Gospodarka

Inwestowanie w nieruchomości: koszty budowy i inflacja w czołówce obaw branży nieruchomościowej w regionie CEE

05addee01540e6bb9984ea227cdaa32c
W dniu 2 grudnia br. obyła się dyskusja zainicjowana przez Urban Land Institute Poland, na temat perspektyw dla regionu Europy Środkowej i Wschodniej w obszarze nieruchomości. Punktem wyjścia była premiera raportu, przygotowanego przez Urban Land Institute oraz PwC „Emerging Trends in Real Estate Europe 2022” (ETRE2022). Bezpieczeństwo cybernetyczne i inflacja zostały wskazane jako główne obszary obaw w 2022 roku. Najlepsze perspektywy inwestycyjne z kolei zidentyfikowano w Londynie, Paryżu i czterech niemieckich miastach. Warszawa z „dobrą” perspektywą uplasowała się na miejscu 15.

– To już 19. edycja ETRE, raportu publikowanego przez Urban Land Institute i PwC, opartego na opiniach 850 liderów branży, którzy wzięli udział w ankiecie, okrągłym stole i wywiadach. Tegoroczna edycja nosi tytuł „Road to recovery” i przedstawia perspektywy dla nieruchomości w Europie na rok 2022 – powiedziała we wstępie Kinga Barchoń, Partner w PwC.

Kluczowe wnioski z raportu przedstawiła Sofie Chick, Vice President, Head of Research & Advisory Services w ULI Europe. – Według badania przeprowadzonego latem tego roku, można wyróżnić trzy etapy wychodzenia z kryzysu na rynku nieruchomości: 1. Post-pandemiczny wyż, kiedy ludzie czują się bardziej pewni siebie, a firmy widzą większe zyski. 2. Średnioterminowa niepewność, związana z pojawiającymi się nowymi wariantami wirusa, potencjalnymi lockdownami, inflacją i niedoborami. 3. Długoterminowa zmiana strukturalna branży, której pierwszymi oznakami są e-commerce, ESG i digitalizacja – wyjaśniła. Jeśli chodzi o obawy długoterminowe, numerem jeden jest cyberbezpieczeństwo, a następnie inflacja, zmiany stóp procentowych i przerwy w działalności. Kluczowe obawy dla branży to koszty budowy, rentowność oraz wymagania dotyczące zrównoważonego rozwoju i dekarbonizacji.

Patrząc na obszary, w których znajduje się potencjał do zmian, 5 najbardziej rokujących sektorów na rok 2022 to: nowa infrastruktura energetyczna, life sciences, obiekty logistyczne, centra danych i opieka zdrowotna. Pięć lat temu w portfelu dominowały nieruchomości biurowe i handlowe, ale obecnie coraz większy nacisk kładzie się na to, co jest szeroko rozumiane jako aktywa alternatywne. Brak aktywów na rynku i chęć ich wytwarzania kłóci się nieco ze wskazaniami ESG. Ponieważ do 70% produkcji w budownictwie pochodzi z surowców nieodnawialnych, obserwujemy rosnący nacisk na odnawianie istniejących aktywów, a 75% uczestników badania spodziewa się, że liczba aktywów, które zostaną ponownie wykorzystane wzrośnie.

Przewidywania ETRE dotyczące przyszłości miast europejskich wskazują, że pomimo Brexitu, najlepsze perspektywy inwestycyjne i rozwojowe ma nadal Londyn. Wyraźnie widać też, że niemiecka gospodarka ma się dobrze, a miejsca 2, 4 i 5 zajmują wielkie niemieckie metropolie: Berlin, Frankfurt i Monachium. Jeśli chodzi o miasta Europy Środkowo-Wschodniej, faworytem jest Warszawa, która zajęła 15 miejsce z „dobrymi” perspektywami inwestycyjnymi i rozwojowymi. Praga i Budapeszt znalazły się w pierwszej trzydziestce. Stolica Czech zawsze była atrakcyjnym celem dla międzynarodowego kapitału i utrzyma tę pozycję. Budapeszt, mimo wieloletniego zastoju inwestycyjnego, stał się bardzo atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów, m.in. dzięki rabatom w stosunku do Warszawy i Pragi. Budapeszt na swoich radarach ma coraz więcej inwestorów.

– To było bardzo dobre podsumowanie wyników i doskonały bodziec do naszej dyskusji panelowej – powiedział Søren Rodian Olsen, Przewodniczący ULI Poland, Szef Logicenters Poland w NREP, po przedstawieniu panelistom wyników ankiety, w której uczestnicy wskazywali na największe obawy dla ich biznesu w 2022 roku (wybór pojedynczy). Ankietowani podkreślali koszty budowy, następnie koszty przerw w działalności, inflację oraz utrzymanie kluczowych talentów. Panel dyskusyjny, składający się z uznanych ekspertów z branży CEE, dostarczył więcej interesujących spostrzeżeń na powyższe tematy.

