Nowe, tanie i łatwe coraz częściej zostaje zastąpione przez historyczne, droższe, trudniejsze. Rewitalizacja istniejących nieruchomści przyciąga uwagę deweloperów. Dlaczego tak się dzieje, mimo kosztów większych od 10% do nawet 150%?
Rewitalizacja to proces wyprowadzania ze stanu kryzysowego obszarów zdegradowanych, prowadzony kompleksowo, poprzez zintegrowane działania na rzecz lokalnej społeczności, przestrzeni i gospodarki. Nie prowadzi jej wyłącznie miasto czy gmina – udział w niej biorą również podmioty prywatne, na przykład deweloperzy. Robią to coraz chętniej, zwłaszcza w Warszawie, we Wrocławiu, Krakowie, Trójmieście i Poznaniu i to mimo dodatkowych procedur, utrudnień podczas budowy i zdecydowanie większych kosztów. Dlaczego?
Rewitalizacja jest w cenie
Zdaniem eksperta rewitalizowane przestrzenie to bardzo często jedne z najlepszych lokalizacji. A dobra działka jest na wagę złota – Polacy zaczynają wracać z przedmieść do centrów miast. Ten trend przybył do nas z Zachodu. Na przykład w Londynie biurowce w najlepszych lokalizacjach masowo przebudowuje się na budynki mieszkalne.
– Działki w dobrej lokalizacji są dużą wartością. Często znajdują się na nich obiekty z ciekawą historią, które z różnych przyczyn doprowadzone zostały do stanu dużego zniszczenia. Warunki techniczne często są trudne do przewidzenia i mają olbrzymi wpływ na finalne koszty – w zależności od tego, koszty dodatkowe przy rewitalizacji wahają się od 10% do nawet 150% – mówi Architekt Marek Kotowski z firmy Bouygues Immobilier Polska. Współautor rewitalizacji DH „RENOMA” we Wrocławiu oraz zabytkowego dworca kolejowego w Kędzierzynie-Koźlu. – Wspomniana historia jest źródłem niepowtarzalnego klimatu, który wyróżnia inwestycję Jagiełły 6 i działa na wyobraźnię kupujących. To zalety, które przekonały dewelopera, mimo kosztów większych o 40% w przypadku tego projektu – dodaje.
Wartościowy trud
Bouygues Immobilier Polska kupił zaniedbaną działkę przy ul. Jagiełły 6 we Wrocławiu. Przed wojną stała tam powstała w 1905 roku kamienica, w której działała gospoda Zum Bürgerwerder (czyli Na Kępie Mieszczańskiej). Serwowano tam piwo z jednego z trzech największych browarów dawnego Wrocławia – Schultheiss Brauerei, czyli późniejszego Browaru Piastowskiego. W ostatnich latach działka była niezagospodarowana, kamienica niszczała. Teraz, dzięki prywatnemu inwestorowi, otrzyma drugą szansę i odzyska dawny blask.
– To miejsce z charakterem, dlatego zależy nam, aby przywrócić mu dawną świetność. Uzupełnimy kwartał zabudowy, zachowamy klimat i urbanistyczną skalę – mówi Łukasz Paryś, dyrektor wrocławskiego oddziału Bouygues Immobilier. – To działania trudne, ze względu na renowację dawnej zabudowy, ale tym bardziej wartościowe. Prowadzimy je z szacunkiem dla historii, elementy nowoczesne traktując jako płynne uzupełnienie – dodaje.
Cegła po cegle
Aby to było możliwe, Bouygues Immobilier wykonał ekspertyzę techniczną kamienic, a także projekt zabezpieczenia historycznej części. Następnie zatrudnił specjalistyczną firmę, która zajęła się częściową rozbiórką budynku – maszynowo, ale również ręcznie, cegła po cegle. By elewacja nie runęła podczas prac budowlanych, powstała specjalna konstrukcja wsporcza. Dodatkowo nieprzerwanie prowadzony jest monitoring geodezyjny. Koszt, który ponosi inwestor w związku z rewitalizacją wynosi około 1 miliona złotych, nie wliczając budowy nowej części kompleksu mieszkaniowego, która zostanie utrzymana w stylu kamienic pochodzących z 1905 roku.
– Wybudujemy apartamentowiec z 69 mieszkaniami. Historyczne detale odtworzymy na podstawie archiwalnych planów. Przywrócimy charakterystyczne zabytkowe elementy, między innymi jasną płytkę klinkierową, drzwi, balustrady czy stolarkę drzwiową. Charakter inwestycji będzie również odzwierciedlał design lobby utrzymany w stylu art-déco – mówi Marek Kotowski.
Na rewitalizacji kamienicy zyskają wszyscy mieszkańcy Wrocławia. Na parterze inwestor przewidział trzy lokale usługowe o łącznej powierzchni 260 mkw., tak by wprowadzić do dzielnicy miejskie życie. Podobnie jak przy każdej swojej inwestycji, deweloper przebuduje też układ drogowy w obszarze bezpośrednio przylegającym do działki. Ulica zostanie wyremontowana, powstaną wygodny chodnik oraz ścieżka rowerowa.
– Projekty rewitalizacyjne to dla nas nie tylko nowe inwestycje deweloperskie, ale również dołożenie naszej własnej cegiełki do wizerunku i układu przestrzeni miejskiej – mówi Łukasz Paryś. – Ta oś rozwoju jest dla nas bardzo ważna i w związku z tym prowadzimy działalność pod nazwą RehaGreen, która oznacza nowoczesną rewitalizację lub odbudowę istniejącej tkanki – dodaje.
Rewitalizacja po poznańsku
Francuski deweloper zaangażował się również w rewitalizację w stolicy Wielkopolski. W ramach Manufaktury Stare Miasto odrestauruje budynki po zakładach spirytusowych, które funkcjonowały pod nazwą Akwawit. W dwudziestoleciu międzywojennym był to jeden z największych tego typu obiektów w mieście.
– Naszym celem jest uchronienie unikatowej, historycznej tkanki miejskiej przed zniszczeniem i wpisanie w nią nowych funkcji. W tym kontekście również przeważają bardziej względy kulturowe i historyczne niż biznesowe. Rozebranie starych zabudowań
i postawienie ich od nowa byłoby dużo tańsze – mówi Bartosz Kruszewski, Project Manager w Bouygues Immobilier Polska.
Przy realizacji projektu, Deweloper musi się liczyć z dodatkowymi kosztami związanymi z koniecznością wykonania nowych fundamentów (tak zwane podchwycenie pod istniejącymi obiektami), wymianą zdegradowanych cegieł, demontażem i wykonaniem nowej konstrukcji dachu w przypadku destylarni (rotunda), a także badaniami i pracą konserwatora zabytków.
Przykład Manufaktury Stare Miasto pokazuje też, że proces rewitalizacji wiąże się również z utrudnieniami praktycznymi, które najczęściej wynikają ze złego stanu technicznego obiektu. Kolejną kwestią jest konieczność przeprowadzania uzgodnień z instytucjami, co za każdym razem wydłuża czas przygotowania i realizacji inwestycji. Mimo to przebiega ona zgodnie z planem.
Bouygues Immobilier to jeden z największych deweloperów we Francji, na polskim rynku obecny od 2001 roku. We Wrocławiu wybudował apartamenty przy wybrzeżu Wyspiańskiego 11, kameralne osiedle Villa Alouette przy ul. Rymarskiej na Grabiszynku oraz osiedle Belleville, jest w trakcie realizacji apartamentowca przy ul. Jagiełły 6.
