Informacje dnia

Magazyny: najemcy wyjątkowo aktywni

Popyt brutto według sektorów_2015W 2015 r. polski rynek magazynowy kontynuował dobrą passę. Popyt brutto – uwzględniający przedłużenia istniejących umów – osiągnął historycznie rekordowy poziom ponad 2,2 mln mkw. Tak wynika z najnowszych danych JLL.  Najwięcej powierzchni wynajęto w regionie Polski Centralnej – 527 000 mkw., Okolicach Warszawy – 409 000 mkw. oraz na Górnym Śląsku – 359 000 mkw. Największą umowę najmu podpisała firma Leroy Merlin – 53 000 mkw. w Panattoni Park Stryków II.

Popyt netto sięgnął mocnych 1,47 mln mkw. To drugi najlepszy wynik w historii rynku i nieznacznie tylko niższy od rekordowego rezultatu 1,55 mln mkw. zarejestrowanego w 2008 r.

Wg JLL największe zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe pochodziło odoperatów logistycznych i sieci handlowych (odpowiednio 34,7% i 17,9% udział w popycie brutto).

Wskaźnik pustostanów spadł w ciągu roku z prawie 10% do poziomu 6,2% na koniec 2015.

Na koniec 2015 r., całkowita podaż powierzchni magazynowych w Polsce wyniosła 9,77 mln mkw. Największe rynki to: Warszawa (ok. 2,9 mln mkw. w ramach Warszawy Miasta i Okolic Warszawy), Górny Śląsk (1,7 mln mkw.), Poznań (1,6 mln mkw.), Polska Centralna (1,3 mln mkw.) oraz Wrocław (1,3 mln mkw.).

W ciągu roku oddano blisko jeden milion mkw. nowych magazynów, w znacznym stopniu dzięki projektom zrealizowanym przez Panattoni (443 000 mkw.), Goodman (222 000 mkw.) i SEGRO (87 000 mkw.). Najwięcej nowej powierzchni weszło na rynek poznański (278 000 mkw.), górnośląski (140 000 mkw.) oraz wrocławski (108 500 mkw.). Bardzo dobre wyniki pod względem nowej podaży zanotowały niektóre mniejsze lokalizacje – Szczecin (70 000 mkw.), Rzeszów (60 500 mkw.) i Lublin (59 000 mkw.).

Czynsze

Dobra sytuacja ekonomiczna i rekordowy popyt na powierzchnie magazynowe nie znajduje odzwierciedlenia w czynszach, które pozostają stabilne lub są w trendzie spadkowym. Czynsze bazowe w mniejszych obiektach typu SBU (zlokalizowanych często w obrębie miast i charakteryzujących się zwykle wyższymi stawkami najmu niż parki magazynowe), wynoszą od 3,50 do 4,00 euro za mkw. miesięcznie we Wrocławiu i od 3,40 do 4,30 euro za mkw. miesięcznie w Łodzi (Polska Centralna).W przypadku dużych parków magazynowych  wynoszą 2,60 – 3,20 euro za mkw. w Polsce Centralnej, 3,80 – 4,50 euro za mkw. w Krakowie; po 4,10 – 5,30 euro za mkw. w rejonie Warszawa Miasto.

Z kolei czynsze efektywne (uwzględniające ulgi i zachęty od właścicieli) w parkach magazynowych wynoszą 1,90 – 3,10 euro za mkw. miesięcznie na Górnym Śląsku po3,50 – 4,80 euro za mkw. miesięcznie w rejonie Warszawa Miasto.

Transakcje inwestycyjne w segmencie magazynowym

W 2015 r. na polskim rynku magazynowym sfinalizowano14 transakcji inwestycyjnych o łącznej wartości 473 mln euro. Z naszych analiz wynika, że 36% udział w zeszłorocznym wolumenie miały umowy typu sale and leaseback, a ponad 75% stanowiły transakcje portfelowe.

Prognozy

– W 2016 r. zasoby nowoczesnej powierzchni magazynowo – przemysłowej przekroczą poziom 10 milionów mkw. Spodziewamy się dalszego rozwoju mniejszych rynków – Lublina, Rzeszowa, Trójmiasta czy Szczecina, czemu sprzyjać będą ulepszenia w infrastrukturze drogowej. Potencjalnymi nowymi lokalizacjami są również Polska Wschodnia – Białystok oraz Kielce. Wyzwaniami na ten rok będą czynniki międzynarodowe, w tym oznaki spowolnienia gospodarczego w Chinach i USA, niestabilna sytuacja na Ukrainie czy dyskusje na temat ewentualnej modyfikacji strefy Schengen. O ile zmianie nie ulegną fundamenty naszej gospodarki oraz międzynarodowa sytuacja ekonomiczna, nie spodziewamy się, aby obecna dynamika rozwoju rynku uległa osłabieniu –  podsumowuje Tomasz Olszewski z JLL.