Podsumowanie roku 2025 w polskiej branży nieruchomości – obraz tego, co naprawdę przesądziło o kształcie rynku w 2025 roku z naciskiem na mieszkaniówkę, rynek najmu, inwestycje, regulacje i nastroje rynkowe wraz z analizą „kto zyskał, a kto stracił” w branży.
Rok 2025 przyniósł rynkowi mieszkaniowemu pewnego rodzaju ochłodzenie po gorącym okresie w latach 2023–2024. Obserwowaliśmy wyraźną normalizację, wynikającą z wygaszenia popytu napędzanego wcześniej „Bezpiecznym Kredytem 2%”. Rynek wszedł w fazę mniejszego wolumenu transakcji, charakteryzującą się większą ostrożnością kupujących oraz rosnącą selektywnością inwestorów. Bezpośrednim skutkiem tej zmiany była stagnacja cenowa – w większości aglomeracji dynamika wzrostów wyhamowała do bezpiecznego poziomu 2–5% r/r, a w segmentach przewartościowanych, takich jak mikrokawalerki czy lokalizacje peryferyjne, odnotowano wręcz korekty spadkowe. Co kluczowe, wbrew wielu obawom, program „Kredyt 0%” nie napompował nowej bańki. Dzięki mniejszej skali, precyzyjnym kryteriom i rozłożeniu w czasie, instrument ten zadziałał stymulująco, lecz nie destrukcyjnie, co pozwoliło uniknąć powtórki scenariusza z 2023 roku – z korzyścią dla stabilności całego sektora.
W 2025 roku rynek najmu wszedł w fazę, którą można określić mianem „drogiej stabilizacji”. Choć stawki utrzymały się na wysokim poziomie, sektor stał się znacznie bardziej przewidywalny niż w burzliwym okresie 2022–2024. Dynamika wzrostu czynszów wyraźnie wyhamowała – w ośrodkach regionalnych, takich jak Łódź, Poznań czy Lublin, obserwowaliśmy wręcz wypłaszczenie trendu cenowego. Jedynie Warszawa i Kraków, jako główne huby biznesowe, wciąż odczuwały presję popytową, choć i tu siła wzrostów była nieporównywalnie mniejsza niż rok wcześniej.
W odniesieniu do rynku najmu instytucjonalnego (tzw. PRS), w 2025 roku utrzymał on trend wzrostowy, jednak o wyraźnie mniejszej dynamice niż w latach ubiegłych. Spowolnienie to wynikało bezpośrednio z trudniejszego otoczenia kapitałowego – ograniczona dostępność taniego finansowania wymusiła na funduszach rewizję planów zakupowych a priorytetem stała się operacyjna efektywność i finalizacja rozpoczętych projektów. Co jednak najciekawsze, trudności w dużych aglomeracjach otworzyły drogę do dywersyfikacji geograficznej – inwestorzy instytucjonalni zaczęli dostrzegać potencjał i wyższe stopy zwrotu w miastach średniej wielkości, które dotychczas były poza ich radarem.
Rok 2025 przyniósł także koniec ery “wolnej amerykanki” w najmie krótkoterminowym. Główne ośrodki turystyczne (Kraków, Gdańsk, Warszawa) przeszły do ofensywy, inicjując prace nad wprowadzeniem stosownych rejestrów czy narzuceniu restrykcyjnych limitów. To pierwszy krok do realnej regulacji najmu krótkoterminowego, który w mojej ocenie zawiera się w pakiecie „chłodzącym” rynek nieruchomości w 2025 roku.
Dla sektora deweloperskiego rok 2025 upłynął pod hasłem zarządzania ryzykiem. Odnotowaliśmy znaczące ograniczenie nowej podaży, będące bezpośrednim skutkiem ostrożniejszej polityki inwestycyjnej. Decyzje o uruchamianiu nowych budów były wielokrotnie weryfikowane przez pryzmat wysokich kosztów wykonawstwa i niestabilnego popytu. Wąskim gardłem pozostaje jednak strona podażowa – rynek dusi się z powodu braku gruntów inwestycyjnych oraz zatorów administracyjnych. Procedury urzędowe, zamiast wspierać inwestycje, stały się w 2025 roku jednym z głównych hamulców rozwoju rynku.”
Strategia deweloperów w minionym roku opierała się na jasnym wyborze: jakość i płynność kosztem wolumenu. Branża ograniczyła nowe projekty w segmencie popularnym, przekierowując kapitał w stronę nieruchomości luksusowych oraz współpracy z sektorem PRS. Koncentracja na mieszkaniach droższych i aktywach inwestycyjnych stała się nowym standardem rynkowym.
Rok 2025 to także rosnąca rola projektów w koncepcie „mixed-use”. Łączenie mieszkań, usług i biur stało się standardem w dużych miastach.
[fragment artykułu]
Autorka: Krystyna Helińska, Wiceprzewodnicząca Komitetu ds. Nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej
materiał prasowy
