod uwagę nieprzewidywalność związaną z trwającą już od 9 miesięcy sytuacją pandemiczną w kraju i na świecie, która zamknęła nas w domach. Praca zdalna, początkowo traktowana jako rozwiązanie tymczasowe, rozgościła się na dobre, a wraz z nią niski odsetek pracowników w biurach, co wpłynęło bezpośrednio na ilość wynajmowanej powierzchni. Niemniej większość najemców zaczyna dostrzegać negatywne skutki izolacji na home-office, niższą efektywność i demotywację swoich pracowników, dlatego w dłuższym horyzoncie czasowym spodziewamy się wypracowania hybrydowego modelu pracy. Już teraz słyszymy od wielu naszych Klientów, że planują stopniowy powrót do biur w połowie roku. Praca zdalna, dziś wymuszona obostrzeniami oraz indywidualną odpowiedzialnością każdego z nas za innych, pozostanie jednak trwałym elementem biurowej codzienności, chociaż w wymiarze nie tak szerokim jak początkowo zakładaliśmy. To przełoży się na popyt, który nawet jeśli ulegnie korekcie, to w połączeniu z nowymi standardami w projektowaniu biur mającymi na celu bio-bezpieczeństwo pracowników, może oznaczać korektę symboliczną.

Mikołaj Laskowski, Head of Office Agency w BNP Paribas Real Estate Poland.

Źródło: BNP Paribas Real Estate Poland.

Warszawski rynek biurowy czeka na stabilizację


Aktywność najemców w 2020 roku była o 31% niższa niż w 2019, a deweloperzy znacznie ostrożniej niż w ubiegłych latach podchodzili do startu nowych inwestycji. W rezultacie, może to doprowadzić do powstania luki podażowej na warszawskim rynku.

Spis treści:
Jak kształtuje się popyt?
Sytuacja na rynku inwestycyjnym
Co z czynszami i pustostanami

Firma doradcza JLL podsumowała sytuację na warszawskim rynku biurowym na koniec 2020 roku.

Z powodu pandemii przedsiębiorstwa zaczęły bardziej zachowawczo podchodzić do decyzji związanych z zapotrzebowaniem na biura, odkładając je na moment stabilizacji sytuacji. W rezultacie, w porównaniu do oczekiwań z końca 2019 r., popyt na biura w ubiegłym roku był o 29% mniejszy, a wolumen nowej podaży dostarczonej na rynek o 26% niższy. Patrząc jednak na aktualną aktywność po stronie deweloperów, możemy spodziewać się luki podażowej na warszawskim rynku biurowym, szczególnie w lokalizacjach poza centrum,

informuje Tomasz Czuba, Dyrektor Działu Wynajmu Powierzchni Biurowych i Reprezentacji Najemcy, JLL.

Popyt – przedłużenia i podnajmy

W 2020 roku w Warszawie wynajęto łącznie 602 000 mkw. Największą popularnością cieszyły się Centrum i Mokotów, odpowiedzialne za ponad dwie trzecie całkowitego zapotrzebowania na biura.

Ubiegły rok przyniósł spore przetasowania w strukturze popytu i wzrost znaczenia odnowień kontraktów. Firmy często decydują się na przedłużenie umowy na krótki okres i czekają na powrót do normalności przed podjęciem długoterminowych zobowiązań. Jednym z kluczowych trendów była również wzrastająca podaż powierzchni oferowanej na podnajem. Obecnie w Warszawie na firmy zainteresowane takim rozwiązaniem czeka ok. 130 000 mkw. tego typu przestrzeni, z czego blisko 60% przypada na centralne części stolicy. Udział powierzchni podnajmowanej w całkowitych zasobach oscyluje na poziomie ok. 2%,

dodaje Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL.

Do największych transakcji najmu w ubiegłym roku należały: rekordowa umowa przednajmu PZU w Generation Park Y – pierwszym budynku wieżowym Skanska w Polsce (46 500 mkw.), umowa typu sale and leaseback DSV na Mokotowie (20 000 mkw.) oraz odnowienie umowy i ekspansja Poczty Polskiej w Domaniewska Office Hub (19 800 mkw.).

Analizując 2020 rok należy zwrócić też uwagę na rosnącą popularność oferty biur elastycznych. Po takie rozwiązanie sięgają zwłaszcza duże firmy, które chcą zapewnić swoim pracownikom wygodę pracy z biura podczas zawirowań w przeprowadzkach lub po prostu stabilizując dynamiczną w obecnych czasach strukturę zatrudnienia. Zabezpieczenie interesów pracowników daje korporacjom możliwość spokojnego poszukiwania tradycyjnej powierzchni biurowej, co widać wyraźnie w statystykach operatorów, u których przeciętne obłożenie w centralnych dzielnicach Warszawy przekracza nawet połowę dostępnych stanowisk, a niektórzy z nich zamknęli rok z wynikami na poziomie 80%,

tłumaczy Tomasz Czuba.

