Co robić, kiedy nie mamy minimalnego wkładu gotówkowego do kredytu hipotecznego?
Mieszkania z kredytem hipotecznym są obecnie bardzo trudno dostępne. Żeby zaciągnąć kredyt na zakup nieruchomości, trzeba dysponować wkładem własnym. Banki określają minimalną wartość wkładu własnego. Co może stanowić wkład własny, kiedy kredytobiorca nie dysponuje gotówką? Wkład własny może stanowić na przykład posiadana inna nieruchomość lub środki finansowe zgromadzone na Indywidualnym Koncie Emerytalnym.
Rok 2022 nie jest dotychczas sprzyjającym okresem dla banków. Kryzys gospodarczy, wakacje kredytowe, galopująca inflacja i idąca za tym rosnąca presja pracowników upominających się o wyższe wynagrodzenia, oraz coraz więcej sporów dotyczących kredytów frankowych kończących się pozytywnie dla kredytobiorców to czynniki, które negatywnie wpływają na sytuację w sektorze bankowym.
– Przyszły rok, wraz z recesją może przynieść kolejny cios dla banków w postaci zwiększonej liczby postępowań sądowych z ich udziałem. – mówi dr Jan Gąsiorowski, associate w zespole bankowości i finansów w warszawskim biurze Wolf Theiss.
Obecnie sektor bankowy zmaga się ze wciąż zwiększającą się liczbą postępowań sądowych, związaną z kredytami frankowymi. Co więcej, spory te coraz częściej przegrywają. Według danych Związku Banków Polskich liczba toczących się postępowań sądowych na koniec czerwca 2022 r. wyniosła ponad 95 tys. wobec niemal 77 tys. na koniec zeszłego roku. Dodatkowo, w kancelariach prawnych rośnie liczba zapytań związanych z kredytami i możliwościami pozwów m.in. w sprawie wskaźnika WIBOR. Do sądu już trafiły pierwsze pozwy w sprawie sposobu ustalania i wysokości tego instrumentu.
– W środowisku prawnym w sprawie WIBOR toczy się dyskusja, w której mocne argumenty padają zarówno za zasadnością podważania ustalania stawki WIBOR, jak i przeciwko takiej praktyce. Niezależnie od tego kto ma rację, na rynku widać zainteresowanie klientów indywidualnych posiadających kredyty odwołujące się do WIBOR-u potencjalnymi pozwami przeciwko bankom. Kancelarie prawne oferujące usługi związane z kredytami frankowymi coraz częściej dokonują analiz kredytów złotowych pod kątem ewentualnych klauzul abuzywnych, włączając w to postanowienia związane z WIBOR-em – komentuje dr Jan Gąsiorowski.
Warto przy tym pamiętać, że spory o unieważnienie umów kredytowych to nie jedyne postępowania sądowe, które toczą się przy udziale banków.
– W okresie wzrostu gospodarczego banki zazwyczaj biorą udział w postępowaniach dotyczących pociągnięcia z gwarancji bankowej oraz wypłatą kwot z rachunków escrow – dodaje ekspert.
Rachunek escrow to rachunek zastrzeżony stosowany w obrocie gospodarczym, w tym przede wszystkim na rynku fuzji i przejęć. Ma on zabezpieczać środki pieniężne w transakcji w przypadku ograniczonego zaufania między stronami. Spory z zakresu wypłat gwarancji, dotyczą wstrzymania wypłaty sumy gwarancyjnej lub (zdaniem jednej ze stron nieuzasadnionego) wydania zabezpieczenia. W praktyce decydująca jest tu interpretacja samej umowy, a w szczególności jej charakteru. W zależności od konkretnego przypadku, gwarancja może mieć charakter abstrakcyjny, czyli być oderwana od stosunku podstawowego wiążącego strony umowy, lub kauzalny, gdzie wypłata z gwarancji jest zależna od istnienia roszczenia, które zostało zabezpieczone.
– Pojawiają się również oczywiście spory związane z naruszeniem postanowień umów kredytowych. W przypadku wystąpienia recesji nie tylko zwiększy się liczba tego rodzaju postępowań, lecz również może pojawić się wiele sporów dotyczących naruszania umów restrukturyzacyjnych, oraz syndykacji umów kredytowych. Nie bez znaczenia w tym zakresie pozostaje coraz głośniej wyrażana w przestrzeni publicznej narracja, zyskująca na sile od czasów sporów dotyczących opcji walutowych, że umowy zawierane z bankami zawierają różnego rodzaju postanowienia, których skuteczność może zostać z powodzeniem podważona w postępowaniu przed sądem. Ten powszechny w mediach przekaz, wpływając na osoby fizyczne, oddziałuje również pośrednio na duże przedsiębiorstwa, które znacznie przychylniej niż przed laty, podchodzą do idei sporu sądowego z instytucją bankową. – wyjaśnia dr Jan Gąsiorowski.
Można zadać pytanie: czy banki są w stanie skutecznie bronić swoich praw przy tak dużej ilości spraw sądowych, które toczą się z ich udziałem?
– Pomimo tego, że banki w bardzo szerokim zakresie zlecają prowadzenie sporów sądowych w ich imieniu zewnętrznym kancelariom prawnym, udział pracowników banków w tych postępowaniach wciąż jest konieczny. Zazwyczaj sprowadza się on do dostarczania pełnomocnikom odpowiednich dokumentów i udziału w przesłuchaniach podczas rozpraw przez wyznaczone osoby. Niewątpliwie duży wolumen spraw negatywnie wpływa na efektywność banków w wykonywaniu innych czynności, niemniej jednak nie powinno to wpłynąć negatywnie na sytuację procesową banków. – komentuje dr Jan Gąsiorowski.
Duża ilość postępowań sądowych to nie tylko problem organizacyjny, lecz również finansowy dla instytucji bankowych z uwagi na konieczność oszacowania ryzyka i zabezpieczenie odpowiednich rezerw finansowych. Działając zgodnie z wytycznymi Komisji Nadzoru Finansowego, w pierwszym kwartale 2022 r. banki zgromadziły ponad 22 mld zł na zabezpieczenie związane jedynie z kredytami frankowymi, co negatywnie wpływa na ich wyniki finansowe. Co więcej, kolejny zalew postępowań, może negatywnie odbić się na całym polskim systemie sądownictwa.
– Na początku przyszłego roku przekonamy się realnie, jak bardzo zwiększy się ilość postępowań sądowych z udziałem banków. Dziś widać, że nastroje społeczne i sytuacja gospodarcza sprzyjają ich zwiększaniu. Na pewno potencjalna recesja i idące za nią obciążenie sądów powszechnych negatywnie odbiją się na efektywności Temidy. Polskie sądy już obecnie mają duże problemy ze sprawnym rozpoznawaniem wpływających do nich spraw. Zgodnie z danymi opublikowanymi przez Ministerstwo Sprawiedliwości, rozpoznanie sprawy gospodarczej w pierwszej instancji w 2021 r. zajmowało sądom średnio ponad 8 miesięcy. – podsumowuje dr Jan Gąsiorowski.
Źródło: Wolf Theiss.
Dodatkowe wakacje kredytowe zaproponowane jako pomoc w czasie rosnących stóp procentowych cieszą się sporym zainteresowaniem. Jednak moda na nadpłacanie nie jest nowa. Już w pierwszym półroczu tego roku kredytobiorcy nadpłacili prawie 25 mld złotych. To więcej niż przez cały zeszły, rekordowy pod tym względem rok. Czy to dobry znak dla inwestorów?
Spis treści:
Nadpłacanie kredytu. Jak to wpływa na rynek?
Inflacja, a nadpłacanie kredytu
Osoby inwestujące w nieruchomości najczęściej finansują ich zakup na jeden z dwóch sposobów – wykładając gotówkę lub korzystając z kredytu bankowego. W każdym z przypadków liczy się to, która z metod będzie tańsza. Gdy kredyty są drogie, gotówka może okazać się lepszym rozwiązaniem. W czasie niskich stóp procentowych, więcej osób będzie skłonnych zaciągnąć kredyt. I to niezależnie od tego, czy zakup nieruchomości traktowaliśmy jako spełnienie podstawowych potrzeb mieszkaniowych, czy też jako inwestycję i możliwość zarabiania na przykład na wynajmie. Duży ruch na rynku nieruchomości, spora liczba przeprowadzanych transakcji spowodowały, że w 2021 roku na wcześniejszą spłatę i nadpłatę kredytu przeznaczono 23 mld złotych. Wlicza się do tego spłaty dokonane w wyniku sprzedaży mieszkań obciążonych wcześniej kredytem. Wystarczyło jednak sześć miesięcy 2022 roku, by chęć do nadpłacania kredytu przebiła ten wynik. Jak pokazują dane HREIT, rosnące stopy procentowe sprawiły, że do czerwca kredytobiorcy w Polsce nadpłacili ponad 25 mld złotych.
Nadpłacanie kredytu. Jak to wpływa na rynek?
Takie zachowanie pozwala obniżyć nieznacznie raty kredytu hipotecznego. To szczególnie ważne przede wszystkim dla tych, którzy inwestują w nieruchomości i posiłkują się kredytem. Niższe koszty obsługi zobowiązania, właśnie dzięki nadpłacie, są w stanie poprawić zyskowność najmu. Lepsza rentowność z inwestycji pozwala uzyskać wynik nierzadko przewyższający zarobek na lokacie bankowej. Szczególnie, że w odróżnieniu od lokaty bankowej, do końca trwania inwestycji nieruchomościowej jest ona naszą własnością i na dodatek zwiększa swoją wartość.
Inwestując w nieruchomości, warto dobrze policzyć, czy w konkretnym przypadku nadpłata kredytu nam się opłaca. Może okazać się bowiem, że zamiast nadpłacać obsługiwane zobowiązanie, lepiej utrzymać wyższy stan gotówkowy. Choćby po to, by przygotować się na zakup kolejnej nieruchomości pod wynajem.
Łańcuchy dostaw odbudowują się, a skala inwestycji nie tylko w Polsce, ale też na świecie maleje. To ma wpływ na normalizację cen wielu materiałów budowlanych. Do tego zrywanie kontraktów budowlanych powoduje, że dostępność ekip budowlanych wzrosła. Zanim rynek i banki zauważą zmianę trendu, można wykorzystać tę okazję.
Utrzymanie wyższego stanu gotówkowego może pozwolić na zakup kolejnej nieruchomości z pominięciem sporego obciążenia wynikającego z kosztów obsługi zadłużenia. O ile bowiem jesteśmy w stanie oszacować, jak może zachować się rynek nieruchomości w okolicy, w której działamy i błyskawicznie zareagować w przypadku sporych zmian, to refinansowanie czy jakakolwiek zmiana w umowie kredytowej to sporo dodatkowych formalności. Wolna gotówka przyda się na zakup kolejnej nieruchomości jako inwestycji. W okresie wysokiej inflacji nieruchomości okazują się najlepszym sposobem ochrony przed utratą wartości pieniądza.
Czy więc opłaca się dziś nadpłacać kredyt? Na wszystko należy spojrzeć ze swojej, prywatnej perspektywy. Jeśli koszt finansowania jest niższy niż rentowność inwestycji w najem, nadpłata może okazać się nieopłacalna. Szczególnie, że zachowanie oszczędności pozwoli nam poprawić płynność finansową. A ta jest bardzo ważna w trudniejszych gospodarczo czasach.
Inflacja, a nadpłacanie kredytu
Istnieje też podejście zakładające, że przy obliczaniu opłacalności inwestycji uwzględniamy inflację. Przy zastosowaniu tej metody może się okazać, że finansowanie kredytem jest wyjątkowo korzystne. Gdy bowiem koszt kredytu wynosi 7%, a inflacja 16% lub więcej, to realnie kilka punktów procentowych zyskujemy na utracie wartości pieniądza. Sprawdza się to jednak tylko wtedy, gdy jesteśmy w stanie osiągnąć stopę zwrotu z inwestycji przynajmniej na poziomie inflacji lub gdy znacząco zwiększamy swoje zyski, co powoduje, że do dyspozycji mamy wyższe kwoty.
Głównym powodem nadpłaty i podstawową korzyścią jest zmniejszenie łącznego kosztu obsługi długu hipotecznego. Po prostu dzięki nadpłacie będziemy musieli oddać bankowi mniej odsetek. Jeśli chcemy odczuć efekty tu i teraz, warto wybrać opcję polegającą na zmniejszeniu raty przy niezmienionym okresie kredytowania. To istotne wsparcie bieżącego, domowego budżetu. Jeśli jednak chcemy maksymalnie ograniczyć łączny koszt obsługi kredytu w skali 10 czy 20 lat, to korzystniej będzie pozostać przy tej samej racie, ale skrócić okres kredytowania. Wówczas krócej będziemy spłacać odsetki i szybciej pozbędziemy się kredytu.
Autor: Michał Sapota, Prezes Heritage Real Estate Investment Trust.
Zainteresowanie kredytami hipotecznymi z miesiąca na miesiąc spada. Powody? Lawinowe podwyżki stóp procentowych, wzrost kosztów utrzymania i wynagrodzenia pracowników nienadążające za inflacją. Popyt na mieszkania wciąż istnieje, ale często trafia w próżnię.
Spis treści:
Coraz mniej wniosków
Dominują kupujący za gotówkę
Chcemy kupować, ale nie jesteśmy w stanie
Coraz mniej wniosków
Kredyty hipoteczne rosną już od dłuższego czasu. Obecnie stopa referencyjna wynosi już 6,75 proc. i skutecznie zniechęca Polaków do zakupu mieszkania. BIK wylicza, że od stycznia do sierpnia tego roku banki udzieliły 100 tys. kredytów mieszkaniowych wartych łącznie 34,7 mld zł, co oznacza, że ich wartość spadła o 36 proc., a w ujęciu liczbowym – o 40,8 proc. Businessinsider.pl podaje natomiast, że w sierpniu o kredyt hipoteczny wnioskowało łącznie 12,4 tys. klientów, co oznacza spadek o blisko 71 proc. Dla szerszego kontekstu – w latach 2020 i 2021 klienci składali średnio po 39,5 tys. wniosków o kredyt mieszkaniowy miesięcznie.
– Rynek nieruchomości jest zależny od szeregu rozmaitych czynników, ale jego nieprzewidywalność była przez ostatnie dwa i pół roku absolutnie bezprecedensowa – mówi Marek Szmolke, wiceprezes spółki realizującej inwestycję Start City i dodaje – Obecny popyt cechuje szereg niezwykle szybko zmieniających się czynników: zmiany stóp procentowych, warunki na rynku najmu, dostosowania związane z kredytami hipotecznymi, czy rosnąca inflacja. Wojna w Ukrainie oczywiście również ma tutaj swoje znaczenie. Środowisko, w którym poruszają się klienci oraz deweloperzy jest bardzo dynamiczne i rodzi się pytanie, czy trend spadkowy utrzyma się na dłużej. Na ten moment na pewno można jednak stwierdzić, że jest mniej klientów niż jeszcze rok temu.
Dominują kupujący za gotówkę
Klienci, którym udało się nabyć lokum jeszcze przed serią podwyżek stop, muszą się natomiast liczyć z ogromnymi, cyklicznymi podwyżkami miesięcznych rat. Sytuacja nie jest więc komfortowa praktycznie dla nikogo, a rozpędzona inflacja skutkuje tym, że końca cyklu nie widać. Sprzedaż mieszkań zaczyna spadać, a rynek został zdominowany przez klientów gotówkowych – mowa zarówno o tych indywidualnych, jak i funduszach inwestycyjnych. – Klienci dysponujący gotówką zawsze byli zmotywowani do inwestowania. Tym bardziej teraz, w trudnych czasach, gdzie na znaczeniu bardzo zyskują aktywa o ugruntowanej pozycji i wartości. W minionych latach do lokowania nadwyżek w nieruchomościach skłaniały niskie stopy procentowe. Dziś takim powodem jest m.in. rosnący rynek najmu oraz ucieczka przed postępującą drożyzną – mówi Karolina Opach, kierownik działu sprzedaży w spółce Quelle Locum. Według ekspertów portalu GetHome bez impulsu, jakim może być zakończenie wojny w Ukrainie lub zatrzymanie galopującej inflacji, nie ma szans na odwrócenie negatywnego trendu w 2023 roku. W optymistycznym scenariuszu – jeśli np. uda się zatrzymać obecną inflację w przyszłym roku – nabywcy kredytowi powinni jednak wrócić na rynek.
Chcemy kupować, ale nie jesteśmy w stanie
Chętnych na mieszkanie wciąż jest wielu, o czym świadczyć może kilka rzeczy. Pierwszą z nich jest nieprawdopodobny wzrost zainteresowania, obserwowany na rynku najmu. Klienci kredytowi, którzy zostali pozbawieni możliwości sfinansowania zakupu mieszkania przez bank, musieli zrewidować swoje plany i odłożyć je w czasie. Tym samym, wraz ze studentami oraz uchodźcami z Ukrainy zasilili rynek najmu, który jest teraz rozgrzany do granic możliwości. W kilka miesięcy liczba dostępnych mieszkań szybko się zmniejszyła. W Warszawie jest to nawet o 70 proc. mniej lokali na wynajem niż jeszcze rok wcześniej, choć średnia wśród analizowanych miast według danych serwisu Domiporta.pl, wynosi ok. 45 proc.
Kolejnym wskaźnikiem, który uwidacznia popyt na mieszkania wśród Polaków, jest na pewno duże zainteresowanie rządowym programem “Mieszkanie bez wkładu”. Notuje on jednak mocny falstart. W zamierzeniu miał ułatwić zaciąganie kredytów hipotecznych na zakup mieszkania lub domu. Wkład własny miał w takim przypadku gwarantować Bank Gospodarstwa Krajowego, obejmujący gwarancją od 10 do 20 proc. wydatków. W ramach programu można więc kupić nieruchomość w kwocie nie większej niż 500 tys. zł. Oznacza to, że lokale znajdujące się w tych widełkach, stanowią zaledwie 2 proc. całej oferty rynku pierwotnego. W Warszawie jest to 6 proc., we Wrocławiu 9 proc., Poznaniu 8 proc., a Katowicach 4 proc. – podaje Gazeta Wyborcza. Według przedstawicieli biura prasowego Alior Banku zainteresowanie tego typu kredytami jest duże i sam bank uruchomił już takie finansowanie, jednak wielu chętnych wychodzi z oddziałów z niczym, bo na etapie weryfikacji okazuje się, że część wniosków nie spełnia rygorystycznych założeń dotyczących ceny za metr kwadratowy.
Głód mieszkaniowy w Polsce wciąż jest niezaspokojony. Niesprzyjająca koniunktura sprawiła, że popyt został przełożony w czasie, ale zainteresowanie zakupem mieszkań pozostaje wysokie. Kiedy inflacja wyhamuje, a stopy procentowe przestaną “zabijać” nasze plany, można być w zasadzie pewnym, że kredytobiorcy szybko powrócą na rynek.
materiał prasowy
Wkładem własnym do kredytu hipotecznego nie musi być gotówka.
Obecnie banki wymagają posiadania wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. Minimalny wkład własny musi wynosić od 10 do 20 procent, w zależności od banku. Zamiast gotówki, kredytobiorca może zaproponować inny wkład własny. Może być nim inna nieruchomość, działka lub budynek. Wkładem własnym mogą być też papiery wartościowe lub środki zgromadzone na IKE.
Według danych z sądów okręgowych, w I połowie br. wpłynęło do nich ok. 29,5 tys. spraw frankowych. To spadek o ponad 1% rdr. Eksperci zwracają uwagę na coraz trudniejszą sytuację finansową frankowiczów, w tym wysokość rat kredytowych. Z zebranego materiału wynika, że ostatnio blisko połowa pozwów trafiła do stolicy. Na kolejnych miejscach widać Gdańsk i Poznań, a na końcu listy znajdują się Zamość, Łomża i Krosno. Natomiast największy wzrost rdr. odnotowano w Suwałkach – o ponad 104%. Najmocniejszy spadek miał miejsce w Opolu – o przeszło 82%.
Spis treści:
Równomierne wpływy
Od Warszawy do Zamościa
Wzrosty i spadki
Równomierne wpływy
Z danych uzyskanych z 47 sądów okręgowych w całym kraju wynika, że w pierwszej połowie br. wpłynęło do nich ok. 29,5 tys. spraw frankowych. To o 1,3% mniej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku, kiedy było ich ok. 29,9 tys. Jak stwierdza radca prawny Adrian Goska z Kancelarii SubiGo, niewielki spadek jest bez znaczenia dla utrzymującej się wysokiej tendencji zainteresowania kredytobiorców w podejmowaniu akcji procesowych. Jednocześnie ekspert zwraca uwagę na coraz trudniejszą sytuację finansową kredytobiorców. Wzrost kursu franka do złotego oraz wzrost stóp procentowych przekłada się na wyższą ratę od wielu miesięcy. To z pewnością motywuje frankowiczów do składania pozwów.
– Temat kredytów frankowych, ale także udzielanych w euro czy rzadziej w jenach lub dolarach, mimo tych danych, nadal jest bardzo aktualny. W sądach znajduje się ok. 130-150 tys. spraw, co stanowi ok. 15-20% wszystkich umów kredytowych. Stabilny wpływ świadczy także o okrzepnięciu rynku. Kolejni klienci decydują się na składanie pozwów. Jednak dzieje się to równomiernie, a nie falami, jak to można było obserwować do tej pory – komentuje adwokat Jakub Bartosiak z Kancelarii MBM Legal.
Z kolei mecenas Goska przekonuje, że pozycja banków nie uległa zmianie. One nadal w ogromnej większości przegrywają sprawy z frankowiczami. Ekspert też dodaje, że notowana jest coraz większa liczba wyroków prawomocnych potwierdzających słuszność wyboru drogi sądowej przez kredytobiorców.
– Bardzo istotnym argumentem za rozpoczęciem sprawy jest zawieszenie wpłat. Jest to możliwe, jeśli spłacona została kwota odpowiadająca otrzymanemu kapitałowi. Ponadto klienci odczuwają wzrost raty i decydują się definitywnie rozwiązać kwestię kredytu. Okolicznością, która czasami zniechęca do wniesienia pozwu, jest długi czas oczekiwania na rozpoznanie sprawy. Dlatego frankowicze powinni mieć świadomość tego, że muszą być gotowi nawet na 3-4 lata procesu – dodaje ekspert z Kancelarii MBM Legal.
Od Warszawy do Zamościa
W pierwszych sześciu miesiącach br. najwięcej spraw frankowych wpłynęło do Sądu Okręgowego w Warszawie – 13 266 (I poł. 2021 r. – 13 529). Mecenas Bartosiak zaznacza, że większość banków ma siedzibę na terenie stolicy, dlatego ten sąd jest właściwy miejscowo dla spraw z ich udziałem. Ekspert zaznacza, że zaletą postępowań przed tym sądem jest funkcjonowanie wydziału zajmującego się tylko sprawami kredytowymi i wynikające z tego jednolite orzecznictwo. Jednak m.in. wskutek bardzo dużej liczby spraw czas oczekiwania na ich rozstrzygnięcie faktycznie jest bardzo długi.
– Duży napływ pozwów w Warszawie związany jest m.in. z praktycznie stuprocentowymi pozytywnymi dla kredytobiorców wynikami spraw. Ponadto wydział frankowy w bardzo krótkim czasie, do około jednego miesiąca, wydaje postanowienia o zabezpieczeniu powództw. Z punktu widzenia frankowiczów ta sytuacja jest dość korzystna. Nie tylko zabezpiecza interes kredytobiorcy, ale i niejako rekompensuje mu dłuższy czas oczekiwania na wyrok – analizuje ekspert z Kancelarii SubiGo.
Na kolejnych miejscach widzimy sądy okręgowe w Gdańsku – 2 199 (w I poł. 2021 r. – 1 867), Poznaniu – 1 805 (1 760), we Wrocławiu – 1 001 (1 212), a także w Szczecinie – 953 (792). Dalej jest SO Warszawa-Praga w Warszawie – 912 (996), a następnie SO w Katowicach – 899 (855), Krakowie – 869 (912), Łodzi – 793 (1 146) i Olsztynie – 506 (486). Natomiast najmniej spraw frankowych wpłynęło w I połowie br. w Zamościu – 25 (I poł. 2021 r. – 43), Łomży – 30 (26), Krośnie – 36 (43), Przemyślu – 37 (48) i Tarnobrzegu – 45 (43).
– Duży wpływ spraw frankowych w Gdańsku spowodowany jest znaczącą liczbą udzielonych kredytów dla mieszkańców obszaru właściwości tamtejszego sądu. Należałoby postulować o utworzenie tam wydziału frankowego, takiego, jaki działa w Warszawie. Natomiast mniejsze ośrodki istotnie notują mniejszy napływ spraw frankowych. Być może jest to spowodowane większymi obawami mieszkańców tych obszarów o ostateczny sukces, a także wyczekiwaniem na większą liczbę spraw zakończonych korzystnym wyrokiem w dużych miastach – dodaje radca prawny Goska.
Wzrosty i spadki
Biorąc pod uwagę liczbę wpływu spraw frankowych, największy wzrost rdr. odnotowano w Sądzie Okręgowym w Suwałkach – o 104,3% (z 46 do 94). Dalej widać Białystok – o 88,3% (z 239 do 450), Siedlce – o 54,9% (z 113 do 175), Piotrków Trybunalski – o 46,5% (z 129 do 189), a także Toruń – o 33,2% (z 301 do 401). Natomiast do największych spadków rdr. doszło w Opolu – o 82,1% (z 236 na 168), Legnicy – o 61,5% (z 629 na 242) i Rybniku – o 44,3% (z 332 na 185).
– Choć procentowo wzrosty są dość istotne, to w liczbach bezwzględnych, w świetle wszystkich spraw, nie są to aż tak poważne zmiany. Skoki mogą wiązać się np. z podjęciem tego typu spraw przez prawników praktykujących w danym mieście. Z kolei źródła spadków upatrywałbym w sposobie prowadzenia postępowań sądowych – mówi adwokat Jakub Bartosiak.
Jak podsumowuje radca prawny Adrian Goska, zwiększony wpływ pozwów w niektórych sądach w mniejszych okręgach spowodowany jest sprawnym rozpoznawaniem spraw oraz korzystnymi wyrokami. Natomiast w Opolu, Rybniku i Legnicy czas oczekiwania na rozstrzygnięcie jest długi. Ponadto stosunek spraw wygranych do przegranych jest niekorzystny dla frankowiczów. Wiąże się to z koniecznością składania przez nich apelacji, którą w większości wygrywają kredytobiorcy, gdyż wyroki pierwszej instancji są zmieniane.
materiał prasowy
Zwrot ubezpieczenia pomostowego to kolejne, po wakacjach kredytowych oraz zapowiedzi zmiany wskaźnika WIBOR, dobre informacje dla kredytobiorców.
Rzeczywiste ryzyko ponoszone przez banki było bardzo małe, gdyż wpis hipoteki do księgi wieczystej jest prostą czynnością, a mówiąc wprost – często nawet formalnością. Wysokość tego ryzyka w postaci ubezpieczenia pomostowego była wyceniana przez banki na bardzo zróżnicowanych poziomach. Przy przykładowym kredycie na 400 000 zł podwyższenie jego raty do czasu wpisu do hipoteki wynosiło od 16 do nawet 500 zł. Temat nie byłby poruszany, gdyby nie przewlekłe czasy wykonywania wpisów w niektórych sądach wieczystoksięgowych. Rozpiętość czasu procesowania, nawet w sąsiednich gminach, może sięgać niekiedy od miesiąca do ponad roku. W wielu sytuacjach oszczędność wynikająca z wprowadzenia ustawy wyniesie kilka tysięcy złotych, co będzie odczuwalne dla portfeli kredytobiorców, często nadwyrężonych koniecznością zaangażowania wkładu własnego i innych kosztów początkowych.
Nowe przepisy w zakresie ustawy o kredycie hipotecznym są bardzo istotne z jeszcze jednego powodu. W otoczeniu podwyższonych stóp procentowych obecnie większość procesowanych przez nas jako ekspertów finansowych wniosków dotyczy refinansowania już posiadanych przez klientów kredytów. Dzięki czemu obniżane jest ich oprocentowanie, a co za tym idzie również wysokość miesięcznej raty. W analizie opłacalności po stronie kosztów zmiany oferty znajdowało się ubezpieczenie pomostowe. Pewność jego zwrotu jeszcze bardziej uatrakcyjnia ofertę obniżenia oprocentowania, co pozwoli większej części kredytobiorców na oszczędności w zakresie posiadanego zobowiązania hipotecznego.
Autor komentarza: Jakub Łapaj, Starszy Ekspert Finansowy w Lendi.
Nagły wzrost wysokości rat kredytów hipotecznych sprawił, że dla wielu osób wprowadzony przez Rząd projekt wakacji kredytowych okazuje się szansą na złapanie oddechu. Szacuje się, że Polacy dzięki tej regulacji mogą zaoszczędzić nawet 3 miliardy złotych. Nie ma jednak nic za darmo. Banki uważają, że rząd ich nie wysłuchał, dlatego planują odwet.
Spis treści:
Czym są wakacje kredytowe?
Stanowcza odpowiedź banków
Podział na dwa obozy
Czym są wakacje kredytowe?
Wakacje kredytowe to czasowe zawieszenie spłaty kredytu. Warunki są uzależnione od oferty danego banku i trwają najczęściej od 1 do 3 miesięcy, choć te wprowadzone przez rząd mają trwać 4 miesiące w 2022 i 4 miesiące w 2023 roku.
Co niezwykle istotne – projekt dotyczy osób, które swój kredyt hipoteczny zaciągnęły w złotówkach. Haczyków jest jednak dużo więcej. Dla przykładu – z wakacji kredytowych – nie będą mogli skorzystać klienci, dla których kupowanie mieszkań to inwestycja.
