Wojna za wschodnią granicą, rosnące ceny i niepewność gospodarcza – wszystko to w ostatnich latach wystawiło rynek nieruchomości na próbę. A jednak, mimo globalnych wstrząsów, sektor ten pozostaje zaskakująco odporny. Jak mówi ekspert rynku najmu Piotr Zdanowski, kapitał nie boi się trudnych czasów, bo dla rynku nieruchomości największym zagrożeniem nie są wojny, lecz rewolucje, czyli zmiany systemowe i nieprzewidywalność przepisów.
Z danych State Statistics Service of Ukraine wynika, że w II kwartale 2025 roku indeks cen mieszkań w Ukrainie osiągnął 114,9%, co oznacza wzrost o ok. 14,9% rok do roku. W segmencie pierwotnym wzrost wyniósł 16,7%, natomiast w segmencie wtórnym – 13,9%. Mimo trwającej wojny, ukraiński rynek mieszkaniowy nie tylko utrzymał stabilność, ale w wielu regionach wciąż się rozwija. Wzrosty cen, szczególnie w segmencie nowych mieszkań, świadczą o utrzymującym się popycie. Deweloperzy kontynuują realizację rozpoczętych projektów, a w zachodnich regionach widać nawet nowe inwestycje.
– Niepewność oraz medialne komunikaty i nastroje potrafią działać równie mocno jak realne wskaźniki ekonomiczne. Przykład Ukrainy pokazuje jednak, że nawet w trudnych warunkach rynek nieruchomości potrafi się utrzymać. W miastach takich jak Kijów czy Lwów ceny mieszkań wzrosły mimo trwającego konfliktu, a w Charkowie spadki były niewielkie. To dowód, że rynek nieruchomości ma ogromną zdolność do adaptacji i przetrwania, nawet w czasie konfliktu – mówi Piotr Zdanowski, twórca ZdanInvest.
Stabilizacja zamiast gorączki zakupowej
Polski rynek nieruchomości wszedł w fazę wyciszenia po kilku burzliwych latach, naznaczonych rekordową inflacją, drożejącymi kredytami i niepewnością gospodarczą. Widać wyraźne spowolnienie i powrót do chłodnej kalkulacji. Inwestorzy coraz częściej analizują lokalizacje, potencjał wynajmu, długoterminowe koszty utrzymania i opłacalność inwestycji. Wielu z nich traktuje dziś mieszkania nie jako szybki sposób na zysk, lecz jako formę ochrony kapitału. To oznaka dojrzewania rynku, który uczy się funkcjonować w nowych realiach, bez presji gwałtownego wzrostu cen i masowych zakupów „na wszelki wypadek”.
– Dzisiejszy inwestor działa z kalkulatorem w ręku, a nie pod wpływem emocji. Po okresie niepewności Polacy zaczynają dostrzegać, że nieruchomość to dobra długofalowa lokata, a nie narzędzie do szybkiego, jednorazowego zarobku – zauważa Piotr Zdanowski, ekspert rynku najmu.
Rewolucje bardziej groźne niż wojny
W kontekście globalnych napięć i niepokoju geopolitycznego mogłoby się wydawać, że to właśnie wojna jest największym zagrożeniem dla rynku najmu i nieruchomości. Tymczasem dla samego kapitału o wiele groźniejsze mogą być zmiany systemowe i nieprzewidywalność przepisów.
– Wojny przemijają, fronty przesuwają się, a gospodarka wcześniej czy później się odbudowuje. Rewolucje – ustrojowe czy prawne – potrafią zburzyć cały porządek na pokolenia. To nie konflikty, lecz niestabilność legislacyjna, brak jasnych zasad i zapowiedzi nowych podatków podkopują zaufanie inwestorów. – mówi ekspert rynku najmu, Piotr Zdanowski.
Podatek katastralny i zmiany w uldze mieszkaniowej
Od lat jednym z głównych źródeł niepokoju pozostaje niepewność dotycząca podatku katastralnego. Rynek funkcjonuje w zawieszeniu – nie wiadomo, czy zostanie on wprowadzony, w jakim kształcie i kiedy. To sprawia, że decyzje inwestycyjne są bardziej ostrożne, a kapitał często czeka na klarowne komunikaty ze strony państwa.
– Żaden rynek nie znosi niepewności. Największy problem pojawia się dopiero wtedy, gdy państwo wysyła sprzeczne sygnały, a przepisy są niedoprecyzowane. Jeśli przepisy są stabilne, nawet wysokie podatki da się wkalkulować w inwestycję. Planowane jest na przykład wprowadzenie zmian w uldze mieszkaniowej, lecz moim zdaniem nie wpłynie to znacząco na rynek inwestycyjny. Ulga dotyczy osób zaspokajających własne potrzeby mieszkaniowe, a nie inwestorów, którzy kupują mieszkania pod wynajem. To dwa różne segmenty rynku. – podkreśla ekspert.
[fragment artykułu]
Autor: Piotr Zdanowski – ekspert rynku najmu i twórca agencji ZdanInvest, specjalizującej się w kompleksowej obsłudze wynajmu mieszkań. Z wykształcenia ekonomista, od lat łączy analityczne podejście z praktyczną wiedzą o rynku nieruchomości. Przez ponad 15 lat pełnił funkcję Dyrektora sieci detalicznej, gdzie odpowiadał za rozwój i zarządzanie sieci detalicznej. Pod jego kierownictwem sieć rozrosła się do 150 sklepów zlokalizowanych w centralnej i wschodniej Polsce, z czego ponad połowa znajduje się w aglomeracji warszawskiej. Poszukiwanie i analiza lokalizacji nowych punktów handlowych stały się początkiem jego fascynacji rynkiem nieruchomości. To doświadczenie pozwoliło mu dogłębnie poznać realia i dynamikę warszawskiego rynku, a dziś wykorzystuje tę wiedzę, pomagając właścicielom nieruchomości w efektywnym i bezpiecznym wynajmie.
materiał prasowy
