Informacje dnia

Rynek kamienic na sprzedaż w największych miastach Polski – raport WGN

1668-1

Rynek kamienic wciąż pozostaje słabo rozwinięty rynkiem obroty nieruchomościami w Polsce. Pomimo tego, że zwiększa się liczba rewitalizacji zabytkowych budynków i przybywa inwestorów, którzy dostrzegają ich potencjał, w dalszym ciągu wiele kamienic przypomina bardziej pustostany, niż wspaniałe budynki z historią.
Kamienice w Polsce zachwycają swoją architekturą. Ich mury świadczą o upływie czasu a niebanalne sztukaterie i ozdoby przywołują zamierzchłe czasy. Zachwycają wysokimi sufitami i dużymi oknami.
Moda na kamienice powraca, wiele osób poszukuje mieszkań właśnie w tego typu budynkach. Niemniej wiele z tych wspaniałych budynków niszczeje. Prywatni inwestorzy oraz właściciele budynków nie rewitalizują w skali roku wielu budynków. W efekcie częstszym widokiem jest w dalszym ciągu zaniedbany budynek, niż nowoczesna inwestycja.
Historyczne kamienice stanowiły podstawę miejskiego budownictwa mieszkaniowego od średniowiecza aż po drugą połowę XX wieku. Budowano je w zwartym szeregu, jedna obok drugiej. Częstym widokiem były budynki charakteryzujące się brakiem okien na jednej lub dwóch ścianach. W trakcie budowy danej kamienicy zakładano bowiem, że obok stanie kolejny budynek, który przylegając do budowanej kamienicy stworzy spójną plombę. Niekiedy dochodziło do sytuacji, gdzie jedna z kamienic w ciągu budynków była wyburzana. W takich sytuacjach również skrajne kamienice pozostawały bez okien na bocznych ścianach.

Takich samotnie stojących budynków jest w Polsce obecnie bardzo dużo. Część kamienic dalej zachowuje swoją świetność dzięki dbającym o nie właścicielom. Niemniej bardzo duży odsetek tych budynków jest zaniedbanych i wymagających dużych nakładów remontowych. Są jednak wciąż spore szanse na odzyskanie dawnego blasku, o ile zaniedbane kamienice zostaną dostrzeżone przez inwestorów oraz deweloperów.

Kamienice na sprzedaż na polskim rynku nieruchomości

Na ten moment sytuacja na rynku kamienic jest bardzo różnorodna. Możemy spotkać piękne, odnowione budynki, zachwycające historyczną architekturą i nowoczesnym charakterem. Z drugiej jednak strony widzimy niszczejące budowle, którym bliżej jest do całkowitego upadku, niż renowacji. O ile w dalszym ciągu tylko niewielki odsetek wszystkich kamienic w Polsce zyskuje drugie życie, o tyle prywatni inwestorzy i deweloperzy zdają się coraz bardziej dostrzegać drzemiący w nich potencjał inwestycyjny. Kamienice stwarzają bowiem szereg możliwości adaptacyjnych.
Wiele kamienic doskonale nadaje się pod inwestycje komercyjne, wszystko zależy od wizji inwestora.

Kamienica = ryzyko?

Część inwestorów i deweloperów ma obawy związane z renowacją starych budynków. Stan techniczny kamienic często jest bowiem niedokładnie określony. Budynki te wymagają wielkiego nakładu pracy przy remoncie, a co za tym idzie, nakładów finansowych. Jeśli inwestor, który zdecydował się kupić i wyremontować kamienicę nie zweryfikuje dokładnie jej stanu technicznego, może okazać się, że budynek taki jest studnią bez dna. W takich sytuacjach może okazać się, że dużo mniej kosztowne jak również szybsze byłoby wybudowanie zupełnie nowego budynku.Nawet jednak przy założeniu, że kamienica jest w oczekiwanym stanie technicznym, jej remont może pochłonąć większe niż przy standardowej renowacji budynku koszty. Powodem tego jest konieczność zatrudnienia ekspertów, zakupu odpowiednich materiałów budowlanych oraz wykończeniowych itp.