Rząd twierdzi, że jedyne opłaty jakie mogą się pojawić w tym czasie to ubezpieczeniowe. Przyjęta ustawa zakłada też wzrost środków przeznaczonych na dopłaty z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Zgodnie z nią budżet funduszu już w 2022 r. zwiększy się o 1,4 mld zł i wyniesie w sumie ponad 2 mld zł. Dzięki temu będzie mógł zaoferować wsparcie większej liczbie kredytobiorców hipotecznych.
Stanowcza odpowiedź banków
Z szacunków HRE Investments wynika, że jeszcze w 2020 roku przeciętny kredytobiorca wydawał na ratę około 29% dochodu, dziś wydaje już około 40-45% wynagrodzenia. Problem jest duży i oczywiście skutkuje w sprzedaży kredytów mieszkaniowych.
Dla banków najważniejszy jest zysk, dlatego nie mogą udzielać finansowania, wiedząc, że przez cztery miesiące w roku, kredytobiorca nie będzie spłacał zadłużenia. Jeden z podstawowych postulatów wysłanych przez banki do rządzących brzmiałby – wakacje kredytowe były dla potrzebujących, a nie wszystkich. W ich opinii, współpraca na linii: Rząd – Banki przy wprowadzenia tego projektu do życia praktycznie nie istniała.
Według najnowszych statystyk o wakacje kredytowe może starać się nawet 450 tysięcy kredytobiorców, którzy zaciągnęli hipotekę w latach 2020-21. Roczne koszty sektora bankowego mogą sięgnąć nawet 20 miliardów złotych. To ogromne koszty dla wszystkich placówek bankowych w naszym kraju, które w jakiś sposób będą chciały sobie je zrekompensować.
– Po zakończeniu wakacji kredytowych należy się liczyć z wydłużeniem okresu spłaty. Problematyczne może okazać się także zaciągnięcie kolejnego kredytu, bo zawieszenie rat traktowane może być przez banki jako trudności ze spłatą należności. Wydaje mi się, że warto przemyśleć, czy ten dodatek jest dla nas niezbędny – mówi Marek Szmolke, wiceprezes spółki realizującej inwestycję Start City
Po ostatnim podniesieniu stóp procentowych w lipcu 2022 r. stopa referencyjna NBP wzrosła do poziomu 6,50 %, a WIBOR 3M osiągnął w sierpniu poziom 7.03%. Eksperci przewidują jednak, że czeka nas dalsza seria podwyżek stóp, a stopa referencyjna NBP pod koniec roku 2022 może wynieść nawet 7,5-7,75% (według stawki 7,75% KNF nakazała nawet bankom oceniać zdolność kredytową klientów). WIBOR 3M może więc wzrosnąć do końca roku do poziomu co najmniej 7,5%.
Podział na dwa obozy
Spekuluje się, że wprowadzenie wakacji kredytowych może najmocniej dotknąć nowych klientów starających się o zakup wymarzonego mieszkania, jednak część ekspertów jest odmiennego zdania – Wakacje kredytowe nie powinny wpływać na zdolność kredytową. Wszelkie ulgi i dotacje powinny być udzielane wszystkim – w tym kredytobiorcom bez kryteriów dochodowych. Ponadto jak pokazuje ostatni czas, oprocentowanie kredytów w oparciu o stopę WIBOR może być problematyczne. Rynek kredytów hipotecznych się załamał. Nie powinny być one oprocentowane wyżej niż na 5 % – inaczej niemożliwa jest trwała zmiana rynku nieruchomości i nadal będzie kontynuowany trend budowy niewielkich mieszkań i małych domów, które wymagają zaciągania niewielkich kredytów. Jeśli zależy nam na dobrobycie i powiększeniu metraży mieszkań i domów – kredyt nie może być drogi. Na wakacje kredytowe zapracowały Banki, które obecnie realizują mocno ponadstandardowe zyski, gdyż dla większości z nich podstawa WIBOR, która obecnie wynosi dwukrotność marży bankowej lub więcej jest dodatkowym zyskiem. Banki państwowe równie chętnie jak prywatne korzystają na wysokich stopach WIBOR, więc nie widać, by Rząd chciał ulżyć kredytobiorcom. Państwo polskie powinno wprowadzić instrumenty kreujące rynek tak, by kredyt hipoteczny był nie wyższy niż 5% albo wprost takich kredytów przez swoje banki udzielać – mówi Witold Indrychowski, prezes spółki Merari.
Być może w najbliższej przyszłości, jeśli sytuacja się nie unormuje – duża część naszego społeczeństwa może podążyć śladem rynku niemieckiego, gdzie społeczeństwo woli wynajmować mieszkanie niż starać się o jego zakup. Choć wakacje kredytowe z założenia mają pomóc kredytobiorcy w uporaniu się z przejściowymi kłopotami finansowymi, nie zawsze okazują się korzystne. Przed zdecydowaniem się na to rozwiązanie, warto dokładnie przeanalizować wszystkie zalety i wady. Należy bowiem pamiętać, że po zakończeniu wakacji kredytowych odroczone raty nie zostaną umorzone, lecz trzeba będzie je spłacić. Może więc to skutkować albo podwyższeniem kolejnych rat, albo wydłużeniem okresu spłaty zobowiązania.
materiał prasowy
Jak podaje Komisja Nadzoru Finansowego, od października ub.r. do maja br. banki, korzystając z Systemu Obsługi Sądu Polubownego, przekazały ponad 23 tys. umów o mediację w sprawach o kredyty denominowane/indeksowane do waluty obcej. Przeszło 6 tys. przypadków było w grudniu 2021 roku, a nieco ponad tysiąc – w maju br. W analizowanym okresie zakończono 20 tys. postępowań, z czego ugody dotyczą prawie 74% z nich. Ponadto było prowadzonych 650 postępowań mediacyjnych poza Systemem Obsługi Sądu Polubownego przy KNF.
Spis treści:
Umowy do mediacji
Poszukiwanie ugody
Inne opcje
Umowy do mediacji
Od października ub.r. do końca maja br. do KNF wpłynęły 23 103 umowy o mediację. Dotyczy to spraw o kredyty denominowane/indeksowane do waluty obcej, które są przekazywane wyłącznie przez banki przy wykorzystaniu platformy informatycznej – System Obsługi Sądu Polubownego. Ona umożliwia elektroniczną, w pełni zdalną obsługę postępowań mediacyjnych, a także samodzielne wprowadzanie do systemu dokumentów przez banki.
– Wobec wszystkich tzw. kredytów walutowych, czyli ok. 800-900 tysięcy, 20 tysięcy postępowań ugodowych to ok. 2%. Jeśli odniesiemy tę liczbę do kredytów jeszcze aktywnych, to mamy 4-5%. Nie jest to więc bardzo popularne rozwiązanie. Pewną zaletą postępowań przed KNF jest ich względnie nieduży koszt i szybkie postępowanie. Sprawy sądowe, choć dużo bardziej opłacalne dla kredytobiorców, trwają niestety 2-4 lata – komentuje adwokat Jakub Bartosiak z Kancelarii MBM Legal.
Patrząc na szczegółowe dane z poszczególnych miesięcy, widać, że w ubiegłym roku było 15 647 umów o mediację (październik – 5441, listopad – 4155, grudzień – 6051). Natomiast w pięciu miesiącach br. było ich 7456 (styczeń – 2150, luty – 1481, marzec – 1738, kwiecień – 1083 i maj – 1004). Jak stwierdza mec. Bartosiak, początkowo ta próba rozwiązania problemu cieszyła się dużym zainteresowaniem. Wynikało to także z intensywnej kampanii informacyjnej banków. Obecnie kredytobiorcy coraz rzadziej decydują się na takie postępowanie. Zdaniem eksperta, wynika to z faktu, że tzw. mediacja jest pozorna. Klienci mają do wyboru zaakceptować propozycję banku lub ją odrzucić.
– Tak znaczący spadek zainteresowania kredytobiorców mediacjami spowodowany jest rozczarowującą ofertą banków, a także znacznie większymi korzyściami dla kredytobiorców z sądowego rozstrzygnięcia ich problemu. Stwierdzenie nieważności umowy przez sąd, powoduje definitywne zakończenie dalszych spłat kredytu oraz brak konieczności zapłaty kosztów finansowania. Z kolei proponowane ugody przekształcają kredyt walutowy w złotowy, który w najbliższej przyszłości będzie skrajnie drogim produktem – mówi radca prawny Adrian Goska z Kancelarii SubiGo.
Poszukiwanie ugody
Według danych udostępnionych przez KNF, od października ub.r. do końca maja br. zakończono 20329 postępowań. Pozostałe są w toku. Biorąc pod uwagę te zakończone, to ugoda została zawarta w 15001, a nie doszło do niej w 5328. Z tego wynika, że ugody zawarto w prawie 74% zakończonych postępowań.
– W mojej ocenie, odsetek zawartych ugód jest zaskakująco wysoki. Prawdopodobnie wynika to z faktu, że propozycje banku zostały skierowane w pierwszej kolejności do osób, które nie zdecydowały się jeszcze na rozpoczęcie postępowania sądowego. Z ich perspektywy właściwie korzystne jest każde rozwiązanie, poprawiające ich obecną sytuację, jak np. obniżenie salda kredytu – stwierdza ekspert z Kancelarii MBM Legal.
Średnia miesięczna zakończonych postępowań w okresie od października do grudnia 2021 roku wyniosła ponad 5006 (październik – 5343, listopad – 3988, grudzień – 5689). Natomiast w pięciu miesiącach br. łącznie zakończono 5309 postępowań. To z kolei daje średnią miesięczną wynoszącą prawie 1062 zakończone postępowania (np. w maju 60).
– Ta różnica to efekt drastycznego zmniejszenia zainteresowania rozwiązaniem ugodowym, a także rozczarowaniem kredytobiorców z oferty banku. Duża część kredytobiorców chciała też sprawdzić ofertę ugodową, bardzo często również proponowaną na etapie postępowania sadowego. Jednak, jak wynika z liczby zawieranych ugód, propozycje banków okazują się niezadowalające dla kredytobiorców – dodaje Adrian Goska.
Inne opcje
Ponadto w okresie od października 2021 roku do maja 2022 roku było prowadzonych 650 postępowań mediacyjnych poza Systemem Obsługi Sądu Polubownego przy KNF dotyczących umów kredytów indeksowanych i denominowanych do waluty innej niż polska. W 323 przypadkach zakończyło się zawarciem ugody, a w 13 – jej brakiem.
– Ugody mogą być zawierane także bez udziału instytucji. Obok Sądu Polubownego przy KNF jest także podobna forma przy Związku Banków Polskich, są również postępowania prowadzone przez Rzecznika Finansowego. Rozmowy ugodowe toczą się również w ramach postępowań sądowych. Wybór procedury m.in. zależy od tego, jakiego banku dotyczy sprawa oraz jaki jest jej etap, tzn. sądowy lub przedsądowy – informuje mec. Bartosiak.
Jak zaznacza ekspert z Kancelarii SubiGo, w przypadku ugody w Sądzie Polubownym przy KNF, z pewnością więcej korzyści osiągają banki. Znacząco zmniejszają stratę, a także definitywnie zapobiegają procesowi sądowemu, który praktycznie w dużej większości kończy się dla nich przegraną.
– Sąd Polubowny przy KNF pozostanie najpopularniejszym rozwiązaniem, ponieważ ten tryb jest promowany przez banki. Na zainteresowanie ugodami może wpłynąć ewentualny dalszy wzrost kursu CHF, który przekłada się na wysokość rat. Dotyczy to jednak osób, które nie rozpoczęły procesów sądowych. Kredytobiorcy, którzy zdecydowali się na pozwanie banku lub planują to zrobić, mają świadomość, że bardzo często sądy zawieszają spłatę rat. Pozwala to ze spokojem oczekiwać na zakończenie procesu, nawet jeśli potrwa to kilka lat – podsumowuje ekspert z Kancelarii MBM Legal.
materiał prasowy
Już od dnia 1 sierpnia 2022 roku kredytobiorcy będą mogli wnioskować o wakacje kredytowe.
Prezydent Andrzej Duda podpisał ustawę o finansowaniu społecznościowym dla przedsięwzięć gospodarczych i pomocy kredytobiorcom. Dzięki tej ustawie kredytobiorcy będą mogli odroczyć spłatę swoich zobowiązań.
O wakacje kredytowe może starać się kredytobiorca, który zaciągnął zobowiązanie w banku na zakup lokalu na własne cele mieszkaniowe, a kredyt hipoteczny był udzielony w walucie polskiej przed 1 lipca 2022 roku.
Zarząd Banku Pocztowego opracował wstępne szacunki dotyczące wpływu korekty wartości bilansowej brutto portfela kredytów hipotecznych na wyniki finansowe Banku.
Modyfikacja umów kredytów hipotecznych złotowych udzielonych konsumentom wskutek zawieszenia przez nich spłat kredytu, zgodnie z aktualnym stanem wiedzy oraz w oparciu o przyjęte założenia, spowoduje jednorazowe obniżenie wyniku brutto Banku za lipiec 2022 roku o ok. 46-55 mln zł. Jednak w efekcie wypracowania bardzo dobrych wyników w I półroczu tego roku, Bank Pocztowy wygeneruje w całym 2022 r. dodatni zysk netto.
Przy dokonywaniu szacunkowego wpływu tzw. wakacji kredytowych na wyniki Banku Pocztowego przyjęto, że odsetek klientów zainteresowanych zawieszeniem spłaty rat wyniesie ok. 50-60%. Końcowa kwota zostanie ustalona i ujęta w ramach księgowego zamknięcia miesiąca lipca br. Zarząd Banku zwraca uwagę, że będzie to oznaczało ujemny wynik finansowy netto w III kwartale 2022 r., jednak korzystne wyniki finansowe odnotowane w pierwszym półroczu 2022 r. oraz przychody finansowe prognozowane w drugim półroczu 2022 r. powinny być wystarczające do uzyskania dodatniego wyniku finansowego netto w ujęciu całorocznym.
– W I półroczu 2022 roku zanotowaliśmy najlepszy w historii zysk brutto, na poziomie znacząco lepszym niż uzyskany w analogicznym okresie roku ubiegłego. To na pewno efekt wdrożonego i zakończonego z sukcesem Planu Naprawy w zakresie poprawy rentowności, uruchomionych nowych produktów dla naszych Klientów, a z drugiej strony podwyżek stóp procentowych wprowadzanych systematycznie przez NBP w odpowiedzi na rosnącą inflację. Tzw. wakacje kredytowe obniżają zysk całego sektora bankowego, a z drugiej strony to rozwiązanie, które na pewno pomoże polskim rodzinom, także Klientom Banku Pocztowego w tych trudnych czasach – komentuje Jakub Słupiński, Prezes Zarządu Banku Pocztowego.
Zarząd Banku zwraca uwagę, że powyższa kwota może ulec aktualizacji biorąc pod uwagę przede wszystkim rzeczywisty poziom zainteresowania zawieszeniem spłat kredytu. Zaktualizowana informacja dotycząca wysokości oczekiwanej korekty i skutków finansowych wprowadzonej ustawy zostanie przedstawiona w ujawnieniach do sprawozdania finansowego za I półrocze 2022 roku.
Źródło: Bank Pocztowy.
Inflacja sięgająca w marcu poziomu 11 proc.[1], kolejne podwyżki stóp procentowych, niepewna sytuacja ekonomiczna związana z wojną w Ukrainie… To wszystko sprawia, że na rynku kredytowym obserwujemy dynamiczne zmiany dotyczące wzrostu kosztów kredytów hipotecznych. Na to, ile wynosi miesięczna rata zobowiązania, w dużej mierze wpływa wysokość oprocentowania kredytu. W obecnej rzeczywistości potencjalny kredytobiorca stoi przed ważnym wyborem: jakie oprocentowanie wybrać – stałe czy zmienne? Jednak, żeby podjąć taką decyzję, potrzebna jest odpowiednia wiedza. A jak wynika z badania ZBP, prawie połowa Polaków nie wie, z czym wiążą się obie opcje: aż 47 proc. badanych błędnie uważa, że zmiana stóp procentowych wpływa na wysokość raty kredytu o stałym oprocentowaniu[2]. Dlatego tak ważna jest stała edukacja w tym temacie i czerpanie informacji z wiarygodnych źródeł. Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) wyjaśnią, więc pokrótce najważniejsze rzeczy związane z oprocentowaniem kredytu hipotecznego.
Spis treści:
Spis treści:
Wysokie stopy wpływają na wysokie oprocentowanie
Oprocentowanie zmienne
Oprocentowanie stałe
Oprocentowanie stałe a zmienne – porównanie
Dla kogo kredyt o stałym, a dla kogo o zmiennym oprocentowaniu?
Kto w takim razie może czerpać korzyści z oprocentowania zmiennego?
Z powodu ogromnego skoku cen na rynku paliw, w marcu GUS odnotował wyższy od oczekiwanego wskaźnik inflacji na poziomie 11 proc[3]. Aby „walczyć” z negatywnymi skutkami tego zjawiska, RPP zdecydowała się podnieść na przestrzeni ostatnich miesięcy kilkukrotnie stopy procentowe. Dzięki czemu możliwe jest stopniowe wyhamowanie dalszego wzrostu cen. W tej chwili mamy do czynienia z bezprecedensową serią podwyżek. Stopa referencyjna wzrosła z bardzo niskiego poziomu 0,10 proc. we wrześniu 2021 r. do 4,5 proc. proc. obecnie. Co będzie dalej?
– Prawdopodobnie to nie koniec podwyżek. Większość prognoz pokazuje, że stopa referencyjna NBP osiągnie poziom od 5 proc. do nawet 7 proc. Trzeba się więc przygotować na to, że raty kredytów w kolejnych miesiącach mogą być jeszcze wyższe – tłumaczy Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Wysokie stopy wpływają na wysokie oprocentowanie
Wysokość oprocentowania kredytów jest pochodną poziomu stóp procentowych. Im są one wyższe, tym wyższe oprocentowanie. Z kolei oprocentowanie jest najważniejszą składową kosztu kredytu.
– Dlaczego pierwszą rzeczą, na którą powinno się zwracać uwagę w ofertach kredytu hipotecznego jest oprocentowanie? Ponieważ to podstawowy koszt kredytu. Jest to wyrażony procentowo wskaźnik, który pokazuje koszt odsetek zobowiązania w skali roku. Banki doliczają tę kwotę w odpowiednich proporcjach do comiesięcznych rat kredytowych. Im niższe oprocentowanie, tym niższe odsetki i niższy całkowity koszt kredytu – tłumaczy Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
W tej chwili potencjalny kredytobiorca ma możliwość wyboru spośród dwóch opcji: kredyt o oprocentowaniu stałym lub kredyt o oprocentowaniu zmiennym. Przyjrzyjmy się im i zobaczmy, jakie są między nimi różnice.
Oprocentowanie zmienne
Zdecydowana większość kredytów hipotecznych w Polsce to kredyty o tzw. zmiennym oprocentowaniu. Jak podaje ZBP, wartość udzielonych kredytów mieszkaniowych z oprocentowaniem zmiennym przekroczyła w zeszłym roku rekordowe 500 mld zł[4].
– Wysoki udział kredytów o oprocentowaniu zmiennym w całym portfelu kredytów hipotecznych wynika z dwóch powodów. Po pierwsze, do niedawna w ofercie banków właściwie nie było alternatywy. Zmieniła to dopiero wydana przez KNF Rekomendacja S, która zobowiązała banki do wprowadzenia kredytów ze stałym oprocentowaniem od lipca 2021 r. Z drugiej strony, nawet gdy takie oferty się pojawiły, to niewiele osób z nich korzystało, ponieważ stawka stała była zdecydowanie wyższa niż zmienna. Jednak ci, którzy wybrali oprocentowanie stałe teraz mogą cieszyć się z tego, że ich raty nie rosną – mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Całkowite oprocentowanie kredytu opartego o oprocentowanie zmienne wyliczane jest według wzoru:
marża banku (stała w trakcie trwania umowy) + WIBOR 3M lub 6M[5] (zmienny w czasie) = oprocentowanie
– Tu dochodzimy do sedna owej „zmienności”. WIBOR, (nazywany także stawką referencyjną), to wskaźnik, który ogólnie rzecz biorąc, pokazuje oprocentowanie, na jakim banki w kraju pożyczają sobie wzajemnie pieniądze. Jego wysokość jest zmienna i mocno powiązana z wysokością stóp procentowych – im one wyższe, tym wyższy wskaźnik WIBOR. A im wyższy WIBOR… tym wyższe oprocentowanie naszego kredytu a w konsekwencji, również jego rata – tłumaczy Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Dla przykładu: kredyt zaciągnięty na 300 000 zł na 25 lat w 2021 r., podczas niskich stóp procentowych o oprocentowaniu 3% miał ratę wyjściową na poziomie 1 423 zł. Wzrost oprocentowania o 1 pkt. proc. przekłada się na dodatkowe 161 zł raty, wzrost o 2 pkt. proc. – o 331 zł, a wzrost o 3% – o 510 zł.
Natomiast w sytuacji, w której stopy procentowe i WIBOR spadną, nasz kredyt również stanieje, a rata stanie się mniej odczuwalna.
Oprocentowanie stałe
Jeszcze do połowy ubiegłego roku banki prawie bez wyjątku oferowały nam kredyty oparte wyłącznie o oprocentowanie zmienne. Zmieniła to nowelizacja rekomendacji Komisji Nadzoru Finansowego, zwana potocznie Rekomendacją S, która zaczęła realnie obowiązywać od lipca 2021 r.
Zgodnie z jej założeniami, banki mają obowiązek posiadać w swoich ofertach kredyt hipoteczny o stałym oprocentowaniu na okres minimum 5 lat. Jest to duża zmiana, ponieważ Rekomendacja S w pewnym sensie zmusiła banki do poszerzenia oferty o produkty, które do tej pory na polskim rynku były właściwie nieobecne. Dzięki niej, kredytobiorca ma wybór trochę podobny do tego, przed jakim staje inwestor: zysk w zamian za ryzyko czy brak ryzyka, ale mniejszy zysk. Z tą różnicą, że w przypadku kredytów zysk zastępujemy kosztem.
Jak wynika z danych[6], w 2021 r. w Polsce udzielono blisko 256,5 tys. kredytów hipotecznych. Zaledwie 5 proc. z tej sumy, to kredyty ze stałym oprocentowaniem. Niska popularność takich kredytów wynika z tego, że w dobie niskich stóp procentowych banki ich po prostu nie promowały, a dodatkowo – kredyty o zmiennym oprocentowaniu były po prostu tańsze.
Oprocentowanie stałe oznacza, że w założonym czasie nie ulegnie ono żadnym zmianom, niezależnie od sytuacji gospodarczej, wysokości stóp procentowych czy wskaźników referencyjnych. Na umowie będziemy mieć zapisaną konkretną wysokość oprocentowania, a nie wzór matematyczny, według którego będzie ono dopiero liczone. Ma to przełożenie na naszą ratę: będzie stała, niezmienna.
W tym miejscu jedna ważna uwaga! W polskich warunkach oprocentowanie stałe nie oznacza, że przez przykładowe 20 lat spłacania kredytu będzie ono takie samo, a rata się nie zmieni! – Banki obecne na naszym rynku oferują kredyty tak właściwie o oprocentowaniu okresowo stałym. W większości przypadków jest to 5 lat, choć na rynku pojawiają się już też okresy 10-letnie. Oznacza to, że owszem, oprocentowanie jest niezmienne i rata też – ale przez wspomniane 5 czy 10 lat. Po tym czasie większość banków zaproponuje nam albo przejście na oprocentowanie zmienne, albo otrzymamy propozycję nowego oprocentowania stałego, przystającego do bieżących warunków ekonomicznych – tłumaczy Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Oprocentowanie stałe a zmienne – porównanie
Podsumowując, podstawowe różnice między kredytem z oprocentowaniem zmiennym i zobowiązaniem z oprocentowaniem stałym dotyczą:
– Każdy kredytobiorca z jednej strony musi sam podjąć decyzję, na jaki kredyt się zdecyduje i rozważyć, jaki poziom ryzyka jest dla niego akceptowalny. Z drugiej, aby to zrobić, trzeba posiadać do tego odpowiednią wiedzę. Jeśli nie mamy takiego zasobu informacji, warto zaczerpnąć porady osoby doskonale znającej aktualną sytuację na rynku i potrafiącej dokładnie wyjaśnić wszystkie zależności. Taką osobą jest ekspert finansowy – podpowiada Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Dla kogo kredyt o stałym, a dla kogo o zmiennym oprocentowaniu?
– Stałe oprocentowanie powinni rozważyć ci, którzy nie chcą ryzykować, że rata w najbliższych latach wzrośnie. Należy jednak pamiętać, że oprocentowanie stałe nie obejmuje całego okresu spłaty lecz zwykle tylko 5 pierwszych lat. Po tym okresie oprocentowanie zostanie dostosowane do obowiązujących wtedy stóp procentowych, czyli rata może wtedy wzrosnąć lub spaść– mówi Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Kto w takim razie może czerpać korzyści z oprocentowania zmiennego?
– Oprocentowanie zmienne zwykle wybierają ci, którzy uważają stopy procentowe już nie wzrosną lub wzrosną nieznacznie, ale niedługo później zaczną spadać. Warto jednak pamiętać, że takie przewidywania mogą się nie sprawdzić, więc lepiej wybierać takie oprocentowanie, jeśli ktoś ma na tyle wysokie dochody, że poradzi sobie w sytuacji znaczącego wzrostu raty – dodaje Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
[1] GUS, dane na 15 kwietnia 2022 r.
[2] Badanie Poziom Wiedzy Finansowej Polaków 2022, edycja V.
[3] GUS, dane na 15 kwietnia 2022 r.
[4] Raport AMRON-SARFiN III kwartał: Rekordowy rok w hipotekach i dalsze wzrosty cen mieszkań.
[5] WIBOR 3M lub 6M – oznacza okres aktualizacji stopy procentowej (w tym przypadku co 3 bądź co 6 miesięcy).
[6] AMRON-SARFiN, Ogólnopolski raport o kredytach mieszkaniowych i cenach transakcyjnych 4/2021.
Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Raty kredytów hipotecznych obecnie są wysokie, a mogą być jeszcze wyższe. Rada Polityki Pieniężnej już po raz piąty w tym roku podniosła stopy procentowe, ustanawiając je tym samym na poziomie 5,25%. ZFPF radzi jakim sposobem obniżyć ratę kredytu hipotecznego.
Spis treści:
Całkowita lub częściowa spłata kredytu
Renegocjowanie warunków kredytu
Refinansowanie kredytu
Pomoc od państwa
Raty kredytów idą w górę. Przykładowo, rata kredytu na 300 tys. zł zaciągniętego na 20 lat wzrosła aż o 800 zł w porównaniu do października 2021 r[1]. W połączeniu z największą od ponad dwóch dekad inflacją, która w kwietniu wyniosła aż 12,4%[2] w stosunku do analogicznego miesiąca ubiegłego roku, wysokie stopy procentowe mogą dla wielu Polaków stanowić poważny problem w spłacaniu „na czas” zaciągniętego zobowiązania. Spora część kredytobiorców zastanawia się więc, jakie są możliwości obniżenia raty kredytu hipotecznego i tym samym odciążenia domowego budżetu. Rząd już zapowiedział nowy pakiet pomocowy – kto może z niego skorzystać i czy warto? Jakie są inne rozwiązania? O tym eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Jak podaje Związek Banków Polskich[3], Polacy są winni bankom ponad 500 mld zł z tytułu kredytów hipotecznych. Na skutek rosnącej inflacji i kolejnych podwyżek stóp procentowych, kredytobiorcy coraz większy procent swojego wynagrodzenia przeznaczają każdego miesiąca na ratę kredytu. Publikowany przez KNF wskaźnik DStI[4] (debt service to income) pokazuje, że jeszcze w 2020 r. przeciętny kredytobiorca wydawał na ratę 29% swojej pensji[5]. Dziś jest to zdecydowanie więcej. Szacunki HRE Investments mówią nawet o wydatkach rzędu 40 czy 45 proc. całego wynagrodzenia[6] a to oznacza, że kredyt jest nieosiągalny dla coraz to większej liczby osób.
– Przyjmuje się, że sytuacja jest względnie bezpieczna, dopóki nasze comiesięczne obciążenia z tytułu rat kredytów nie przekraczają 50% naszych dochodów netto przy założeniu niższych zarobków i 40% przy wyższych dochodach. Natomiast idealnie jest, gdy raty nie przekraczają 30% naszych dochodów netto i do tego należy dążyć. To już niedługo może być nieosiągalne dla wielu gospodarstw domowych. Dlatego jeśli zbliżamy się do wspomnianych wyżej poziomów, warto zacząć działać już teraz
i próbować obniżyć swoją ratę – radzi Kinga Tymoszuk, ekspert ZFPF, Lendi.
Jak to zrobić? Jak przekonują eksperci ZFPF na obniżenie raty kredytu hipotecznego jest kilka sposobów.
Całkowita lub częściowa spłata kredytu
Co to oznacza? Najprościej mówiąc: spłacamy nasz kredyt przed terminem. Możemy albo oddać bankowi całą pożyczoną kwotę albo kredyt nadpłacić. W tym drugim wypadku są dwa rozwiązania: albo wpłacimy jednorazowo dużą kwotę pieniędzy, albo będziemy regularnie co miesiąc przelewać ratę powiększoną o nawet niewielkie sumy pieniędzy, większe niż przewiduje to pierwotna wersja umowy.
