Polska najatrakcyjniejszym rynkiem magazynowym w Europie

Renata Osiecka_Managing Partner

Międzynarodowe zrzeszenie firm doradczych Gerald Eve, którego członkiem jest AXI IMMO, przygotowało przewodnik po głównych rynkach magazynowo-produkcyjnych w Europie. Publikacja prezentuje średnie stawki czynszów w 77 lokalizacjach przemysłowo-logistycznych w 20 krajach w Europie, z podziałem na obiekty big box, medium box i SBU (small business units) oraz stopy kapitalizacji na tych rynkach. Ponadto eksperci z 20 krajów członkowskich Gerald Eve przygotowali unikalne zestawienie cen gruntów pod inwestycje magazynowe w 56 głównych ośrodkach przemysłowych. Polska pozostaje jednym z najbardziej atrakcyjnych pod względem cen rynków w Europie. Wszystkie pięć rynków o najniższych czynszach w obiektach typu big box w skali europejskiej znajduje się właśnie w Polsce. Ponadto spośród dziesięciu lokalizacji o najniższych cenach gruntów, cztery to rodzime rynki.

Spis treści:
Inwestorzy lokują kapitał w magazyny
Polska atrakcyjna dla najemców
Grunty inwestycyjne

Inwestorzy lokują kapitał w magazyny
Sektor magazynowo-produkcyjny w całej Europie korzysta z postępującego trendu związanego z rozwojem handlu w kanale e-commerce. Pandemia Covid-19 dodatkowo wzmocniła ten trend, tym samym zwiększając zapotrzebowanie na powierzchnię logistyczną.

Silna odporność sektora na dynamicznie zmieniającą się sytuację epidemiczną spowodowała wzmożone zainteresowanie ze strony inwestorów, którzy zaczęli wycofywać kapitał z gorzej prosperujących, dotkniętych pandemią segmentów nieruchomości takich jak centra handlowe, i lokować go w obiekty magazynowe i produkcyjne. Doprowadziło to do wzrostu cen transakcyjnych, a w konsekwencji do kompresji stóp kapitalizacji na wielu rynkach. Stopy kapitalizacji w logistyce pozostają najniższe w Wielkiej Brytanii, która jest uważana za najdojrzalszy i najbardziej płynny rynek nieruchomości komercyjnych w Europe. W Londynie wynoszą one 3,5-3,75% (netto). Niskie są również stawki w Niemczech, które są uważane przez inwestorów za bezpieczny i stabilny rynek do lokowania kapitału. Tu stopy kapitalizacji w głównych miastach wynoszą między 4 a 4,5% (netto). Najdroższa w skali Polski Warszawa notuje natomiast stopy kapitalizacji brutto na poziomie 5,5% dla obiektów SBU i 6,25% dla obiektów big box.

„Z naszej analizy europejskich rynków przemysłowych wyłania się obraz sektora, który bez względu na kraj wyszedł z tegorocznego szoku gospodarczego spowodowanego pandemią Covid-19 obronną ręką. Wysoki popyt na powierzchnię logistyczną, napędzany dynamicznym rozwojem branży e-commerce, doprowadził do wzrostów stawek czynszów na wielu rynkach europejskich. Dobra kondycja sektora uczyniła z niego bezpieczną lokatę kapitału w oczach inwestorów. W rezultacie zaobserwowaliśmy wzrost cen transakcyjnych dla obiektów magazynowo-produkcyjnych, i kompresję stóp kapitalizacji na wielu rynkach europejskich”, komentuje Renata Osiecka, Partner Zarządzająca, AXI IMMO.

Polska atrakcyjna dla najemców
Średnie czynsze bazowe dla nowoczesnych obiektów big box na najważniejszych polskich rynkach są dość wyrównane i kształtują się na poziomie 3,3 – 3,5 EUR za mkw. miesięcznie w Poznaniu, 3,2-3,6 EUR w Polsce Centralnej i na Górnym Śląsku, 3,3 – 3,6 EUR na Dolnym Śląsku oraz 3,0-3,6 EUR w okolicach Warszawy. Są to jedne z najniższych stawek w całej Europie. Co więcej, w zestawieniu przygotowanym we współpracy z Gerald Eve pięć głównych polskich rynków magazynowych stanowi jednocześnie pięć najtańszych ośrodków w Europie.