Następną rzeczą, jaka może odstraszać prywatnych inwestorów i deweloperów jest historyczny charakter tych budynków. Jeszcze przed zakupem kamienicy należałoby zatem sprawdzić, czy jest ona wpisana na listę zabytków. Jeżeli znajduje się ona na liście, oznacza to, że pieczę nad jej stanem technicznym trzyma konserwator zabytków, a współpraca z nim może nie należeć do najłatwiejszych. Konserwator zabytków będzie bowiem kontrolował, jakich materiałów używa się do renowacji, narzucał rozwiązania itp. Wszystko po to, aby zachować wygląd kamienicy, maksymalnie oddający jej wygląd sprzed lat. Pójście za nakazami konserwatora zabytków może wpędzić inwestora lub dewelopera w poważne, nadprogramowe wydatki. Ponadto na inwestora czekają ograniczenia. Jednym z nich jest np. brak zgody konserwatora zabytków na wymianę stolarki okiennej na bardziej nowoczesną. W tej sytuacji deweloper nie będzie mógł wymienić okien na plastikowe. Co więcej, będzie on zmuszony do zakupu nowych okien wykonanych z drewna, których koszt jest znacznie wyższy, niż plastikowych. Stanowi to dodatkowy, wysoki koszt, a jest to tylko jeden przykład dodatkowych wydatków, jakie być może musiałby ponieść inwestor lub deweloper.

Kolejnym problemem mogą być mieszkańcy kamienicy (w sytuacji, gdy mówimy o zamieszkiwanym budynku). Nie wiadomo bowiem, czy będą oni skłonni partycypować w kosztach ewentualnych remontów i napraw. Mogą również sabotować niektóre prace remontowe, na których prowadzenie nie chcą wyrazić zgody. Konflikt z mieszkańcami kamienicy z całą pewnością wydłuży czas prowadzonych prac budowlano-wykończeniowych. To z kolei spowoduje zwiększenie kosztów dla inwestycji.

Zalety kamienic

Inwestowanie w kamienice wiąże się nie tylko z ryzykiem. Zalet takiej inwestycji również jest bardzo dużo. Dawniej kamienice powstawały najczęściej w ścisłym centrum miasta, blisko (lub nawet w samym) rynku. Budowano je także w najbardziej atrakcyjnych punktach miast, gdzie w czasach obecnych brakuje już wolnych gruntów pod nowe inwestycje. To sprawia, że kamienice mogą poszczycić się jednymi z lepszych lokalizacji w mieście. Inwestorzy, którym zależy właśnie na tym aspekcie, coraz chętniej inwestują w zakup kamienic. Po ich odnowieniu mogą nadać budynkom zupełnie nowe funkcje.
Oryginalna i niespotykana już dzisiaj architektura to kolejny plus tych budynków. Obecnie powstające inwestycje charakteryzują się zupełnie odmienną architekturą. Wygląd kamienic, zwłaszcza tych odrestaurowanych, zwraca na ich tle jeszcze większą uwagę.
Kwestia historii budynku także ma znaczenie. Wiele osób zainteresowanych wynajęciem bądź zakupem powierzchni w kamienicy zwraca uwagę na to, jaką budynek ma historię. Kamienice, których mury przenoszą do dzisiejszych czasów opowieści sprzed wieków, są doceniane za swój charakter i często zyskują miano budynków posiadających duszę.

Kamienica komercyjnie

Kamienice budowane były z myślą o celach mieszkaniowych. Obecnie jednak mogą pełnić zupełnie odmienne funkcje. Odrestaurowane kamienice doskonale sprawdzą się w roli nowoczesnych biurowców. Wysokie sufity, przestronne wnętrza i wewnętrzny podział na pomieszczenia sprawia, że może to być doskonała siedziba dla wielu firm. Obecnie biura w kamienicach uważane są za prestiżowe lokalizacje, mówiące równocześnie o prestiżu i statusie firmy. Bardzo często w kamienicach swoje siedziby i biura urządzają kancelarie prawne, firmy doradcze itp.