Warto wiedzieć, że wcześniejsza spłata kredytu wiąże się z dwiema kwestiami. Po pierwsze – jeśli spłacimy cały kredyt szybciej, niż wynikało to z początkowego harmonogramu spłaty, możemy ubiegać się o zwrot części prowizji, jaką zapłaciliśmy bankowi na samym początku. Po drugie – i na to należy uważać – jeśli nasz kredyt hipoteczny jest „młodszy” niż 3 lata, bank może naliczyć sobie prowizję za całkowitą spłatę, która może sięgnąć nawet 3% wartości kredytu. Dlatego zanim zdecydujemy się na taki krok, warto dokładnie policzyć, np. z pomocą pośrednika finansowego, ile taka operacja będzie nas kosztować.
Czy jednak opłaca się nadpłacić kredyt hipoteczny w dobie wysokich stóp procentowych? A jeśli tak, to komu?
– Przewiduje się, że stopy procentowe mogą wzrosnąć nawet do poziomu 8%. Dla naszego przykładowego kredytu na 300 tys. zaciągniętego w październiku 2021 r. na 20 lat w ratach równych, oznacza to wzrost raty o blisko 80%. Jeśli jednak nadpłacilibyśmy taki kredyt kwotą 20 tys. zł, rata spada z obecnego poziomu o ponad 170 zł. Spłata 50 tys. zł pozwala co miesiąc płacić o ok. 440 zł mniej. Znacząco obniża to nie tylko istotność raty w comiesięcznym budżecie, ale też zmniejsza bazę kapitałową, od której oblicza się odsetki, a więc wpływ podwyżek jest mniej odczuwalny[7] – wylicza Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Jeśli natomiast weźmiemy pod uwagę kredyt, który spłacamy już np. 15 lat i do spłaty pozostało nam 50 tys. zł., to jego spłata nie tylko ochroni nas przed dalszymi podwyżkami, ale też da możliwość odzyskania części zapłaconej prowizji.
– Pojawia się tu jednak bardzo duże „ALE”. Na częściową czy całkowitą spłatę kredytu mogą sobie pozwolić wyłącznie osoby, które mają odpowiedni poziom oszczędności i nawet po tej operacji zostanie im w kieszeni porządna poduszka finansowa. W idealnym świecie taka poduszka to wartość naszego rocznego wynagrodzenia dla każdej osoby w gospodarstwie domowym. Policzmy to więc zanim pomyślimy o nadpłacie. Warto również zaznaczyć, że mając odpowiednio duże oszczędności nadpłata kredytu, jest dobrą „inwestycją” dla zgromadzonych środków. Dlaczego? W dużym uproszczeniu redukując drogie zadłużenie, zyskujemy więcej niż lokując oszczędności na niższy procent. Dodatkowo przy ocenie opłacalności takiego działania należy wziąć pod uwagę podatek Belki[8] i wysoką inflację – dodaje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Co ważne, jest bardzo duża liczba kredytobiorców, dla których kolejny wzrost raty może oznaczać kłopoty z płynnością finansową. Co oni mogą zrobić w tej sytuacji? Jest kilka rozwiązań.
Renegocjowanie warunków kredytu
Drugim sposobem na zmniejszenie wysokości raty, jest renegocjacja warunków umowy z kredytodawcą. Warto pamiętać, żeby zgłosić się do banku, gdy tylko przewidujemy problemy ze spłatą kredytu. Nasza sytuacja jest wtedy dużo lepsza, niż gdy staniemy się niewypłacalnym dłużnikiem. Pamiętajmy, że zawsze możemy negocjować. Tu zazwyczaj w grę wchodzi przede wszystkim:
– To dość prosty zabieg. Jeśli będziemy coś spłacać dłużej, to nasza rata będzie niższa. Jednak całkowity koszt kredytu ze względu na większą ilość rat wzrośnie. Dla przykładu: wydłużenie okresu spłaty o 5 lat przy kredycie na 250 tys. zł to dodatkowy koszt odsetek na poziomie nawet 90 tys. zł[9] – tłumaczy Kinga Tymoszuk, ekspert ZFPF, Lendi.
Ponadto, nie możemy wydłużać okresu kredytowania w nieskończoność. Rekomendacja S wydana przez KNF zobowiązała banki do udzielania kredytów na okres maksymalnie 25 lat, z możliwością jego przedłużenia do 35 lat. Więc jeśli np. wzięliśmy kredyt na 20 lat, możemy go przedłużyć maksymalnie o kolejne 15 lat. Dodatkowo, istotny jest także nasz wiek. W większości polskich banków kredytobiorca może mieć maksymalnie 70 lat w chwili spłaty ostatniej raty kredytu i to też ma wpływ na to, o ile „dodatkowych” lat możemy się ubiegać.
Wydłużenie okresu spłaty będzie więc odpowiednim rozwiązaniem dla osób, które mają stosunkowo niewielkie zobowiązanie na względnie krótki okres.
Marża to jedna ze składowych oprocentowania kredytu (najczęściej w Polsce oprocentowanie wylicza się wg wzoru: marża + WIBOR). Co warto zaznaczyć, marża jest stałym elementem oprocentowania, a więc nie jest tylko jednorazowym kosztem ponoszonym na samym początku po podpisaniu umowy przy wypłacie kredytu, ale przez cały okres jego trwania. Wysokość marży jest uzależniona od wielu czynników, m.in. polityki cenowej banku, stosunku wartości zadłużenia do wartości zabezpieczenia, a także wartości kredytu i ewentualnych dodatkowych produktów. Marża, w przeciwieństwie do wskaźnika WIBOR, jest określona jako stała w okresie trwania umowy. Jednak nie oznacza to, że nie możemy podjąć się negocjacji cenowych. Warto to zrobić, bo nawet minimalna zmiana marży może przynieść wymierne korzyści. – Zawsze warto podjąć rozmowę z bankiem o dopasowaniu marży do obecnej sytuacji. Może okazało się, że nowi klienci mogą liczyć na lepsze warunki cenowe niż my lub konkurencja oferuje korzystniejszy kredyt? Przedstawmy swoje argumenty, otworzy to pole do negocjacji – przekonuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Refinansowanie kredytu
Czyli najprościej mówiąc – przeniesienie swojego kredytu hipotecznego do innego banku.
– To rozwiązanie może być szczególnie korzystne dla kredytobiorców, którzy zaciągali kredyt hipoteczny w okresie wysokich marż. Po sprawdzeniu aktualnej oferty kredytowej może się bowiem okazać, że inny bank ma dla nas znacząco lepsze warunki. W nowych ofertach banków już można zauważyć trend obniżania marż po to, aby nowym kredytobiorcom zrekompensować wysokie koszty wynikające ze wzrostu stóp procentowych – tłumaczy Kinga Tymoszuk, ekspert ZFPF, Lendi.
Jak to działa? Obecny kredyt przenosimy na nowych warunkach cenowych do innego banku, który spłaca nasze zobowiązanie w poprzednim banku. Nie mamy już więc kredytu w banku X, a mamy nowy – w banku Y. Dodatkowa korzyść jest taka, że od nowa decydujemy o warunkach kredytu: wysokości i rodzaju rat (stałe czy malejące), okresie spłaty, dodatkowych produktach, za które trzeba płacić (ubezpieczenia, karty kredytowe, rachunki). Nie musimy też zobowiązania przenosić 1:1, bo możemy ubiegać się o mniejszą kwotę (jeśli mamy jakieś oszczędności i przeznaczymy je na nadpłatę) lub o większą (jeśli mamy nowe potrzeby inwestycyjne).
– Przy kredycie refinansowym jest jednak kilka kwestii, na które trzeba zwrócić uwagę. Pierwsza to potencjalna opłata za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu w banku, który pierwotnie udzielił nam kredytu, która obciąży nas, a nie „drugi” bank. Instytucje mogą żądać takiej opłaty w ciągu 3 pierwszych lat. Należy to sprawdzić w umowie kredytowej i jeśli taka opłata będzie, trzeba dokładnie przeliczyć jej koszt, żeby nie „zjadł” zysków z operacji refinansowania – tłumaczy Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse. – Druga natomiast, to konieczność poddania się badaniu zdolności kredytowej po raz kolejny. Może się tak wydarzyć, że w nowych okolicznościach rynkowych nasza zdolność nie pozwoli nam na refinansowanie kredytu. Zwłaszcza dziś, gdy KNF zaostrzył zasady obliczania zdolności kredytowej.
Według nowych zaleceń KNF skierowanych do banków, te muszą przy wyliczaniu zdolności kredytowej m.in. brać pod uwagę możliwość wzrostu stóp procentowych o kolejne 5 p.p. od obowiązujących aktualnie.
Pomoc od państwa
Trudna sytuacja kredytobiorców sprawiła, że także rząd podjął kroki, aby im pomóc. Wśród oferowanych rozwiązań można znaleźć:
To fundusz finansowany ze składek banków, który istnieje od 2015 r. Do tej pory nie cieszył się dużą popularnością, bo niewiele osób spełniało warunki uzyskania wsparcia. Teraz jednak, gdy raty kredytów gwałtownie wzrosły, oferta Funduszu może być przydatna dla większej liczby osób. Dodatkowo, rząd planuje zwiększyć FWK ponad trzykrotnie, bo z blisko 600 mln zł do 2 mld zł.
– Fundusz Wsparcia Kredytobiorców to nieoprocentowana pożyczka. Dodatkowo, jej duża część może zostać umorzona. Skorzystanie z FWK wiąże się z koniecznością spełnienia szczegółowych warunków i pewnie dlatego do tej pory nie było to zbyt popularne rozwiązanie, ale dobrze o nim wiedzieć, bo w ramach tej pomocy można dostać nawet 72 tys. nieoprocentowanego wsparcia – mówi Kinga Tymoszuk, ekspert ZFPF, Lendi.
Kredytobiorca otrzyma nieoprocentowaną pożyczkę na spłatę swojego kredytu hipotecznego: do 2 tys. zł miesięcznie na maksymalnie 36 miesięcy. Po 2 latach od wypłaty ostatniej raty zaczyna się spłata: w 144 nieoprocentowanych ratach. Jeśli pierwsze 100 rat spłacimy bez opóźnień, pozostałe 44 raty będą umorzone.
Ze wsparcia można skorzystać, gdy spełnia się minimum jeden z warunków: co najmniej 1 z kredytobiorców jest bezrobotny (ale został zwolniony nie ze swojej winy), rata kredytu przekracza 50 proc. dochodów osiąganych przez całą rodzinę, po zapłaceniu raty w kieszeni zostaje nam 1402 zł (dla singli) lub 1056 zł na osobę (w przypadku rodziny). Wniosek o taką pomoc można złożyć w banku, w którym mamy kredyt.
W ramach pakietu tarczy kryzysowej wprowadzonej od czerwca 2020, ustawodawca postanowił ujednolicić zasady wakacji kredytowych dostępnych dotychczas w bankach.
Zgodnie z przepisami, jest to rozwiązanie dostępne dla osób, które spłacają kredyty zaciągnięte przed 13 marca 2020 r. oraz, które straciły pracę lub główne źródło dochodu. Wakacje ustawowe można otrzymać maksymalnie na 3 miesiące, a zawieszone są całe raty kapitałowo-odsetkowe. Dodatkowo, banki nie mogą w tym czasie pobierać żadnych opłat niż te dotyczące składek na ubezpieczenia związane z kredytem. Z takich wakacji można skorzystać tylko raz. Warto dodać, że wakacje kredytowe to opcja, która funkcjonuje w bankach także niezależnie od rozwiązań ustawowych i będą one odpowiednie dla osób, które nie spełniają warunków wsparcia w ramach wakacji ustawowych.
„Bankowe” wakacje kredytowe polegają na tym, że wnioskujemy do banku o odłożenie spłaty raty. W zależności od banku możemy zawiesić albo całe raty albo tylko ich część kapitałową (czyli kwota, o którą faktycznie zostaje pomniejszony nasz dług) na 1 do 6 miesięcy. To, jak się po okresie wakacji rozliczymy z bankiem, to też kwestia indywidualna – możemy umówić się na wydłużenie okresu spłaty o długość wakacji kredytowych, (czyli np. będziemy spłacać kredyt 6 miesięcy dłużej) lub nie zmieniać okresu spłaty, a niezapłacona rata (lub raty) zostanie po prostu doliczona do następnych rat. Wakacje to rozwiązanie, do którego banki podchodzą indywidualnie i nie zawsze mamy gwarancję ich uzyskania, bo zależą np. od tego, jak w przeszłości obsługiwaliśmy nasz kredyt, czyli czy np. regularnie go spłacaliśmy.
Ponadto, Rząd na okres 2022/2023 wyszedł z propozycją wakacji kredytowych, które mają umożliwiać przesunięcie spłaty jednej, całej raty kapitałowo-odsetkowej raz na kwartał. Oznacza to, że w ciągu 2 lat przez 8 miesięcy kredytobiorca będzie mógł odroczyć spłatę rat na późniejszy termin.
[1] Wyliczenia własne ZFPF.
[2] Główny Urząd Statystyczny.
[3] Raport AMRON-SARFiN, Rekordowy rok w hipotekach i 50. edycja Raportu AMRON-SARFiN, Q4/2021.
[4] Wskaźnik debt service to income pokazuje relację kwoty przeznaczonej na obsługę zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych w stosunku do uzyskiwanego dochodu.
[5] HRE Investments, Rządowy pakiet pomoże zadłużonym, ale uderzy w nowych nabywców, 25.04.2022 r.
[6] Tamże.
[7] Przy wyliczeniach przyjęto wskaźnik WIBOR 3M na poziomie 8%.
[8] Podatek Belki to podatek od zysków kapitałowych. Należy go zapłacić za każdym razem, gdy chce się wypłacić zysk z wypracowanych oszczędności.
[9] Wyliczenia własne. Kredyt z marżą 2,5 proc.+ WIBOR 3M, oprocentowanie wg stawki WIBOR 3M na 18.05.2022 r. Kredyt na 250 000 zł na 30 lat całość do spłaty: 717692.4 zł. Odsetki: 467 692 zł. Taki sam kredyt na 25 lat: całość do spłaty: 624 270 zł. Odsetki: 374 270 zł. Różnica w koszcie odsetek: 93 422 zł.
Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Liczba pozwów frankowych wzrosła o 20 procent r.d.r. To duży kłopot dla banków. I kwartale br. wpłynęło do nich łącznie prawie 16 tys. nowych spraw frankowych.
Spis treści:
Więcej pozwów
Kierunek stolica
Inne opcje
Jak wynika z danych ponad 40 sądów okręgowych, w I kwartale br. wpłynęło do nich łącznie prawie 16 tys. nowych spraw frankowych. To o przeszło 21% więcej niż dokładnie rok wcześniej. Ostatnio blisko połowa wszystkich pozwów trafiła do stolicy. Natomiast największy wzrost rdr. zanotowano w Suwałkach, bo o przeszło 120%. Kolejny w zestawieniu jest Białystok – ponad 97%, a następne są Siedlce – blisko 75%. Z kolei największe spadki wystąpiły w Płocku – o blisko 63%, Przemyślu i Koninie – odpowiednio o niecałe 47% i ponad 43%. Eksperci komentujący sprawę zwracają uwagę na to, że dane wskazują na rosnące zainteresowanie stołecznymi sądami, ale w mniejszych miejscowościach dynamika nadal utrzymuje się na dość wysokim poziomie. Ponadto dodają, że kredytobiorcy liczą tam na szybsze niż w Warszawie załatwienie swojej sprawy.
Więcej pozwów
Według danych udostępnionych przez 46 sądów okręgowych, w pierwszym kwartale br. wpłynęło do nich ok. 16 tys. spraw frankowych. W analogicznym okresie ub.r. takich przypadków odnotowano niespełna 13,2 tys. Jak stwierdza Piotr Zientała, wiceprezes Stowarzyszenia Stop Bankowemu Bezprawiu, na pewno do tego wzrostu przyczyniła się stabilizacja orzecznictwa. Według wiedzy eksperta, kredytobiorcy wygrywają obecnie blisko 98% spraw. Przegrywają głównie przedsiębiorcy, którym nie przysługuje ochrona konsumencka. Ale i to powinno się zmienić, gdyż pod koniec kwietnia br. zapadła korzystna uchwała Sądu Najwyższego.
– W mojej ocenie, większy wpływ takich spraw do sądów wynika z dużego wzrostu kursu franka do złotego. To w dużej mierze przekłada się na znaczącą podwyżkę rat, a tym samym – na spore obciążenie budżetów domowych kredytobiorców. Taka sytuacja mocniej skłania ich do podjęcia kroków prawnych – komentuje radca prawny, Adrian Goska z Kancelarii SubiGo.
Z kolei Piotr Zientała dodaje, że w całym zeszłym roku złożono ok. 60 tys. tego typu pozwów. Na koniec I kwartału br. w sądach było ponad 135 tys. spraw. Zdaniem eksperta, trzeba wziąć pod uwagę to, że banki w sumie udzieliły ponad 700 tys. tego typu kredytów. Zatem dopiero ok. 20% kredytobiorców wytoczyło procesy.
– Uważam, że wzrost napływu tego typu pozwów do sądów nie zniechęci frankowiczów do podejmowania kroków prawnych. Sądy, pomimo rosnącego obciążenia i opinii, że wolno działają, dość dobrze radzą sobie z orzekaniem w takich przypadkach. W szczególności obserwujemy coraz wyższą sprawność, organizację oraz merytoryczną ocenę spraw w sądach znajdujących się poza Warszawą – stwierdza radca prawny Goska.
Kierunek stolica
Po zebranych danych widać, że wciąż zdecydowanie najwięcej spraw frankowych wpływa do Sądu Okręgowego w Warszawie. W pierwszym kwartale br. złożono 7 293 pozwy, a w analogicznym okresie ub.r. było ich 5 445. To oznacza, że rok do roku odnotowano wzrost na poziomie około 34%. Jak podkreśla Adrian Goska, powszechnie panuje przekonanie, że sądy warszawskie są lepiej przygotowane merytorycznie ze względu na sporą liczbę spraw. I tym samym jest dużo większa szansa na korzystny wyrok dla kredytobiorcy. Według eksperta, w mniejszych sądach również obserwujemy wysoki poziom orzeczniczy. Niekorzystne wyroki trafiają się niezwykle rzadko.
– Orzecznictwo XXVIII Wydziału Cywilnego, czyli tzw. frankowego, jest jednolite, więc tym bardziej kredytobiorca składający pozew chce być pewien końcowego rozstrzygnięcia. Z naszych analiz wynika, że obecnie sądy pozawarszawskie również mają jednolite orzecznictwo, tj. korzystne dla frankowiczów. Ale w dzisiejszych warunkach pozywanie banków poza stolicą, może ewidentnie skrócić czas postępowania sądowego – mówi wiceprezes SSBB.
Z taką opinią zgadzają się też praktycy. Z obserwacji Adriana Goski wynika, że w mniejszych ośrodkach czas oczekiwania na rozpoznanie sprawy frankowej jest dość krótki. Dla przykładu, w Sądzie Okręgowym w Piotrkowie Trybunalskim wynosi około 3-5 miesięcy od wpływu. Podobnie jest w Sieradzu, Szczecinie, a nieco dłużej trzeba poczekać w Katowicach i Łodzi. Dość zaskakująco na tym tle wypada mały sąd w Przemyślu – ponad 18 miesięcy. Jak zaznacza ekspert, w Sieradzu jeden z orzeczników wyznaczył termin już po 30 dniach od wpływu sprawy. Taka sytuacja miała miejsce w tym kwartale. Natomiast na drugim biegunie mamy Warszawę, gdzie czas oczekiwania będzie wynosił około 2 lata. XXVIII Wydział Cywilny jest wzorcowy merytorycznie, ale wpływa do niego bardzo dużo spraw. I jak dodaje ekspert, przez to wszystko wolniej działa.
– Wierzymy, że organizacja SO w Warszawie pozwoli na przyspieszenie orzekania. Wiele umów jest identycznych, różnią się tylko kwotą zaciągniętego kredytu, czasem obowiązywania etc. Już teraz mamy sygnały od prawników, że zdarzają się wyroki bez przeprowadzania rozpraw czy przesłuchań, jedynie na podstawie otrzymanej dokumentacji. Poza Warszawą tempo orzekania jest zdecydowanie szybsze. Zdarzają się wyroki nawet po 3-4 miesiącach, ale nie jest to regułą – dodaje Piotr Zientała.
Inne opcje
Uwzględniając liczbę złożonych spraw frankowych w I kwartale tego roku, na kolejnych miejscach znajdują się sądy okręgowe w Gdańsku – 1 160 (w analogicznym okresie ub.r. – 823 i wzrost o 40,9% rdr.), Poznaniu – 952 (876 i 8,7%), Wrocławiu – 633 (617 i 2,6%), Warszawie Pradze – 583 (537 i 8,6%) oraz Katowicach – 507 (384 i 32%). Następne w tym zestawieniu są SO w Krakowie – 471 (468 i 0,6%), Łodzi – 469 (602 i spadek o 22,1%), Szczecinie – 461 (371 i wzrost o 24,3%) oraz Lublinie – 264 (236 i wzrost o 11,9% ).
– Fakt, że poza Warszawą najwięcej pozwów wpływa w Gdańsku, Poznaniu, we Wrocławiu, w Katowicach czy Krakowie, wynika z liczby zawieranych umów w tych miastach przez kredytobiorców. To jest niejako wyznacznikiem zamożności Polaków. Ponadto w większych ośrodkach występuje wyższa świadomość w kwestii swoich praw, a także jest szerszy dostęp do specjalistycznych usług. To bezpośrednio przekłada się na większą liczbę spraw w tych miastach – podkreśla ekspert z Kancelarii SubiGo.
W 34 sądach okręgowych rok do roku odnotowano wzrost liczby składanych pozwów. Największe skoki były w SO w Suwałkach – o 121,1% (I kw. br. – 42, I kw. ub.r. – 19), Białymstoku – o 97,4% (229 i 116) oraz Siedlcach – o 74,5% (96 i 55). Z kolei w 12 jednostkach widać spadki rdr. Najmocniejsze zaobserwowano w Płocku – o 62,9% (I kw. br. – 33, I kw. ub.r. – 89), Przemyślu – o 46,9% (17 i 32) i Koninie – o 43,5% (26 i 46). Według Piotra Zientały, kredytobiorcy dalej będą składać pozwy. Zatem wyniki sukcesywnie będą szły w górę. Z czasem banki zechcą rozwiązywać problem ugodami, ale na razie pojawiają się słabe propozycje w tym zakresie. Jak stwierdza ekspert z SSBB, kredytodawcy cały czas tak kalkulują, aby zarobek dla nich był jak największy. Wiedzą, że 100% frankowiczów nie pójdzie do sądów.
– Wpływ spraw frankowych do sądów raczej będzie się stabilizował. Obecnie kurs PLN/CHF determinuje większą liczbę kredytobiorców do podjęcia korków prawnych. W sytuacji umocnienia się naszej waluty, może nastąpić spowolnienie wpływu jako konsekwencja wolniejszej reakcji frankowiczów. Niewielkie znaczenie na stabilizację wpływu mogą mieć podpisywane ugody z bankami, ale na razie jest ich na rynku zbyt mało – podsumowuje radca prawny Adrian Goska.
materiał prasowy
Raty kredytów hipotecznych obecnie są wysokie, a mogą być jeszcze wyższe. Rada Polityki Pieniężnej już po raz piąty w tym roku podniosła stopy procentowe, ustanawiając je tym samym na poziomie 5,25%. Przykładowo, rata kredytu na 300 tys. zł zaciągniętego na 20 lat wzrosła aż o 800 zł w porównaniu do października 2021 r[1]. W połączeniu z największą od ponad dwóch dekad inflacją, która w kwietniu wyniosła aż 12,4%[2] w stosunku do analogicznego miesiąca ubiegłego roku, wysokie stopy procentowe mogą dla wielu Polaków stanowić poważny problem w spłacaniu „na czas” zaciągniętego zobowiązania. Spora część kredytobiorców zastanawia się więc, jakie są możliwości obniżenia raty kredytu hipotecznego i tym samym odciążenia domowego budżetu. Rząd już zapowiedział nowy pakiet pomocowy – kto może z niego skorzystać i czy warto? Jakie są inne rozwiązania? O tym eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Spis treści:
Całkowita lub częściowa spłata kredytu
Czy jednak opłaca się nadpłacić kredyt hipoteczny w dobie wysokich stóp procentowych? A jeśli tak, to komu?
Renegocjowanie warunków kredytu
Refinansowanie kredytu
Jak podaje Związek Banków Polskich[3], Polacy są winni bankom ponad 500 mld zł z tytułu kredytów hipotecznych. Na skutek rosnącej inflacji i kolejnych podwyżek stóp procentowych, kredytobiorcy coraz większy procent swojego wynagrodzenia przeznaczają każdego miesiąca na ratę kredytu. Publikowany przez KNF wskaźnik DStI[4] (debt service to income) pokazuje, że jeszcze w 2020 r. przeciętny kredytobiorca wydawał na ratę 29% swojej pensji[5]. Dziś jest to zdecydowanie więcej. Szacunki HRE Investments mówią nawet o wydatkach rzędu 40 czy 45 proc. całego wynagrodzenia[6] a to oznacza, że kredyt jest nieosiągalny dla coraz to większej liczby osób.
– Przyjmuje się, że sytuacja jest względnie bezpieczna, dopóki nasze comiesięczne obciążenia z tytułu rat kredytów nie przekraczają 50% naszych dochodów netto przy założeniu niższych zarobków i 40% przy wyższych dochodach. Natomiast idealnie jest, gdy raty nie przekraczają 30% naszych dochodów netto i do tego należy dążyć. To już niedługo może być nieosiągalne dla wielu gospodarstw domowych. Dlatego jeśli zbliżamy się do wspomnianych wyżej poziomów, warto zacząć działać już teraz
i próbować obniżyć swoją ratę – radzi Kinga Tymoszuk, ekspert ZFPF, Lendi.
Jak to zrobić? Jak przekonują eksperci ZFPF na obniżenie raty kredytu hipotecznego jest kilka sposobów.
Całkowita lub częściowa spłata kredytu
Co to oznacza? Najprościej mówiąc: spłacamy nasz kredyt przed terminem. Możemy albo oddać bankowi całą pożyczoną kwotę albo kredyt nadpłacić. W tym drugim wypadku są dwa rozwiązania: albo wpłacimy jednorazowo dużą kwotę pieniędzy, albo będziemy regularnie co miesiąc przelewać ratę powiększoną o nawet niewielkie sumy pieniędzy, większe niż przewiduje to pierwotna wersja umowy.
Warto wiedzieć, że wcześniejsza spłata kredytu wiąże się z dwiema kwestiami. Po pierwsze – jeśli spłacimy cały kredyt szybciej, niż wynikało to z początkowego harmonogramu spłaty, możemy ubiegać się o zwrot części prowizji, jaką zapłaciliśmy bankowi na samym początku. Po drugie – i na to należy uważać – jeśli nasz kredyt hipoteczny jest „młodszy” niż 3 lata, bank może naliczyć sobie prowizję za całkowitą spłatę, która może sięgnąć nawet 3% wartości kredytu. Dlatego zanim zdecydujemy się na taki krok, warto dokładnie policzyć, np. z pomocą pośrednika finansowego, ile taka operacja będzie nas kosztować.
Czy jednak opłaca się nadpłacić kredyt hipoteczny w dobie wysokich stóp procentowych? A jeśli tak, to komu?
– Przewiduje się, że stopy procentowe mogą wzrosnąć nawet do poziomu 8%. Dla naszego przykładowego kredytu na 300 tys. zaciągniętego w październiku 2021 r. na 20 lat w ratach równych, oznacza to wzrost raty o blisko 80%. Jeśli jednak nadpłacilibyśmy taki kredyt kwotą 20 tys. zł, rata spada z obecnego poziomu o ponad 170 zł. Spłata 50 tys. zł pozwala co miesiąc płacić o ok. 440 zł mniej. Znacząco obniża to nie tylko istotność raty w comiesięcznym budżecie, ale też zmniejsza bazę kapitałową, od której oblicza się odsetki, a więc wpływ podwyżek jest mniej odczuwalny[7] – wylicza Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Jeśli natomiast weźmiemy pod uwagę kredyt, który spłacamy już np. 15 lat i do spłaty pozostało nam 50 tys. zł., to jego spłata nie tylko ochroni nas przed dalszymi podwyżkami, ale też da możliwość odzyskania części zapłaconej prowizji.
– Pojawia się tu jednak bardzo duże „ALE”. Na częściową czy całkowitą spłatę kredytu mogą sobie pozwolić wyłącznie osoby, które mają odpowiedni poziom oszczędności i nawet po tej operacji zostanie im w kieszeni porządna poduszka finansowa. W idealnym świecie taka poduszka to wartość naszego rocznego wynagrodzenia dla każdej osoby w gospodarstwie domowym. Policzmy to więc zanim pomyślimy o nadpłacie. Warto również zaznaczyć, że mając odpowiednio duże oszczędności nadpłata kredytu, jest dobrą „inwestycją” dla zgromadzonych środków. Dlaczego? W dużym uproszczeniu redukując drogie zadłużenie, zyskujemy więcej niż lokując oszczędności na niższy procent. Dodatkowo przy ocenie opłacalności takiego działania należy wziąć pod uwagę podatek Belki[8] i wysoką inflację – dodaje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Co ważne, jest bardzo duża liczba kredytobiorców, dla których kolejny wzrost raty może oznaczać kłopoty z płynnością finansową. Co oni mogą zrobić w tej sytuacji? Jest kilka rozwiązań.
