Informacje dnia

Spowolnienie w realizacji projektów na rynku biurowym w Warszawie

Garbarczyk_Bozena_2019

I kwartał tego roku na rynku biurowym w Warszawie pokazał pierwsze oznaki wpływu pandemii w postaci spowolnienia w realizacji budów. Tylko jeden z dziewięciu obiektów, zaplanowanych do ukończenia w tym czasie, został oddany do użytku. Niska podaż dostępnych do wynajęcia powierzchni biurowych przyczyniła się do spadku odsetka pustostanów, mimo jednego z najniższych kwartalnych wolumenów transakcji najmu – wynika z najnowszych analiz Działu Badań Rynku firmy doradczej Knight Frank. 

Na koniec marca 2020 roku zasoby biurowe na stołecznym rynku biurowym nie zmieniły się znacząco w porównaniu ze stanem z końca grudnia 2019 roku i sięgały 5,6 mln m kw.

„Ze względu na opóźnienia prac zaistniałe w pierwszych trzech miesiącach tego roku, do użytku oddano tylko jeden z dziewięciu obiektów, planowanych do ukończenia w I kwartale 2020 roku. Zgodnie z pierwotnym harmonogramem realizacji inwestycji, w całym roku zakładano dostarczenie na rynek ponad 380.000 m kw., czyli ponad dwa razy więcej niż w 2019 roku. Należy jednak oczekiwać, że będą opóźnienia i w kolejnych miesiącach będą przesuwane terminy realizacji, dlatego spodziewamy się, że finalnie wolumen oddanych do użytku obiektów będzie niższy niż zakłady pierwotne prognozy na 2020 rok przed pandemią.” – mówi Elżbieta Czerpak, Dyrektor Działu Badań Rynku Knight Frank.

W I kwartale ukończono pierwszy etap kompleksu Varso Place (budynek Varso I, w którym oferowane jest 6.700 m kw. powierzchni biurowej, a pozostała część obiektu to hotel), zrealizowany przez HB Reavis. Na koniec marca w budowie pozostawało ponad 800.000 m kw. powierzchni biurowej.

Od stycznia do marca na warszawskim rynku biurowym podpisano umowy najmu na niespełna 140.000 m kw.

„Jest to wynik o niemal 20% niższy niż średni popyt z pierwszych kwartałów w ostatnich pięciu latach, co wynika ze spowolnienia rynku w I kwartale wywołanego przez pandemię. Zarejestrowany popyt na powierzchnię biurową był jednym z najniższych kwartalnych wyników w historii rynku, aczkolwiek porównywalny z odnotowanym w I kwartale 2019 roku.” – mówi Bożena Garbarczyk, Starszy Konsultant w Dziale Badań Rynku Knight Frank.

Nowe umowy zawarte w istniejących budynkach oraz w projektach w budowie, wyniosły odpowiednio 36% (włączając powierzchnie na własny użytek właściciela) oraz 19%. Pozostałe transakcje stanowiły renegocjacje umów – 31% wynajętej powierzchni oraz ekspansje – 14% całkowitego wolumenu umów najmu. Największym zainteresowaniem wśród najemców cieszyły się strefy: Centrum oraz Służewiec.

Mimo ograniczonej liczby transakcji najmu, wyjątkowo niska podaż w I kwartale 2020 roku przyczyniła się do dalszego spadku współczynnika pustostanów w Warszawie, który na koniec marca wyniósł 7,5% (418.000 m kw. dostępnej powierzchni biurowej) i był o 0,3 pp. niższy niż wynik zarejestrowany na koniec 2019 roku i aż o 1,6 pp. niższy od wyniku w I kw. 2019 roku.

„Taki rezultat nadal pozostaje najniższym poziomem współczynnika od 2012 roku. Co więcej wskaźnik pustostanów w lokalizacjach centralnych osiągnął najniższy od 10 lat poziom i sięgnął 4,9%. Największy spadek współczynnika niewynajętej powierzchni odnotowano w strefach pozacentralnych, ale mimo to najwięcej powierzchni biurowej oferowane jest na Służewcu – 182.000 m kw.” – mówi Bożena Garbarczyk.