– Niewątpliwie koszty budowy są obecnie przedmiotem troski wszystkich; mogę to potwierdzić, ale uważam, że jest to tymczasowe wyzwanie, związane z przerwaniem łańcucha dostaw. Można zauważyć, że w ostatnich miesiącach wzrost cen zahamował i w przyszłym roku spodziewamy się bardziej stabilnej sytuacji. Uważam, że cyberbezpieczeństwo jest jednym z kluczowych obszarów, na których firmy powinny się skupić w przyszłości, ponieważ wszyscy pracujemy hybrydowo w taki czy inny sposób. Wojna o talenty z pewnością nadal będzie ważnym tematem dla biznesu w Europie Środkowo-Wschodniej w 2022 roku. Wszystkie firmy walczą o pozyskanie i utrzymanie najlepszych pracowników – zgodziła się Katarzyna Zawodna-Bijoch, Prezes i Dyrektor Generalny w Skanska Commercial Development Business Unit w regionie CEE.

– Bezpieczeństwo cybernetyczne jest z pewnością wysoko na liście, ale nie najwyżej. Z punktu widzenia handlu detalicznego, podkreśliłbym bardzo ważny aspekt: przerwy w działalności. Niektóre sektory, a w szczególności handel detaliczny, musiały zmierzyć się ze znaczącym negatywnym wpływem pandemii, która spowodowała istotne straty w branży; w Polsce było to połączone z niezbalansowanym ustawodawstwem dla centrów handlowych na wypadek pandemii. Dodałbym tu jeszcze ESG i ogólnie pojęty zrównoważony rozwój – jeśli jesteś deweloperem to jest łatwiej, ale jeśli jesteś właścicielem aktywów, które mają nawet tylko 10 lat, to już nie spełniają wszystkich wymogów i będzie to rodziło znaczne koszty. Na razie nie jest pewne, jak duże będzie wsparcie publiczne w zakresie wsparcia dla tej transformacji. – powiedział Tomasz Trzósło, Prezes Zarządu EPP.

– Nie jest zaskakujące, że koszty przerw w działalności gospodarczej i koszty budowy są dziś bardzo wysokie. Czasami w Hines próbujemy uciec od dzisiejszego myślenia i przewidywać przyszłość – nikt nie wie, co będzie na pewno, ale wybór „mniejszego zła” pomaga. Dla mnie głównym powodem do niepokoju jest wysoka inflacja w połączeniu z niskimi stopami procentowymi. Wkrótce banki centralne będą musiały podjąć działania w tej sprawie, jeśli spojrzymy na strefę euro, problem inflacji jest wszędzie. Z historycznego punktu widzenia, jeśli inflacja osiągała poziom 5% lub więcej, wkrótce potem następowała recesja. Nie wiemy, co w konsekwencji stanie się z nieruchomościami. Czy powinniśmy nadal kupować? Są różne scenariusze na to co robić dalej, oparte na różnych założeniach – rozważał Mieczysław Godzisz, Senior Managing Director, Head of Hines Czech Republic.

– Ostatni rok był bardzo wymagający i jestem raczej realistą, a nie optymistą, jeśli chodzi o nadchodzącą przyszłość. Z perspektywy Europy Środkowej i Polski są powody do ostrożności – takie jak globalna geopolityka czy nadchodzące zmiany podatkowe – odpowiada Tomasz Trzósło. – Logistyka będzie miała trochę paliwa ze względu na geolokalizację. Natomiast jeśli chodzi o handel detaliczny, to jest trochę mniej pozytywów, z uwagi na COVID, legislację związaną z pandemią, a przede wszystkim bardzo dużą utratę przychodów podczas lockdownów, a tych kwestii nie da się rozwiązać w miesiąc. Szukając pozytywów – nie obawiam się o Polskę w ogóle, bo rynek nie jest przesadnie nasycony.

Spotkanie zakończyło się krótkim podsumowaniem Sørena Rodiana Olsena – Myślę, że znaczenie strategii ESG i stosowanie zasad zrównoważonego rozwoju będzie coraz ważniejsze. Jestem pewien, że w przyszłym roku te kwestie będą zajmowały znacznie wyższą pozycję w agendzie. Również znaczenie tematu pracowników wzrośnie, zatrzymanie kluczowych talentów stanie się punktem centralnym dla wielu firm w ciągu najbliższych 12 miesięcy. Logistyka jest paliwem, a cały region Europy Środkowo-Wschodniej korzysta z ogromnego popytu na nią.

 

Źródło: Urban Land Institute i PwC.