Renegocjowanie warunków kredytu
Drugim sposobem na zmniejszenie wysokości raty, jest renegocjacja warunków umowy z kredytodawcą. Warto pamiętać, żeby zgłosić się do banku, gdy tylko przewidujemy problemy ze spłatą kredytu. Nasza sytuacja jest wtedy dużo lepsza, niż gdy staniemy się niewypłacalnym dłużnikiem. Pamiętajmy, że zawsze możemy negocjować. Tu zazwyczaj w grę wchodzi przede wszystkim:
– To dość prosty zabieg. Jeśli będziemy coś spłacać dłużej, to nasza rata będzie niższa. Jednak całkowity koszt kredytu ze względu na większą ilość rat wzrośnie. Dla przykładu: wydłużenie okresu spłaty o 5 lat przy kredycie na 250 tys. zł to dodatkowy koszt odsetek na poziomie nawet 90 tys. zł[9] – tłumaczy Kinga Tymoszuk, ekspert ZFPF, Lendi.
Ponadto, nie możemy wydłużać okresu kredytowania w nieskończoność. Rekomendacja S wydana przez KNF zobowiązała banki do udzielania kredytów na okres maksymalnie 25 lat, z możliwością jego przedłużenia do 35 lat. Więc jeśli np. wzięliśmy kredyt na 20 lat, możemy go przedłużyć maksymalnie o kolejne 15 lat. Dodatkowo, istotny jest także nasz wiek. W większości polskich banków kredytobiorca może mieć maksymalnie 70 lat w chwili spłaty ostatniej raty kredytu i to też ma wpływ na to, o ile „dodatkowych” lat możemy się ubiegać.
Wydłużenie okresu spłaty będzie więc odpowiednim rozwiązaniem dla osób, które mają stosunkowo niewielkie zobowiązanie na względnie krótki okres.
Marża to jedna ze składowych oprocentowania kredytu (najczęściej w Polsce oprocentowanie wylicza się wg wzoru: marża + WIBOR). Co warto zaznaczyć, marża jest stałym elementem oprocentowania, a więc nie jest tylko jednorazowym kosztem ponoszonym na samym początku po podpisaniu umowy przy wypłacie kredytu, ale przez cały okres jego trwania. Wysokość marży jest uzależniona od wielu czynników, m.in. polityki cenowej banku, stosunku wartości zadłużenia do wartości zabezpieczenia, a także wartości kredytu i ewentualnych dodatkowych produktów. Marża, w przeciwieństwie do wskaźnika WIBOR, jest określona jako stała w okresie trwania umowy. Jednak nie oznacza to, że nie możemy podjąć się negocjacji cenowych. Warto to zrobić, bo nawet minimalna zmiana marży może przynieść wymierne korzyści. – Zawsze warto podjąć rozmowę z bankiem o dopasowaniu marży do obecnej sytuacji. Może okazało się, że nowi klienci mogą liczyć na lepsze warunki cenowe niż my lub konkurencja oferuje korzystniejszy kredyt? Przedstawmy swoje argumenty, otworzy to pole do negocjacji – przekonuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Refinansowanie kredytu
Czyli najprościej mówiąc – przeniesienie swojego kredytu hipotecznego do innego banku.
– To rozwiązanie może być szczególnie korzystne dla kredytobiorców, którzy zaciągali kredyt hipoteczny w okresie wysokich marż. Po sprawdzeniu aktualnej oferty kredytowej może się bowiem okazać, że inny bank ma dla nas znacząco lepsze warunki. W nowych ofertach banków już można zauważyć trend obniżania marż po to, aby nowym kredytobiorcom zrekompensować wysokie koszty wynikające ze wzrostu stóp procentowych – tłumaczy Kinga Tymoszuk, ekspert ZFPF, Lendi.
Jak to działa? Obecny kredyt przenosimy na nowych warunkach cenowych do innego banku, który spłaca nasze zobowiązanie w poprzednim banku. Nie mamy już więc kredytu w banku X, a mamy nowy – w banku Y. Dodatkowa korzyść jest taka, że od nowa decydujemy o warunkach kredytu: wysokości i rodzaju rat (stałe czy malejące), okresie spłaty, dodatkowych produktach, za które trzeba płacić (ubezpieczenia, karty kredytowe, rachunki). Nie musimy też zobowiązania przenosić 1:1, bo możemy ubiegać się o mniejszą kwotę (jeśli mamy jakieś oszczędności i przeznaczymy je na nadpłatę) lub o większą (jeśli mamy nowe potrzeby inwestycyjne).
– Przy kredycie refinansowym jest jednak kilka kwestii, na które trzeba zwrócić uwagę. Pierwsza to potencjalna opłata za wcześniejszą całkowitą spłatę kredytu w banku, który pierwotnie udzielił nam kredytu, która obciąży nas, a nie „drugi” bank. Instytucje mogą żądać takiej opłaty w ciągu 3 pierwszych lat. Należy to sprawdzić w umowie kredytowej i jeśli taka opłata będzie, trzeba dokładnie przeliczyć jej koszt, żeby nie „zjadł” zysków z operacji refinansowania – tłumaczy Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse. – Druga natomiast, to konieczność poddania się badaniu zdolności kredytowej po raz kolejny. Może się tak wydarzyć, że w nowych okolicznościach rynkowych nasza zdolność nie pozwoli nam na refinansowanie kredytu. Zwłaszcza dziś, gdy KNF zaostrzył zasady obliczania zdolności kredytowej.
Według nowych zaleceń KNF skierowanych do banków, te muszą przy wyliczaniu zdolności kredytowej m.in. brać pod uwagę możliwość wzrostu stóp procentowych o kolejne 5 p.p. od obowiązujących aktualnie.
Pomoc od państwa
Trudna sytuacja kredytobiorców sprawiła, że także rząd podjął kroki, aby im pomóc. Wśród oferowanych rozwiązań można znaleźć:
To fundusz finansowany ze składek banków, który istnieje od 2015 r. Do tej pory nie cieszył się dużą popularnością, bo niewiele osób spełniało warunki uzyskania wsparcia. Teraz jednak, gdy raty kredytów gwałtownie wzrosły, oferta Funduszu może być przydatna dla większej liczby osób. Dodatkowo, rząd planuje zwiększyć FWK ponad trzykrotnie, bo z blisko 600 mln zł do 2 mld zł.
– Fundusz Wsparcia Kredytobiorców to nieoprocentowana pożyczka. Dodatkowo, jej duża część może zostać umorzona. Skorzystanie z FWK wiąże się z koniecznością spełnienia szczegółowych warunków i pewnie dlatego do tej pory nie było to zbyt popularne rozwiązanie, ale dobrze o nim wiedzieć, bo w ramach tej pomocy można dostać nawet 72 tys. nieoprocentowanego wsparcia – mówi Kinga Tymoszuk, ekspert ZFPF, Lendi.
Kredytobiorca otrzyma nieoprocentowaną pożyczkę na spłatę swojego kredytu hipotecznego: do 2 tys. zł miesięcznie na maksymalnie 36 miesięcy. Po 2 latach od wypłaty ostatniej raty zaczyna się spłata: w 144 nieoprocentowanych ratach. Jeśli pierwsze 100 rat spłacimy bez opóźnień, pozostałe 44 raty będą umorzone.
Ze wsparcia można skorzystać, gdy spełnia się minimum jeden z warunków: co najmniej 1 z kredytobiorców jest bezrobotny (ale został zwolniony nie ze swojej winy), rata kredytu przekracza 50 proc. dochodów osiąganych przez całą rodzinę, po zapłaceniu raty w kieszeni zostaje nam 1402 zł (dla singli) lub 1056 zł na osobę (w przypadku rodziny). Wniosek o taką pomoc można złożyć w banku, w którym mamy kredyt.
W ramach pakietu tarczy kryzysowej wprowadzonej od czerwca 2020, ustawodawca postanowił ujednolicić zasady wakacji kredytowych dostępnych dotychczas w bankach.
Zgodnie z przepisami, jest to rozwiązanie dostępne dla osób, które spłacają kredyty zaciągnięte przed 13 marca 2020 r. oraz, które straciły pracę lub główne źródło dochodu. Wakacje ustawowe można otrzymać maksymalnie na 3 miesiące, a zawieszone są całe raty kapitałowo-odsetkowe. Dodatkowo, banki nie mogą w tym czasie pobierać żadnych opłat niż te dotyczące składek na ubezpieczenia związane z kredytem. Z takich wakacji można skorzystać tylko raz. Warto dodać, że wakacje kredytowe to opcja, która funkcjonuje w bankach także niezależnie od rozwiązań ustawowych i będą one odpowiednie dla osób, które nie spełniają warunków wsparcia w ramach wakacji ustawowych.
„Bankowe” wakacje kredytowe polegają na tym, że wnioskujemy do banku o odłożenie spłaty raty. W zależności od banku możemy zawiesić albo całe raty albo tylko ich część kapitałową (czyli kwota, o którą faktycznie zostaje pomniejszony nasz dług) na 1 do 6 miesięcy. To, jak się po okresie wakacji rozliczymy z bankiem, to też kwestia indywidualna – możemy umówić się na wydłużenie okresu spłaty o długość wakacji kredytowych, (czyli np. będziemy spłacać kredyt 6 miesięcy dłużej) lub nie zmieniać okresu spłaty, a niezapłacona rata (lub raty) zostanie po prostu doliczona do następnych rat. Wakacje to rozwiązanie, do którego banki podchodzą indywidualnie i nie zawsze mamy gwarancję ich uzyskania, bo zależą np. od tego, jak w przeszłości obsługiwaliśmy nasz kredyt, czyli czy np. regularnie go spłacaliśmy.
Ponadto, Rząd na okres 2022/2023 wyszedł z propozycją wakacji kredytowych, które mają umożliwiać przesunięcie spłaty jednej, całej raty kapitałowo-odsetkowej raz na kwartał. Oznacza to, że w ciągu 2 lat przez 8 miesięcy kredytobiorca będzie mógł odroczyć spłatę rat na późniejszy termin.
[1] Wyliczenia własne ZFPF.
[2] Główny Urząd Statystyczny.
[3] Raport AMRON-SARFiN, Rekordowy rok w hipotekach i 50. edycja Raportu AMRON-SARFiN, Q4/2021.
[4] Wskaźnik debt service to income pokazuje relację kwoty przeznaczonej na obsługę zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych w stosunku do uzyskiwanego dochodu.
[5] HRE Investments, Rządowy pakiet pomoże zadłużonym, ale uderzy w nowych nabywców, 25.04.2022 r.
[6] Tamże.
[7] Przy wyliczeniach przyjęto wskaźnik WIBOR 3M na poziomie 8%.
[8] Podatek Belki to podatek od zysków kapitałowych. Należy go zapłacić za każdym razem, gdy chce się wypłacić zysk z wypracowanych oszczędności.
[9] Wyliczenia własne. Kredyt z marżą 2,5 proc.+ WIBOR 3M, oprocentowanie wg stawki WIBOR 3M na 18.05.2022 r. Kredyt na 250 000 zł na 30 lat całość do spłaty: 717692.4 zł. Odsetki: 467 692 zł. Taki sam kredyt na 25 lat: całość do spłaty: 624 270 zł. Odsetki: 374 270 zł. Różnica w koszcie odsetek: 93 422 zł.
Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Kredyty na zakup nieruchomości stały się mniej dostępne przez rosnące stopy procentowe.
Podwyżki stóp procentowych mogą wyraźnie ograniczyć dostępność kredytów hipotecznych. Realizacja marzenia o zakupie własnej nieruchomości już teraz nie jest prosta do zrealizowania dla wielu osób. Aby kupić mieszkanie lub dom na kredyt, kredytobiorca musi dysponować wkładem własnym. Nie wszyscy jednak go posiadają. Już niebawem w życie wejdzie projekt „Mieszkanie bez wkładu własnego”, dzięki któremu być może uda się wprowadzić istotne zmiany.
Urząd Komisji Nadzoru Finansowego (UKNF) zaostrzył warunki dotyczące przyznawania kredytów hipotecznych. Wprowadzone zmiany mają ograniczyć ryzyko kredytowe związane z rosnącymi w ostatnich miesiącach kosztami obsługi zadłużenia.
Spis treści:
Kredyt rzutem na taśmę
Ryzyko wzrostu stóp procentowych o 5 p.p.
Zmiana sposobu wyliczania kosztów utrzymania gospodarstwa
Mniejszy poziom wskaźnika DStI
Jak wylicza się wskaźnik DStI?
W związku z tym banki przy wyliczaniu zdolności kredytowej muszą teraz uwzględniać stopy procentowe wyższe o 5 p.p. od tych obowiązujących w momencie składania wniosku. Oprócz tego nastąpiła zmiana w sposobie szacowania kosztów utrzymania gospodarstwa domowego i wskaźnika DStI, który określa, jaki procent rocznych dochodów kredytobiorcy stanowią obciążenia związane ze spłatą zobowiązań kredytowych i innych zobowiązań finansowych. Jak twierdzą eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF), te trzy czynniki zdecydowanie, bo w niektórych przypadkach nawet o ok. 40%[1], wpływają na spadek zdolności kredytowej Polaków i powodują, że aktualnie jest znacznie trudniej o kredyt na zakup wymarzonego mieszkania niż w marcu.
[1] Marzec vs kwiecień przyniósł spadek zdolności kredytowej średnio o 23%, jednak są też banki, w których może on osiągać nawet ok. 40% – wyliczenia Notus Finanse, dla kredytów ze zmienną stopą procentową zaciąganych na 30 lat, przy założeniu 20% wkładu własnego.
Kredyt rzutem na taśmę
W marcu tego roku osób wnioskujących o kredyt hipoteczny było blisko 76% więcej niż w lutym. Jest to drugi najwyższy wynik od 10 lat . Z kolei wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe wzrosła o 4,3%[2]. Co miało wpływ na taką sytuację?
– Początkowo wydawało się, że marzec przyniesie spadek zainteresowania kredytami mieszkaniowymi. Należy pamiętać, że w marcu główna stopa NBP wzrosła o kolejne 75 punktów bazowych, do poziomu 3,5%, co wpływa na widoczny wzrost rat kredytowych i całkowitych kosztów kredytu. Dodatkowo, wojna za naszą wschodnią granicą, a także wysoka inflacja mogły skutecznie zniechęcać do zaciągania kredytów. Ostatecznie okazało się, że do banków trafiło blisko 53,5 tys. wniosków o kredyt hipoteczny, a więc niewiele mniej niż w rekordowym marcu 2021 r. Skąd takie liczby? Powodów jest kilka, a jeden z nich to właśnie nowe zalecenia KNF, do których miały dostosować się banki. Wielu potencjalnych kredytobiorców chciało złożyć wniosek kredytowy jeszcze w marcu, na „starych zasadach” – wiedząc, że nowe wytyczne KNF spowodują spadek zdolności kredytowej i problem z uzyskaniem potrzebnej kwoty kredytu – wyjaśnia Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
KNF w marcu tego roku skierowała pismo do Prezesów Zarządów Banków oraz Dyrektorów oddziałów instytucji kredytowych, przedstawiające nowe zalecenia, mające na celu ograniczenie poziomu ryzyka kredytowego. Organ nadzoru chce uniknąć w ten sposób sytuacji, w której kredytobiorca w wyniku np. możliwych kolejnych podwyżek stóp procentowych, nie będzie w stanie spłacić zaciągniętego zobowiązania. Co się dokładnie zmieniło? Z punktu widzenia przyszłych kredytobiorców najważniejsze są następujące kwestie:
Do końca marca 2021 r. banki przy wyliczeniu zdolności kredytowej osoby wnioskującej o kredyt hipoteczny, musiały brać pod uwagę możliwy wzrost stopy referencyjnej minimum o 2,5 p.p. zarówno dla kredytów z okresowo stałą jak i zmienną stopą procentową. Choć niektórzy kredytodawcy decydowali się stosować jeszcze wyższe bufory bezpieczeństwa. Takie działania wprawdzie powodują, że zdolność kredytowa wnioskującego spada, ale z drugiej strony bank w ten sposób ogranicza ryzyko braku spłaty zadłużenia. Im wyższy bufor tym mniejsze ryzyko.
– Są banki, w których zdolność kredytowa m.in. w wyniku nowych zaleceń KNF spadła nawet o 30-40% i to zaledwie w ciągu miesiąca. Załóżmy, że mamy rodzinę 2+1 z dochodem 10 tys. zł brutto miesięcznie, która posiada 20% wkład własny, interesuje ją kredyt hipoteczny na 30 lat i oprocentowanie zmienne. W jednym z banków jeszcze w marcu mogła liczyć na kredyt w wysokości przeszło 422 tys. zł. Teraz jest to trochę ponad 264 tys. zł., a więc spadek wynosi aż 158 tys. zł (37%). To może zniechęcać część osób do złożenia wniosku, dlatego już teraz niektóre banki zdecydowały się obniżyć swoją marżę, uatrakcyjniając tym samym swoją ofertę – mówi Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.
Mówiąc o zdolności kredytowej, która jest ważnym czynnikiem branym pod uwagę przez bank przy wydawaniu decyzji o przyznaniu środków, nie można pominąć wydatków gospodarstw domowych, które obok przychodów, stanowią podstawę jej wyliczania. W stanowisku KNF możemy przeczytać:
„[..] zaleca się przyjmowanie przy ocenie zdolności kredytowej kosztów utrzymania gospodarstwa domowego na poziomie wyższym od minimum socjalnego ogłoszonego przez niezależne źródło, z uwzględnieniem zróżnicowania ze względu na miejsce zamieszkania i aktywności zawodowej”.
– Takie zalecenia „nadzoru” wynikają z rosnącej inflacji i coraz wyższych kosztów utrzymania gospodarstwa domowego. Bank powinien brać pod uwagę, że w kolejnych miesiącach ceny energii, żywności, czy wysokość czynszu mogą jeszcze wzrosnąć. Podwyższone koszty utrzymania gospodarstwa domowego to mniejszy dochód rozporządzalny, a więc niższa zdolność kredytowa i niższa możliwa do uzyskania kwota kredytu. Zalecenia KNFu w największym stopniu dotyczą rodzin z dziećmi, gdzie dochód generuje jedna lub dwie osoby, a koszty utrzymania są wysokie – mówi Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Decyzja KNF o konieczności wprowadzenia zmian może znaleźć swoje uzasadnienie w przewidywaniach Narodowego Banku Polskiego. Prawdopodobne jest, że inflacja w tym roku osiągnie nawet 12,3%[3], czyli wzrośnie jeszcze o przeszło 1%. Jak podaje NBP wpływ na taką sytuację może mieć m.in. wojna w Ukrainie, w wyniku której widoczny jest wzrost cen surowców energetycznych. Przy czym należy pamiętać o ich ograniczonej podaży.
Wskaźnik DStI (z ang. Debt Service to Income) określa, najprościej mówiąc, relację sumy wartości wszystkich miesięcznych rat zaciągniętych aktualnie zobowiązań i potencjalnej raty przyszłego kredytu w stosunku do dochodów w skali całego roku. Do końca marca wskaźnik DStI mógł wynosić 50% przy niższych dochodach i 65% przy wyższych. Od kwietnia jest to odpowiednio 40 i 50%.
Jak wylicza się wskaźnik DStI?
DStI = (suma zobowiązań rocznych[4] + potencjalna rata kredytu / dochód netto) * 100%
– Jeśli wnioskujący przekroczy ten nowy próg, nie oznacza to, że uzyskanie kredytu jest niemożliwe. KNF zaleca bankom zachowanie szczególnej ostrożności w takich wypadkach, jednak nie narzuca wydania odmownej decyzji. Mimo wszystko im większa rata zobowiązania w stosunku do dochodów, tym mniejsze szanse na kredyt, a przekroczenie poziomów wskaźnika DStI według KNF-u powinno podlegać szczególnemu uzasadnieniu – wyjaśnia Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.
Jeśli uzyskany wynik będzie niższy niż 40% lub 50% (w zależności od uzyskiwanych dochodów), najprawdopodobniej bank pozytywnie oceni zdolność kredytową wnioskującego.
Te wszystkie zmiany powodują, że zdolność kredytowa Polaków spada. W związku z tym potencjalni kredytobiorcy powinni przygotować się, że nie zawsze dostaną taką sumę pieniędzy, która pozwoli im na zakup wymarzonego mieszkania czy budowę domu.
– Wyjść w takiej sytuacji jest kilka. Po pierwsze – nabycie tańszej nieruchomości. Potencjalni kredytobiorcy, częściej niż dotychczas, będą weryfikować swoje plany zakupowe – na przykład decydować się na mniejszy metraż, albo wybierać lokalizację na obrzeżach, zamiast w centrum miasta. Po drugie – do wnioskowania o kredyt należy się przygotować. Zapytajmy eksperta kredytowego, czy dobrym pomysłem jest zmiana pracodawcy tuż przed złożeniem wniosku kredytowego – nawet, jeśli wiąże się z podwyżką wynagrodzenia. Można też poczekać na niższe stopy procentowe, jednak trudno przewidzieć, kiedy to nastąpi i jak w tym czasie zmienią się ceny nieruchomości, czy materiałów budowlanych – podpowiada Paweł Rudzik, ekspert ZFPF, Gold Finance. Z kolei Paweł Pietruszewski, ekspert ZFPF, Notus Finanse dodaje: – Jeśli nie chcemy rezygnować z kupna wymarzonego „M” lub biernie czekać na kolejne decyzje Rady Polityki Pieniężnej odnośnie wysokości stóp procentowych, dobrym rozwiązaniem może być kontakt z pośrednikiem finansowym. Taka osoba podpowie, jak w kilku prostych krokach można zwiększyć swoją zdolność kredytową albo przedstawi inne, mniej oczywiste możliwości zabezpieczenia kredytu.
[1] Marzec vs kwiecień przyniósł spadek zdolności kredytowej średnio o 23%, jednak są też banki, w których może on osiągać nawet ok. 40% – wyliczenia Notus Finanse, dla kredytów ze zmienną stopą procentową zaciąganych na 30 lat, przy założeniu 20% wkładu własnego.
[2] Biuro Informacji Kredytowej, Najnowszy, marcowy odczyt BIK Indeksu Popytu na Kredyty Mieszkaniowe, 06.04.2022 r.
[3] NBP, Raport o inflacji – marzec 2022 r.
[4] Na sumę zobowiązań przy wyliczaniu wskaźnika DStI składają się raty kredytów i pożyczek.
Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Na początku kwietnia br. Rada Polityki Pieniężnej podniosła stopy procentowe, dzięki czemu stopa referencyjna NBP osiągnęła poziom 4,5%. Dla kredytobiorców oznacza to kolejne podwyżki rat kredytowych. Według szacunków, w porównaniu do zeszłego roku, około 21% klientów straciło zdolność kredytową1. Jak chronić się przed rosnącymi ratami i co można zrobić, aby je obniżyć? Ekspertki kredytowe Lendi przygotowały zbiór porad, który powinien pomóc kredytobiorcom.
Spis treści:
Refinansowanie kredytu
Wydłużenie czasu kredytowania
Restrukturyzacja kredytu
Oprocentowanie stałe na 5… 7… lub nawet 10 lat
Kredyt bez wkładu własnego
Refinansowanie kredytu
Jedną z możliwości dla klientów banków jest refinansowanie kredytu. W praktyce oznacza ono przeniesienie zobowiązania do innej instytucji, która zaoferuje niższą ratę kredytu. Ważne jest, aby dobrze przemyśleć decyzję i najlepiej skonsultować ją z ekspertem kredytowym w celu oszacowania, czy na pewno konkretna oferta będzie najkorzystniejsza.
– Jeśli klient, który podpisał umowę z marżą kredytową 2,8%, a bank na ten moment ją obniża (na przykład do 1,8%), przeniesie kredyt do innego banku, to przy kredycie na kwotę 300 tys. na 30 lat, odnotuje spadek miesięcznej wysokości raty o około 210 zł. W rezultacie zaoszczędzi on rocznie ponad 2 520 zł. Pamiętajmy o tym, że umowa kredytowa składa się nie tylko z marży kredytowej i z WIBORU. Dotyczy ona również szeregu ubezpieczeń czy prowizji za wcześniejszą spłatę, co ma wpływ na koszt kredytu – informuje Agnieszka Łuczak, ekspertka kredytowa Lendi.
Wydłużenie czasu kredytowania
W sytuacji, gdy mamy do czynienia ze stale rosnącą inflacją, a co za tym idzie również rosnącymi stopami procentowymi, dobrym rozwiązaniem na zmniejszenie raty kredytowej jest wydłużenie czasu kredytowania.
– W przypadku kredytu, przykładowo na 20 lat, gdy rata jest rzeczywiście dla klienta obciążeniem, zawsze może on zwrócić się do swojego banku z propozycją wydłużenia okresu kredytowania, np. do 30 lat. W takich przypadkach klienci również mogą skorzystać z pomocy ekspertów kredytowych. Dzięki temu mogą sprawdzić, czy wydłużenie okresu kredytowania będzie opłacalne i czy rzeczywiście korzystniejszy nie będzie w danym momencie wybór refinansowania kredytu – również wydłużającego okres kredytowania. To też jesteśmy w stanie sprawdzić – wyjaśnia Agnieszka Łuczak.
Restrukturyzacja kredytu
Restrukturyzacja kredytu jest propozycją skierowaną stricte do klientów, którzy już mają problem ze spłatą danego zobowiązania, wynikającą np. z pogorszenia sytuacji finansowej lub życiowej. Polega ona na tym, że bank proponuje kredytobiorcy aneks do umowy kredytowej, w którym oferuje możliwość wydłużenia okresu kredytowego, zmiany oprocentowania, zmniejszenia rat w danym okresie, a następnie zwiększenia tych końcowych (tzw. raty balonowe) czy też zawieszenia spłaty rat na określony czas.
Wszystkie te działania mają na celu zmniejszenie raty kredytowej i pomoc klientowi w spłacie zobowiązania. Każdy bank rozpatruje daną sytuację indywidualnie.
Oprocentowanie stałe na 5… 7… lub nawet 10 lat
Obecnie – w przypadku większości ofert – klienci mają możliwość wyboru finansowania kredytu z oprocentowaniem stałym na 5 lat. Istnieje również oferta Alior Banku, która pozwala na zaciągnięcie kredytu z oprocentowaniem stałym na 7 lat. Nową propozycję przedstawił 16 marca br. także BNP Paribas Bank Polska. Poinformował o wprowadzeniu kredytu mieszkaniowego z 10-letnią stałą stopą procentową, co jest pierwszą tego typu ofertą na polskim rynku.
– Do 20 kwietnia, czyli uwzględniając WIBOR 3M na poziomie 5,57%, zestawiając oprocentowanie zmienne, które wynosi (przy założeniu 20% wkładu własnego i kredytu na kwotę 300 tys. zł) już 7,26%, z oprocentowaniem stałym, wynoszącym obecnie, w zależności od oferty banków między 6,94% do 8,28%, średnio ok. 7,50%, różnica między ofertą stałego i zmiennego oprocentowania jest już niewielka. Po ostatniej podwyżce stóp procentowych w kwietniu, oferty zmieniły się na tyle, że zrównały się niezależnie od tego, czy rozważamy oprocentowanie stałe, czy zmienne. Zamrożenie oprocentowania na 5 lat daje nam jednak sporą przewagę – kupujemy sobie 5-letni spokój od podwyżek rat. Z tego względu najlepszym rozwiązaniem będzie spotkanie z ekspertem kredytowym, który przeprowadzi na życzenie klienta symulację, dobierając najlepszą ofertę – wyjaśnia Natalia Bihun, ekspertka kredytowa Lendi.
Kredyt bez wkładu własnego
Wprowadzenie programu kredytu z gwarancją wkładu własnego daje nowym kredytobiorcom możliwość zaciągnięcia kredytu bez wkładu własnego. Projekt, który wchodzi „w życie” w maju 2022 roku, posiada w tym momencie jeszcze wiele niewyjaśnionych kwestii, które są kluczowe w ocenie opłacalności zaciągnięcia kredytu w takich okolicznościach. Warto jednak śledzić postępy w tym zakresie na bieżąco.
– Nowy program na pewno będzie pomocny dla klientów, którzy nie posiadają środków na wkład własny. Pojawia się natomiast pytanie, na ile to wsparcie wystarczy i czy klienci rzeczywiście zakwalifikują się do programu, biorąc pod uwagę ograniczenia limitu cen transakcji i limitu gwarancji oraz maksymalnej ceny za 1m2. Ogromną zaletą programu będzie możliwość otrzymania środków na poczet nadpłaty zaciągniętego kredytu z racji urodzenia drugiego dziecka oraz pojawienia się kolejnego potomstwa – dodaje Natalia Bihun, ekspertka kredytowa Lendi.
1 Link do źródła: https://www.bankier.pl/wiadomosc/Marze-kredytow-hipotecznych-w-IV-kwartale-2021-r-HipoTracker-Bankier-pl-8252555.html
Źródło: Lendi sp. z o.o.
Kredyty na nieruchomości stanowią duże obciążenie. Blisko 1,5 mln osób wpisanych do bazy ERIF ma dług. Przeciętnie wynosi on 10 tys. zł. Co piąty Polak przyznał, że miał w przeszłości problemy z terminowym płaceniem swoich zobowiązań finansowych.
Dotykają one wszystkie grupy wiekowe, ale seniorów w większym stopniu niż młodych – 24% osób w wieku 55+ przyznało się do kłopotów z płatnościami, w grupie 18-24 lata 13%.
Spis treści:
Jak chcemy dostawać powiadomienia o zaległych rachunkach
Powiadomienia o spłacie kredytu
Ponad 80% badanych wskazało e-mail i SMS jako najwygodniejsze formy przypomnienia im o zaległych płatnościach. Z kolei tradycyjny list oraz e-mail najbardziej motywują do spłaty zadłużenia i zapewniają bezpieczeństwo danych.