Dla porównania, czynsze u naszego zachodniego sąsiada Niemiec wynoszą 5,7-6,2 EUR w najtańszym z analizowanych rynków – Kolonii i Dusseldorfie. Na najdroższym z niemieckich rynków – Monachium – czynsze dla A-klasowych obiektów big box sięgają natomiast 6,5-7 EUR. Jeszcze większa przepaść cenowa dzieli Polskę od Wielkiej Brytanii i krajów skandynawskich. W najdroższym mieście w zestawieniu – Londynie – osiągalne czynsze dla wielkopowierzchniowych magazynów sięgają 11,3 EUR. Na drugim miejscu plasuje się Oslo (10,4 EUR), a na trzecim Helsinki (10 EUR).

Sytuacja jest podobna jeśli chodzi o obiekty magazynowe typu SBU. Polskie rynki zajmują cztery pierwsze miejsca w zestawieniu pod kątem atrakcyjności czynszów bazowych dla najemcy. Warszawa odstaje jednak od reszty kraju – stawki dla magazynów miejskich w stolicy są znacznie wyższe, między 4,0 a 5,25 EUR. W Warszawie obserwujemy dynamiczny rozwój sektora e-commerce, który przekłada się na wysokie zapotrzebowanie na obiekty logistyczne typu last mile. Tego typu obiekty wymagają lokalizacji jak najbliżej konsumenta, w pobliżu strategicznych arterii komunikacyjnych, gdzie dostępność gruntów jest ograniczona a konkurencja, również ze strony innych sektorów nieruchomości, jest wysoka, co powoduje presję cenową.

Warszawa jest jednak wciąż atrakcyjną cenowo lokalizacją miejską na tle innych rynków europejskich. Najemcy zainteresowani nowoczesnymi magazynami miejskimi w regionie Londynu muszą się liczyć z czynszami na poziomie 9,2 – 22,1 EUR za mkw. za miesiąc. Stawki w obiektach SBU w głównych niemieckich miastach to 6,7-7,2 EUR w Kolonii i Dusseldorfie, 7-7,5 EUR we Frankfurcie, 7,2-7,7 EUR w Berlinie i 7,5-8 EUR w Monachium.

„Atrakcyjne koszty najmu i gruntów, połączone z konkurencyjnymi cenami pracy i dobrej jakości infrastrukturą drogową od lat nieustannie przyciągają do naszego kraju inwestycje magazynowo-produkcyjne. Najemcy i inwestorzy często wybierają Polskę na swoje centra dystrybucyjne do obsługi całej Europy. Ponadto wysoki potencjał rozwoju rodzimego rynku, poparty świetnymi danymi makroekonomicznymi, połączony z niskimi kosztami prowadzenia działalności, zachęca nowych graczy do wejścia na rynek, a istniejących do dalszej ekspansji”, podsumowuje Renata Osiecka.

Grunty inwestycyjne
Unikalnym elementem przewodnika przygotowanego we współpracy z Gerald Eve jest zestawienie średnich cen gruntów inwestycyjnych w Europie. Raport zawiera informacje o cenach transakcyjnych dla działek w kluczowych lokalizacjach logistycznych na 56 rynkach. Tu również Polska okazuje się atrakcyjna cenowo. Tylko Południowe Morawy w Czechach i wschodnia część Słowacji oferują działki w cenie niższej niż najtańszy z głównych polskich rynków – Poznań. Warszawa – miasto pozostawia w tyle resztę kraju pod względem cen gruntów inwestycyjnych. Osiągalne jest tu 1,5 mln euro za hektar, a nawet więcej w przypadku pojedynczych transakcji. Mimo to stolica Polski jest 5,5 razy tańsza niż aglomeracja londyńska i 2,7 razy tańsza niż Monachium.

„Na tle Europy, Polska charakteryzuje się dość przejrzystymi procedurami administracyjnymi związanymi z budową nieruchomości logistycznych i magazynowych. Proces przygotowania działki objętej planem, w tym uzyskanie decyzji środowiskowej, decyzji o przyłączach i pozwolenia na budowę, zajmuje przeciętnie 12-18 miesięcy. Stanowi to przewagę konkurencyjną wobec rynków w Europie Zachodniej, gdzie uzyskanie pozwolenia na budowę wynosi często więcej niż 24 miesiące”, dodaje Renata Osiecka.

Źródło: AXI IMMO.

Popyt na tereny inwestycyjne na Dolnym Śląsku


Poprzedni rok był udany pod kątem spektakularnych transakcji na rynku gruntów inwestycyjnych. Prognozy ekspertów na bieżący rok zapowiadały dalszą dobrą passę w tym segmencie rynku. Wybuch epidemii koronawirusa zachwiał rynkiem, jednak wydaje się, że cały rynek nieruchomości, nie tylko sektor gruntów, broni się przed negatywnymi skutkami pandemii.