Historyczny budynek może stać się również doskonałym hotelem o butikowym charakterze. Tego rodzaju inwestycje kierowane są często do zamożnej grupy gości, którzy cenią luksus i oryginalność. W hotelach tego rodzaju bardzo często odbywają się również firmowe spotkania, konferencje czy różnego rodzaju uroczystości.
Kamienica może zostać również zaadaptowana na swoje pierwotne, czyli mieszkaniowe cele. Można urządzić w niej luksusowe apartamenty. Wysokie sufity i duże okna wpuszczające do wnętrz światło dzienne, dają duże pole możliwości aranżacyjnych. Popularne jest przekształcanie mieszkań w kamienicach na pseudo lofty. Styl loftowy stał się bowiem w ostatnich czasach bardzo popularny. W kamienicy można urządzić również ekskluzywną restaurację (zwłaszcza, kiedy mówimy o niskiej, jednopiętrowej kamienicy). Podzielona na poziomy, restauracja może prezentować odmienny styl na każdym z pięter. Goście lokali gastronomicznych cenią oryginalną koncepcję i wyraziste aranżacje.

Możliwości aranżacyjnych jest wiele, co widać po powyższych przykładach. Od wyobraźni i celu inwestora zależy, w co zostanie przekształcony budynek. Pozostaje oczywiście kwestia zgody od konserwatora zabytków, który również nad przeznaczeniem kamienicy będzie trzymał pieczę.

Kamienice – sytuacja na rynku

Segmentu kamienic nie da się całkowicie skategoryzować. Zdecydowanie przeważają oferty sprzedażowe. Często pojawiają się również oferty sprzedaży części udziałów własności kamienicy.

Jak kształtują się ceny tych przedwojennych nieruchomości?

Dla przykładu, kamienica we Wrocławiu na sprzedaż, położona w ścisłym centrum miasta, została wystawiona na sprzedaż za kwotę rzędu 15 500 000 złotych. Przy metrażu prawie 2200 metrów kwadratowych, daje nam to około 7 500 złotych za metr kwadratowy. W cenie tej możemy kupić 5-piętrowy budynek po renowacji. Kamienica może pełnić funkcje biurowe, gastronomiczne lub usługowe. Możliwa jest także adaptacja kamienicy pod niewielki hotel. Sprawia to, że jest to bardzo atrakcyjna pod kątem inwestycyjnym nieruchomość, położona w sercu miasta.

W Krakowie, mieście uważanym za jedno z najbardziej pielęgnujących rys historyczny, ceny za kamienice na sprzedaż potrafią być jeszcze wyższe. Przykładowo, na sprzedaż wystawiono kamienicę o powierzchni 830 metrów kwadratowych. Jej cena ofertowa wynosi dokładnie 10 000 000 złotych. Daje nam to cenę ponad 12 000 złotych za metr kwadratowy nieruchomości. Opisywana kamienica położona jest w dzielnicy Stare Miasto. Przedmiotowy budynek ma bardzo duży potencjał inwestycyjny. Znajdują się tutaj niezależne lokale mieszkalne, magazyny, strych a także pawilon handlowy oferujący dwa lokale. Ponadto w przestronnych i wysokich piwnicach istnieje możliwość dowolnej aranżacji, co jest niewątpliwym plusem obiektu. Kamienica jest ponadto wpisana do rejestru zabytków, przy czym jej wnętrze wymaga odświeżenia. Doskonała lokalizacja kamienicy sprawia, że sprawdzi się ona doskonale jako hotel, siedziba lub oddział firmy, lub np. centrum medyczne.

W Warszawie ceny jeszcze bardziej wprawiają w osłupienie. Dla przykładu: za pojedynczy apartament o powierzchni ok. 120 metrów kwadratowych, znajdujący się w odnowionej kamienicy, trzeba tu zapłacić nawet ponad 2 000 000 złotych. Daje nam to cenę rzędu ponad 16 500 złotych za metr kwadratowy luksusowego mieszkania. Należy przy tym nadmienić, że apartament w kamienicy, który podajemy jako przykład, jest w pełni wykończony i gotowy do zamieszkania. N podłodze znajduje się oryginalny, odnowiony parkiet. Łazienka oraz kuchnia są umeblowane, co jest dodatkowym atutem. Kamienica znajduje się ponadto w atrakcyjnej dzielnicy Śródmieście w Warszawie.
Deweloperzy i prywatni inwestorzy najczęściej poszukują przedwojennych nieruchomości z duszą w Warszawie, Krakowie, Łodzi i Wrocławiu. Bardzo dużą popularność zyskuje również Poznań. To właśnie w tych miastach wielu inwestorów decyduje się realizować swoje projekty mieszkaniowe, hotelowe, biurowe oraz inne, również o charakterze komercyjnym.