Na koniec pierwszego kwartału w bazie ERIF było ponad 1,5 mln konsumentów z tzw. negatywnym wpisem, czyli informacją o zaleganiu z płatnością. Średnia wartość długu osoby wpisanej do bazy wynosi 10 tys. zł (bez długów alimentacyjnych). Niestety problemy z terminową spłatą dotyczą wielu osób. Z lutowego badania ERIF wynika, że aż 20% Polaków miało w swojej przeszłości kłopoty z terminowym regulowaniem płatności. Częściej takie problemy deklarowały kobiety – 21% niż mężczyźni – 18%. To zaskakujące, bo w bazach dłużników dominują mężczyźni. Im starsza była badana osoba, tym częściej deklarowała problemy z płatnością. W przedziale 18-24 lata było to tylko 13%, a w grupie +55 było to 24%.
– Badanie pokazuje, że problemy z płatnościami dotyczą wszystkich grup społecznych – kobiet, mężczyzn, ludzi młodych jak i seniorów. Kłopoty te mogą się nasilać wraz z obiektywnie rosnącymi problemami gospodarczymi na świecie i w Polsce. One na końcu, przekładają się na portfel tzw. Kowalskiego. Warto tu chociażby wspomnieć o najwyższej od 22 lat inflacji, która w marcu wyniosła blisko 11%. Ceny większości usług czy towarów w sklepach są coraz wyższe. Również kredytobiorcy odczują ostatnią decyzję RPP, która podniosła główną stopę NBP z 3,5% do 4,5%, czyli o 100 punktów bazowych. Dodatkowo nałożą się jeszcze konsekwencje gospodarcze, jakie nas dotkną w efekcie wojny za wschodnią granicą np. wzrost cen gazu, czy żywności – mówi Edyta Szymczak, Prezes ERIF Biuro Informacji Gospodarczej.
Jak chcemy dostawać powiadomienia o zaległych rachunkach
Powodów zaległości w płatnościach jest niemal tyle ile samych dłużników. Nie zawsze opóźnienia terminowego regulowania rachunków wynikają z braku środków. Czasem potrzebujemy po prostu przypomnienia, że minął termin płatności rachunku lub dodatkowej motywacji, żeby tym się zająć. Dlatego ERIF zapytał Polaków, w jaki sposób chcieliby otrzymywać takie powiadomienia od firm i jakie preferują sposoby komunikacji.
Okazało się, że badani preferują powiadomienia przesyłane przede wszystkim drogą elektroniczną, ale zarazem nie chcą rezygnować z tradycyjnego listu. Najbardziej preferowane warianty powiadomień to: list plus e-mail plus SMS. Aż 41% badanych wskazało ten model jako optymalny. List plus e-mail zaznaczyło w badaniu 28% osób, a list plus SMS – 18%. Najwyższa pozycja przypomnień wysyłanych trzema kanałami burzy mit, że instytucje finansowe zbyt często przypominają nam o płatnościach. W praktyce komunikacja kilkoma drogami jest przez konsumentów ceniona i oczekiwana.
– Najwygodniejszy kanał powiadomień to e-mail 82% i SMS 80% – uważa tak 4 na 5 Polaków. E-mail i SMS badający uznają także za najszybszy sposób powiadomienia – 83%, co przy wysokim tempie życia, może być szczególnie ważne. Czasami najprostsze rozwiązania okazują się więc najlepsze – zaznacza Katarzyna Skrzypczyńska, Kierownik Działu Rozwoju Produktów i Projektów Biznesowych w ERIF BIG.
Podkreśla, że e-mail jest najlepiej odbieranym przez badanych sposobem powiadomienia o długach. – Został dobrze lub bardzo dobrze oceniany we wszystkich kategoriach, o które pytaliśmy – pod kątem wygody, szybkości, zapewnienia bezpieczeństwa danych jak i motywacji do spłaty – mówi Katarzyna Skrzypczyńska.
Powiadomienia o spłacie kredytu
Kanały komunikacji digital w powiadamianiu dłużników to szybsze dotarcie do adresata. Dla osoby z zaległościami w płatnościach to sygnał, że trzeba w miarę możliwości je uregulować. Dlaczego? Negatywny wpis do rejestru dłużników prowadzonego przez ERIF utrudnia bowiem funkcjonowanie na rynku. Uniemożliwia wzięcie kredytu, leasingu czy podpisanie umowy o telefon na abonament, zrobienie zakupów na raty, czy w formule odroczonych płatności (BNPL). Z kolei dla wierzyciela – wprost oznacza szansę na większe dotarcie.
Zaskakująca może też być opinia badanych na temat tradycyjnego listu. Respondenci uznali, że to właśnie list najbardziej motywuje ich do spłaty zobowiązania – 64% odpowiedzi.
– Jako konsumenci jesteśmy przyzwyczajeni, że korespondencja papierowa najczęściej oznacza ważną sprawę. Chociażby dlatego, że komunikacja z urzędami czy sądami opiera się wciąż na tradycyjnych listach. Dodatkowo klienci widzą, że firmy od lat rozwijają i promują elektroniczne kanały kontaktu, a korespondencja papierowa jest zarezerwowana wyłącznie dla najistotniejszych spraw. To nadaje jej dodatkowo określoną rangę – podkreśla Katarzyna Skrzypczyńska.
List obok e-maila został również najlepiej oceniony – przez ponad połowę badanych – w kwestii zapewnienia największego bezpieczeństwa danych – odpowiednio 53% i 52%.
Przywołane w tekście badanie „Preferencje konsumentów dotyczące sposobów informowania o zadłużeniu” zostało przeprowadzone na panelu Ariadna w dniach 25-28.02.2022. Próba ogólnopolska licząca N=1073 osoby w wieku od 18 lat wzwyż. Struktura próby dobrana wg reprezentacji w populacji dla płci, wieku i wielkości miejscowości zamieszkania. Metoda: CAWI.
Źródło: ERIF Biuro Informacji Gospodarczej.
„Nie zapłaciłam kilku rat kredytu za mieszkanie. Czy bank od razu naśle na mnie komornika? „Boję się, że komornik zabierze jedyny komputer, przy którym uczy się moje dziecko!”, „Czy komornik może mnie nachodzić i nękać w środku nocy?” – takich dramatycznych wpisów na forach poświęconych pomocy prawnej czy dłużnikom, można znaleźć w Internecie mnóstwo. Jeśli zaciągamy zobowiązanie finansowe, które w pewnym momencie zaczyna przerastać nasze możliwości i we właściwym czasie nie porozumieliśmy się z wierzycielem w sprawie dobrowolnej spłaty, może się zdarzyć, że i nam przyjdzie stanąć twarzą w twarz z komornikiem i zjawiskiem egzekucji komorniczej.
Spis treści:
Jak dług trafia w ręce komornika?
Egzekucja komornicza – czym jest i kiedy następuje?
Z czego komornik może ściągnąć dług?
Tego komornik na pewno nie zabierze i tego mu nie wolno
A jak pokazują powyższe cytaty, strach przed tym, czego nie znamy, jest paraliżujący i na pewno nie pomaga w sytuacji i tak już dużego stresu finansowego, w jakim znajduje się osoba zadłużona. Warto więc wiedzieć, na jakiej podstawie może dojść do egzekucji komorniczej, jak ona przebiega oraz jakie obowiązki ma wobec nas komornik, i jakie my w tym procesie mamy prawa. O tym w kolejnym materiale Intrum z cyklu „Ogarniam finanse”.
Jak dług trafia w ręce komornika?
Na początek warto mieć świadomość, że jedna-dwie opóźnione raty kredytu lub nieodebrany telefon z banku w sprawie zaległości nie spowodują, że naszą zaległością od razu zajmie się komornik. Oddanie sprawy w jego ręce to dla wierzyciela ostateczność i zawsze poprzedza je szereg innych działań, które mają na celu ustalenie przyczyny braku spłaty. Zdarza się bowiem, że za niemożnością uregulowania zobowiązania stoją przyczyny losowe: nagłe pogorszenie sytuacji materialnej czy ciężka choroba, które mogą niezależnie od woli, wpłynąć na stan naszych finansów. Dlatego pierwszym etapem odzyskiwania należności jest windykacja polubowna. W chwili, gdy przestaniemy spłacać zobowiązanie, możemy spodziewać się najpierw kontaktu albo bezpośrednio ze strony wierzyciela, albo firmy windykacyjnej, która działa w jego imieniu. Windykator może się z nami kontaktować telefonicznie, listownie i osobiście. Warto ten kontakt podjąć jak najszybciej, by wykorzystać go jako szansę na profesjonalną pomoc w uregulowaniu zobowiązania, ponieważ celem windykacji polubownej jest ustalenie takiego harmonogramu spłat, aby był możliwy do spełnienia przez osobę zadłużoną, ale i jednocześnie będzie satysfakcjonujący dla wierzyciela. W ten sposób wierzyciel zyska pewność, że są realne szanse na odzyskanie należności bez konieczności kierowania sprawy do sądu, a więc bez udziału komornika.
– Profesjonalny windykator to sprzymierzeniec osoby zadłużonej: trzeba pamiętać, że dopóki to on jest stroną kontaktującą się z nami, to możemy uniknąć wielu poważnych konsekwencji: m.in. wpisu na listę dłużników, tytułu wykonawczego, na podstawie którego może zostać wszczęte postępowanie egzekucyjne, a co za tym idzie powstania obowiązku poniesienia dodatkowych kosztów sądowych oraz komorniczych. Dlatego póki jest ku temu okazja, nie unikajmy kontaktu z windykatorem, bo bez komunikacji, nie będzie mógł zrozumieć naszej sytuacji finansowej, a tym samym nam pomóc, a wtedy wierzyciel będzie zmuszony przekazać sprawę na drogę postępowania sądowego – mówi Anna Ptasińska, ekspert Intrum.
Egzekucja komornicza – czym jest i kiedy następuje?
Właśnie w momencie, kiedy wierzyciel wyczerpał już wszystkie środki kontaktu, a próby ugodowego porozumienia się z osobą zadłużoną nie przyniosły rezultatu, pozostaje mu jedynie droga prawna. I tu właśnie przebiega granica między windykacją polubowną a sądową – ta druga zaczyna się w chwili podjęcia działań zmierzających do uzyskania tytułu wykonawczego (nakazu zapłaty lub wyroku sądu), które będą podstawą do wszczęcia postępowania egzekucyjnego. Przebieg tej procedury jest ściśle określony przez przepisy. Aby do sprawy został wyznaczony komornik, musi istnieć tytuł wykonawczy. Wierzyciel składa wniosek o wszczęcie egzekucji i wtedy do sprawy zostaje wyznaczony komornik działający przy odpowiednim sądzie rejonowym, a więc formalnie: urzędnik państwowy, którego prawa i obowiązki oraz każde podejmowane przez niego działanie są ściśle regulowane przez prawo . Ekspert Intrum, Anna Ptasińska, zwraca uwagę również na to, że sama decyzja o egzekucji komorniczej nie zapada z dnia na dzień i jeśli do egzekucji dochodzi, to często wyniku uporczywego uchylania się od obowiązku spłaty, bądź utrudnionego kontaktu z osobą zadłużoną:
– Jak widać, warunków, które muszą zaistnieć dla rozpoczęcia egzekucji komorniczej jest całkiem dużo. Dlatego od momentu, kiedy osoba zadłużona przestanie spłacać raty do chwili, gdy jej sprawą zajmie się komornik, nierzadko mija nawet od kilku do kilkunastu miesięcy. Informację o wszczęciu postępowania egzekucyjnego otrzymujemy za pośrednictwem poczty, listem poleconym. Ważne, aby nie unikać korespondencji kierowanej do nas przez komornika. Uporczywe uchylanie się od kontaktu może doprowadzić do sytuacji, kiedy to w miejscu zamieszkania urzędnik pojawi się osobiście – dodaje Anna Ptasińska, ekspert Intrum.
Z czego komornik może ściągnąć dług?
Niektórzy obawiają się, że z momentem wydania decyzji o egzekucji, komornik może dowolnie zajmować majątek osoby zadłużonej, byle tylko jak najszybciej pokryć zaległe należności. Nic bardziej mylnego – każde podjęte przez niego działanie także jest ściśle regulowane przez prawo, również to, z jakich składników majątku może „ściągnąć” dług i jaką część środków pieniężnych czy mienia może zająć. W pierwszej kolejności nie sięgnie po samochód ani nie eksmituje nas z mieszkania (a tego przeważnie boją się osoby za zaległym długiem, kiedy słyszą komornik), najpierw będzie szukał możliwości pokrycia długu z bieżących środków na koncie osoby zadłużonej. Dużo zależy także od rodzaju długu i formy zatrudnienia osoby zadłużonej. Składniki majątku, z których może nastąpić egzekucja to:
– Zadaniem komornika sądowego jest odzyskanie zaległego długu, ale prawo zostało skonstruowanie tak, by niezależnie od rodzaju i kwoty zaległości, osoba zadłużona nie pozostała bez środków do życia. Gwarantuje to nie tylko istnienie kwoty wolnej od potrąceń, ale także to, że komornik musi stosować się do treści wniosku złożonego przez wierzyciela: to znaczy, że nie może zajmować majątku w wymiarze szerszym lub wykraczając poza składniki majątku wskazane przez wierzyciela właśnie we wniosku, skierowanym do komornika sądowego. Warto też pamiętać, że nawet dług, którym zajmuje się komornik to nie koniec świata: nawet wtedy można rozmawiać i zwrócić się o ustalenie planu spłaty. Oczywiście w tym wypadku zgodę na wszelkie warunki: kwoty i terminy musi wyrazić nie sam komornik, a wierzyciel, w imieniu którego działa, i tylko od niego zależy, czy zgodzi się na rozłożenie długu na raty lub zwolnienie spod zajęcia składników majątkowych – podpowiada Anna Ptasińska, ekspert Intrum.
Tego komornik na pewno nie zabierze i tego mu nie wolno
A co z cytowanymi pytaniami, które pojawiły się na początku tego tekstu – czy takie obawy są uzasadnione? Otóż nie, bo komornik nie ma prawa zabrać niektórych sprzętów: są to m.in. przedmioty niezbędne do codziennego funkcjonowania, takie jak np. kuchenka czy właśnie wspomniany komputer, który jest wykorzystywany przede wszystkim przez dziecko do nauki. Spod zajęcia egzekucyjnego wyłączone są też m.in. rzeczy osobiste takie jak ubrania, które nie mają ponadprzeciętnej wartości rynkowej, pościel, podstawowe zapasy żywności, opału. Komornik nie zajmie także sprzętów rehabilitacyjnych lub innych koniecznych ze względu na niepełnosprawność osoby zadłużonej czy jej członków rodziny. Nie przejmie więc wózka inwalidzkiego, specjalistycznego łóżka medycznego, nawet jeśli mają znaczną wartość. Egzekucji komorniczej nie podlegają też niektóre świadczenia, takie jak: świadczenia alimentacyjne, wychowawcze, w tym „500 Plus”, świadczenia rodzinne i z pomocy społecznej, dodatki rodzinne, pielęgnacyjne, porodowe i dla sierot zupełnych, zasiłki dla opiekunów. Takie świadczenia są traktowane przez prawo szczególnie, bo zrozumiałym jest, że dotyczą tych najsłabszych i najbardziej potrzebujących.
A czy komornik ma prawo odwiedzić osobę zadłużoną w środku nocy? Nie, ponieważ jak każdy urzędnik państwowy ma ściśle regulowane godziny pracy, a to znaczy, że mitem jest to, że może nachodzić osobę zadłużoną w dowolnych godzinach i dniach. Jak potwierdza Anna Ptasińska, ekspert Intrum:
– Według przepisów[3] komornik może wykonywać czynności poza kancelarią komorniczą tylko w dni robocze od poniedziałku do soboty, w godzinach od 7.00 do 21.00. Gdyby chciał odwiedzić osobę zadłużoną w dni ustawowo wolne od pracy lub poza wyznaczonymi godzinami, musi najpierw uzyskać zgodę prezesa właściwego sądu rejonowego.
Ekspert Intrum, Anna Ptasińska, dodaje również:
– Aby podnosić świadomość społeczną, wciąż warto podkreślać, że komornik jest funkcjonariuszem państwowym i działa według prawa. A to prawo dba również o interesy osób zadłużonych. Ustawy o komornikach sądowych i egzekucji oraz o kosztach komorniczych były dotąd wielokrotnie nowelizowane m.in. po to, by mogły jak najlepiej chronić prawa tych, którzy podlegają egzekucji komorniczej. Wiele razy precyzowano przepisy dotyczące mienia niepodlegającego zajęciu, a także wzmacniano nadzór nad postępowaniem komorników. Długi mogą zdarzyć się każdemu, dlatego tak ważne jest, aby prawo było w tym zakresie zrozumiałe, a procedury przejrzyste dla każdego obywatela.
[1] Zakres obowiązków komornika wyznacza Kodeks postępowania cywilnego, część: Postępowanie egzekucyjne (Dz.U.2021.1805) oraz Ustawa o komornikach sądowych, z dnia 22 marca 2018 r. oraz ustawa o kosztach komorniczych, która została uchwalona 28 lutego 2018 roku.
[2] Art. 87(1). – [Kwoty wolne od potrąceń] – Kodeks pracy.
[3] art. 810 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego.
materiał prasowy
Zakup nieruchomości marzeniem niejednego Polaka. Co, jeśli nie mamy środków na jego realizację? Z pomocą może przyjść kredyt hipoteczny, który jest najpopularniejszą formą sfinansowania zakupu mieszkania. Według danych NBP[1], w 7 największych miastach w Polsce w III kw. 2021 r. aż połowa kupowanych lokali mieszkalnych była nabywana w ten sposób. Jednak dla wielu przyszłych kredytobiorców to ostatni dzwonek na uzyskanie wystarczającej kwoty z banku po stosunkowo niskich kosztach.
Spis treści:
1. Nieodpowiednia zdolność kredytowa
2. Zbyt wysokie wydatki
3. Negatywna lub zbyt krótka historia kredytowa
4. Zbyt wiele zapytań kredytowych w BIK
5. „Niestabilne” źródła dochodów
6. Maksymalny wiek kredytobiorcy
7. Problematyczna nieruchomość
Dlaczego? Powodem są zapowiadane, kolejne podwyżki stóp procentowych i rosnąca inflacja, a to oznacza, że ponownie obniży się zdolność kredytowa niemałej grupy Polaków. Co więcej, podwyżki będzie można również zaobserwować na rynku nieruchomości. Wpływ na to mają m.in. drogie (i wciąż drożejące) materiały budowlane, przez co w ciągu ostatniego roku w 16 największych miastach w Polsce stawki najmu wzrosły przeciętnie o 9%, tym samym w większości miast są już wyższe niż przed pandemią[2]. Czasy mamy niespokojne i potwierdza się to, co pokazała już I fala pandemii – w takiej rzeczywistości inwestycja w nieruchomości wciąż pozostaje jedną z najbardziej opłacalnych opcji. Nawet, gdy w grę wchodzi zakup mieszkania na kredyt z myślą o wynajmie. Jednak co zrobić, aby uniknąć odrzucenia przez bank wniosku kredytowego? Eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF) przedstawiają poniżej najczęstsze powody odmowy udzielenia kredytu hipotecznego i podpowiadają, jak ich unikać.
1. Nieodpowiednia zdolność kredytowa
Pierwszym i najważniejszym powodem odrzucenia przez bank wniosku o kredyt hipoteczny, jest nieodpowiednia, tzn. zbyt niska zdolność kredytowa. Przy jej wyliczaniu banki biorą pod uwagę różne elementy i własne wytyczne, chociaż oczywiście muszą działać w ramach ogólnie przyjętych zasad (np. rekomendacje od KNF). Zupełną podstawą, na którą zwróci uwagę kredytodawca oceniając zdolność kredytową, są dochody osoby starającej się o kredyt – ich wysokość, a także regularność wpływów i oczywiście wydatki, a także ich stosunek do dochodów. Ostatnie wzrosty stóp procentowych, wyraźnie przełożyły się na mniejszą zdolność kredytową konsumentów w naszym kraju. Podwyżka z marca sprawiła, że stopa referencyjna wynosi już 3,5 %.
Jak wskazuje Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance, od października 2021 r. stopa referencyjna była podnoszona już sześciokrotnie, więc oprócz podwyżki z października, która wynosiła 0,4 punktu procentowego, każdy kolejny miesiąc przynosił wzrost o co najmniej pół punktu procentowego. Jak wynika z zapowiedzi NBP, nie są to ostatnie podwyżki w tym roku. A rosnące stopy procentowe wpływają na zdolność kredytową.
– W przypadku rodziny z dwójką dzieci czy bezdzietnej pary, ich zdolność kredytowa maleje nieprzerwanie od III kwartału 2020 r. Natomiast singiel na najwyższy kredyt mógł liczyć w IV kwartale 2020 r., a później jego zdolność kredytowa również zaczęła sukcesywnie spadać. Jak wynika z Barometru Metrohouse i Gold Finance za IV kw. 2021 r., w przypadku 4-osobowej rodziny o dochodach 8 000 zł netto, średnia zdolność kredytowa obniżyła się o 119 tys. zł. Jednak nie jest to najbardziej dotkliwy spadek. Ten dotknął pary, które przy identycznych dochodach, co wyżej wspomniana rodzina, mogą pożyczyć od banku średnio o 178 tys. zł mniej w porównaniu do III kwartału 2021 r. Natomiast singiel, który zarabia 5000 zł netto otrzyma kredyt mniejszy o 90 tys. zł niż w poprzednim kwartale – obrazuje Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
2. Zbyt wysokie wydatki
Wysokie i stałe dochody ułatwiają otrzymanie kredytu hipotecznego, ale nie zawsze, tyczy się to sytuacji, gdy oprócz wysokich wpływów, potencjalny kredytobiorca ma też wysokie wydatki. A o nie w obecnej rzeczywistości nietrudno. Odpowiada za to wysoka inflacja, która w lutym 2022 r. wg wstępnych danych była na poziomie 8,5%[3], co jest wartością, która nie była spotykana przez ostatnie 20 lat[4]. Wszystko wskazuje na to, że taki poziom inflacji pozostanie z nami na dłużej, a niewykluczone są też jej dalsze wzrosty, co może przekładać się na zwiększony poziom wydatków z domowego budżetu.
Należy pamiętać, że bank rozpatrując wniosek kredytowy, analizuje wysokość wydatków związanych z utrzymaniem gospodarstwa domowego. Zaliczają się do nich m.in. koszty żywności, rachunki za usługi telekomunikacyjne, opłaty związane z utrzymaniem samochodu itp. Wśród danych związanych z wydatkami potencjalnego kredytobiorcy, jakich bank potrzebuje do oceny zdolności kredytowej, znajdują się też informacje o innych zobowiązaniach finansowych, czyli aktualnie spłacanych kredytach, pożyczkach. – Podając we wniosku kredytowym te informacje, trzeba zachować rzetelność. Nie powinno się naciągać faktów, bo bank i tak dojdzie do prawdy. Jeśli wniosek jest składany w banku, który prowadzi konto osobiste wnioskodawcy, to nie warto również zaniżać danych o kosztach prowadzenia gospodarstwa domowego, bo kredytodawca ma przecież wgląd w takie wydatki. Rozminięcie się z prawdą, choćby w jednej kwestii, może podważyć wiarygodność pozostałych informacji wskazanych we wniosku – tłumaczy Magdalena Kondej-Aftyka, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.
To mniej powszechna wiedza, że większość banków bierze pod uwagę również potencjalne zadłużenia. O co chodzi? Oceniając ryzyko kredytowe, uwzględnia to, czy wnioskodawca występował o kartę kredytową i jaki ma przyznany limit, oraz analizuje debety lub inne linie kredytowe dostępne w koncie. Nawet jeśli nie korzysta się z potencjalnie dostępnych środków, to i tak fakt posiadania karty kredytowej może wpływać na obniżenie zdolności kredytowej. Oceniając zdolność kredytową, bank zakłada, że taka osoba w każdym momencie może skorzystać ze środków. W tej sytuacji suma zobowiązań do spłaty znacząco się zwiększy, co może przełożyć się na trudności ze spłatą. Potencjalnie wydatki mogą wpłynąć całkiem realnie na negatywną ocenę zdolności kredytowej, a przez to można spotkać się z odmową przyznania kredytu. Jednak istnieje prosty sposób, aby temu zaradzić.
– Przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny, warto zadbać o przegląd swoich finansów. Obejmuje on m.in. pozbycie się nieużywanych kart kredytowych oraz zmniejszenie limitów na tych kartach, z których korzystamy. Należy też obniżyć lub całkowicie zrezygnować z debetów dostępnych w koncie. Jeśli jest to możliwe, to warto postarać się o wcześniejszą spłatę innych zobowiązań. Uporządkowanie domowych finansów znacznie zwiększy szanse na uzyskanie kredytu. W tym celu można skorzystać z pomocy pośrednika finansowego, który przeanalizuje sytuację wnioskodawcy i wybierze najlepsze dla niego rozwiązanie – podkreśla Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
3. Negatywna lub zbyt krótka historia kredytowa
Kolejną, często spotykaną przyczyną odmowy udzielenia kredytu hipotecznego jest negatywna lub zbyt krótka historia kredytowa. Problem z uzyskaniem kredytu można mieć przez częste opóźnienia w spłacie kolejnych rat za zakupy, nieterminowe regulowanie zadłużenia na karcie kredytowej lub zaległości w opłatach za usługi telekomunikacyjne. W takiej sytuacji bank może dojść do wniosku, że skoro ktoś miał problem z sumiennym regulowaniem małych zobowiązań, to terminowa spłata raty kredytu hipotecznego też będzie stanowić dla niego problem.
– Całkowity brak historii kredytowej również nie jest dobrze postrzegany przez banki. W takim przypadku mają one problem z oceną tego, czy wnioskodawca jest osobą, która rzetelnie podchodzi do spłaty swoich zobowiązań, jeżeli wcześniej nie zadłużała się nawet na drobne kwoty. Planując zakup nieruchomości na kredyt, należy więc zadbać o historię kredytową. Jak można to zrobić? Przede wszystkim zaplanować złożenie wniosku w czasie i wcześniej zaciągnąć kredyt na nowy komputer czy sprzęt RTV na krótki okres i spłacić go wzorowo, czyli w terminie – radzi Magdalena Kondej-Aftyka, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.
4. Zbyt wiele zapytań kredytowych w BIK
Często osoby chcące uzyskać finansowanie z banku decydują się na złożenie wniosku w kilku placówkach. Powodem takiego działania jest zazwyczaj chęć porównania ofert z różnych miejsc, aby wybrać najkorzystniejszą dla siebie. Jednak trzeba mieć na uwadze możliwe, negatywne aspekty podjęcia takiej decyzji. Jakie? Każde zapytanie o kredyt skierowane do banku gromadzone jest przez Biuro Informacji Kredytowej. Bank otrzymując wniosek kredytowy, kontaktuje się z BIK-em, aby otrzymać dane dotyczące potencjalnego kredytobiorcy, np. zawierające liczbę miejsc, do których wnioskodawca skierował „prośbę” o finansowanie. Czy zbyt wiele zapytań kredytowych dyskwalifikuje potencjalnego kredytobiorcę w procesie starania się o finansowanie?
– Bank na podstawie danych od BIK analizuje wiarygodność konsumenta, jego zdolność do spłaty możliwego zadłużenia. Gdy widzi zbyt dużą liczbę zapytań o kredyt złożonych w krótkim czasie od siebie, może mieć zastrzeżenia, co do udzielenia finansowania potencjalnemu kredytobiorcy. Dzieje się tak, ponieważ taka sytuacja może świadczyć o tym, że inne banki miały powód, aby nie udzielić kredytu konsumentowi, wobec czego szuka on „ostatniej deski ratunku”. Aby tego uniknąć dobrze jest ograniczyć liczbę miejsc, do których składamy wniosek do 3 w miesiącu lub po otrzymaniu kilku odmów z różnych banków odczekać ok. 2 miesiące przed złożeniem wniosku w kolejne miejsca – mówi Magdalena Kondej-Aftyka, ekspert ZFPF, Notus Finanse S.A.
W następnym miesiącu zapytania o finansowanie z poprzednich 30 dni, mają niewielki wpływ na ocenę zdolności kredytowej przez bank. Dzieje się tak dlatego, że po upływie tego czasu, bank jest w stanie określić, czy kredyt został udzielony, czy też nie.
5. „Niestabilne” źródła dochodów
Dla banku najlepszym kredytobiorcą jest osoba zatrudniona na umowę o pracę. Idealnie, jeśli jest ona zawarta na czas nieokreślony, a taki pracownik ma długi staż pracy u swojego pracodawcy. Wszelkie odstępstwa od tej reguły oznaczają dla banku zwiększone ryzyko braku spłaty. Nie jest to jednak równoważne z tym, że ktoś, kto jest zatrudniony na czas określony albo prowadzi działalność gospodarczą, nie ma szans na uzyskanie kredytu hipotecznego. Jednak może to być znacznie trudniejsze. Zatrudnienie na podstawie umów cywilno-prawnych, takich jak umowa zlecenie czy umowa o dzieło, jeszcze bardziej zwiększa poziom trudności, gdyż banki mogą nie brać pod uwagę dochodów uzyskiwanych z tych tytułów. Problematyczne są też wypłaty składające się z niskiej podstawy oraz premii, które cechują się dużą nieregularnością. To wszystko może przyczynić się od odrzucenia przez bank wniosku kredytowego. Co więc zrobić, aby zwiększyć swoje szanse na otrzymanie świadczenia? Przede wszystkim warto sprawdzić, czy zgodnie z Kodeksem Pracy możesz już zmienić formę zatrudnienia na umowę podpisywaną na czas nieokreślony.
