Informacje dnia

Jest drogo, a będzie jeszcze drożej. Rynek nieruchomości komercyjnych zaczyna się nagrzewać

Marcin Kuryło

Brak równowagi pomiędzy popytem a sprzedażą jest głównym problemem na rynku nieruchomości komercyjnych. Ceny mieszkań stale rosną, nowych nieruchomości nie przybywa, a popyt na nie w dalszym ciągu nie słabnie. Rynek nieruchomości zaczyna się rozgrzewać i to nie tylko w Polsce, ale i na świecie.

Spis treści:
Kiedy bańka na rynku nieruchomości komercyjnych pęknie?
W poszukiwaniu przyczyn wysokich cen mieszkań

Jak wynika z raportów NBP dotyczących pierwszego i drugiego kwartału 2021 roku, na rynku mieszkaniowym utrzymują się silne tendencje wzrostowe cen mieszkań. Według zgromadzonych danych ceny transakcyjne mieszkań na rynku wtórnym i pierwotnym sukcesywnie idą do góry. Na obu rynkach wzrosty kształtowały się w granicach 8-17% r/r. Podobne zjawisko obserwuje się w Polsce i całej Europie.
Naturalnym następstwem ogromnego popytu i słabej dostępności mieszkań jest tzw. bańka spekulacyjna. Jeśli nic nie zmieni się na przestrzeni nadchodzących miesięcy, to na rynku nieruchomości zrobi się bardzo nerwowo.

Kiedy bańka na rynku nieruchomości komercyjnych pęknie?
O bańce na rynku nieruchomości mówią wszyscy, którzy są jakkolwiek zainteresowani tematem. Spekulacjom i domysłom nie ma końca. Jedni twierdzą, że żadnej bańki nie ma, inni są pewni, że lada moment pęknie. Jedno jest pewne – ceny nieruchomości rosną i wiele wskazuje na to, że nie osiągnęły jeszcze najwyższego pułapu.
Coraz częściej słyszymy pytania dotyczące bańki na rynku nieruchomości. Ceny mieszkań drożeją, w zasadzie można powiedzieć, że z kwartału na kwartał są coraz wyższe. Dotyczy to domów jednorodzinnych, wielorodzinnych i działek pod budowę. Wiele osób zaczyna pytać: czy to już jest bańka? Czy ona czasem nie pęknie? I przywołują sytuację z 2008 roku, kiedy doszło do pęknięcia takiej bańki. Ceny były wtedy mniej więcej na tym samym poziomie, może minimalnie niższe. – informuje Marcin Kuryło, ekspert Horyzontu Inwestycji.

Każdy kto interesował się rynkiem nieruchomości na pewno doskonale pamięta, jak trudny był 2008 rok, kiedy po pęknięciu bańki ceny za metr kwadratowy sięgały zaporowych kwot. Nic więc dziwnego, że ludzie zaczynają obawiać się straty i coraz częściej słyszy się o pękającej bańce w 2021, może 2022 roku. Jeśli spojrzymy na historię wykresu wzrostu i spadku cen nieruchomości, zauważymy, że każdorazowo po kryzysie, po pęknięciu takiej bańki, nowe ceny biją kolejne rekordy.
Odwołując się do 2008 roku, ceny mieszkań po remoncie na rynku wtórnym osiągały kwoty rzędu 9-10 tysięcy. W tej chwili są to kwoty oscylujące w okolicach 10-11 tysięcy złotych. Podobną zależność widać również na rynku wtórnym.

W poszukiwaniu przyczyn wysokich cen mieszkań
Jakkolwiek nie spojrzeć na obecną sytuację, wysokie ceny mieszkań nie są wyłącznie efektem ostatnich, nieco trudnych lat na rynku nieruchomości. Wracając do sytuacji sprzed trzynastu lat, trzeba wziąć pod uwagę takie kwestie, jak średnie wynagrodzenie. – Nie możemy zapominać, że pensje dzisiaj są często o kilkadziesiąt procent wyższe niż w 2008 roku. To oznacza, że nasza siła nabywcza jest wyższa, a ceny idą do góry, bo i tak stać nas na więcej. – komentuje Marcin Kuryło z Horyzontu inwestycji. W 2008 roku za średnią pensję można było kupić około pół metra kwadratowego, w dniu dzisiejszym jesteśmy w stanie kupić blisko metr kwadratowy. – dodaje ekspert. To dobitnie pokazuje, jak daleko jest nam do bańki z 2008 roku, czyli naprawdę mocnego przegrzania rynku.
Na ceny mieszkań wpłynął także zatwierdzony już projekt Polskiego Ładu, który przewiduje liczne programy pomocowe dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie. Wzrost popytu jest nierozerwalnie związany ze wzrostem cen. Jak tłumaczy Marcin Kuryło – Pomimo tego, że nie wszyscy będą się na tę pomoc kwalifikowali, to w efekcie należy liczyć się z kilkuprocentowym wzrostem zapotrzebowania na mieszkania, głównie nowe. Nie zmienia to jednak faktu, że wzrost cen na rynku deweloperskim ciągnie za sobą wzrost cen na rynku wtórnym.

Pandemia wywołała międzynarodowy szał zakupów nieruchomości, do czego bezpośrednio przyczyniły się także między innymi banki, luzując politykę kredytową. Ta sytuacja dotyczy również Polski. Ze stale rosnącym zapotrzebowaniem na mieszkania wiąże się także kwestia niskiego oprocentowania kredytu. Wiele osób, pchniętych perspektywą niskich rat, decyduje się na zakup nieruchomości, często zapominając, że w perspektywie czasu stopy procentowe będą rosły a wraz z nimi raty kredytów. To z kolei wzmaga popyt i w efekcie przekłada się na coraz wyższe ceny nieruchomości.
Nie należy zapominać, że wielu pracowników przeszło na Home Office, czyli pracę w trybie zdalnym. Skoro praca w domu, to na własnych warunkach. Najlepiej z dostępem do ogródka, gdzie można wygodnie rozsiąść się z laptopem i pooddychać świeżym powietrzem. Działki pod budowę i domy z ogródkami zaczęły cieszyć się ogromną popularnością zaraz po pierwszej fali pandemii, co bezpośrednio przełożyło się na wzrost cen.

Moim zdaniem to, niestety, jeszcze nie koniec bańki. Przewiduję, że z powodu zatwierdzenia przez Sejm RP tzw. „Nowego Ładu” sytuacja będzie stabilizować się znacznie dłużej i czas ten należy liczyć raczej w latach, a nie miesiącach. To nie koniec wzrostu cen i należy się z tym liczyć. Być może będziemy musieli czekać jeszcze dwa, a nawet trzy lata na ustabilizowanie się tendencji wzrostowej. – reasumuje ekspert Horyzontu Inwestycji.

Autor: Marcin Kuryło, ekspert Horyzontu Inwestycji.