Kamienice jako luksusowe hotele

Kamienica Kazimierz to warte uwagi miejsce na mapie Krakowa. Hotel został urządzony we wnętrzu odrestaurowanej kamienicy. Apartamenty są przestronne i bardzo komfortowe. Najmniejszy z nich ma powierzchnię aż 60 metrów kwadratowych, natomiast największy apartament na wynajem liczy 100 metrów kwadratowych powierzchni. Każdy z apartamentów wyposażony jest w klimatyzację i Wi-Fi.
Hotel ten wyróżnia się ponadto bardzo atrakcyjną lokalizacją – położony jest w sercu Kazimierza, przy czym w zaledwie 15 minut pieszo goście mogą dojść na Wawel oraz Rynek Główny.

Pokój dla jednej osoby kosztuje średnio około 290 złotych za dobę.
Kamienice uważane są za bardziej luksusowe miejsca noclegowe, toteż ich właściciele mogą windować nieco wyższe od standardowych ceny.

Kamienice jako apartamentowce

Doskonałym przykładem kamienicy zaadaptowanej na luksusowy apartamentowiec jest inwestycja spod szyldu Fenix Group – Kępna 15.
Inwestycja Kępna 15 zlokalizowana jest na warszawskiej Pradze Północ. Kamienica wzniesiona została w stylu eklektyzmu, który po renowacji zachwyca swoim pięknem.
Kamienicę wybudowano około 1897 roku dla Ludwika Karola Manitiusa, warszawskiego przemysłowca, właściciela kilku emalierni, syna biskupa ewangelickiego Karola Gustawa. Ulica, na której powstał budynek, zamieszkiwali w większości zamożni mieszczanie.
Deweloper starał się zachować dusze kamienicy, wydobywając jej eklektyczne piękno. Sztukaterie na klatkach schodowych oraz żeliwne balustrady z dekoracją ze stylizowanych motywów kwiatowych zachwycają w jej wnętrzu, zaraz po przekroczeniu progu. Obecnie kamienica została zaadaptowana na nowoczesny apartamentowiec.

Kamienice jako nowoczesne biurowce

Przestrzenie biurowe w kamienicach cieszą się rosnącą popularnością. Coraz częściej uznawane są nie tylko za wyróżniające się na rynku, ale i prestiżowe lokalizacje.
Doskonałym przykładem kamienicy zaadaptowanej na biurowiec jest Kamienica Gotycka we Wrocławiu. Budynek powstał w 1892 r. jako szkoła średnia dla dziewcząt im. św. Małgorzaty. Kamienica prezentowała klasyczny styl neogotycki, który zachwyca do dziś. W 2011 roku kamienica zyskała nowe życie i po gruntownej renowacji przekształciła się w nowoczesny biurowiec. Biura w kamienicy łączą w sobie zabytkowy styl połączony z nutą nowoczesności.

„Neogotyk to przestronne, a równocześnie przytulne wnętrza; łukowe sklepienia, okazałe okna zapewniające dobre naświetlenie pomieszczeń dziennym światłem. U nas nie znajdziesz w biurach podwieszanego sufitu. Za to sporo w naszym biurowcu elementów ceglanych, granitowych, z piaskowca i ze stali” – opisuje inwestor.

Ciekawym rozwiązaniem są w przypadku tej inwestycji powierzchnie modułowe. Dają one możliwość modyfikacji wynajmowanej powierzchni w zależności od aktualnych potrzeb.
Biurowiec w kamienicy charakteryzuje się bardzo dobrą lokalizacją, blisko Dworca Głównego we Wrocławiu, co czyni go jeszcze bardziej atrakcyjnym miejscem.
Kamienic wymagających remontu jest na polskim rynku bardzo dużo. Inwestorzy i prywatni deweloperzy mają zatem duży wybór. Najchętniej kupowane są kamienice charakteryzujące się doskonałą lokalizacją, tj. w ścisłym centrum miejskich metropolii. Dużą popularnością cieszą się także kamienice na sprzedaż usytuowane w charakterystycznych, rozpoznawalnych punktach miast.

Deweloperzy poszukują najczęściej kamienic, które nadają się do adaptacji na hotel lub biurowiec. Wielu inwestorów adaptuje też kamienice na cele mieszkaniowe – rewitalizując je, tworzą wspaniałe apartamenty na sprzedaż.