6. Maksymalny wiek kredytobiorcy
Kredyt hipoteczny jest zobowiązaniem, który zaciągamy zwykle na 20 czy nawet 30 lat, by wydłużając okres spłaty, jednocześnie obniżyć wysokość raty. Nic więc dziwnego, że banki przed wydaniem pozytywnej decyzji o jego udzieleniu, muszą wziąć pod uwagę zdolność do uzyskiwania dochodów przez wnioskodawcę przez cały okres spłaty zobowiązań. Wymaga tego od nich Rekomendacja S wydana przez KNF. Jest to szczególnie związane z prognozowanym spadkiem dochodów po wejściu w wiek emerytalny. Co prawda, nie ma obowiązku przejścia na emeryturę wraz z osiągnięciem odpowiedniego wieku, ale bank przy ocenie ryzyka związanego z udzieleniem kredytu musi wziąć pod uwagę taką możliwość. Dlatego jeśli koniec okresu spłaty takiego zobowiązania przypada po osiągnięciu przez wnioskodawcę wieku emerytalnego, to bank może odmówić udzielenia kredytu. Jednak jak wskazuje Rafał Salach, ekspert ZPFF, Gold Finance w takich sytuacjach są pewne rozwiązania:
– Można np. zdecydować się na zakup dodatkowego ubezpieczenia, w tym wypadku bank najprawdopodobniej zaproponuje potencjalnemu kredytobiorcy polisę na życie. Dla instytucji jest to dodatkowa gwarancja spłaty zobowiązania, jednak taka decyzja ma również wiele pozytywnych aspektów dla samego konsumenta. Jakich? Skorzystanie z takiej oferty czasem bywa niezbędne do uzyskania kredytowania, ponieważ dzięki temu można otrzymać świadczenie wynikające z umowy. Dzieje się tak np., gdy kredytobiorca nie spełnia określonych przez bank warunków (nieodpowiedni wiek) i tym samym w „normalnych” okolicznościach nie uzyskałby kredytu. W ten sposób okres kredytowania można wydłużyć nawet do 80. roku życia. Ponadto wykup polisy na życie stanowi dodatkowe zabezpieczenie dla rodziny w przypadku ewentualnej śmierci lub choroby kredytobiorcy (ujętej w zakresie ubezpieczenia). W takiej sytuacji ubezpieczyciel wypłaci bankowi kwotę, na jaką opiewała polisa, tym samym spłata całego bądź części długu nie będzie spoczywała na najbliższych zmarłego. Innym rozwiązaniem w przypadku zbyt wysokiego wieku potencjalnego kredytobiorcy jest młodszy współkredytobiorca, który osiąga odpowiednio wysoki i dominujący dochód – tłumaczy Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
7. Problematyczna nieruchomość
Mieszkanie kupione dzięki kredytowi będzie stanowić zabezpieczenie jego spłaty. Z tego powodu bank musi mieć pewność, że w razie kłopotów z terminowym uiszczaniem rat istnieje spora szansa na bezproblemowe zbycie takiej nieruchomości. W księdze wieczystej mogą znajdować się zapisy, które bardzo utrudnią ewentualną sprzedaż domu czy mieszkania. Co można do nich zaliczyć? Szczególną uwagę należy zwrócić na służebność osobistą czy dożywocie. Są to zapisy, które nakładają na każdego kolejnego właściciela nieruchomości na przykład obowiązek zapewnienia dożywotniego utrzymania osobie, która jest wskazana w umowie dożywocia. Jest to osobiste prawo majątkowe, w związku z tym jest niezbywalne i wygasa dopiero z dniem śmierci osoby, której ono dotyczy[5]. Podobnie wygląda sprawa w przypadku nieruchomości, której cena jest znacznie zawyżona lub gdy posiadłość jest w złym stanie technicznym. Przeszkodą w uzyskaniu kredytu może też być zakup mieszkania od dewelopera, który „cieszy się” złą sławą. Jeśli taki deweloper znajduje się w rejestrach dłużników, nie dotrzymywał wcześniejszych umów lub był nieterminowy, to bank również może odmówić udzielenia kredytu hipotecznego.
[1] NBP, Informacja o cenach mieszkań i sytuacja na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w Polsce w III kwartale 2021 r., Grudzień 2021 r.
[2] Expander i Rentier.io, Raport – Najem mieszkań, luty 2022.
[3] GUS, Wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych w lutym 2022 r. (dane wstępne)
[4] GUS, Roczne wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych od 1950 roku.
[5] art. 908 § 1 Kodeksu cywilnego
Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Rosnąca inflacja, a co za tym idzie, rosnące stopy procentowe, wpływają na wysokość rat kredytowych, co spędza sen z oczu obecnych kredytobiorców. Osoby dopiero rozważające zaciągnięcie kredytu zapewne też mają wątpliwości i zastanawiają się, czy to na pewno odpowiedni moment na podjęcie takich kroków. Ronald Szczepankiewicz, ekspert finansowy z firmy Lendi, przygotował poradnik, który powinien rozwiać wiele z nich.
Spis treści:
Prawie pewne kolejne podwyżki stóp procentowych
Kredyt ze stałym oprocentowaniem ciekawą alternatywą
Mając kredyt, tak naprawdę… zyskujesz
Coraz niższa zdolność kredytowa u przyszłych kredytobiorców
Dodatkową niewiadomą stanowią przyszłe zachowania i decyzje banków
Niższe marże kredytowe banków
Prawie pewne kolejne podwyżki stóp procentowych
Wszystko wskazuje na to, że Rada Polityki Pieniężnej na kolejnym posiedzeniu będzie rekomendowała podwyżkę stóp procentowych o 50 punktów bazowych. Oznaczałoby to kontynuację dotychczasowej polityki.
– Zdaniem ekonomistów, w związku z inflacją, która wyniosła w grudniu 2021 roku 8,6 proc. oraz wejściem dwóch nowych członków do RPP, instytucja ta może ponownie podnieść stopy procentowe. Co to oznacza? Ponownie wyższe raty dla już spłacanych kredytów, jak i nowo zaciąganych. Wyższe raty z kolei oznaczają niższą zdolność kredytową. Wszystko zależy od inflacji i mocnych wzrostów PKB, które mogą mieć miejsce – komentuje Ronald Szczepankiewicz, ekspert finansowy z Lendi, firmy zajmującej się pośrednictwem kredytowym.
Kredyt ze stałym oprocentowaniem ciekawą alternatywą
Kolejne podwyżki stóp procentowych niosą za sobą istotne zmiany dla kredytobiorców, przekładając się na wysokość rat kredytowych. W efekcie płacą oni wyższe odsetki. Czy można coś z tym zrobić? Tak. Według eksperta rozwiązaniem jest kredyt ze stałym oprocentowaniem.
– Dziś, patrząc z perspektywy klienta na kredyty ze stałym oprocentowaniem, może się wydawać, że… rzeczywiście jest drogo. Zapewne porównujemy obecną sytuację z tą, z którą mieliśmy do czynienia kilka miesięcy temu. Dziś stałe oprocentowanie kształtuje się na poziomie około 5 proc. w skali roku, a odczyty inflacji w listopadzie i grudniu ub.r. znajdowały się na poziomie około 8 proc. Jeśli ten stan rzeczy się utrzyma, stopy procentowe nadal będą podnoszone i okaże się, że 5 proc. to jednak tańsza opcja. Dlatego uważam, że kredyty ze stałym procentem są dzisiaj relatywnie nisko oprocentowane i warto rozważyć ich wybór. Obecni kredytobiorcy, którzy mają zmienną stopę kredytową, mogą zmienić warunki i przejść na kredyty ze stałą stopą – dodaje Ronald Szczepankiewicz.
Mając kredyt, tak naprawdę… zyskujesz
– Wciąż niewiele osób zdaje sobie sprawę, że dziś posiadając kredyt hipoteczny, tak naprawdę zyskujemy na nim. Powodem jest oprocentowanie kredytu, które jest niższe niż wysokość inflacji. Oznacza to, że pieniądze, które pożyczyliśmy tracą na wartości więcej niż generują kosztów. Przykładowo, jeżeli średnioroczne oprocentowanie kredytu kształtuje się na poziomie 5 proc., a inflacja wynosi – powiedzmy 6 proc. (chociaż może wynosić nawet więcej), to o tę różnicę wychodzimy na tym in plus. Oczywiście, nikt nam tych pieniędzy nie wpłaci na konto. Po prostu zmniejsza się wartość naszej hipoteki. W bardzo dużym uproszczeniu można tu mówić o swego rodzaju zysku. Uważam, że tego typu sytuacja będzie się utrzymywać przez cały obecny rok – przewiduje Ronald Szczepankiewicz z Lendi.
Coraz niższa zdolność kredytowa u przyszłych kredytobiorców
Osoby rozważające zaciągnięcie w 2022 roku kredytu hipotecznego mogą się spodziewać niższej zdolności kredytowej.
– Szacuje się, że ostatnie podwyżki stóp procentowych obniżyły zdolność kredytobiorców o około 30 proc., porównując to do sytuacji sprzed kilku miesięcy. To znaczny spadek, jednak należy dodać, że zdolność kredytowa dalej znajduje się na bardzo wysokim poziomie. Można wręcz rzec, że jest na poziomie zbliżonym do tego, który był przed wystąpieniem pandemii koronawirusa i lockdownów. Warto mieć to na uwadze, bowiem kolejne podwyżki stóp procentowych znów obniżą zdolność kredytową – wyjaśnia Ronald Szczepankiewicz.
Z tego względu osoby, które zastanawiają się nad zakupem nieruchomości w kredycie, im szybciej zaczną całą procedurę, tym więcej zaoszczędzą. Będą mieli niższe stałe oprocentowanie i wyższą zdolność kredytową.
– Każdy kredytobiorca ma tak naprawdę inne możliwości. Z tego względu zawsze zalecamy rozmowę ze specjalistą finansowym, zajmującym się kredytami. Może on przy pomocy kalkulatorów bankowych wyliczyć zdolność kredytową danej osoby, porównując oferty wszystkich banków, a także przedstawiając optymalną ofertę. Dodatkowo – może ułożyć dedykowany plan działania – dodaje ekspert Lendi.
Sytuacja i zdolność kredytowa osób prowadzących działalność gospodarczą
Obecne zmiany podatkowe sprawiają, że specjaliści od kredytów dostają bardzo wiele zapytań w kontekście zdolności kredytowej u przedsiębiorców chcących przejść na rozliczenie ryczałtowe.
– Bardzo często otrzymujemy pytanie, „czy po przejściu na ryczałt będę miał zdolność kredytową?” Odpowiedź jest bardzo prosta – oczywiście tak, ale kwestią jest, jak wysoka ona będzie. Ryczałt generuje bowiem, w porównaniu do księgi przychodów i rozchodów, zdolność na wyraźnie niższym poziomie. Przewiduję, że dla osób, które wybiorą tę formę opodatkowania, już w drugiej połowie 2022 roku uzyskanie kredytu może się wiązać ze sporym wyzwaniem – przewiduje Ronald Szczepankiewicz.
Głównym powodem będą rosnące stopy procentowe oraz spadek z tego powodu zdolności kredytowej. Należy mieć świadomość, że ubiegając się o kredyt na początku roku, banki wezmą pod uwagę dochód z roku ubiegłego. Jednak w przypadku, w którym kredyt będzie zaciągany w drugiej połowie 2022, pod uwagę brany już będzie dochód z ryczałtu.
Dodatkową niewiadomą stanowią przyszłe zachowania i decyzje banków
– W przypadku, w którym wiele osób przejdzie na ryczałt, jest szansa, że banki będą im sprzyjać, oferując korzystne rozwiązania. Może to dotyczyć oczywiście jedynie części instytucji, jednak w tym momencie trudno przewidzieć, jaką dokładnie strategię przyjmą instytucje bankowe – wyjaśnia ekspert Lendi.
Niższe marże kredytowe banków
Wyższe stopy procentowe oznaczają niższe marże kredytowe banków. Oprocentowanie każdego kredytu składa się z marży kredytowej oraz stopy procentowej, a najczęściej używanym wskaźnikiem jest WIBOR3M. Marża jest stała i niezmienna przez cały okres kredytowania. Im niższa, tym zapłacimy mniej odsetek.
W momencie niskich stóp procentowe marże kredytowe były wysokie. Dziś, po podwyżkach stóp, widać naturalny trend spadkowy. Banki obniżają swoje marże – dziś mówimy o obniżkach sięgających 0,3 p.p. (od dołka stóp procentowych do teraz). Jednakże eksperci spodziewają się, że spadki marż kredytowych będą jeszcze większe.
Autor: Ronald Szczepankiewicz, ekspert finansowy z Lendi.
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to jedna z najważniejszych, o ile nie najważniejsza decyzja finansowa, jaką podejmujemy w życiu. Zobowiązanie najczęściej spłacamy przez dwie, trzy dekady. Nic dziwnego więc, że o środki na zakup mieszkania czy budowę domu starają się przeważnie młodsi kredytobiorcy, którzy pragną zamieszkać na swoim. Niestety, część z nich boi się zrealizować swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność, a to m.in. przez porady, jakie można znaleźć w sieci. „Dwudziestolatek bez historii kredytowej nie ma szans na kredyt hipoteczny”… „Banki nie przyznają środków bez wkładu własnego niższego niż 20 proc.”… – takie i wiele innych mitów oraz niedomówień mogą spotkać osoby szukające w Internecie informacji na temat tego, jakie warunki muszą spełnić, by otrzymać pieniądze. Jak zatem czytać internetowe źródła, by pomóc sobie w procesie starania się o kredyt, co należy wiedzieć, by zakończył się on sukcesem? O tym eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Spis treści:
Wkład własny mniejszy niż 20 proc.? Tak, to możliwe!
Czy osoba bez historii kredytowej ma szansę na pieniądze z banku?
Czy singiel dostanie kredyt?
Wkład własny mniejszy niż 20 proc.? Tak, to możliwe!
Przykładowo, według danych Gold Finance i Metrohouse, w II kw. 2021[1].średnia cena lokalu nabywanego z rynku wtórnego o powierzchni 52 m2 wynosiła ponad 390 tys. złotych. Przy założeniu, że jednym z wymogów stawianych przez bank jest wniesienie wkładu własnego na poziomie 20 proc., potencjalny młody kredytobiorca w tym przypadku powinien posiadać w kieszeni min. 78 tys. zł. stanowiących taki wkład. Ta suma może być jednak trudna do uzbierania przez osobę, która teoretycznie dopiero od kilku lat posiada stabilną pracę i od niedawna może oszczędzać. Czy można „obejść” ten wymóg posiadania wkładu własnego na poziomie 20 proc.?
Zgodnie z Rekomendacją S banki wymagają od przyszłego kredytobiorcy posiadania wkładu własnego w postaci minimum 1/5 wartości nieruchomości. Jednak bez problemu na naszym rynku znajdziemy takie banki, które zgadzają się na niższy wkład, nawet 10 proc. Młodsi wnioskodawcy bez oszczędności powinni szukać takich ofert.
– Przed złożeniem wniosku, koniecznie trzeba sprawdzić minimalną wysokość wkładu własnego wymaganego przez dany bank, aby usprawnić proces starania się o kredyt. Jeśli znalazłeś ofertę z 10% wkładem własnym, to świetnie. Należy jednak być świadomym, że bank zrekompensuje sobie ten niższy wkład i będzie wymagać od przyszłego kredytobiorcy wykupienia polisy, która ma za zadanie zabezpieczyć interesy banku. Ubezpieczenie niskiego wkładu, bo o nim mowa, gwarantuje, że w razie trudności ze spłatą zobowiązania, ubezpieczyciel zwróci bankowi ubezpieczoną, brakującą kwotę – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Zazwyczaj ubezpieczenie niskiego wkładu doliczane jest do kredytu w postaci marży, do czasu wyrównania brakującej kwoty będącej wkładem własnym. To, ile wynosi taka „nadwyżka”, może znacząco różnić się od konkretnego banku. Nie zawsze też w umowie marża wymieniona jest jako osobna pozycja, dlatego zawsze warto dopytać o tę informację. Drugą opcją jest jednorazowa opłata z góry na wskazany okres 3-5 lat. Można ją pobrać od razu przy zaciągnięciu kredytu lub jeśli kredytobiorca nie dysponuje odpowiednią wielkością środków, już w trakcie spłaty zobowiązania (jednak wtedy do kwoty doliczane są odsetki).
– Warto również wiedzieć, że wkładem własnym przy staraniu się o kredy hipoteczny niekoniecznie musi być gotówka. Może być to również inna nieruchomość, działka czy środki wniesione na rzecz dewelopera. Należy jednak sprawdzić, czy wybrany przez nas bank na pewno akceptuje tę formę zabezpieczenia – uzupełnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Czy osoba bez historii kredytowej ma szansę na pieniądze z banku?
Kolejną powszechną opinią jest to, że bank udzieli kredytu mieszkaniowego wyłącznie osobie, która posiada udokumentowaną historię kredytową. Jednak może być to trudne do spełnienia, szczególnie dla młodych osób, które nigdy wcześniej nie miały potrzeby zaciągania pożyczek i kredytów. W poradnikach dla przyszłych kredytobiorców możemy często znaleźć informację, że przed złożeniem wniosku lepiej jest najpierw zbudować historię kredytową, np. decydując się na zakupy na raty lub sięgając po drobną pożyczkę czy kartę kredytową. Ile w tym prawdy?
– To fakt, że historia kredytowa pokazująca bankowi, że w przeszłości byliśmy rzetelnymi kredytobiorcami zwiększa szansę na uzyskanie kredytu. Szczególnie dotyczy to młodych osób. Banki obawiają się bowiem pożyczać im duże kwoty. Trzeba jednak bardzo uważać, aby próbując zbudować sobie pozytywną historię kredytową, nie spóźnić się ze spłatą jakiejś raty. Informacja o opóźnieniu szkodzi o dużo bardziej niż brak historii kredytowej. Kluczowe jest również to, aby przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny pozbyć się wszystkich niepotrzebnych już pożyczek i limitów. Bank będzie bowiem uwzględniał ich raty w naszych kosztach życia. Bez nich szanse na kredyt hipoteczny wzrosną i zwiększy się dostępna kwota – odpowiada Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Jeśli nie masz udokumentowanej historii kredytowej to nic straconego. Otrzymanie kredytu mieszkaniowego w takiej sytuacji również jest możliwe. Dla banku liczy się przede wszystkim to, czy będziesz spłacać raty wraz z odsetkami w wyznaczonym terminie. Jeśli masz stabilne dochody pozwalające na spłatę rat, to jest spora szansa, że któryś z banków udzieli ci kredytu.
W niektórych sytuacjach szanse na kredyt zwiększy polisa na wypadek utraty pracy. Takie ubezpieczenie jest gwarancją dla banku, że nawet jeśli płatnik utraci stałe źródło dochodu (ale nie ze swojej winy!), to zakład ubezpieczeń pokryje określoną w umowie część rat. Drugą polisą, która może nam pomóc w staraniu się o środki z kredytu hipotecznego jest ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie na wypadek choroby lub trwałego inwalidztwa. Chroni ono przed finansowymi skutkami nieszczęśliwych wypadków i chorób uniemożliwiających kredytobiorcy zarobek. Jeśli dłużnik zdecyduje się na jego zakup, to w razie sytuacji określonych w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia bank otrzyma pieniądze ze świadczenia potrzebne do pokrycia rat.
Czy singiel dostanie kredyt?
Banki nie ograniczają możliwości starania się o kredyt mieszkaniowy tylko do par czy konkretnie – do małżeństw. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby o środki wnioskował singiel, jeden kredytobiorca. Jeżeli starasz się o kredyt w pojedynkę i spełniasz kryteria występujące w danym banku (m.in. chodzi o odpowiednią zdolność kredytową, posiadanie stałego źródła utrzymania, itp.), masz spore szansę na otrzymanie środków. Tym bardziej, że singiel na życie i bieżące potrzeby zazwyczaj wydaje mniej niż rodzina. Dla banku najważniejszą kwestią jest to, czy kredytobiorca poradzi sobie ze spłatą zobowiązania w wyznaczonym terminie. Na złożenie wniosku z drugą osobą, współkredytobiorcą – nie musi być to od razu mąż czy żona, ale np. partner, rodzic, ktoś z rodzeństwa, przyjaciel – warto się zdecydować, jeżeli to miałoby pomóc w uzyskaniu pieniędzy na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.
– Zdarza się, że ktoś chce kupić mieszkanie tylko dla siebie, ale dołącza do kredytu np. rodziców. Dzieje się tak np. wtedy, gdy klient jest bardzo młody (poniżej 25 lat). Banki uznają takie osoby za mało odpowiedzialne i czasami odmawiają przyznania kredytu pomimo posiadania odpowiednych dochodów. Rozwiązaniem takiego problemu może być dołączenie rodziców jako współkredytobiorców. Zdarzają się również sytuacje odwrotne – para chce kupić mieszkanie, ale kredyt zaciąga tylko jedno z nich. Tak dzieje się np. wtedy, gdy jedno z nich nie ma dochodów lub ma złą historię kredytową. Wtedy lepiej żeby taka osoba nie była wnioskodawcą, ponieważ tylko obniży zdolność kredytową. Należy jednak dodać, że w przypadku małżeństwa (bez separacji i rozdzielności majątkowej) zawsze oboje małżonkowie będą współkredytobiorcami, nawet jeśli jedno z nich nie pracuje. – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Aby zdecydować, czy lepiej wziąć kredyt w pojedynkę, czy może z partnerem, partnerką lub inną osobą, dobrze jest się udać do pośrednika finansowego. On bezpłatnie pomoże wstępnie ocenić zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców i wyjaśni, co jest brane pod uwagę przez dany bank przy weryfikacji wniosku. Szczególnie warto skorzystać z takiego wsparcia, kiedy jesteśmy około 30-tki i wcześniej nie mieliśmy wiele do czynienia nie tylko z pożyczkami czy kredytami, ale też z innymi produktami bankowymi. Czeka nas bowiem podjęcie najprawdopodobniej najpoważniejszej decyzji finansowej w życiu. Jest to szczególnie ważne, teraz gdy stopy procentowe pierwszy raz po 9 latach zaczęły rosnąć. Taka sytuacja wiąże się nie tylko z droższymi kredytami, ale również dla niektórych klientów z mniejszą dostępnością do finansowania.
[1] Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Dane dotyczące profili kupujących są opracowywane w oparciu o wyniki ankiet, które po transakcji wypełniają agenci Metrohouse.
Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to jedna z najważniejszych, o ile nie najważniejsza decyzja finansowa, jaką podejmujemy w życiu. Zobowiązanie najczęściej spłacamy przez dwie, trzy dekady. Nic dziwnego więc, że o środki na zakup mieszkania czy budowę domu starają się przeważnie młodsi kredytobiorcy, którzy pragną zamieszkać na swoim. Niestety, część z nich boi się zrealizować swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność, a to m.in. przez porady, jakie można znaleźć w sieci. „Dwudziestolatek bez historii kredytowej nie ma szans na kredyt hipoteczny”… „Banki nie przyznają środków bez wkładu własnego niższego niż 20 proc.”… – takie i wiele innych mitów oraz niedomówień mogą spotkać osoby szukające w Internecie informacji na temat tego, jakie warunki muszą spełnić, by otrzymać pieniądze. Jak zatem czytać internetowe źródła, by pomóc sobie w procesie starania się o kredyt, co należy wiedzieć, by zakończył się on sukcesem? O tym eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Spis treści:
Wkład własny mniejszy niż 20 proc.? Tak, to możliwe!
Czy osoba bez historii kredytowej ma szansę na pieniądze z banku?
Czy singiel dostanie kredyt?
Wkład własny mniejszy niż 20 proc.? Tak, to możliwe!
Przykładowo, według danych Gold Finance i Metrohouse, w II kw. 20211.średnia cena lokalu nabywanego z rynku wtórnego o powierzchni 52 m2 wynosiła ponad 390 tys. złotych. Przy założeniu, że jednym
z wymogów stawianych przez bank jest wniesienie wkładu własnego na poziomie 20 proc., potencjalny młody kredytobiorca w tym przypadku powinien posiadać w kieszeni min. 78 tys. zł. stanowiących taki wkład. Ta suma może być jednak trudna do uzbierania przez osobę, która teoretycznie dopiero od kilku lat posiada stabilną pracę i od niedawna może oszczędzać. Czy można „obejść” ten wymóg posiadania wkładu własnego na poziomie 20 proc.?
Zgodnie z Rekomendacją S banki wymagają od przyszłego kredytobiorcy posiadania wkładu własnego
w postaci minimum 1/5 wartości nieruchomości. Jednak bez problemu na naszym rynku znajdziemy takie banki, które zgadzają się na niższy wkład, nawet 10 proc. Młodsi wnioskodawcy bez oszczędności powinni szukać takich ofert.
– Przed złożeniem wniosku, koniecznie trzeba sprawdzić minimalną wysokość wkładu własnego wymaganego przez dany bank, aby usprawnić proces starania się o kredyt. Jeśli znalazłeś ofertę z 10% wkładem własnym, to świetnie. Należy jednak być świadomym, że bank zrekompensuje sobie ten niższy wkład i będzie wymagać od przyszłego kredytobiorcy wykupienia polisy, która ma za zadanie zabezpieczyć interesy banku. Ubezpieczenie niskiego wkładu, bo o nim mowa, gwarantuje, że
w razie trudności ze spłatą zobowiązania, ubezpieczyciel zwróci bankowi ubezpieczoną, brakującą kwotę – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Zazwyczaj ubezpieczenie niskiego wkładu doliczane jest do kredytu w postaci marży, do czasu wyrównania brakującej kwoty będącej wkładem własnym. To, ile wynosi taka „nadwyżka”, może znacząco różnić się od konkretnego banku. Nie zawsze też w umowie marża wymieniona jest jako osobna pozycja, dlatego zawsze warto dopytać o tę informację. Drugą opcją jest jednorazowa opłata z góry na wskazany okres 3-5 lat. Można ją pobrać od razu przy zaciągnięciu kredytu lub jeśli kredytobiorca nie dysponuje odpowiednią wielkością środków, już w trakcie spłaty zobowiązania (jednak wtedy do kwoty doliczane są odsetki).
– Warto również wiedzieć, że wkładem własnym przy staraniu się o kredy hipoteczny niekoniecznie musi być gotówka. Może być to również inna nieruchomość, działka czy środki wniesione na rzecz dewelopera. Należy jednak sprawdzić, czy wybrany przez nas bank na pewno akceptuje tę formę zabezpieczenia
– uzupełnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Czy osoba bez historii kredytowej ma szansę na pieniądze z banku?
Kolejną powszechną opinią jest to, że bank udzieli kredytu mieszkaniowego wyłącznie osobie, która posiada udokumentowaną historię kredytową. Jednak może być to trudne do spełnienia, szczególnie dla młodych osób, które nigdy wcześniej nie miały potrzeby zaciągania pożyczek i kredytów. W poradnikach dla przyszłych kredytobiorców możemy często znaleźć informację, że przed złożeniem wniosku lepiej jest najpierw zbudować historię kredytową, np. decydując się na zakupy na raty lub sięgając po drobną pożyczkę czy kartę kredytową. Ile w tym prawdy?
– To fakt, że historia kredytowa pokazująca bankowi, że w przeszłości byliśmy rzetelnymi kredytobiorcami zwiększa szansę na uzyskanie kredytu. Szczególnie dotyczy to młodych osób. Banki obawiają się bowiem pożyczać im duże kwoty. Trzeba jednak bardzo uważać, aby próbując zbudować sobie pozytywną historię kredytową, nie spóźnić się ze spłatą jakiejś raty. Informacja o opóźnieniu szkodzi o dużo bardziej niż brak historii kredytowej. Kluczowe jest również to, aby przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny pozbyć się wszystkich niepotrzebnych już pożyczek i limitów. Bank będzie bowiem uwzględniał ich raty w naszych kosztach życia. Bez nich szanse na kredyt hipoteczny wzrosną i zwiększy się dostępna kwota – odpowiada Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Jeśli nie masz udokumentowanej historii kredytowej to nic straconego. Otrzymanie kredytu mieszkaniowego w takiej sytuacji również jest możliwe. Dla banku liczy się przede wszystkim to, czy będziesz spłacać raty wraz z odsetkami w wyznaczonym terminie. Jeśli masz stabilne dochody pozwalające na spłatę rat, to jest spora szansa, że któryś z banków udzieli ci kredytu.
W niektórych sytuacjach szanse na kredyt zwiększy polisa na wypadek utraty pracy. Takie ubezpieczenie jest gwarancją dla banku, że nawet jeśli płatnik utraci stałe źródło dochodu (ale nie ze swojej winy!), to zakład ubezpieczeń pokryje określoną w umowie część rat. Drugą polisą, która może nam pomóc w staraniu się o środki z kredytu hipotecznego jest ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie na wypadek choroby lub trwałego inwalidztwa. Chroni ono przed finansowymi skutkami nieszczęśliwych wypadków i chorób uniemożliwiających kredytobiorcy zarobek. Jeśli dłużnik zdecyduje się na jego zakup, to w razie sytuacji określonych w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia bank otrzyma pieniądze ze świadczenia potrzebne do pokrycia rat.
Czy singiel dostanie kredyt?
Banki nie ograniczają możliwości starania się o kredyt mieszkaniowy tylko do par czy konkretnie – do małżeństw. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby o środki wnioskował singiel, jeden kredytobiorca. Jeżeli starasz się o kredyt w pojedynkę i spełniasz kryteria występujące w danym banku (m.in. chodzi
o odpowiednią zdolność kredytową, posiadanie stałego źródła utrzymania, itp.), masz spore szansę na otrzymanie środków. Tym bardziej, że singiel na życie i bieżące potrzeby zazwyczaj wydaje mniej niż rodzina. Dla banku najważniejszą kwestią jest to, czy kredytobiorca poradzi sobie ze spłatą zobowiązania w wyznaczonym terminie. Na złożenie wniosku z drugą osobą, współkredytobiorcą – nie musi być to od razu mąż czy żona, ale np. partner, rodzic, ktoś z rodzeństwa, przyjaciel – warto się zdecydować, jeżeli to miałoby pomóc w uzyskaniu pieniędzy na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.
