Informacje dnia

Czynsze i wartości kapitałowe pod silną presją w dół w obliczu globalnej pandemii

Monika Dębska-Pastakia FRICS, Knight Frank Polska
Wyniki najnowszego badania RICS, Poland Commercial Property Monitor, za I kw. 2020 r. pokazują, zgodnie z przewidywaniami, wyraźne osłabienie oczekiwań wobec rynku w związku z trwającą pandemią.

Wskaźnik sentymentu najemców spadł do -15 w pierwszym kwartale roku, w porównaniu do +1 w ostatnich 3 miesiącach 2019 i jest to najniższy wskaźnik od 2015 r. Mimo to odnotowany został wzrost popytu ze strony najemców zarówno w sektorze przemysłowym, jak i biurowym, w całym badanym okresie, należy jednak zauważyć, że był to czas, w którym następowała intesyfikacja środków podejmowanych przez poszczególne rządy w całej Europie w kierunku ograniczenia funkcjonowania gospodarki.

Znacząco ucierpiały również długofalowe prognozy na przyszłość; uczestnicy badania RICS ograniczyli dwunastomiesięczne oczekiwania wzrostu czynszów we wszystkich obszarach rynku. Oczekuje się, że sektor handlu detalicznego w największym stopniu zostanie dotknięty skutkami pandemii; respondenci przewidują spadek wartości czynszów w tym sektorze o nieco ponad -9% w lokalizacjach drugorzędnych i o -5,5% w lokalizacjach typu prime. Równolegle odnotowany został spadek wartości czynszów biurowych i przemysłowych o ponad 3%, choć oczekuje się, że czynsze dla najlepszych lokalizacji w obu sektorach (przynajmniej na razie) wykażą raczej tendencję w kierunku stagnacji niż spadku.

Wskaźnik sentymentu inwestorów spadł do -5 w pierwszym kwartale, w porównaniu do +14 w czwartym kwartale minionego roku. Także tu, w całościowym ujęciu, wskaźniki odzwierciedlające popyt inwestycyjny w minionych miesiącach sygnalizują niewielki wzrost, chociaż zapytania ze strony kupujących spadły w sektorze detalicznym.

Biorąc pod uwagę obecne obawy dotyczące wpływu pandemii Covid-19 na gospodarkę, nie dziwi fakt, że oczekiwania dotyczące wartości kapitałowych nieruchomości komercyjnych na nadchodzący rok uległy obniżeniu w ciągu kwartału. Uczestnicy badania RICS przewidują, że w nadchodzącym roku spadek wartości będzie miał miejsce na wszystkich drugorzędnych rynkach, szczególnie w sektorze sprzedaży detalicznej. Oczekiwania wobec wartości kapitałowych nieruchomości przemysłowych oraz biurowych są bardziej odporne na kryzys, pozostając w badanym okresie na nieznacznie dodatnim poziomie.

Polski rynek nieruchomości komercyjnych ma mocne podstawy, co z pewnością pomoże mu w walce z zawirowaniami związanymi z epidemią. Dotychczasowe dane za I kwartał 2020 r. pokazują, że zarówno deweloperzy, jak i najemcy, w wielu obszarach są bardzo aktywni.

Sytuacja na rynku biurowym w Polsce cały czas utrzymuje się na dobrym poziomie. W stolicy ilość wynajętej powierzchni była podobna do tej z zeszłego roku, a w miastach regionalnych było to ponad 220 tys. mkw. powierzchni, co jest drugim najlepszym w historii kwartalnym wynikiem. Sektor logistyczno-przemysłowy, poprzez rozwój branży e-commerce nawet zyskał w obecnej sytuacji. Największe skutki pandemii odczuwalne są oczywiście w obszarze handlu tradycyjnego. Dlatego należy się spodziewać dalszego rozwoju usług online i ich znaczenia dla gospodarki. 

Pomimo spowolnienia na rynku przewidywanego w drugim i trzecim kwartale tego roku, spodziewamy się, że w dłuższej perspektywie zainteresowanie inwestorów Polską się nie zmieni” – Daniel Bienias MRICS, Dyrektor Zarządzający CBRE.

„W ramach przygotowań do ponownego otwarcia gospodarki, spodziewany jest proces stopniowego przejścia do „nowej normalności”, uwzględniający w najbliższych miesiącach jeszcze wiele restrykcji nałożonych w związku z pandemią COVID-19.

W sektorze biurowym już widać, że w II kwartale tego roku najemcy będą przenosić swoich pracowników z powrotem do biur, zachowując odpowiednie środki ostrożności. Docierają do nas wyraźne sygnały, że najemcy zweryfikują swoje zapotrzebowania odnośnie do wielkości powierzchni biurowej oraz jej wykorzystania pod kątem kosztów najmu, wpływu środowiska pracy na zdrowie i dystansu społecznego, które stają się priorytetami. W ostatnim czasie widoczna jest zdecydowana presja na czynsze, ponieważ najemcy biurowi oczekują obniżek w okresie obowiązywania pandemii. W ciągu najbliższych kilku miesięcy popyt na biura może być ograniczony, przy czym już obserwujemy większy nacisk na przedłużenia i renegocjacje umów najmu. Niemniej jednak nowe umowy najmu nadal są zawierane, choć ich wolumen jest mniejszy, gdyż najemcy dostosowują skalę swojej działalności do nowej rzeczywistości.