Spis treści:
Przeznaczenie gruntów inwestycyjnych
Tereny pod inwestycje komercyjne na Dolnym Śląsku
Grunty na sprzedaż na terenie Dolnego Śląska
– grunt inwestycyjny na sprzedaż we Wrocławiu
– grunt inwestycyjny na sprzedaż w Bolesławcu
– grunt inwestycyjny na sprzedaż w Wałbrzychu

Wybuch pandemii koronawirusa mocno zachwiał gospodarką w kraju oraz gospodarką międzynarodową. Brak dotychczasowej stabilności zaczął być dostrzegalny na rynku nieruchomości, w tym w sektorze gruntów sprzedawanych pod projekty inwestycyjne. Niemniej marazm na rynku nie trwał długo i wydaje się, że popyt na tereny inwestycyjne wciąż będzie na wysokim poziomie.

Przeznaczenie gruntów inwestycyjnych

Zdecydowanie największym zainteresowaniem wśród inwestorów i deweloperów cieszą się grunty z przeznaczeniem pod inwestycje mieszkaniowe. Sektor ten cieszy się niesłabnącym popytem, gdyż zapotrzebowanie na nowe mieszkania w dalszym ciągu jest wysokie. Pomimo pandemii koronawirusa mieszkańcy Dolnego Śląska w dalszym ciągu poszukują nowych mieszkań na sprzedaż.

Największym zainteresowaniem wśród inwestorów cieszą się grunty pod inwestycje mieszkaniowe zlokalizowane w największych miastach na terenie Dolnego Śląska. Obecnie dużą popularnością cieszą się inwestycje mieszkaniowe cechujące się niską, kameralną zabudową. Kupujący cenią sobie bliskość do centrum miasta przy równoczesnym otoczeniu inwestycji przez dużą ilość terenów zielonych i rekreacyjnych. Kryteria te spełniają inwestycje, które na przykład we Wrocławiu powstają na Stabłowicach, Maślicach czy Jagodnie. Dla kupujących ważna jest bliskość przystanków komunikacji miejskiej, bogata infrastruktura otoczenia, bliskość szkół, przedszkoli i żłobków itp.

Mniejszym zainteresowaniem – w porównaniu do sektora mieszkaniowego – cieszą się grunty z przeznaczeniem pod inwestycje biurowe. Inwestorzy poszukują najczęściej działek na sprzedaż w atrakcyjnych lokalizacjach, blisko ścisłego centrum miasta, przy równoczesnym zapewnieniu miejsc do parkowania w obrębie inwestycji. Niestety z roku na rok dostępność pożądanych terenów pod inwestycje biurowe spada. Tereny komercyjne są stale wykupowane, wolnych gruntów nie przybywa. W obliczu braku podaży gruntów na sprzedaż, inwestorzy i deweloperzy poszukują alternatywnych rozwiązań. Niejednokrotnie decydują się oni na zakup zabudowanego już gruntu i wyburzenie posadowionych na nim budynków. Jeszcze innym rozwiązaniem jest modernizacja budynku, który stoi już na działce. Rosnącą popularnością cieszą się kamienice, które po renowacji sprawdzą się doskonale jako klimatyczne biurowce.

Kamienice pozostają w kręgu zainteresowania inwestorów, którzy na terenie Dolnego Śląska planują otworzyć hotel. Do najistotniejszych cech działki zaliczają oni jej lokalizację – ta musi być atrakcyjna, aby przyciągnąć gości do hotelu. Często grunt, jaki chcieliby kupić pod swoją inwestycję, jest niedostępny. Wówczas dobrą alternatywą jest zakup kamienicy. Stare, niejednokrotnie niszczejące budynki są wprawdzie wyzwaniem inwestycyjnym, jednak niejednokrotnie cechują się bardzo atrakcyjnym położeniem na mapie miasta. Inwestor zainteresowany nabyciem kamienicy i przekształcenie jej na hotel, powinien oczywiście szczegółowo przekalkulować ryzyko, jakie niesie ze sobą tego rodzaju inwestycja. Ryzyko może się jednak okazać bardzo opłacalne.

