Informacje dnia

Rynek magazynowy z kolejnymi rekordami. Będzie coraz lepiej?

Artur Szczepanek
W pierwszej połowie 2021 roku padły rekordy związane zarówno z wielkością ogólnej podaży powierzchni magazynowej w budowie oraz popytu w najlepszych lokalizacjach w Polsce. Należy również podkreślić, że dobre wyniki notowano w większości krajów europejskich. Pandemia stała się motorem napędowym całego rynku magazynowego, przede wszystkim dzięki prężnemu rozwojowi e-commerce. Możemy spodziewać się, że ten rok będzie równie pomyślny dla branży, co 2020. Przemawiają za tym wyniki z okresu od stycznia do czerwca, a także spodziewana czwarta fala COVID-19, która może przyczynić się do jej dalszego rozwoju.

Spis treści:
Rekordowe półrocze na rynku
Zainteresowanie inwestorów nie słabnie
Nowe lokalizacje zyskują na znaczeniu
Co przyniosą kolejne miesiące?

Rekordowe półrocze na rynku

Pierwsza połowa 2021 roku zakończyła się rekordem pod względem podaży powierzchni magazynowej w budowie, która według analiz rynkowych przekroczyła 3 mln m². Taka sytuacja zdarzyła się w Polsce pierwszy raz w historii. Według AXI IMMO w okresie od stycznia do czerwca deweloperzy oddali do użytku ponad 1 mln m² powierzchni magazynowej, dzięki czemu jej łączny zasób na koniec pierwszego półrocza wyniósł niemal 22 mln m². Zdecydowana większość przestrzeni oddanej do użytkowania leży w obrębie rynków tzw. wielkiej piątki – Warszawy i okolic, Górnego Śląska, Polski Centralnej, Wrocławia i Poznania. Spośród powyższych lokalizacji warto wyróżnić dwie pierwsze, gdzie w ciągu pierwszych sześciu miesięcy tego roku powstało najwięcej magazynów.

Jak podaje Cushman & Wakefield w okresie od stycznia do czerwca popyt całkowity ukształtował się na poziomie ok. 3,4 mln m². Według analityków rynku to nawet 50-procentowy wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem. Podobną dynamiką wzrostu cechował się popyt netto obejmujący nowe kontrakty – najemcy wynajęli około 2,5 mln m². Dane te obrazują wysoką aktywność firm zainteresowanych powierzchnią magazynową. Pandemia przyspieszyła rozwój handlu elektronicznego, co odzwierciedla struktura popytu w podziale na branże. Najbardziej aktywnymi w analizowanym okresie byli najemcy z sektora logistycznego, w tym firmy kurierskie, e-commerce oraz handel tradycyjny. Zgodnie z analizami JLL, w ujęciu geograficznym zainteresowanie najemców było skierowane na Wielką Piątkę. Niemniej jednak, spośród innych lokalizacji, wyróżniały się Szczecin i Trójmiasto oraz Kujawy i Kraków.

Warto podkreślić również niski poziom wskaźnika pustostanów, który według analiz CBRE spadł na koniec czerwca o 1 p.p. w porównaniu r/r, do poziomu 5,7%. Możemy mieć zatem pewność, że dostarczane powierzchnie magazynowe w kolejnych miesiącach będą cieszyć się dużym zainteresowaniem i szybko znajdować nowych najemców.

Zainteresowanie inwestorów nie słabnie

Jak podają analitycy AXI IMMO, na koniec czerwca wolumen transakcji inwestycyjnych na rynku nieruchomości komercyjnych w Polsce wyniósł 2 mld EUR, z czego 900 mln EUR stanowiły zmiany właścicielskie w sektorze przemysłowo-logistycznym. Wzrosło także zainteresowanie inwestorów magazynami w obrębie miast. Wśród największych transakcji na rynku przeważały kontrakty dotyczące powierzchni magazynowej do obsługi e-commerce.

Polska jest konkurencyjnym rynkiem w porównaniu do innych państw w regionie, o czym świadczy przede wszystkim niesłabnące zainteresowanie inwestorów zagranicznych. Rosnące wartości kapitałowe wynajętych projektów magazynowych zachęcają podmioty nie tylko z Europy, ale też Azji i Stanów Zjednoczonych do szerszych analiz w kontekście samodzielnego finansowania budowy obiektów magazynowych, jak również do inwestycji już na poziomie zabezpieczenia gruntu.

W pierwszych sześciu miesiącach 2021 roku wzrosły ceny gruntów inwestycyjnych, szczególnie tych położonych w pobliżu miast i wzdłuż ważnych szlaków komunikacyjnych. Są to tereny najbardziej atrakcyjne logistycznie, a więc cieszące się największą popularnością wśród inwestorów i deweloperów magazynowych. Rozdźwięk pomiędzy cenami gruntów inwestycyjnych, w zależności od lokalizacji, pozostaje ogromny. Przykładowo ceny w Warszawie zaczynają się od 600 zł/m², natomiast w lokalizacjach podmiejskich, o większej dostępności terenów, można nabyć działkę już za 120 zł/m², a nawet taniej.

W kwestii wartości średnich czynszów nie zaobserwowaliśmy istotnych zmian. Według CBRE lekki wzrost cen nastąpił m.in. w Warszawie, co spowodowane jest wzmożonym zainteresowaniem lokalizacjami miejskimi. Tego typu tereny w dalszym ciągu pozostają najdroższe. Mimo wszystko ceny nieruchomości magazynowych w Polsce, jak i generowane przez nie zwroty, pozostają atrakcyjne, w porównaniu do Europy Zachodniej, co w znacznym stopniu przyciąga inwestorów zagranicznych zarówno z Europy jak i Stanów Zjednoczonych czy Azji.

Nowe lokalizacje zyskują na znaczeniu

Uwagę deweloperów przyciągają coraz częściej mniejsze ośrodki położone w Polsce Wschodniej i przy granicy zachodniej, które są dogodne dla najemców obsługujących dostawy w obrębie państw sąsiadujących z Polską. Nowe centra logistyczne będą pojawiać się również na prężnie rozwijających się terenach na Pomorzu – w Trójmieście i Szczecinie, a także na południu kraju, w okolicy Krakowa. Kolejne inwestycje planowane są też na rynkach wschodzących w rejonie Bydgoszczy i Torunia oraz Kielc.

Co przyniosą kolejne miesiące?

Dobre wyniki polskiego rynku magazynowego w pierwszej połowie 2021 roku dają nadzieję na dalszy dynamiczny rozwój tego sektora. Jeśli warunki ekonomiczne będą sprzyjające, możemy spodziewać się utrzymania wysokiego popytu oraz aktywności deweloperów i inwestorów. Wydaje się, że wzrost cen gruntów inwestycyjnych, a także podwyżka stawek czynszów są nieuniknione, szczególnie biorąc pod uwagę niski poziom pustostanów w ostatnim czasie. Jeżeli chodzi o lokalizacje, to dla formatów last mile oraz SBU powierzchnie w obrębie miast jak i w ich bliskim sąsiedztwie będą najbardziej pożądanymi, między innymi z uwagi na komunikację oraz dostępność pracowników, ale także krótki czas dotarcia do klientów. Oczywiście dla operatorów big box te argumenty również są istotne, jednak ceny gruntów, które w znacznej mierze przekładają się na wysokość czynszów, skłaniają zarządy do wybierania lokalizacji bardziej oddalonych od ośrodków miejskich.

Autor: Artur Szczepanek, Project Manager w Hines Polska.