Ze wszystkich sektorów nieruchomości, najbardziej dotknięty jest rynek handlowy, ponieważ zgodnie z obowiązującymi przepisami najemcy w centrach handlowych o powierzchni przekraczającej 2000 m2 GLA są zwolnieni z płacenia czynszów i opłat eksploatacyjnych do końca okresu pandemii. W efekcie zaistniała istotna rozbieżność w podejściu do właścicieli i najemców, co zwiększyło ryzyko biznesowe obu stron. Szanse na otwarcie placówek handlowych, z zachowaniem oczywiście licznych ograniczeń, są jednak coraz większe. Okres rekonwalescencji rynku detalicznego potrwa zapewne dłużej, co może doprowadzić w rezultacie do ukształtowania się nowego modelu biznesowego sektora handlowego.

Najbardziej odpornym segmentem rynku pozostaje sektor magazynowy ze stosunkowo stabilnymi wynikami i perspektywami.

Podczas pandemii aktywność większości inwestorów działających na rynku nieruchomości uległa znacznemu spowolnieniu, choć obserwuje się pewne zainteresowanie sektorem biurowym i magazynowym. Podsumowując nastroje na rynku, oczekiwana jest dekompresja stóp kapitalizacji i korekty cenowe przede wszystkim w najbardziej dotkniętych sektorach nieruchomości” Monika Dębska-Pastakia FRICS MRTPI, dyplomowany mediator RICS, Partner, Prezes Zarządu Knight Frank.

„W obliczu sytuacji globalnej pandemii Covid–19 rynek nieruchomości komercyjnych w połowie 1 kw. 2020 roku chwilowo spowolnił. Ma to związek głównie z reakcją na obecną sytuację, w jakiej się wszyscy znaleźliśmy. Brak gotowych rozwiązań i mechanizmów działania w przypadku wystąpienia siły wyższej (jaką z pewnością jest pandemia) doprowadziły do zawieszenia działań wielu firm w różnych sektorach naszej gospodarki. Konsekwencją jest również przesunięcie kluczowych decyzji w czasie dla wielu procesów, jakie były aktywne jeszcze w 1 kw. 2020 roku oraz przejście wielu firm na pracę zdalną. Z pewnością w perspektywie najbliższych kilku miesięcy nie będzie łatwo podać konkretnej prognozy, w jakim kierunku rynek nieruchomości komercyjnych będzie dalej zmierzał. Jednak na tym etapie rozwoju sytuacji możemy potwierdzić, że zmiany spowodowane pandemią będą miały duży wpływ na kształtowanie się nowych trendów rynkowych.

W obliczu globalnej pandemii Covid–19 w sektorze nowoczesnych powierzchni biurowych obserwujemy sporą aktywność podjętych rozmów związanych z renegocjacją umów najmu. Najczęściej podejmowane działania zmierzają do uzyskania dodatkowych upustów czynszowych, które mogą zostać wykorzystane przez najemców jeszcze w 2020 roku w zamian za przedłużenie umowy najmu. Trudno mówić tu o standardach rynkowych, bo każdy proces renegocjacji i uzyskane nowe warunki najmu zależą od konkretnej sytuacji. Jednak z własnego doświadczenia, na podstawie rozmów jakie przeprowadziliśmy w ostatnich kilku tygodniach, możemy potwierdzić, że w przypadku krótkoterminowych przedłużeń dodatkowy pakiet zachęt w postaci zwolnienia z czynszu najmu za powierzchnię biurową waha się w przedziale 1–1,5 miesiąca zwolnienia z czynszu najmu za 9–12 miesięcy przedłużenia umowy. W kontekście przedłużeń długoterminowych (powyżej 3 lat) jest możliwość uzyskania dużo większych oszczędności w zamian za dodatkowe kwestie, które mogą zostać ponownie przenegocjowane w umowie przez obie strony.

Z przeprowadzonego przez Colliers badania (ponad 100 ankietowanych firm), wynika że wielu najemców (ponad 55%) uważa, że długofalowo po ustaniu pandemii popyt na powierzchnie biurowe nie ulegnie zmianie. Około 19% ankietowanych wykazało w swoich odpowiedziach, że może dojść do zmniejszenia zajmowanych obecnie przestrzeni biurowych, a około 12% twierdzi, że zapotrzebowanie na powierzchnię biurową wzrośnie w przyszłości. Jedno jest pewne, praca zdalna w trybie ciągłym nie zdaje egzaminu, a powierzchnia biurowa jest niezbędnym narzędziem dla zachowania optymalizacji pracy nad większością prowadzonych procesów. Co więcej, odpowiednie środowisko pracy wpływa pozytywnie na relacje międzyludzkie, co jest podstawą dla dalszego efektywnego rozwoju wielu firm” Dorota Kościelniak MRICS, Dyrektor regionalnego wrocławskiego oddziału Colliers International.

Źródło: RICS.