Gruntami poza ścisłym centrum miasta, położonymi blisko dróg krajowych, zainteresowani są najczęściej inwestorzy planujący projekty magazynowe. Centra dystrybucji, magazyny i centra logistyczne budowane są najczęściej na obrzeżach lub poza granicami dużych miast. O wiele bardziej istotny w przypadku tego typu inwestycji, jest dostęp do dróg krajowych, obwodnic miejskich i autostrad.

grunt

Tereny pod inwestycje komercyjne na Dolnym Śląsku

Popyt na tereny inwestycyjne na Dolnym Śląsku jest wciąż duży. Pomimo, że wybuch pandemii koronawirusa spowodował lockdown i wstrzymanie wielu projektów inwestycyjnych, sytuacja rynkowa sprzed pandemii zdaje się powracać. Wprawdzie część inwestorów, którzy planowali start z nowymi projektami komercyjnymi, zdecydowało się na odroczenie ich w czasie. Niemniej w dalszym ciągu zauważalne jest duże zainteresowanie terenami pod inwestycje komercyjne na terenie Dolnego Śląska.
Zainteresowanie wśród inwestorów gruntami na sprzedaż dostrzegalne jest zarówno w województwie dolnośląskim, jak i województwie lubuskim oraz województwie opolskim.
Inwestorzy najczęściej poszukują gruntów pod inwestycje na terenie stolicy Dolnego Śląska – we Wrocławiu. Interesują ich również obrzeża miasta oraz miejscowości przyległe do Wrocławia.
Wiele nowych inwestycji powstaje na terenach w Oławie, Oleśnicy, Świdnicy, Głogowie, Jeleniej Góry, Legnicy, Wałbrzycha czy Zielonej Góry.

Grunty na sprzedaż na terenie Dolnego Śląska

Poniżej prezentujemy przykładowe oferty gruntów inwestycyjnych z oferty WGN:

– grunt inwestycyjny na sprzedaż we Wrocławiu:
Grunt położony we Wrocławiu w dzielnicy Fabryczna został wystawiony na sprzedaż za kwotę 2 512 000 złotych, co daje cenę 124 złotych za metr kw. Jest to duża działka o powierzchni 20 253 metrów kw., położona około 1 km od wrocławskiego lotniska. Teren znajduje się przy drodze asfaltowej. Dużym atutem jest kształt działki zbliżony do prostokąta o szerokości około 85 metrów w najszerszym punkcie. Grunt nadaje się na inwestycję krytych obiektów sportowych, typu hale sportowe, siłownie, boiska, korty tenisowe, zaplanowane z otoczeniem zieleni.
Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego zakłada przeznaczenie gruntu pod inwestycje takie jak: rekreacja; lasy; handel detaliczny mało powierzchniowy A; gastronomia z zastrzeżeniem ust. 2, pkt 1; obiekty naukowe i badawcze z zastrzeżeniem ust. 2, pkt 2; kryte urządzenia sportowe;  uprawy polowe i sady; wody powierzchniowe; obiekty infrastruktury drogowej; obiekty infrastruktury technicznej; szalety. Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie dopuszcza natomiast zabudowy jednorodzinnej na obszarze tego gruntu.

– grunt inwestycyjny na sprzedaż w Bolesławcu:
Przedmiotem sprzedaży jest korzystnie zlokalizowany grunt inwestycyjny położony w Bolesławcu. Jest to działka pod inwestycję usługową o łącznej powierzchni 1,7563 ha. Nieruchomość położona jest przy drodze krajowej nr 94, co stanowi jej dodatkowy atut. Według Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego nieruchomość jest zakwalifikowana jako teren rozmieszczenia obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000 metrów kw. Cena ofertowa za ten grunt inwestycyjny wynosi 2 500 000 złotych, co daje cenę 142 złotych za metr kw. gruntu.

– grunt inwestycyjny na sprzedaż w Wałbrzychu:
W Wałbrzychu na sprzedaż wystawiona została działka komercyjna, zlokalizowana blisko centrum, która posiada wydane warunki zabudowy na obiekt usługowo-handlowy powierzchni handlowej do 1 800 metrów kw. Możliwa powierzchnia zabudowy wynosi 1 100 metrów kw. Teren jest ogrodzony, dobrze skomunikowany, natomiast w sąsiedztwie działki znajdują się obiekty komercyjne typu usługowego. Cena ofertowa nieruchomości wynosi 420 000 złotych, co daje 190 złotych za metr kw. gruntu inwestycyjnego.

Redakcja
Komercja24.pl

Grunty inwestycyjne – analiza rynku w I kw. 2018 r.

ziemiaUbiegłoroczne wyniki na rynku gruntów inwestycyjnych wskazują na dużą dynamikę w tym sektorze. Można założyć, że trend ten utrzyma się przez cały rok. Póki co są to jednak spekulacje, gdyż do finalnej oceny roku pozostają jeszcze trzy kwartały.