– Zdarza się, że ktoś chce kupić mieszkanie tylko dla siebie, ale dołącza do kredytu np. rodziców. Dzieje się tak np. wtedy, gdy klient jest bardzo młody (poniżej 25 lat). Banki uznają takie osoby za mało odpowiedzialne i czasami odmawiają przyznania kredytu pomimo posiadania odpowiednych dochodów. Rozwiązaniem takiego problemu może być dołączenie rodziców jako współkredytobiorców. Zdarzają się również sytuacje odwrotne – para chce kupić mieszkanie, ale kredyt zaciąga tylko jedno z nich. Tak dzieje się np. wtedy, gdy jedno z nich nie ma dochodów lub ma złą historię kredytową. Wtedy lepiej żeby taka osoba nie była wnioskodawcą, ponieważ tylko obniży zdolność kredytową. Należy jednak dodać, że w przypadku małżeństwa (bez separacji i rozdzielności majątkowej) zawsze oboje małżonkowie będą współkredytobiorcami, nawet jeśli jedno z nich nie pracuje. – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Aby zdecydować, czy lepiej wziąć kredyt w pojedynkę, czy może z partnerem, partnerką lub inną osobą, dobrze jest się udać do pośrednika finansowego. On bezpłatnie pomoże wstępnie ocenić zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców i wyjaśni, co jest brane pod uwagę przez dany bank przy weryfikacji wniosku. Szczególnie warto skorzystać z takiego wsparcia, kiedy jesteśmy około 30-tki i wcześniej nie mieliśmy wiele do czynienia nie tylko z pożyczkami czy kredytami, ale też z innymi produktami bankowymi. Czeka nas bowiem podjęcie najprawdopodobniej najpoważniejszej decyzji finansowej w życiu. Jest to szczególnie ważne, teraz gdy stopy procentowe pierwszy raz po 9 latach zaczęły rosnąć. Taka sytuacja wiąże się nie tylko z droższymi kredytami, ale również dla niektórych klientów z mniejszą dostępnością do finansowania.
1 Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Dane dotyczące profili kupujących są opracowywane w oparciu o wyniki ankiet, które po transakcji wypełniają agenci Metrohouse.
mat. prasowy
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to jedna z najważniejszych, o ile nie najważniejsza decyzja finansowa, jaką podejmujemy w życiu. Zobowiązanie najczęściej spłacamy przez dwie, trzy dekady. Nic dziwnego więc, że o środki na zakup mieszkania czy budowę domu starają się przeważnie młodsi kredytobiorcy, którzy pragną zamieszkać na swoim. Niestety, część z nich boi się zrealizować swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność, a to m.in. przez porady, jakie można znaleźć w sieci. „Dwudziestolatek bez historii kredytowej nie ma szans na kredyt hipoteczny”… „Banki nie przyznają środków bez wkładu własnego niższego niż 20 proc.”… – takie i wiele innych mitów oraz niedomówień mogą spotkać osoby szukające w Internecie informacji na temat tego, jakie warunki muszą spełnić, by otrzymać pieniądze. Jak zatem czytać internetowe źródła, by pomóc sobie w procesie starania się o kredyt, co należy wiedzieć, by zakończył się on sukcesem? O tym eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Spis treści:
Wkład własny mniejszy niż 20 proc.? Tak, to możliwe!
Czy osoba bez historii kredytowej ma szansę na pieniądze z banku?
Czy singiel dostanie kredyt?
Wkład własny mniejszy niż 20 proc.? Tak, to możliwe!
Przykładowo, według danych Gold Finance i Metrohouse, w II kw. 2021[1].średnia cena lokalu nabywanego z rynku wtórnego o powierzchni 52 m2 wynosiła ponad 390 tys. złotych. Przy założeniu, że jednym z wymogów stawianych przez bank jest wniesienie wkładu własnego na poziomie 20 proc., potencjalny młody kredytobiorca w tym przypadku powinien posiadać w kieszeni min. 78 tys. zł. stanowiących taki wkład. Ta suma może być jednak trudna do uzbierania przez osobę, która teoretycznie dopiero od kilku lat posiada stabilną pracę i od niedawna może oszczędzać. Czy można „obejść” ten wymóg posiadania wkładu własnego na poziomie 20 proc.?
Zgodnie z Rekomendacją S banki wymagają od przyszłego kredytobiorcy posiadania wkładu własnego w postaci minimum 1/5 wartości nieruchomości. Jednak bez problemu na naszym rynku znajdziemy takie banki, które zgadzają się na niższy wkład, nawet 10 proc. Młodsi wnioskodawcy bez oszczędności powinni szukać takich ofert.
– Przed złożeniem wniosku, koniecznie trzeba sprawdzić minimalną wysokość wkładu własnego wymaganego przez dany bank, aby usprawnić proces starania się o kredyt. Jeśli znalazłeś ofertę z 10% wkładem własnym, to świetnie. Należy jednak być świadomym, że bank zrekompensuje sobie ten niższy wkład i będzie wymagać od przyszłego kredytobiorcy wykupienia polisy, która ma za zadanie zabezpieczyć interesy banku. Ubezpieczenie niskiego wkładu, bo o nim mowa, gwarantuje, że w razie trudności ze spłatą zobowiązania, ubezpieczyciel zwróci bankowi ubezpieczoną, brakującą kwotę – wyjaśnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Zazwyczaj ubezpieczenie niskiego wkładu doliczane jest do kredytu w postaci marży, do czasu wyrównania brakującej kwoty będącej wkładem własnym. To, ile wynosi taka „nadwyżka”, może znacząco różnić się od konkretnego banku. Nie zawsze też w umowie marża wymieniona jest jako osobna pozycja, dlatego zawsze warto dopytać o tę informację. Drugą opcją jest jednorazowa opłata z góry na wskazany okres 3-5 lat. Można ją pobrać od razu przy zaciągnięciu kredytu lub jeśli kredytobiorca nie dysponuje odpowiednią wielkością środków, już w trakcie spłaty zobowiązania (jednak wtedy do kwoty doliczane są odsetki).
– Warto również wiedzieć, że wkładem własnym przy staraniu się o kredy hipoteczny niekoniecznie musi być gotówka. Może być to również inna nieruchomość, działka czy środki wniesione na rzecz dewelopera. Należy jednak sprawdzić, czy wybrany przez nas bank na pewno akceptuje tę formę zabezpieczenia – uzupełnia Rafał Salach, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Czy osoba bez historii kredytowej ma szansę na pieniądze z banku?
Kolejną powszechną opinią jest to, że bank udzieli kredytu mieszkaniowego wyłącznie osobie, która posiada udokumentowaną historię kredytową. Jednak może być to trudne do spełnienia, szczególnie dla młodych osób, które nigdy wcześniej nie miały potrzeby zaciągania pożyczek i kredytów. W poradnikach dla przyszłych kredytobiorców możemy często znaleźć informację, że przed złożeniem wniosku lepiej jest najpierw zbudować historię kredytową, np. decydując się na zakupy na raty lub sięgając po drobną pożyczkę czy kartę kredytową. Ile w tym prawdy?
– To fakt, że historia kredytowa pokazująca bankowi, że w przeszłości byliśmy rzetelnymi kredytobiorcami zwiększa szansę na uzyskanie kredytu. Szczególnie dotyczy to młodych osób. Banki obawiają się bowiem pożyczać im duże kwoty. Trzeba jednak bardzo uważać, aby próbując zbudować sobie pozytywną historię kredytową, nie spóźnić się ze spłatą jakiejś raty. Informacja o opóźnieniu szkodzi o dużo bardziej niż brak historii kredytowej. Kluczowe jest również to, aby przed wnioskowaniem o kredyt hipoteczny pozbyć się wszystkich niepotrzebnych już pożyczek i limitów. Bank będzie bowiem uwzględniał ich raty w naszych kosztach życia. Bez nich szanse na kredyt hipoteczny wzrosną i zwiększy się dostępna kwota – odpowiada Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Jeśli nie masz udokumentowanej historii kredytowej to nic straconego. Otrzymanie kredytu mieszkaniowego w takiej sytuacji również jest możliwe. Dla banku liczy się przede wszystkim to, czy będziesz spłacać raty wraz z odsetkami w wyznaczonym terminie. Jeśli masz stabilne dochody pozwalające na spłatę rat, to jest spora szansa, że któryś z banków udzieli ci kredytu.
W niektórych sytuacjach szanse na kredyt zwiększy polisa na wypadek utraty pracy. Takie ubezpieczenie jest gwarancją dla banku, że nawet jeśli płatnik utraci stałe źródło dochodu (ale nie ze swojej winy!), to zakład ubezpieczeń pokryje określoną w umowie część rat. Drugą polisą, która może nam pomóc w staraniu się o środki z kredytu hipotecznego jest ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie na wypadek choroby lub trwałego inwalidztwa. Chroni ono przed finansowymi skutkami nieszczęśliwych wypadków i chorób uniemożliwiających kredytobiorcy zarobek. Jeśli dłużnik zdecyduje się na jego zakup, to w razie sytuacji określonych w Ogólnych Warunkach Ubezpieczenia bank otrzyma pieniądze ze świadczenia potrzebne do pokrycia rat.
Czy singiel dostanie kredyt?
Banki nie ograniczają możliwości starania się o kredyt mieszkaniowy tylko do par czy konkretnie – do małżeństw. Nic nie stoi na przeszkodzie, aby o środki wnioskował singiel, jeden kredytobiorca. Jeżeli starasz się o kredyt w pojedynkę i spełniasz kryteria występujące w danym banku (m.in. chodzi o odpowiednią zdolność kredytową, posiadanie stałego źródła utrzymania, itp.), masz spore szansę na otrzymanie środków. Tym bardziej, że singiel na życie i bieżące potrzeby zazwyczaj wydaje mniej niż rodzina. Dla banku najważniejszą kwestią jest to, czy kredytobiorca poradzi sobie ze spłatą zobowiązania w wyznaczonym terminie. Na złożenie wniosku z drugą osobą, współkredytobiorcą – nie musi być to od razu mąż czy żona, ale np. partner, rodzic, ktoś z rodzeństwa, przyjaciel – warto się zdecydować, jeżeli to miałoby pomóc w uzyskaniu pieniędzy na zakup wymarzonego domu czy mieszkania.
– Zdarza się, że ktoś chce kupić mieszkanie tylko dla siebie, ale dołącza do kredytu np. rodziców. Dzieje się tak np. wtedy, gdy klient jest bardzo młody (poniżej 25 lat). Banki uznają takie osoby za mało odpowiedzialne i czasami odmawiają przyznania kredytu pomimo posiadania odpowiednych dochodów. Rozwiązaniem takiego problemu może być dołączenie rodziców jako współkredytobiorców. Zdarzają się również sytuacje odwrotne – para chce kupić mieszkanie, ale kredyt zaciąga tylko jedno z nich. Tak dzieje się np. wtedy, gdy jedno z nich nie ma dochodów lub ma złą historię kredytową. Wtedy lepiej żeby taka osoba nie była wnioskodawcą, ponieważ tylko obniży zdolność kredytową. Należy jednak dodać, że w przypadku małżeństwa (bez separacji i rozdzielności majątkowej) zawsze oboje małżonkowie będą współkredytobiorcami, nawet jeśli jedno z nich nie pracuje. – wyjaśnia Jarosław Sadowski, ekspert ZFPF, Expander Advisors.
Aby zdecydować, czy lepiej wziąć kredyt w pojedynkę, czy może z partnerem, partnerką lub inną osobą, dobrze jest się udać do pośrednika finansowego. On bezpłatnie pomoże wstępnie ocenić zdolność kredytową potencjalnych kredytobiorców i wyjaśni, co jest brane pod uwagę przez dany bank przy weryfikacji wniosku. Szczególnie warto skorzystać z takiego wsparcia, kiedy jesteśmy około 30-tki i wcześniej nie mieliśmy wiele do czynienia nie tylko z pożyczkami czy kredytami, ale też z innymi produktami bankowymi. Czeka nas bowiem podjęcie najprawdopodobniej najpoważniejszej decyzji finansowej w życiu. Jest to szczególnie ważne, teraz gdy stopy procentowe pierwszy raz po 9 latach zaczęły rosnąć. Taka sytuacja wiąże się nie tylko z droższymi kredytami, ale również dla niektórych klientów z mniejszą dostępnością do finansowania.
[1] Raport Barometr Metrohouse i Gold Finance. Dane dotyczące profili kupujących są opracowywane w oparciu o wyniki ankiet, które po transakcji wypełniają agenci Metrohouse.
Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Właśnie postanowiłeś, że złożysz wniosek o kredyt hipoteczny i zrealizujesz swoje marzenie o posiadaniu „czterech kątów” na własność. Brawo! Masz za sobą podjęcie jednej z trudniejszych decyzji w życiu. Jednak zanim bank przyzna Ci środki, powinieneś uzbroić się w wiedzę, która jest potrzebna przyszłemu kredytobiorcy. Wiesz już wszystko na temat parametrów oferty, która Cię zainteresowała, wiesz jakie czynnik wpływają na całkowity koszt kredytu, itp.? A co z ubezpieczeniem? Na jego temat istnieje wiele mitów. Czy ubezpieczenie przy kredycie mieszkaniowym jest konieczne? Czy wnioskodawca może samodzielnie wybrać polisę? Jakie są „konsekwencje” odrzucenia propozycji banku? Na jakie „dodatkowe” ubezpieczenia warto się zdecydować, aby „spać spokojnie”, gdy będziemy spłacać hipotekę? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Spis treści:
Po co jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Czy ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest obowiązkowe?
Ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie na wypadek choroby lub trwałego inwalidztwa
Ubezpieczenie od utraty pracy
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Ubezpieczenie nieruchomości
Po co jest ubezpieczenie kredytu hipotecznego
Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to jedna z poważniejszych decyzji w życiu, przynajmniej w kwestii finansów. Po pierwsze, takie zobowiązanie zazwyczaj zaciągane jest na wysokie kwoty (według „Barometru” Metrohouse i Gold Finance średnia kwota kredytu hipotecznego dla 5 największych miast w Polsce w II kw. tego roku wyniosła blisko 311 tys. zł.[1]), a po drugie, spłacamy je przez większość swojego życia, jeżeli staramy się o środki mając ok. 30 lat. Aby zminimalizować ryzyko, że kredytobiorca, z różnych, często nieprzewidywalnych sytuacji, nie będzie mógł spłacać terminowo zobowiązania, banki wymagają zabezpieczenia spłaty właśnie w postaci ubezpieczenia. Jest to jednak korzyść dla obu stron, ponieważ wykupienie polisy zapewnia także komfort psychiczny kredytobiorcy. Osoba, która zaciąga kredyt, ma pewność, że w wyniku zaistnienia sytuacji losowych, bez problemu poradzi sobie ze spłatą zobowiązania.
Czy ubezpieczenie kredytu hipotecznego jest obowiązkowe?
Podstawowe pytanie, którzy zadają sobie przyszli kredytobiorcy – czy bank może „narzucić” wykupienie polisy? Wykupienie ubezpieczenia kredytu nie jest obowiązkowe. Mówi o tym jasno Ustawa o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z 2017 roku. Jednak w przypadku, gdy kredytobiorca nie zdecyduje się na ubezpieczenie, nie będzie mógł skorzystać z promocyjnej oferty. Również jest bardzo możliwe, że bank przedstawi mniej korzystną ofertę, np. podwyższy swoją marżę lub zaproponuje inne rozwiązania, które będą stanowić zabezpieczenie spłaty kredytu. – Kredytodawca może również wymagać wykupienia pakietu ubezpieczeniowego, gdy klient nie spełnia wszystkich warunków określonych przez bank, aby otrzymać środki, w przypadku podwyższonego ryzyka banku lub jeżeli okres kredytowania przekroczy wyznaczony przez bank wiek – zaznacza Daniel Orlikowski, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Ponadto, z dodatkowym kosztem w postaci ubezpieczenia muszą liczyć się przede wszystkim osoby, które nie posiadają odpowiedniej sumy pieniędzy stanowiącej minimalny wkład własny (według Rekomendacji S jest to 20%). W takim wypadku, aby uzyskać kredyt, najprawdopodobniej tacy wnioskodawcy spotkają się z wymogiem wykupienia ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, o którym więcej mowa w dalszej części tekstu.
– Zakup ubezpieczenia kredytu hipotecznego nie jest obowiązkowy, ale w praktyce może okazać się „konieczny”, ponieważ bez niego bank zaproponuje takie warunki kredytowania, które będą nie do przejścia dla przyszłego kredytobiorcy lub ten straci możliwość skorzystania z oferty promocyjnej banku. Warto jednak wiedzieć, że takie ubezpieczenie można nabyć w dowolnym towarzystwie ubezpieczeniowym, nie musi być to wcale bank, w którym zamierzamy zaciągnąć zobowiązanie[2]. Dlatego dobrym pomysłem jest sprawdzenie ofert ubezpieczeń dostępnych na rynku, aby wybrać tę najbardziej korzystaną z naszego punktu widzenia. W tym celu możemy skorzystać z pomocy pośrednika finansowego, który pomoże nam wybrać najlepszą opcję – dodaje Daniel Orlikowski, ekspert ZFPF, Gold Finance.
Według obowiązującego prawa bank nie może nakazać przyszłemu kredytobiorcy zakupu ubezpieczenia, jednak od tej zasady występuje pewien wyjątek. Chodzi o ubezpieczenie pomostowe. Obowiązuje ono od momentu zawarcia umowy kredytowej, do czasu uzyskania przez bank wpisu do Księgi Wieczystej. Każdy bank, który udziela klientom kredytów hipotecznych, zabezpiecza się na wypadek ich niewypłacalności. Takie zabezpieczenie stanowi właśnie wpis do Księgi Wieczystej na rzecz banku. Wpis hipoteki w dziale IV na rzecz banku w celu zabezpieczenia udzielonego kredytu obowiązuje do momentu całkowitej spłaty zobowiązania. Po całkowitej spłacie kredytodawca wydaje zgodę na wykreślenie hipoteki ze wspomnianego dokumentu. Jak zaznacza Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse, uzyskanie takiego wpisu może trwać nawet kilka miesięcy i na ten okres bank wymaga zabezpieczenia. Ubezpieczenie pomostowe, dodatkowa prowizja lub podwyższenie marży – banki różnie określają tę kwestię.
– Ubezpieczenie pomostowe zaczyna obowiązywać w momencie uruchomienia kredytu. Bank zabezpiecza kredyt poprzez podwyższenie oprocentowania. To dodatkowy koszt widniejący w umowie jako ubezpieczenie pomostowe, często nazywane jest także opłatą za ryzyko. W momencie pojawienia się wpisu do hipoteki, oprocentowanie zostaje zmniejszone o koszt ubezpieczenia. Ubezpieczenie pomostowe przyjmuje postać zwiększonej marży – zazwyczaj ten koszt to wyższe odsetki za sprawą wyższego o 1-1,5 p.p. oprocentowania. – uzupełnia Michał Krajkowski.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego, ale jakie? Przyszły kredytodawca może korzystać z kilku rozwiązań, w zależności o potrzeb, swojej sytuacji życiowe, stanu finansów, itp. Warto znać te najbardziej popularne, ponieważ, także dlatego, że mogą pojawić się w negocjacjach z bankiem przy staraniu się o kredyt.
Ubezpieczenie na życie oraz ubezpieczenie na wypadek choroby lub trwałego inwalidztwa
Jeżeli wnioskując o kredyt już posiadasz takie ubezpieczenia, które chronią przed skutkami finansowymi nieszczęśliwych wypadków, a także chorób uniemożliwiających również zarobek, nie musisz wykupować dodatkowej polisy lub polis[3], jednak konieczne jest przeniesienie prawa do ubezpieczenia na rzecz banku, czyli chodzi o tzw. cesję. – W praktyce oznacza to, że w razie wypadku czy choroby, (które są objęte zakresem ubezpieczenia) to bank, a nie kredytobiorca czy jego rodzina (w przypadku śmierci kredytobiorcy) otrzymują pieniądze ze świadczenia, które zostają przeznaczone na spłatę kolejnych rat kredytu. Jeżeli wysokość sumy ubezpieczenia jest wyższa niż zobowiązanie wobec banku, taka „nadwyżka” trafia do kredytobiorcy lub jego bliskich. Warto jednak wiedzieć, że ubezpieczenia za pośrednictwem banku opiewają na kwotę aktualnego salda kredytowego (suma ubezpieczenia maleje wraz ze spłatą – saldem kredytu). W praktyce oznacza to, że takie „nadwyżki” rzadko mają miejsce. – wyjaśnia Daniel Orlikowski, ekspert ZFPF, Gold Finance. Na ten rodzaj ubezpieczenia najczęściej decydują się pary wnioskujące wspólnie o kredyt. W niektórych bankach ubezpieczenia na życie ustalane są proporcjonalnie do dochodu. W przypadku śmierci/niezdolności do pracy kredytobiorcy z większym dochodem, większa część kredytu zostanie spłacona. Zabezpiecza to członków rodziny i spadkobierców – w przypadku „czarnego scenariusza” kredyt zostanie spłacony i nie będą dziedziczyli obciążonej kredytem nieruchomości).
Ubezpieczeniem na życie, na wypadek poważnej choroby lub trwałego inwalidztwa powinny zainteresować się nie tylko osoby starające się o kredyt hipoteczny, ale także te zaciągające kredyt gotówkowy na wysokie kwoty. W ten sposób zyskuje się pomoc finansową, gdy zdarza się jakieś nieszczęście uniemożliwiające terminową spłatę.
Ubezpieczenie od utraty pracy
Działa podobnie jak powyższe polisy. Daje wsparcie finansowe w przypadku straty stałego źródła utrzymania (ale nie z winy kredytobiorcy, o czym trzeba pamiętać!) – i co jest z tym związane – braku możliwości dalszej, terminowej spłaty kredytu hipotecznego. Ubezpieczenie na wypadek utraty pracy może występować jako dodatek do ubezpieczenia na życie, a także jako samodzielny produkt.
– W przypadku gdy stracimy pracę towarzystwo ubezpieczeniowe będzie za nas spłacać do 12 rat kredytowych, ale często kwota ta jest także ograniczona do np. 1500 złotych. Zatem jeśli płacimy wyższą ratę to różnicę musimy pokryć ze środków własnych. Koniecznie musimy też pamiętać, że z ubezpieczenia mogą najczęściej korzystać tylko osoby zatrudnione na etacie. Zatem jeśli prowadzimy działalność gospodarczą lub mamy umowy zlecenia, to z tego ubezpieczenia nie skorzystamy. Najczęściej wynosi ono od 6 do 12 miesięcy – radzi Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Przyszli kredytobiorcy często spotykają się z mitem, że uzyskanie kredytu hipotecznego przy niższym wkładzie własnym jest niemożliwe. Jest to nieprawda. Na rynku bez trudności można znaleźć oferty wymagające od wnioskodawcy minimalnego wkładu własnego wynoszącego tylko 10%. Bądźmy jednak świadomi, że osobom dysponującym niższym wkładem, bank zaproponuje inną ofertę – wyższą marżę (o ok. 0,7-1%) lub konieczność wykupienia ubezpieczenia od niskiego wkładu własnego. Mimo że jest to dodatkowy wydatek, to jednak umożliwia on wielu osobom spełnienie marzenia o kupnie mieszkania bądź budowie własnego domu, mimo braku w danym momencie wystarczającej gotówki na wyższy wkład własny.
Ubezpieczenie nieruchomości
Zabezpieczeniem spłaty kredytu jest nieruchomość, więc bank wymaga, aby była ona ubezpieczona wraz z dokonaniem cesji na rzecz banku. W podstawowy zakres takiego ubezpieczenia najczęściej wchodzi ubezpieczenie murów oraz elementów stałych (konstrukcji) – to zakres wymagany przez bank. Świadczenie najczęściej wypłaca się w przypadku pożaru, huraganu czy zalania nieruchomości. – Warto jednak również rozważyć rozszerzenie polisy, chociażby na wypadek kradzieży z włamaniem, dzięki czemu kredytobiorca zyskuje większą ochronę (i komfort psychiczny) za stosunkowo niewielką kwotę. Warto skorzystać z indywidulanie dopasowanej oferty np. za pośrednictwem eksperta kredytowego. Polisy za pośrednictwem banku mają ograniczony zakres i nie ma możliwości dopasowania ich do indywidualnych potrzeb. – podpowiada Daniel Orlikowski, ekspert ZFPF, Gold Finance. A jak dodaje Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus Finanse: – Banki zazwyczaj proponują zawarcie umowy z towarzystwem ubezpieczeniowym, z którym mają stałą umowę o współpracy, ale pamiętajmy, że mają obowiązek akceptować polisy ubezpieczeniowe innych towarzystw, jeżeli dany ubezpieczyciel spełnia określone wymagania banku.
Ubezpieczenie kredytu hipotecznego to istotna kwestia, nie tylko w kontekście korzystniejszych warunków jego otrzymania, ale również (a może nawet przede wszystkim) w sytuacji trudnych do przewidzenia zdarzeń, mogących przytrafić się już po podpisaniu umowy o kredycie. Przy wyborze najkorzystniejszej polisy warto skontaktować się z pośrednikiem finansowym, który doradzi, na jakie ubezpieczenie warto się zdecydować, uwzględniając zarówno jego zakres jak i cenę. Dodatkowo w razie jakichkolwiek wątpliwości pośrednicy, dzięki posiadanemu doświadczeniu i specjalistycznej wiedzy wyjaśnią wszystkie niejasne z punktu widzenia wnioskodawcy zapisy w umowie.
[1] Barometr Metrohouse i Gold Finance. Najnowsze dane z rynku mieszkaniowego i kredytów hipotecznych. Wydanie 9 II kwartał 2021 r.
[2] Aby klient mógł skorzystać z ofert promocyjnych, większość banków wymaga, aby było to ubezpieczenie na życie/utraty pracy było wykupione za pośrednictwem banku. Można jednak w części z nich dokonać cesji swojej polisy ubezpieczenia na życie.
W przypadku ubezpieczeń nieruchomości jest sytuacja odwrotna, można skorzystać ze swoich polis. Ubezpieczenia oferowane za pośrednictwem Banku mają ograniczony zakres.
[3] Warto jednak wiedzieć, że w wielu bankach, aby skorzystać z promocyjnych warunków, konieczne jest w okresie np. pierwszych
3 lub pierwszych 5 lat skorzystanie z ubezpieczenia za pośrednictwem banku.
Źródło: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego.
Mamy oficjalnie wiosnę. To tradycyjnie okres, w którym rozpoczynamy remonty, przeróbki naszych czterech kątów czy budowę wymarzonego domu. Podczas takich prac warto rozważyć opcje, dzięki którym będziemy płacić mniejsze koszty utrzymania i jednocześnie będziemy mogli zadbać o środowisko. Energooszczędny piec, nowe szczelne okna, panele słoneczne na dachu – dzięki tym rozwiązaniom w skali roku możemy zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych i jednocześnie być eco-friendly. Jeżeli nie możemy zainwestować w nie od ręki, nic straconego! Na rynku dostępne są eko-pożyczki i eko-kredyty. Już nie tylko Rząd, ale i banki wpierają konsumentów, dla których ważne są losy naszej Planety. Co należy wiedzieć przed staraniem się o środki na eko-zmiany? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Spis treści:
Eko-pożyczka – o co w tym chodzi?
Fotowoltaika, czyli energia ze słońca
Ekologiczne cztery kąty
Energooszczędny dom przyjazny dla środowiska
O tym pamiętaj przed złożeniem wniosku o eko-pożyczkę
Eko-pożyczka – o co w tym chodzi?
Jak podaje PAS (Polski Alarm Smogowy) wciąż blisko 3 miliony domów jednorodzinnych w naszym kraju ogrzewanych jest za pomocą urządzeń niespełniających wymogów uchwał antysmogowych. Z kolei według Europejskiej Agencji Środowiska aż 29 na 100 najbardziej zanieczyszczonych ośrodków miejskich na starym kontynencie, znajduje się właśnie w naszym kraju. Niejako w odpowiedzi na te problemy w lutym Rząd zatwierdził Politykę Energetyczną Polski do 2040 roku. Strategia opiera się na programach dotyczących niskoemisyjnej i zasobooszczędnej gospodarki, elektromobilności czy termomodernizacji. W ramach pomocy finansowej oferuje dotacje i pożyczki. Ale do walki z zanieczyszczeniem powietrza włączył się nie tylko Rząd, oferując m.in. dopłaty za wymianę starych pieców na nowe. Również coraz więcej banków do swojej oferty wprowadza tzw. eko-pożyczki i „zielone kredyty”. Od niedawna korzystać z nich mogą nie tylko przedsiębiorcy, ale i osoby fizyczne – każdy „Kowalski”.
Jak wyjaśnia Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus, eko-pożyczka oferowana przez coraz większą liczbę instytucji, to rodzaj produktu bankowego, przy którego wsparciu można realizować inwestycje zmierzające do zapewnienia naszemu domowi (rzadziej mieszkaniu) niezależności energetycznej oraz rozwiązania, dzięki którym nasze cztery kąty będą bardziej przyjazne dla środowiska.
– Podobnie jak w przypadku innych kredytów mieszkaniowych musimy posiadać określony wkład własny (od 10 do 20 proc.) i zdolność kredytową. Również okres spłaty takiego kredytu nie różni się od innych kredytów mieszkaniowych i może wynieść nawet do 30 lat. Eko-kredyty są nieco tańsze niż inne kredyty mieszkaniowe, ale inwestycja musi spełniać określone kryteria energetyczne. Za uzyskane środki można m.in.: sfinansować zakup i instalację kolektorów słonecznych, paneli lub ogniw fotowoltaicznych, piecówcentralnego ogrzewania, (ale z pominięciem kotłów węglowych), pomp ciepła, okien, drzwi i materiałów do ocieplenia domu. Banki proponują jeden produkt, dzięki któremu sfinansujemy wszystkie wymienione cele lub pożyczki dedykowane konkretnym przedsięwzięciom – komentuje Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus.
