Rynek nieruchomości komercyjnych w Polsce wciąż się rozwija, przy czym tempo rozwoju jest inne dla każdego z segmentów. W Polsce wciąż dużą popularnością cieszy się inwestowanie w mieszkania na wynajem. Tymczasem biurowce, magazyny, czy lokale handlowe także mogą stanowić bardzo atrakcyjną lokatę kapitału.

Spis treści:
Mieszkania na wynajem wciąż popularne
Nieruchomości komercyjne obiecują więcej?
W co warto inwestować?
Ryzyko inwestycyjne może być większe
Koszty utrzymania inwestycji
Na co zwrócić uwagę przy wyborze obiektu?

Nieruchomości komercyjne przyciągają nie tylko największych inwestorów, którzy planują realizację dużych przedsięwzięć inwestycyjnych. Zainteresowani nimi są także mniejsi inwestorzy indywidualni, którzy dostrzegają potencjał do pomnażania swojego kapitału finansowego. Czy nieruchomości komercyjne mogą stanowić alternatywę dla inwestowania w mieszkania na wynajem?

Mieszkania na wynajem wciąż popularne

Sektor mieszkaniowy cieszy się w Polsce dużym zainteresowaniem ze strony inwestorów indywidualnych. Aby zakupić lokal mieszkalny, inwestor nie musi dysponować bardzo zasobnym portfelem. Mniejsze mieszkania na wynajem często nabywane są w całości za gotówkę. Brak konieczności korzystania ze wsparcia od banku w postaci kredytu hipotecznego sprawia, że taka inwestycja szybciej się zwraca. Czy jednak ten sektor rynku nie jest już zbyt nasycony?
Trzeba przyznać, że mieszkania na wynajem są bardzo popularną formą lokaty kapitału finansowego. Przez to stale rośnie dostęp do nowych, wolnych lokali. Zwiększona podaż równa się większej konkurencji, co niekiedy znajduje negatywne odzwierciedlenie w opłacalności inwestycji. Właściciele nieruchomości mogą być bowiem zmuszeni do obniżki oczekiwanego czynszu lub zmiany warunków umowy na mniej dla siebie korzystne, aby tylko przyciągnąć uwagę potencjalnych najemców.

Nieruchomości komercyjne obiecują więcej?

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne może stanowić ciekawą alternatywę. Warto przyjrzeć się korzyściom, jakie mogą wiązać się z tego rodzaju lokatą kapitału finansowego.

Inwestorzy mogą niejednokrotnie liczyć na szybszy zwrot z inwestycji. Wszystko to za sprawą wyższych stawek najmu, niż w przypadku lokali mieszkalnych. Aby jednak inwestycja przyniosła wysoką stopę zwrotu, musi być atrakcyjna z punktu widzenia potencjalnego najemcy. Oznacza to, że musi cechować się atrakcyjną w danym mieście lokalizacją, odpowiednim standardem, a także odpowiadać na potrzeby inwestorów. Konieczna jest analiza lokalnego rynku, która umożliwi rozeznanie się w poziomie zapotrzebowania na dane nieruchomości. Weryfikacja poziomu konkurencji i stawek oferowanych w innych obiektach także może być kluczowa.

Jedną z często wymienianych zalet w przypadku nieruchomości komercyjnych jest długoletni okres najmu. Najemcami nieruchomości komercyjnych są głównie przedsiębiorcy, a im zależy często na utrzymaniu siedziby lub oddziału firmy w jednym miejscu. Dla właściciela nieruchomości komercyjnej oznacza to, że jego potencjalni najemcy mogą chcieć pozostać w obiekcie na długie lata. Często wynika to nawet nie tyle z chęci, co zapisu w umowie, który jasno określa minimalny okres najmu. W przypadku nieruchomości komercyjnych mówimy najczęściej o umowach długoterminowych, które podpisywane są a co najmniej kilka lat, a za ich zerwanie mogą grozić kary umowne.

W co warto inwestować?

Inwestor, który planuje ulokowanie swojego kapitału finansowego w nieruchomościach komercyjnych, musi zdecydować, który sektor będzie dla niego odpowiedni. Często zależy to od uwarunkowań w danym regionie, a nie indywidualnych preferencji inwestora.
Opcji do wyboru jest kilka. Inwestor może ulokować kapitał w nieruchomości biurowe, oferując biura na wynajem. Może też postawić na magazyny, które wynajmować może kilku mniejszym firmom, lub jednej dużej korporacji. Inną możliwością jest zainwestowanie w lokale handlowe.