Grunty inwestycyjne stale pozostają w polu zainteresowania inwestorów. Sytuacją na rynku interesują się również firmy doradcze i eksperci z segmentu nieruchomości komercyjnych. Oceniają oni, czego będziemy mogli spodziewać się w bieżącym, 2018 roku.

Interesujący i dość szczegółowy raport dotyczący sytuacji na rynku gruntów inwestycyjnych przygotowali specjaliści z firmy Colliers International.

Colliers International (NASDAQ i TSX: CIGI) to wiodąca firma doradcza o globalnym zasięgu, która działa w obszarze nieruchomości. Eksperci Colliers International przyjrzeli się rynkowi i opracowali opinię, którą ujęli w raporcie.

Polski rynek inwestycyjny wciąż jest na fali wznoszącej. Całkowity wolumen transakcji inwestycyjnych w 2017 roku osiągnął historyczny pułap 5.1 mld euro. Wysoki popyt odnotowaliśmy we wszystkich głównych klasach aktywów, z rekordami w sektorze hotelowym i magazynowym. Obserwujemy też dalszą aktywność transakcyjną w I kw. 2018 r. – w toku są liczne transakcje i umowy przedwstępne, co zwiastuje kolejny dobry rok pod względem wartości transakcji. Co warto podkreślić, z roku na rok coraz większy udział w rynku mają miasta regionalne – 75% wolumenu z 2017 r. zainwestowane zostało poza stolicą” — mówi Piotr Mirowski, Senior Partner w Colliers International i Szef Działu Doradztwa Inwestycyjnego.

Specjaliści z firmy doradczej Colliers International wskazują na bardzo dużą aktywność wśród deweloperów. Widoczne jest znaczące zainteresowanie gruntami z przeznaczeniem pod mieszkaniówkę. Specjaliści Colliers International szacują również, że proporcjonalnie do wzrostu zainteresowania gruntami budowlanymi, spadać może zainteresowanie deweloperów terenami inwestycyjnymi z przeznaczeniem na biura czy magazyny i hale.

Można spekulować, jakie są powody takiej sytuacji na rynku. Być może obecne nasycenie rynku powierzchnią biurową i magazynową ostudzi nieco zapał do tego rodzaju inwestycji wśród deweloperów. Rosnący popyt na nowe mieszkania skieruje deweloperów w stronę gruntów z przeznaczeniem pod ich budowę. Nie oznacza to oczywiście w żadnym wypadku, że drastycznie zmaleje popyt na grunty pod budowę biurowców itp. W dalszym ciągu na rynku będą pojawiały się nowe inwestycje tego rodzaju, gdyż utrzymuje się zapotrzebowanie na nie. Widać jednak wyraźne ożywienie w sektorze mieszkaniowym.

Znaczący wzrost zainteresowania deweloperów widoczny jest zwłaszcza w metropoliach miejskich a także w ich pobliży. Wynikać może to z faktu, że maleje dostępność atrakcyjnych gruntów inwestycyjnych. Należy przy tym pamiętać, że w największych polskich miastach tego typu gruntów pozostało stosunkowo niewiele.
Drugą kwestią jest fakt, że największe zainteresowanie ze strony kupujących i najemców również skupione jest wokół największych aglomeracji. To właśnie w takich miastach jak Kraków, Warszawa czy Łódź przedsiębiorcy chcą otwierać swoje biura.
Warto niemniej podkreślić, że – o ile popyt na nowe inwestycje w sercach miast wciąż jest duży – wyraźnie wzrasta zainteresowanie inwestycjami w miejscowościach przylegających do dużych miast, jednak już do nich nie należących. Wynika to m.in. z większej dostępności atrakcyjnych terenów a także stosunkowo przychylniejszych cen transakcyjnych.

Specjaliści z Colliers International spekulują, że w 2018 roku wartość transakcji będzie wyższa, niż w wyniku za 2017 rok.

Szacujemy, że w 2018 roku dynamika zakupów w sektorze mieszkaniowym i hotelarskim będzie nadal rosnąć, spadnie natomiast zainteresowanie gruntami biurowymi i magazynowymi. Inwestorzy poszukują rynków z szybszym zwrotem kapitału” — podsumowuje Emil Domeracki, Dyrektor ds. Gruntów w Dziale Doradztwa Inwestycyjnego Colliers International.

Pierwszy kwartał 2018 roku sugeruje, że będzie to rok dużej dynamiki i rozwoju dla wielu deweloperów. Sytuacja na rynku jest póki co stabilna, a prognozy optymistyczne. Bardziej szczegółowej analizy będzie można jednak dokonać po kolejnym kwartale br.