Czy pożegnamy się z tanimi mieszkaniami? Wiele wskazuje na to, że stabilizacja cen może w najbliższym czasie okazać się przeszłością, a mieszkania będą szybciej drożeć. Wszystko dlatego, że bardzo dobrze się sprzedają, a do tego deweloperzy pozbywają się już powoli wędzidła, jakim dla rynku były limity cenowe MDM.
Takie wnioski płyną z najnowszego raportu REAS za III kw. 2017. W analizowanym okresie firmy w największych miastach zbyły 17,5 tysiąca lokali. Cały rok może zamknąć się wynikiem ponad 70 tysięcy, a więc pobić rekord ubiegłoroczny. 17,5 tysiąca sprzedanych mieszkań jest to rezultat lepszy aż o 20 proc. wobec tego samego kwartału rok temu.
Trwają więc w najlepsze „żniwa” w branży deweloperskiej. Tym bardziej zadziwiać może, że ceny mieszkań szybko nie rosną. Od kilku lat w kontekście naszego rynku mieszkaniowego (zarówno pierwotnego jak i wtórnego) mówi się o stabilizacji cenowej.
Przykładem może być choćby sama Warszawa, gdzie w ciągu dwóch lat ceny transakcyjne na rynku pierwotnym wzrosły zaledwie o 170 zł/mkw. W II kw. 2015 średnio za nowe mieszkanie płaciło się 7510 zł/mkw., w drugim kwartale tego roku było to 7680 zł. W Poznaniu w tym samym czasie ceny praktycznie się nie zmieniły. Nowe mieszkania teraz, tak jak i dwa lata temu kosztują w stolicy Wielkopolski średnio 6200 zł/mkw.
Ceny są stabilne również na rynku wtórnym. W Warszawie w okresie od II kw. 2015 do II kw. 2017 ceny wzrosły zaledwie o… 40 zł/mkw. Średnio za używane mieszkania płaci się w stolicy 7340 zł od metra kwadratowego. W Krakowie na rynku wtórnym ceny nieznacznie nawet spadły. Z 6150 zł do 6040 zł/mkw.
Jak to się więc dzieje, że mimo świetnego popytu mieszkania wyraźnie nie drożeją. Wg ekspertów wpływ na to ma przede wszystkim umiejętna polityka deweloperów zmierzająca do tego, by nie przegrzać rynku. Firmy dostarczają więc odpowiednio dużą podaż. W efekcie klienci mają w czym wybierać. Jest to sytuacja inna od tej 10 lat temu, gdy popyt był bardzo duży, a podaż mała. Poskutkowało to dynamicznym wzrostem cen, na którym urosła bańka cenowa, następnie po podniesieniu stóp procentowych i w efekcie ogólnego kryzysu bańka pękła i doszło do drastycznej przeceny, a deweloperzy zostali z nadpodażą.
Dziś tak się nie dzieje. Firmy budują wyjątkowo dużo. Z danych GUS wynika, że w zeszłym roku deweloperzy w Polsce oddali ponad 78 tysięcy nowych mieszkań. Wzrost podaży wyniósł 25,7 proc. Od początku roku tego roku do końca sierpnia firmy oddały natomiast już ponad 53 tysiące mieszkań, czyli o 12 proc. więcej niż rok wcześniej.
Koniec stabilnych cen
Wiele jednak wskazuje, że na naszych oczach reguły gry się zmieniają. Nie wszyscy deweloperzy „wyrabiają”z podażą, na dodatek w obliczu ciągle świetnego popytu oraz zbliżającego się końca programu MDM firmy coraz częściej testują wyższe ceny. Koniec MDM ma tu duże znaczenie. Wg ekspertów REAS deweloperzy przestawiają się obecnie z taniego budownictwa pod MDM bardziej na projekty droższe, lepiej zlokalizowane. Z kolei w samym budownictwie popularnym przestają mieć znaczenie limity cenowe programu, który definitywnie, realnie się skończy prawdopodobnie już na początku przyszłego roku. Z danych REAS wynika, że coraz częściej nowe mieszkania wprowadzone do oferty okazują się droższe. Przykładowo: w Trójmieście były wyższe o 23 proc. niż przed kwartałem.
Na razie oczywiście za wcześnie mówić, że od tej pory mieszkania będą bardziej dynamicznie drożeć. Nic też nie wskazuje na to, by miało dojść do napompowania kolejnej bańki cenowej. Na rynku co prawda dominuje optymizm, ale też pewnym hamulcem może się tu okazać wzrost stóp procentowych, do którego dojdzie prawdopodobnie w przyszłym roku.
Co ważne – bardziej zdecydowane wzrosty cen na rynku pierwotnym, przełożą się też na wzrost stawek za mieszkania używane. A na to liczy wielu właścicieli, którzy kupowali swoje nieruchomości na szczycie górki cenowej z lat 2006 – 2008. Stawki ciągle nie wróciły do tamtego poziomu.
Marcin Moneta – komercja24