Ryzyko inwestycyjne może być większe

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne może się wiązać z większym ryzykiem, niż w przypadku mieszkań na wynajem. Wynika to z faktu, że koszt nabycia obiektu komercyjnego bywa niejednokrotnie dużo wyższy, niż lokalu mieszkalnego. Inwestorzy muszą dokonać bardziej rozległej analizy, biorąc pod uwagę nie tylko poziom konkurencji i popyt na lokalnym rynku, ale również zmieniające się trendy rynkowe. Wymagania stawiane przez najemców potrafią się dynamicznie zmieniać. Inwestor musi mieć też na uwadze, że to co obecnie uznawane jest za wartość dodaną, za kilka lat może stanowić standard. Należy więc mieć na uwadze konieczność podążania za trendami rynkowymi w danym segmencie rynku.

Koszty utrzymania inwestycji

W przypadku mieszkań jedynymi kosztami, z jakimi muszą liczyć się ich właściciele, są comiesięczne czynsze i opłaty za media. Spółdzielnie mieszkaniowe czuwają nad stanem technicznym budynku i terenu osiedla. Właściciel mieszkania może skupić się więc w zasadzie tylko na wnętrzu lokalu. Kaucja stanowi dla niego zabezpieczenie finansowe, z którego może pokryć koszty odświeżenia mieszkania po rozwiązaniu umowy z dotychczasowym najemcą. Dodatkowymi wydatkami, z jakimi musi liczyć się właściciel mieszkania, są nieprzewidziane naprawy i gruntowniejsze remonty.

W przypadku nieruchomości komercyjnych koszty mogą być bardziej rozległe. Poza budżetem na comiesięczne utrzymanie nieruchomości, inwestor musi pamiętać o konieczności opłacania podatku za grunt. Dodatkowo musi konserwować urządzenia i w terminach przeprowadzać niezbędne przeglądy i inspekcje. Jeśli nie chce samodzielnie zajmować się kontaktem z najemcami, do kosztów utrzymania nieruchomości musi doliczyć koszt obsługi przez zewnętrzną firmę.

Na co zwrócić uwagę przy wyborze obiektu?

Decydując się na zainwestowanie w nieruchomość komercyjną należy zwrócić uwagę na kilka istotnych kwestii, które będą stanowiły istotny czynnik decydujący o atrakcyjności nieruchomości. Wśród podstawowych należy wymienić lokalizację. Powinna ona znajdować się w rozpoznawalnym punkcie miasta. Często w poszczególnych miastach tworzą się kolebki biznesowe, które przyciągają najemców w większym stopniu. Lokalizacja powinna też zapewniać swobodny dojazd zarówno pojazdem, jak i komunikacją miejską.
Wspomniane trendy rynkowe także powinny stanowić istotne kryterium wyboru obiektu. Bywa, że o ile w jednych miastach np. biurowce cieszą się dużym zainteresowaniem, to w innym rynek może być już nasycony i zdobycie najemców będzie trudniejsze.
Inwestor powinien też określić, jak dużych rozmiarów ma być jego inwestycja. Czy chce nabyć cały budynek, czy pojedynczy lokal. W przypadku posiadania całego obiektu, właściciel może podzielić go na mniejsze powierzchnie i wynajmować kilku firmom. Takie rozwiązanie zapewni mu większą stabilność, bo nawet jeśli rozwiąże jedną umowę najmu, obiekt będą utrzymywali pozostali najemcy. Wraz z kubaturą obiektu rośnie jednak koszt jego nabycia i utrzymania, co inwestor także powinien wziąć pod uwagę i przekalkulować pod kątem opłacalności.

Inwestowanie w nieruchomości komercyjne może stanowić atrakcyjne i lukratywne źródło przychodów. Inwestor musi jednak dysponować odpowiednio wysokim budżetem. Dobrze, jeśli posiada odpowiednią wiedzę w zarządzaniu tego typu obiektami, popartą doświadczeniem.

Magdalena Łozowicka
Redaktor Naczelna
Komercja24.pl