Kamienice, jako obiekty inwestycyjne, to bardzo ciekawa alternatywa dla przedsiębiorców, którzy działają w obszarze nieruchomości. Jest to jednak rynek niewielki i dosyć trudny do analizy, ze względu na szereg uwarunkowań takich jak: kwestie właścicielskie i lokatorskie, stan techniczny, prawny, ewentualny status zabytkowy oraz przeznaczenie obiektów.
Ze względu na stosunkowo małą liczbę takich ofert jest to też rynek dosyć płytki, mimo, że – szczególnie w dużych miastach – widać zainteresowanie deweloperów kamienicami, które po gruntownej odnowie, stanowią często bardzo prestiżowe nieruchomości mieszkalne, bądź biurowe. Sprawdziliśmy jak kształtują się ceny najmu i sprzedaży kamienic na przykładzie ofert z Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości.
Jak łatwo się domyślić, wachlarz cen jest bardzo szeroki, w zależności od lokalizacji, powierzchni, wartości zabytkowych i stanu technicznego obiektów. To, co rzuca się w oczy od razu, to zdecydowanie wyższe stawki za kamienice na sprzedaż w centrach dużych miast i analogicznie, zdecydowanie niższe w małych miejscowościach.
Jeśli potencjalny inwestor jest gotowy wyłożyć bardzo duże pieniądze na remont obiektu, może kamienicę kupić już za 200 tys. zł. Szacuje się jednak, że na remont generalny tego typu nieruchomości trzeba przeznaczyć kilkukrotność tej sumy.
Za 200 tys. zł do kupienia jest kamienica do generalnego remontu w Chorzowie. Obiekt ma 2 kondygnacje i 320 m kw. powierzchni. W budynku znajduje się 7 mieszkań.
Za 370 tys. zł do kupienia jest z kolei kamienica w Piotrkowie Trybunalskim o powierzchni 300 m kw. Na dole znajdują się usługi, na piętrze dwa mieszkania. Budynek pochodzi z 1940 roku. Stan techniczny oceniono jako standardowy.
Ceny kamienic po gruntownym remoncie, w mniejszych miejscowościach są jednak szacunkowo dwukrotnie wyższe. Dla przykładu: za gruntownie odrestaurowany budynek z 1920 roku, o powierzchni 570 m kw. w centrum Bielawy, trzeba zapłacić ponad 600 tys. zł. Obiekt jest gruntownie wyremontowany, ma 5 kondygnacji, obecnie wykorzystywany w celach biurowych. W 2007 roku przeprowadzono remont elewacji, odrestaurowano schody, drzwi wejściowe, zrobiono oświetlenie zewnętrzne, założono systemy p.poż i alarmowy, zagospodarowano teren przed budynkiem itp.
W dużych miastach stawki, za kamienice o podobnym metrażu są jednak wielokrotnie większe. Mimo, że często chodzi również o obiekty zrujnowane, do generalnego remontu. W Krakowie, za 300 metrową kamienicę w dzielnicy Borek Fałęcki z 10 mieszkaniami (wszystkie wynajęte) trzeba zapłacić milion 400 tys. zł. Kamienica jest po częściowym remoncie.
Ile zapłacimy za tego typu nieruchomość w ścisłym centrum Krakowa? Jeśli marzy się nam być kamienicznikiem na krakowskim Starym Mieście, musimy wyłożyć blisko 3 mln zł. Tyle kosztuje kamienica z 1895 roku. Obiekt ma 3 kondygnacje, powierzchnia całkowita to 1100 m kw. Oferent informuje jednak, że 4 spośród 16 mieszkań, to lokale kwaterunkowe, a dwaj właściciele innych lokali nie deklarują sprzedaży.
Jeśli natomiast nie zamierzamy sobie zaprzątać głowy kwestiami właścicielskimi, możemy wydać blisko 4 mln zł na kamienicę na krakowskim Śródmieściu (Rynek Dębnicki). Obiekt z 1920 roku o charakterze willowym ma 650 m kw. Wymaga remontu.