Na koniec marca 2020 roku wywoławcze stawki czynszu pozostały na stabilnym poziomie. Czynsze wyjściowe w Centralnym Obszarze Biznesu, biorąc pod uwagę nowe prestiżowe projekty, kształtują się w przedziale 20-25 EUR/m kw./miesiąc, natomiast w pozostałych lokalizacjach centralnych od 15 do 22 EUR/m kw./miesiąc. Czynsze wywoławcze poza centrum wynoszą od 10 do15 EUR/m kw./miesiąc. Ze względu na szeroki pakiet zachęt, który właściciele budynków oferują przyszłym najemcom, stawki efektywne pozostają o 15-20% niższe niż poziom wywoławczy.

Patrząc na kolejne miesiące na rynku biurowym, decydującym czynnikiem będzie wpływ pandemii na gospodarkę i sytuację najemców oraz deweloperów realizujących nowe projekty.

„Rynek biurowy w dużo mniejszym stopniu odczuwa obecne zawirowania gospodarcze, na pewno nie odczuwa i nie odczuje tego tak dotkliwie jak chociażby rynek powierzchni handlowych czy hotelowych. Nie zmienia to faktu, że jeszcze przez dłuższy czas przyjdzie nam wszystkim żyć i funkcjonować ze skutkami pandemii. Możemy się spodziewać spowolnienia oraz pewnych opóźnień w realizacjach, które będą wynikały m.in. z utrudnień w dostawie materiałów budowlanych. Na tę chwilę większość z rozpoczętych projektów jest realizowana, sytuacja jest jednak dynamiczna.” – mówi Karol Grejbus, Dyrektor Działu Reprezentacji Najemcy w firmie Knight Frank.

Jego zdaniem doświadczenia najemców związane z przestawieniem się na tryb pracy zdalnej będą miały niewątpliwie wpływ na rynek najmu.

„System pracy zdalnej został wprowadzony w wielu firmach praktycznie z dnia na dzień. Wiele przedsiębiorstw i ich pracownicy przestawiło się na przymusową pracę zdalną i należy przyznać, że udało im się to zrobić naprawdę sprawnie i efektywnie, zachowując tym samym ciągłość biznesową. Ostatnie tygodnie na naszym rynku to ogromny sprawdzian dla nas wszystkich.”- mówi Karol Grejbus.

„Wielu klientów, którzy do tej pory odżegnywali się od formy pracy jaką jest praca zdalna zwana potocznie home office przyznaje po tych kilku tygodniach, że jednak jest to możliwe i sprawdza się w tych wyjątkowych okolicznościach, w jakich przyszło nam obecnie funkcjonować. Oczywiście, żeby nie było za słodko, praca z domu w czasie pandemii pokazała wiele zalet tego trybu, ale też obnażyła wszystkie wady i ograniczenia. Wspomniany model może i sprawdza się całkiem nieźle w niektórych branżach, ale nie spodziewałbym się po powrocie do normalności odwrócenia od klasycznej formy pracy jaką jest klasyczna praca z biur.” – dodaje.

Eksperci Knight Frank podsumowali też I kwartał na rynku inwestycyjnym i naświetlili obecną sytuację.

„Spowolnienie gospodarcze wywołane trwająca pandemią na świecie nie jest jeszcze widoczne w danych obrazujących kondycję rynku inwestycyjnego. Niewątpliwie jednak najbliższe tygodnie, jeśli nie miesiące, będą znacznie mniej intensywne w porównaniu do początku roku.” – mówi Krzysztof Cipiur, Dyrektor w Dziale Rynku Kapitałowych Knight Frank.

Według statystyk, w I kwartale 2020 roku tempo zakupów oraz aktywność inwestorów była równie wysoka jak w całym 2019 roku, a wolumen przejęć na rynku nieruchomości komercyjnych osiągnięty w Polsce oscylował wokół 1,7 mld euro.

„Największym zainteresowaniem inwestorów cieszyła się Warszawa, gdzie łączna wartość przejęć przekroczyła 446 mln euro, stanowiąc 25% wolumenu inwestycyjnego w kraju. Warszawa nadal pozostaje najbardziej atrakcyjnym rynkiem wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, przede wszystkim w sektorze biurowym. Kluczowa lokalizacja oraz dobre produkty inwestycyjne przyciągają wielu nowych graczy.” – podsumowuje Krzysztof Cipiur.

Autorami raportu są eksperci Knight Frank.