Podaż – ponad 300 000 nowego metrażu

W 2020 roku na rynek dostarczono 314 000 mkw. biur w ramach takich projektów, jak kompleks The Warsaw Hub, zrealizowany przez Ghelamco Poland o powierzchni 89 000 mkw. czy Mennica Legacy Tower (47 900 mkw.), której deweloperem jest Golub GetHouse.

Po kilku latach stale rosnącej aktywności deweloperskiej, wolumen powierzchni w budowie spada. W ostatnich latach w realizacji pozostawało od 700 000 mkw. do 800 000 mkw., a teraz jest to niewiele ponad 500 000 mkw. Deweloperzy znacznie ostrożniej podchodzą też do rozpoczynania nowych budów, a w ciągu ostatnich miesięcy nowe inwestycje uruchomiło tylko kilku z nich,

mówi Tomasz Czuba.

Rynek inwestycyjny

Pomimo pandemii i jej następstw, rok 2020 na rynku inwestycyjnym okazał się znacznie lepszy niż przypuszczano na początku kryzysu.

Łączna wartość wszystkich transakcji biurowych osiągnęła wartość niemal 2 mld euro, z czego około 66%, czyli 1,3 mld euro przypadło na obiekty w Warszawie. Jest to wynik niemal o połowę niższy od rekordowego rezultatu z roku 2019, ale wciąż wyższy o ponad 21% od 10-letniej średniej z lat 2009 – 2019,

komentuje Tomasz Puch, Dyrektor Działu Rynków Kapitałowych, JLL.

Podobnie jak w latach ubiegłych największym zainteresowaniem cieszyły się biurowce w Centrum Warszawy (59% ogólnej wartości), a następnie nieruchomości z zagłębia biznesowego na Służewcu (30%), co oznacza wzrost udziału tej lokalizacji w porównaniu do poprzednich lat.
Do największych transakcji na warszawskim rynku biurowym należały: sprzedaż pierwszego etapu kompleksu Lixa (budynki  A i B) przez Yareal do Commerz Real, przejęcie Wola Center przez Hines od spółki Develia, kupno T-Mobile Office Park przez AFI Europe od Starwood oraz nabycie Generation Park Z przez fundusz DEKA od firmy Skanska.

Prognozy na obecny rok w dużej mierze zależą od sukcesu programu szczepień, który pozwoliłby na powrót do biur i ograniczenie niepewności na rynku. Co więcej, stopniowy powrót do normalności przyspieszyłby finalizację odroczonych transakcji, napędzając tym samym tegoroczne obroty. Dodatkowym motorem napędowym może być potencjalna luka podażowa spodziewana po 2022 r., która zredukuje i tak mocno ograniczoną, liczbę projektów typu „prime” dostępnych na rynku. Przełożyć się to może na bardziej agresywne podejście inwestorów przy składaniu ofert, a w rezultacie powrót do kompresji stóp kapitalizacji,

dodaje Tomasz Puch.

Pustostany i czynsze

Obecna sytuacja gospodarcza bezpośrednio wpływa na wskaźnik pustostanów. W IV kw. 2020 r. wyniósł on 9,9% w Warszawie (8,5% w strefach centralnych i 10,8% w strefach poza centrum), co stanowi wzrost o 2,1 p.p. w stosunku do końca 2019 r. Tym statystykom towarzyszy zwiększona podaż przestrzeni na podnajem. Co ważne, w perspektywie kolejnych lat na rynek dostarczane będzie mniej nowoczesnej powierzchni biurowej, co przełoży się na stopniową absorpcję dostępnej powierzchni.
Najwyższe czynsze transakcyjne dla najlepszych nieruchomości w szerokim centrum wynoszą od 18 do 24 euro/mkw./m-c, a poza nim do 16 euro/ mkw./m-c.

Biorąc pod uwagę spowolnienie po stronie popytu, wzrost współczynnika powierzchni niewynajętej, w najbliższej przyszłości możemy spodziewać się chwilowej redukcji stawek za wynajem powierzchni biurowych, zarówno po stronie czynszów bazowych, jak i efektywnych. Będzie to dotyczyło praktycznie każdej klasy obiektów biurowych, z wyłączeniem tych inwestycji, na których atrakcyjność okres pandemii nie miał znaczącego wpływu. Już dziś obserwujemy duże presje na czynsze w starszych obiektach, a deweloperzy stosują bardzo agresywną politykę finansową próbując zabezpieczyć pierwszych najemców do swoich realizowanych inwestycji,

podsumowuje Mateusz Polkowski.

Źródło: JLL.