W dużych miastach, w przeciwieństwie do małych miejscowości, zdecydowanie częściej można też znaleźć kamienice duże powierzchniowo i w bardzo dobrym stanie technicznym. Przykładowo – w Warszawie, za prestiżową lokalizację – na Saskiej Kępie, trzeba zapłacić 8 mln zł. Tyle kosztuje kamienica o powierzchni 800 m kw. Budynek z 1947 roku.
Z kolei we Wrocławiu – w którym budynków, typu kamienice, jest prawdopodobnie najwięcej w Polsce, można znaleźć prestiżowe realizacje deweloperskie, przeznaczone na sprzedaż.
I tak na przykład: ofertowy rekord cenowy pobiła gruntownie wyremontowana, 3 – kondygnacyjna, bardzo okazała, z piękną fasadą, kamienica na Starym Mieście, w większości wynajęta pod biura i gastronomię, a na parterze bank. Obiekt o powierzchni 2100 m kw. można kupić za 15,5 mln zł.
Za inny lokal w ścisłym centrum (przy ul. Św. Mikołaja),gruntownie wyremontowany i przystosowany do inwestycji należy zapłacić 6,5 mln zł. Na tyle wyceniono kamienicę o powierzchni 1200 m kw. Kamienica jest w 100 proc. wynajęta i jak informuje oferent – generuje stały przychód.
W Poznaniu, za przystosowaną do wynajmu kamienicę w centrum miasta, w dobrym stanie technicznym, po remoncie elewacji, trzeba zapłacić blisko 8 mln zł. Na tyle wycenił oferent budynek 4 – kondygnacyjny z początku 20 wieku. Powierzchnia całkowita to 1500 m kw. Kamienica jest w dobrym stanie technicznym, ma wymienione wszystkie okna, instalacje działają bez zarzutu, mieszkania są odnowione, klatka schodowa drewniana w bardzo dobrym stanie.
Jeśli chodzi o wynajem kamienic – takich ofert praktycznie nie ma, są za to oferty dotyczące wynajmu powierzchni handlowo – usługowych w kamienicach. Tu ceny kształtują się odpowiednio dla tego segmentu rynku i zależne są oczywiście od lokalizacji. Najdroższe stawki uzyskują lokale w budynkach na starówkach bądź przy ulicach handlowych dużych miast.
Najdroższa w Polsce pod względem cen najmu powierzchni handlowo – usługowej jest Nowy Świat w Warszawie, gdzie ceny najmu metra kwadratowego powierzchni sięgają 85 euro miesięcznie. W stolicy jest jeszcze kilka innych ulic handlowych z wysokimi stawkami czynszów. Niewiele mniej, bo około 80 euro za metr kw. trzeba zapłacić za wynajem lokalu przy ul. Floriańskiej w Krakowie.
W Poznaniu, najdroższą ulicą pod względem czynszów, jest Półwiejska ze stawkami oscylującymi na poziomie 60 euro za m kw. miesięcznie. W tej samej cenie można wynająć lokal na najdroższej ulicy handlowej Katowic, czyli 3 Maja.
Z kolei około 45 euro miesięcznie za metr kwadratowy powierzchni należy zapłacić na ulicy Świdnickiej we Wrocławiu. Około 30 euro miesięcznie kosztuje wynajem powierzchni na głównej ulicy Łodzi, czyli Piotrkowskiej. Dwie ostatnie lokalizacje mocno staniały pod względem cen wynajmu na przestrzeni ostatnich dwóch lat. W przypadku Świdnickiej we Wrocławiu jest to spadek o blisko 5 proc., w przypadku Piotrkowskiej o ponad 7. W pozostałych lokalizacjach stawki wynajmu się nie zmieniły.
Podsumowując: rynek kamienic, to bardzo ciekawy, choć niewielki segment całego rynku nieruchomości w Polsce. Jest on stosunkowo dobrze rozwinięty tylko w niektórych lokalizacjach, szczególnie w dużych miastach typu Kraków i Wrocław. Najwyższe ceny uzyskują kamienice położone w centrach, po remoncie, z już wynajętymi lokalami, bądź przystosowane do najmu. Znaczenie ma też ewentualny wpis do rejestru zabytków. Takie unormowanie może być traktowane przez inwestorów jako przeszkoda, choć z drugiej strony budynki tego typu raczej nie tracą na wysokiej wartości, a w przypadku remontów można liczyć na dofinansowanie.
Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