Przyjrzyjmy się zatem dokładniej temu, na co pozwala eko-pożyczka.
Fotowoltaika, czyli energia ze słońca
O panelach fotowoltaicznych słyszał chyba już każdy, ponieważ w ostatnich latach stały się bardzo popularne. To sposób wytwarzania prądu z wykorzystaniem promieni słonecznych. Zasada jest prosta – im więcej słońca, tym więcej energii. To system wytwarzający energię elektryczną w sposób bezpieczny i nieszkodliwy dla środowiska.
Warto zainwestować w fotowoltaikę, zwłaszcza, że ceny prądu, jak co roku, tradycyjnie idą w górę. Taki stan rzeczy potwierdza opłata mocowa, która zaczęła obowiązywać od stycznia tego roku. Ma ona zapewnić bezpieczeństwo energetyczne naszego kraju, dlatego zakłada finansowanie utrzymywania rezerw energii przez elektrownie węglowe, a także dopłatę do rynku mocy, która w 2021 r. wynosi od 1,87 zł do 10,46 zł[1], w zależności od zużycia prądu w gospodarstwie domowym. Co najważniejsze w tym kontekście, właściciele instalacji fotowoltaicznych mogą uniknąć opłaty mocowej. Nie można jednak ukrywać, że decydując się na instalację fotowoltaiczną, na początku musimy wyłożyć dość sporą sumę pieniędzy, jednak jest to inwestycja, która zwróci się w ciągu kilku pierwszych lat. Dlatego, jeśli ktoś nie ma środków umożliwiających instalację paneli fotowoltaicznych ,,w tym momencie’’, warto rozważyć eko-pożyczkę na ten cel.
– Zielone pożyczki na fotowoltaikę pod kilkoma aspektami są oferowane na atrakcyjniejszych warunkach niż standardowe pożyczki czy kredyty gotówkowe. Co więcej, niektóre banki całkowicie rezygnują z prowizji lub zwracają ją po spełnieniu przez klienta określonych warunków, np. po przedstawieniu faktur za zakup paneli fotowoltaicznych. Co ważne, banki pomagają sfinansować nie tylko samą inwestycję (w co wlicza się zarówno zakup, jak i montaż instalacji), ale i jej ubezpieczenie – zaznacza Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Ekologiczne cztery kąty
Na rynku znajdziemy również banki, które w swojej ofercie posiadają także eko-pożyczki umożliwiające sfinansowanie takich zmian w naszym domu czy mieszkaniu, dzięki którym stanie się bardziej „eko” i tańszy w utrzymaniu. Może to być np. zakup nowych okien i drzwi, które pozwolą na ograniczenie utraty ciepła (a tym samym na płacenie mniejszych kosztów za ogrzewanie), wymiana oświetlenia na LED-owe lub zakupienie i montaż instalacji polegającej na odzyskiwaniu wody deszczowej, dzięki której można oszczędzić na rachunkach za wodę.
Szczególnie warto zainteresować się tym ostatnim rozwiązaniem, ponieważ coraz częściej mówi się o problemie hydrologicznym naszego kraju. Jak podają dane GUS, przeciętny Polak w ciągu doby zużywa średnio ok. 100 l wody dziennie. Instalacje do gromadzenia deszczówki pozwalają ograniczyć zużycie wody bieżącej. Taka woda z powodzeniem może zostać wykorzystana, chociażby, podlania kwiatów czy mycia samochodu.
Energooszczędny dom przyjazny dla środowiska
O to, by nasz dom był „eko” i nie wpływał negatywnie na środowisko najlepiej zadbać już na etapie jego projektowania, a potem budowy. Wprowadzenie zielonych rozwiązań już na samym początku spowoduje, że wcześniej będziemy mogli liczyć na oszczędności w postaci, chociażby mniejszych rachunków za prąd. Odpowiednio wybudowany dom to gwarancja oszczędności, dlatego warto zainwestować w dobre jakościowo materiały, np. te służące termomodernizacji domu. Ich zakup sfinansujemy także przy wsparciu eko-pożyczki albo dedykowanego produktu, jakim jest kredyt na dom energooszczędny oferowany przez wybrane banki. Należy jednak wiedzieć, że aby starać się o środki z tego tytułu, budowany dom powinien spełniać określone warunki techniczne. Kluczowym parametrem jest jego zapotrzebowanie energetyczne, które opisuje wskaźnik EUco, czyli wskaźnik jednostkowego zapotrzebowania na energię użytkową do celów ogrzewania oraz wentylacji domu.
O tym pamiętaj przed złożeniem wniosku o eko-pożyczkę
– Pod pewnymi względami eko-pożyczka niczym nie różni się od „standardowego” produktu tego rodzaju. W praktyce oznacza to, że bank przed udzieleniem finansowania sprawdzi zdolność kredytową wnioskodawcy, a ten musi spełnić inne warunki, by otrzymać środki, które występują wtedy, kiedy staramy się np. o pożyczkę czy kredyt gotówkowy – podpowiada Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus.
Istnieje możliwość uzyskania finansowania na preferencyjnych warunkach, czyli z niższym oprocentowaniem i bez prowizji. W tym celu należy przedstawić dowód zakupu lub montażu eko-instalacji lub materiałów budowlanych w postaci faktury VAT. Sprawdźmy dokładnie wymagania banku, w którym będziemy starać się o środki. Cześć kredytodawców bowiem wymaga przedstawienia dowodu zakupy w okresie 3 miesięcy od momentu uzyskania środków, ale są też tacy, którzy uwzględniają faktury wystawione na 30 dni przed zaciągnięciem zobowiązania.
Uwaga: eko-pożyczka to nie eko-kredyt!
Śledząc oferty banków czy czytając informacje np. na temat budowy eko-domu, oprócz eko-pożyczek natkniemy się również na eko-kredyty. – Oba produkty pozwolą sfinansować nam „zielone” inwestycje, ale nie należy ich mylić. Przede wszystkim w tym przypadku występują te różnice, które mamy przy „tradycyjnej” pożyczce i kredycie. Kwestie związane z tymi pierwszymi reguluje Kodeks Cywilny. Z kolei funkcjonowanie kredytów reguluje Prawo Bankowe – wyjaśnia Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Niewiele osób o tym wie, ale w pewnym sensie eko-kredytem jest również kredyt hipoteczny. W tym rozumieniu jest to standardowy kredyt mieszkaniowy, dzięki któremu sfinansujemy budowę domu przyjaznemu środowisku. To budynek, który np. może pochwalić się „zielonym” certyfikatem, poświadczającym m.in., że został wykonany z eko-materiałów lub zostały w nim zainstalowane energooszczędne rozwiązania. – Jeżeli więc planujemy budowę domu na kredyt, warto zapytać w banku docelowo o eko-kredyt hipoteczny, bo możliwe, że uzyskamy bardziej preferencyjne warunki niż w przypadku „zwykłego” kredytu mieszkaniowego. W ten sposób banki chcą zachęcić klientów do bardziej proekologicznej postawy lub wypromować konkretny produkt – dodaje Leszek Zięba.
Mimo, że z roku na rok eko-pożyczek i ,,zielonych kredytów’’ w ofercie banków przybywa i stają się one coraz popularniejsze wśród klientów, to wciąż stanowią jednak pewną nowość. Nie są to również tak znane czy poszukiwane produkty jak np. wspomniany kredyt hipoteczny czy gotówkowy, dlatego może zdarzyć się, że nie wszystkie informacje na ich temat znajdziemy w Internecie, nie wszystkie rozwiązania będą opisane w wystarczający sposób. Dlatego starając się o eko-kredyt, warto skorzystać z pomocy pośrednika finansowego. Taki ekspert, który zna oferty większości kredytodawców działających na naszym rynku, pomoże nam zrozumieć różnice pomiędzy poszczególnymi produktami, wstępnie przeanalizuje naszą zdalność kredytową, dzięki czemu będziemy wiedzieć, w którym banku mamy największe szanse na przyznanie finansowania.
[1] Urząd Regulacji Energetyki: https://www.ure.gov.pl/pl/energia-elektryczna/ceny-wskazniki/9165,Stawki-oplaty-mocowej.html.
Źródło: ZFPF.
Nieprzewidywalność reakcji i zmienna polityka banków. Wyższa marża i prowizja oraz niskie oprocentowanie. Szczegółowa analiza zdolności kredytowej. Z taką sytuacją musiały mierzyć się osoby, które w 2020 r. chciały zakupić wymarzone M. na kredyt. Co czeka przyszłych kredytobiorców w tym roku? Czy pandemia Covid-19 nadal będzie decydować o krokach podejmowanych przez banki? Co nowego przyniesie rok 2021 w kwestii wysokości wkładu własnego czy oprocentowania hipotek? Co jeszcze czeka osoby, które będą starać się o kredyt mieszkaniowy w korona-kryzysie? Na te pytania odpowiadają eksperci Związku Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
Spis treści:
Nowelizacja Rekomendacji S, czyli kredyty ze stałym oprocentowaniem
Kredyty nadal będą tanie
W „uwolnieniu się” od hipoteki pomoże… bank
W temacie wkładu własnego bez zmian
Po kredyt hipoteczny do Internetu
Spodziewaj się niespodziewanego i korzystaj z pomocy ekspertów finansowych
Nowelizacja Rekomendacji S, czyli kredyty ze stałym oprocentowaniem
Niezależnie od tego, jak w kolejnych miesiącach będziemy radzić sobie z korona-kryzysem, co będzie mieć bezpośredni wpływ na gospodarkę, w tym także oczywiście na politykę banków, już wiadomo, że kredytodawców i kredytobiorców czeka poważna zmiana. Zgodnie z nowelizacją Rekomendacji S, czyli dokumentu zawierającego listę dobrych praktyk przy udzielaniu kredytów hipotecznych wydanego przez Komisję Nadzoru Finansowego, banki mają czas do końca czerwca 2021 r. (dla banków spółdzielczych ten termin wydłuża się do 31 grudnia 2022 r.), na wprowadzenie do swojej oferty kredytów hipotecznych ze stałą stopą procentową lub okresowo stałą stopą procentową. Co ta sytuacja oznacza w praktyce dla przyszłych kredytobiorców?
– Zakup domu czy mieszkania na kredyt stanie się mniej ryzykowną inwestycją niż to miało miejsce w przypadku decydowania się na zmienne oprocentowanie. Przyszły kredytobiorca będzie mógł podjąć decyzję, czy woli zaciągnąć droższy kredyt, ale za to mieć pewność, że wysokość miesięcznej raty nie ulegnie zmianie. Prawdopodobnie kredyty hipoteczne z okresowo stałą procentową będą przez banki wprowadzane wcześniej i chętniej, bo takie produkty już znajdują się w ofercie kilku instytucji. Warto zaznaczyć, że minimalny okres obowiązywania stałej stopy procentowej według nowelizacji wynosi
5 lat. Szczególnie dobrą informacją dla klientów banków jest fakt, że osoby, które już spłacają kredyt, będą mogły zmienić metodę oprocentowania zaciągniętych kredytów na tę korzystniejszą, czyli ze stałym oprocentowaniem – komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Kredyty nadal będą tanie
W poprzednim roku Rada Polityki Pieniężnej, aż trzykrotnie obniżyła wartość stopy procentowej, co miało być sposobem zminimalizowania negatywnego wpływu pandemii Covid-19 na rodzimą gospodarkę. Co jest z tym związane, rok 2020 r. był łaskawy dla kredytobiorców, którzy zaciągnęli kredyt hipoteczny z oprocentowaniem zmiennym. Niższe stopy procentowe wpłynęły pozytywnie na zmianę stawki WIBOR, która z kolei łącznie z marżą kredytu określa finalną wysokość miesięcznej raty kredytu. Dlatego osoby, które zaciągały kredyt mieszkaniowy w korona-kryzysie nie odczuły wzrostu marży czy prowizji (tak banki radziły sobie z nową sytuacją i rekompensowały sobie straty), i nowi klienci cieszyli się z faktu, że zaciągnęli wyjątkowo tani kredyt.
A jak będzie w 2021 r.? Nic nie wskazuje na to, że wysokość stóp procentowych miałaby ulec zmianie.
W listopadzie zeszłego roku odnotowano rekordowo niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które wyniosło 2,89 proc. Na razie wygląda na to, że podobna tendencja utrzyma się przynajmniej w początkowych miesiącach bieżącego roku.
W „uwolnieniu się” od hipoteki pomoże… bank
Wejście w życie nowych zapisów Rekomendacji S powołuje do życia nowy „rodzaj” kredytu hipotecznego – tzw. klucz za długi. Kiedy kredytobiorca nie będzie mógł spłacać zobowiązania, bank przejmie nieruchomość, zwalniając klienta z dalszej spłaty.
– Dzięki skorzystaniu z takiej opcji kredytobiorca będzie mógł przenieść na bank własność nieruchomości w zamian za całkowite zwolnienie z zobowiązania kredytowego, kiedy pojawią się problemy w spłacie. Jeszcze nie wiadomo, czy takie rozwiązanie spotka się z dużym zainteresowaniem przyszłych kredytobiorców. Dla kredytobiorcy takie rozwiązanie może być zadowalające, ponieważ jeżeli pojawią się problemy, które uniemożliwią kompletnie spłatę zobowiązania, w tym przypadku skróci się również droga „wychodzenia z długów”, ponieważ bank przejmie naszą nieruchomość. Należy jednak mieć na uwadze, że pomysł KNF nie został optymistycznie przyjęty przez banki. Dla nich przejęcie nieruchomości za dług oznacza niekiedy kłopot i dodatkowe koszty związane z jej upłynnieniem. Co więcej, pojawić się może także ryzyko, ponieważ w przypadku zmian cen na rynku mieszkaniowym może się okazać, że przejęta nieruchomość nie pokryje w całości wartości kredytu – wyjaśnia Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.
W temacie wkładu własnego bez zmian
Jedną z kwestii najbardziej interesujących osoby, które myślą o zakupie mieszkania na kredyt, jest wysokość wkładu własnego.
Zgodnie ze wspomnianą Rekomendacją S wydaną przez KNF, minimalna wysokość wkładu własnego kredytu hipotecznego w 2021 r. wynosi 20 proc. Oznacza to, że jeżeli, przykładowo chcemy uzyskać finansowanie w wysokości 250 tys. zł, musimy się liczyć z posiadaniem wkładu własnego w wysokości 50 tys. zł.
– Jeżeli chcemy uzyskać tańszy kredyt, przygotujmy środki na wyższy wkład własny niż ten minimalny – w 2021 r. ta reguła pozostaje niezmienna. Oczywiście, na rynku nadal znajdziemy banki, które udzielą finansowania przy niższym wkładzie własnym, wynoszącym 10 proc., ale przy spełnieniu dodatkowych warunków. Te najpopularniejsze to dodatkowe zabezpieczenie lub wykupienie tzw. ubezpieczenia niskiego wkładu. Warto jednak być świadomym faktu, że czasem na otrzymanie kredytu z niższym wkładem własnym mogą liczyć tylko wybrani klienci, spełniający warunki określone przez konkretny bank, np. dochód przyszłego kredytobiorcy musi pochodzić z innych źródeł niż działalność gospodarcza czy działalność rolnicza lub ten musi być stałym klientem banku i posiadać w nim rachunek, na który regularnie są księgowane wpływy – podpowiada Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Jak pokazał 2020 r., banki mogą wymagać również wyższego minimalnego wkładu własnego niż 20 proc., który sięga nawet 30-40 proc. Czy to będzie stała praktyka, pokażą następne miesiące i sytuacja epidemiologiczna w naszym kraju.
Po kredyt hipoteczny do Internetu
Jeszcze nie tak dawno temu większość osób zainteresowana zaciągnięciem kredytu hipotecznego nie wyobrażała sobie innego sposobu przejścia całej procedury starania się o finansowanie niż poprzez wielokrotne odwiedzenie oddziału banku. Kredyt hipoteczny był postrzegany jako skomplikowany produkt bankowy, który trzeba „zakupić” osobiście. Rok 2020 i pandemia Covid-19 znacznie zmieniła tę sytuację. Korona-kryzys wprowadzając nową rzeczywistość, sprawił, że obecnie wiele formalności możemy załatwić online, bez wychodzenia z domu. Za tym „trendem” poszły również banki. Przez Internet lub też telefon dopełnimy większość obowiązków i formalności zawiązanych z uzyskaniem kredytu hipotecznego. Osobisty kontakt z doradcą czy wizyta w banku są niezbędne na ostatnim etapie pomyślnego przejścia tej drogi, czyli w momencie podpisania umowy kredytowej z bankiem.
Pośrednicy finansowi, których pomoc przy staraniu się o kredyt mieszkaniowy bardzo wiele osób sobie ceni, także oferują swoje wsparcie online i w 2021 r. to się nie zmieni.
Spodziewaj się niespodziewanego i korzystaj z pomocy ekspertów finansowych
Chociaż wydaje się, że korona-kryzys jest pod kontrolą, a banki nie reagują tak gwałtownie na pandemiczną sytuację jak to miało miejsce w kwietniu, maju czy na początku tzw. II fali pandemii, to jednak 2020 r. pokazał, że zawsze należy spodziewać się niespodziewanego. Wielu ekonomistów snuje różne scenariusze dla naszej gospodarki, ale prawda jest taka, że nikt z pewnością nie może określić, który z nich się spełni. Dlatego ten rok może przynieść wiele niespodzianek, jeżeli chodzi o kredyty hipoteczne. W związku z tym, starając się o kredyt w 2021 r., warto skorzystać z wiedzy i doświadczenia pośredników finansowych.
– Tacy eksperci kredytowi śledzą na bieżąco kroki i decyzje podmiotów, które mają wpływ na rynek finansowy w naszym kraju, posiadają wiedzę na temat aktualnej oferty i polityki banków, dlatego oceniając wstępnie zdolność kredytową, potrafią wskazać, w którym banku dana osoba ma największe szanse na uzyskanie finansowania. Mimo obecnej sytuacji, wiele zapowiada, że rok 2021 r., będzie dobrym okresem dla przyszłych kredytobiorców, szczególnie dla tych osób, których sytuacja finansowa nie uległa pogorszeniu w pandemii. Jednak w niepewnych czasach pośrednik finansowy powinien być „najlepszym przyjacielem” każdego kredytobiorcy – zaznacza Ewa Kozłowska, ekspert ZFPF, Gold Finance.
materiał prasowy
Spis treści:
Pandemia kształtuje popyt na kredyty hipoteczne
Banki chętnie udzielają finansowania…, ale nie wszystkim
Poprawa zdolności kredytowej last minute
Liczba wniosków o kredyt hipoteczny składanych w pierwszych i kolejnych miesiącach tego roku jest doskonałym odzwierciedleniem rozwoju korona-kryzysu w naszym kraju, oraz tego, jak na tę sytuację reagowały osoby planujące zakup wymarzonego domu czy mieszkania na kredyt.
W marcu tego roku, na początku pandemii liczba osób zainteresowanych uzyskaniem finansowania była o około 2 tys. niższa niż w analogicznym okresie zeszłego roku. Poważna zmiana przyszła dopiero w kwietniu i w maju, kiedy to chętnych na uzyskanie kredytu hipotecznego było blisko o 15 tys. mniej niż rok wcześniej we wspomnianych miesiącach. Z kolei w czerwcu, kiedy wydawało się, że pandemia przystopowała, znowu ruszyliśmy do banku po kredyty – wnioski w tym okresie złożyło o tysiąc osób więcej niż rok temu. Ta tendencja utrzymywał się we wrześniu – chętnych na kredyt mieszkaniowy było już o 2 tys. więcej niż w tym samym okresie 2019 r. Co mówią te dane[1]?
– Podejmowanie ważnych decyzji finansowych przez konsumentów – a jest nią niewątpliwie zaciągnięcie kredytu hipotecznego, który nierzadko spłacamy 20, 30 lat – jest uzależnione od sytuacji gospodarczej w kraju, a to z kolei przekłada się na to, jak oceniamy własną siłę nabywczą czy po prostu bezpieczeństwo finansowe w danym momencie. W sytuacji związanej z pandemią – jeżeli nie są ogłaszane kolejne obostrzenia, które mogłyby wpłynąć na sytuację finansową, chętniej udajemy się do banku po kredyt, także ten hipoteczny. Teraz, gdy mamy do czynienia z tzw. II falą pandemii, teoretycznie znów powinno mieć to odzwierciedlenie w popycie kredytowym, ale z drugiej strony ekonomiści uważają, że nie ma ona tak dużego wpływu na gospodarkę jak ta pierwsza. Widać to chociażby w deklaracjach przedsiębiorców dotyczących braku dokonania kolejnych cięć w zatrudnieniu, itp. Korona-kryzys trwa na tyle długo, że zweryfikował sytuację konsumentów. Część osób w naszym kraju już kilka miesięcy temu musiała wdrożyć dodatkowe rozwiązania, by załatać dziury w domowym budżecie i ci konsumenci nie myślą o zaciąganiu kredytu hipotecznego. Z kolei te osoby, których kryzys nie dotknął i mają pewność, że tak się nie stanie w przyszłości, planują kolejne inwestycje – komentuje Leszek Zięba, ekspert ZFPF, mFinanse.
Co z drugą stroną, czyli, w jaki sposób pandemia wpłynęła na politykę banków i ich chęć do udzielania kredytów hipotecznych?
Banki, jak większość podmiotów na naszym rynku, odczuły wpływ pandemii Covi-19 i tak samo jako konsumenci, musiały wdrożyć rozwiązania, które pozwoliłyby uniknąć kryzysu lub zniwelować jego skutki. W praktyce chodziło o zabezpieczenie się przed niewypłacalnymi kredytobiorcami. Efektem było stopniowe ograniczanie dostępu kredytów mieszkaniowych dla osób, które nie posiadają stałego źródła utrzymania w postaci umowy o pracę, ale przede wszystkim dla tych, które są zatrudnione w firmach działających w tzw. branżach zagrożonych, których kryzys dotknął w największym stopniu. Od wnioskodawców zaczął być również wymagany wyższy wkład własny. Obserwowaliśmy również wzrost marży.
– Na dalsze zaostrzanie polityki kredytowej miały również wpływ aż trzy decyzje Rady Polityki Pieniężnej podjęte w tym roku, które dały obniżenie stóp procentowych do rekordowo niskiego poziomu. Z jednej strony spadło łączne oprocentowanie kredytów, także dla osób już je spłacających, ale banki odpowiedziały wzrostem marż kredytowych. Trzeba to traktować jako zaostrzenie polityki kredytowej, gdyż marża jest tym składnikiem zmiennego oprocentowania który pozostaje niezmienne przez cały okres spłaty. Oznacza to, że kredyty dzisiaj zaciągane są droższe niż te sprzed np. roku. – zauważa Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus.
Jednak w ostatnim czasie widać zmianę w podejściu kredytodawców. Banki liberalizują swoją politykę względem osób chętnych na zakup mieszkania na kredyt i taka sytuacja może utrzymać się prawdopodobnie do momentu ponownego ogłoszenia lockdownu, który może mieć wpływ na kondycję finansową kolejnych firm, a co za tym idzie – także konsumentów. Aktualnie banki uważnie przyglądają się sytuacji każdego potencjalnego kredytobiorcy, ale nie można mówić o tym, że na przyznanie finansowania nie mają kompletnie szans osoby pracujące na umowach cywilnoprawnych czy samozatrudnione. Część banków powróciła również do promocji i ofert specjalnych (np. w postaci marży obniżonej do 1,95% czy obniżonego wkładu własnego, podwyższonego wiosną), które były dostępne przed pandemią. – Oczywiście nadal trudniej jest uzyskać kredyt hipoteczny, szczególnie jeżeli porównujemy sytuację z początku roku, ale aktualnie warunki otrzymania finansowania nie są tak restrykcyjne, jak kilka miesięcy temu. Pamiętajmy jednak, że banki nadal patrzą dość zachowawczo na udzielanie finansowania – dodaje Michał Krajkowski, ekspert ZFPF, Notus.
Niestety, nie skrócił się czas na rozpatrywanie wniosku kredytowego przez banki. Przed pandemią cały proces ubiegania się o finansowanie trwał około miesiąca. Obecnie może trwać nawet kilka tygodni dłużej. W praktyce ustawowy termin 21 dni jest rzadko dotrzymywany i często przeciąga się nawet do dwóch miesięcy. Z problemem wydłużonego czasu procesowania wniosków borykamy się już od początku pandemii. Ma to związek z pracą banków w czasie pandemii. W kwietniu banki, jak większość firm, które mogły sobie na to pozwolić, podjęły decyzję o pracy zdalnej, więc już skompletowanie dokumentacji stało się trudniejsze. Pracownicy banków, jak i kredytobiorcy, zaczęli przebywać na kwarantannie, która uniemożliwiła prawidłowy obieg formalności, ponieważ nie wszystkie kwestie związane z procesem udzielania kredytu mieszkaniowego da się rozwiązać online. Niestety nikt z nas nie ma wpływu na tę sytuację, pozostaje więc uzbroić się w cierpliwość, tym bardziej, że zarówno banki, jak i pośrednicy finansowi w obecnej sytuacji wprowadzają wiele ułatwień w obsłudze Klientów (np. zdalna obsługa wniosków, akceptacja dokumentów na skanach, akceptacja zaświadczeń z podpisami elektronicznymi). Weźmy także pod uwagę, że prawidłowo wypełniony wniosek wraz z kompletem dokumentów pomoże usprawnić proces kredytowy.
Jeżeli bank zgodzi się na przyznanie kredytu mieszkaniowego, to kredytobiorca może liczyć na „preferencyjne” warunki, ponieważ kredyty tego rodzaju są nadal bardzo tanie. Dlatego nawet w pandemii, nie warto porzucać planów o posiadaniu własnego M., czy wymarzonego domu. Ale oczywiście pod pewnymi warunkami:
Jeżeli jesteśmy zatrudnieni w oparciu o umowę cywilno-prawną, sprawdźmy, czy mamy możliwość uzyskania od pracodawcy stałej umowy o pracę, na czas nieokreślony. Taki krok w oczach banku z pewnością poprawi naszą wiarygodność jako potencjalnego kredytobiorcy.
[1] Dane: Biuro Informacji Kredytowej.
Autor: Związek Firm Pośrednictwa Finansowego (ZFPF).
14 czerwca zainaugurowany został oficjalnie Pilotażowy Program „Energooszczędnej Hipoteki” projektu EeMAP (z ang. Energy efficiency Mortgage Action Plan), planu działania na rzecz kredytów hipotecznych finansujących energooszczędne nieruchomości mieszkaniowe.
Udział banków w programie zmienia m.in. standardy pracy rzeczoznawców majątkowych w procesie wyceny nieruchomości.
Na potrzebę wprowadzenia standardów ujednoliconej europejskiej „energooszczędnej hipoteki” (kredytu hipotecznego), która zachęcałaby właścicieli nieruchomości do działań zwiększających ich efektywność energetyczną lub do nabywania takich nieruchomości z wykorzystaniem preferencyjnych warunków finansowania (preferencyjne oprocentowanie i/lub zwiększona wartość kredytu hipotecznego), wskazuje Program Ramowy Unii Europejskiej Horyzont 2020.
Projekt został podzielony na trzy części. Pierwsza odnosi się do instytucji kredytowych(„zarządzanie finansami”), druga do instytucji zajmujących się efektywnością energetyczną („zarządzanie oszczędnością energii”), a trzecia to wytyczne dla rzeczoznawców („zarządzanie wartością nieruchomości”).
Przewiduje się, że program pilotażowy potrwa co najmniej dwa lata. Wnioski wyciągnięte w trakcie jego realizacji zostaną uwzględnione w wytycznych dla ‘energooszczędnych hipotek’, aby zoptymalizować ich doniosłość dla rynku, a tym samym proces wdrożenia i realizacji w przyszłości.
Lista banków i organizacji uczestniczących w Programie Pilotażowym:
1. ABN AMRO (NL)
2. Argenta Bank (BE)
3. AXA Bank (BE)
4. Banca Monte dei Paschi di Siena, BMPS (IT)
5. Banco BPM (IT)
6. Belfius Bank & Verzekeringen (BE)
7. Berlin Hyp AG (DE)
8. BNP Paribas Fortis (BE)
9. BNP Paribas (UK)
10. Groupe BPCE (FR)
11. BPER Banca (IT)
12. Caisse des Dépôts Group (FR)
13. Caixa Geral de Depósitos, CGD (PT)
14. Caja Rural de Navarra (ES)
15. Compagnie de Financement Foncier (FR)
16. Crédit Agricole (IT)
17. Crelan (BE)
18. Friulovest Banca (IT)
19. Garanti Bank (RO)
20. ING Belgium (BE)
21. KBC Bank (BE)
22. Mortgage Society of Finland, Hypo (FI)
23. Münchener Hypothekenbank eG (DE)
24. Norddeutsche Landesbank, NORD/LB (DE)
25. Nordea Bank (SE)
26. Nordea Eiendomskreditt (NO)
27. Nordea Kredit (DK)
28. Nordea Mortgage Bank (FI)
29. OP Mortgage Bank (FI)
30. Rabobank (NL)
31. Raiffeisen Bank (RO)
32. Société Générale (FR)
33. Société Générale (IT)
34. Triodos Bank (BE)
35. Triodos Bank (ES)
36. Unión de Créditos Inmobiliarios, UCI (ES)
37. Volksbank Alto Adige (IT)